Esityksessä kerrotaan, miksi taloyhtiön nykytilan arviointi on tärkeää ja miten se voidaan toteuttaa.

1. Taloyhtiön nykytilan arviointi
Timo Kuusiola

2. Rakennuksen teknisen arvon
muuttuminen ajan funktiona

3. Kiinteistönhoidon vuokaavio
Huolto ja tarkastus
(esim. viemärien eheyden
tarkistus ja vuotokohtien korjaus)
Kunnossapito
(esim. osittaiset viemärien
uusimiset)
Peruskorjaus
(esim. viemäriverkoston
uusimiset)
Kustannuksetkasvaa
• Kiinteistönhoidon tulisi olla
ennakoivaa
• Ennakoiva huolto ja
kunnossapito lykkää
rakennusosien
peruskorjaustarvetta
• Taloyhtiön vastuulla on
varmistaa kiinteistönhoidon
suunnitelmallisuus

5. Taloyhtiön nykytilan arviointi
1.Kerää taloyhtiön lähtötiedot sekä asukkaiden havainnot ja
toiveet (lomakkeet 1.1-1.4 ja 1.5)
2. Asiantuntijan opastuksella käykää läpi kerätyt lähtötiedot ja
sopikaa yhdessä jatkotoimista. (Kts esimerkki diasarjan
lopussa).
3. Kerää tietoa havaituista puutteista ja ongelmista
asiantuntijalta saatujen ohjeiden mukaan (havainnointi,
lomakkeet 2.1-2.8)
4.Kokoa kerätyistä tiedoista isännöitsijän kanssa yhteenveto ja
käykää yhteenveto läpi yhdessä
5. Sopikaa isännöitsijän kanssa tarvittavista jatkotoimista
havaittujen puutteiden korjaamiseksi 5

6. Energiaviisas taloyhtiö -koulutus 1. Taloyhtiön lähtötietojen kartoitus
Taloyhtiön nykytilan arviointi
1.1 Perustiedot
2. Taloyhtiön havainnointi
1.2 Korjaushistoria
1.5 Asukaskysely
1.3 Yleiset kysymykset
2.8 Viemärijärjestelmän huolto- ja
kunnossapitotarpeen havainnointi
2.7 Käyttövesijärjestelmän toiminnan havainnointi
2.6 Sähköjärjestelmän toiminnan havainnointi
2.5 Ikkunoiden ja ovien huolto- ja
kunnossapitotarpeen havainnointi
2.3 Lämpövuotojen havainnointi
2.4 Lämmityksen havainnointi
2.2 Ilmanvaihdon toiminnan havainnointi
2.1 Märkätilojen huolto- ja kunnossapitotarpeen
havainnointi
1.4 Huoltoon liittyvät kysymykset
Havainnoista keskustelu isännöitsijän
ja taloyhtiön hallituksen kanssa
Lisätutkimusten teettäminen
asiantuntijalla
PTS:n täydentäminen
4. Yhteenveto
3. Energiatehokkuus toimien
huomioinen tulevissa
peruskorjauksissa
4.1 Taloyhtiön viestintäsuunnitelma
Viisas energiankäyttö ja huolto
Energiaviisas korjausrakentaminen
Viestintä taloyhtiössä
Yhteenvetotilaisuus
4.2 Asukaskyselyn yhteenveto
Taloyhtiöstrategian laadinta

7. Taloyhtiöiden kouluttaminen
Tekninen suunnitelma
(toimenpiteet tavoitetilaan
pääsemiseksi)
PKS Kuluttajien
energianeuvonta
Asiantuntijat ja
isännöitsijä
Taloyhtiöstrategia
Nykytila-arviointi+taloyhtiön
tahtotila
energianeuvoja,
taloyhtiön hallitus,
asukkaat ja
isännöitsijä
Taloyhtiöstrategian laatimisen prosessi
Asumisstrategia
(Asumisen tahtotila)

8. Taloyhtiöstrategian laatiminen
• Nykytila-arvion perusteella voidaan laatia…
• selvitys asumisen tahtotilasta (Asukasstrategia)
• selvitys tarvittavista toimenpiteistä tahtotilaan pääsemiseksi
(Tekninen suunnitelma)
• Määritellään suuntaviivat taloyhtiön tavoitetilaan
pääsemiseksi (esim. seuraavalle 30 vuodelle)
• Tekninen suunnitelma toimii esiselvityksenä tulevien
peruskorjausten hankesuunnitelmille
• Tekninen suunnitelma tulee teettää alan ammattilaisella

9. Tutustuminen lähtötilanteeseen
Taloyhtiön asiakirjat, dokumentit
•Taloyhtiön energiankäytöstä kertovat mm.
• Huoltokirja
• Kulutusseurantaraportit
• Lämmitys, kiinteistösähkö, veden kulutus
• Kuntoarvio
• PTS-suunnitelma
• Energiakatselmus
• Energiatodistus
• Asukas-/osakaskysely
9

10. Suunnitelmallisen kiinteistönpidon työkalut
• Kunnossapitotarveselvitys (lakisääteinen)
• Arvio kiinteistön kunnossapito- ja korjaustarpeesta viideksi vuodeksi
eteenpäin
• Lähtötietoina: Taloyhtiön strategia, vauriohistoria, huoltokirja, tieto
rakenneosien teknisestä käyttöiästä, kuntoarvio, kuntotutkimus,
energiakatselmus, kunnossapitosuunnitelma (PTS)
• Pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS)
• Arvio kiinteistön tulevien vuosien kunnossapito- ja korjaustoimien
tarpeesta, ajoituksista ja kustannuksista
• Lähtötietoina: taloyhtiön strategia, huoltokirja, kuntoarvio,
kuntotutkimus, kunnossapitosuunnitelmaehdotus, energiatodistus,
energiakatselmus
• Korjausohjelma
• Tarkennettu PTS, lisätty vaikutukset asumiskustannuksiin
Lähde: Taloyhtio.net

11. Kuntoarvio
• Taloyhtiön kunnossapitosuunnittelun lähtötiedot selvitetään
teettämällä kuntoarvio
• Ennen tarjouspyyntöä tulee miettiä kuntoarvion laajuus
• Kuntoarvion avulla saadaan selville eri rakennusosien
kunnossapitotarpeet sekä mahdolliset lisäselvitystarpeet (esim.
kuntotutkimus tarpeet)
• Kuntoarvio perustuu pääasiassa aistinvaraisiin
asiantuntijahavaintoihin ja olemassa oleviin asiakirjoihin
• Kuntoarvioijia on yleensä kolme eri alan asiantuntijaa
(rakennustekniikka, LVIA-tekniikka, sähkö- ja tietotekniikka)
• Kuntoarvioon on hyvä sisällyttää myös asukaskysely
• Kuntoarvioraportissa esitetään
kunnossapitosuunnitelmaehdotus (PTS-ehdotus)

12. Kuntotutkimus
• Menettely tietyn rakennusosan/laitteiston kunnon
tarkempaan tutkimiseen
• Kuntoarvion jatkotoimenpide
• Selvitetään tutkittavan kohteen kunto,
vauriomekanismit, korjausten suositeltava ajankohta
• Tutkimusmenetelmiin saattaa kuulua myös rakenteita
rikkovat menetelmät, rakenteiden tai putkistojen
kuvaukset yms.
• Kuntotutkimuksen kohteita ovat usein putkistot,
julkisivu, ilmanvaihto, sähköjärjestelmä,
rakennusautomaatio

13. Miksi nykytilan-arviointi on tärkeää
• Nykytilan arviointi on tärkeää, koska…
• Nykytilan arviointi on lähtökohta taloyhtiön suunnitelmalliselle
kiinteistönpidolle
• Tulevaisuuden suunnittelussa sekä tulevissa korjaushankkeissa tulee
tietää taloyhtiön asukkaiden/osakkaiden tahtotila ja rakennusten
nykyinen kunto
• Konsultit velottavat lähtötietojen kartoittamisesta tuntitaksalla
• Nykytilan arvion perusteella voidaan laatia Taloyhtiöstrategia
• Taloyhtiöstrategia on selvitys taloyhtiön nykytilasta sekä
tulevaisuuden tahtotilasta

14. Case-esimerkki
Nykytila-analyysi
As Oy Sähkö ja Lämpö

15. Havaintoja taloyhtiön perustiedoista
1. Taloyhtiön lämmönkulutus 41,8 kWh/m3, joka on jonkin verran normaalia
tasoa korkeampi. Keskimääräinen kaukolämmönkulutus saman ikäluokan
rakennuksissa on noin 35-40 kWh/m3 (Lomake 2.3 Lämmityksen havainnointi)
2. Taloyhtiön vedenkulutus on 151 litraa/asukas/vrk, joka on normaalilla tasolla.
Vedenkulutuksen alhaisen kulutuksen raja on 100, normaalin 150 ja korkean 200
litraa/asukas/vrk (Lomake 2.7 Käyttövesijärjestelmän toiminnan havainnointi)
3. Taloyhtiön sähkönkulutus on 3.1 kWh/ m3, joka on jonkin verran normaalia
korkeampi. Sähkönkulutuksessa hissittömän rakennuksen normaalin kulutuksen raja-
arvo on 2 kWh/ m3. (Lomake 2.7 Käyttövesijärjestelmän toiminnan havainnointi)
4. Asukkailta tulleiden valitusten perusteella taloyhtiössä näyttäisi olevan
ongelmia vedenkulutuksessa.
5. Kohteessa on koneellinen tulo-poistoilmanvaihto ja korvausilma tulee ikkunan
rakoventtileistä.

17. Havaintoja Korjaushistoriasta
• Lämmönvaihdin, kylpyhuoneet, vesikalusteet, pihan asfaltointi
(parkkipaikka) ja lukot ovat saavuttaneet niiden teknisen käyttöiän.
• Ilmanvaihtojärjestelmän huippuimuri on myös saavuttanut teknisen
käyttöiän ala-rajan.
• Alkuperäisten vesikalusteiden määrät eivät ole tiedossa.
• Alkuperäisten kylpyhuoneiden lukumääräksi on arvioitu 20.
• Kohteessa ei tietojen mukaan ole tehty patteriverkoston perussäätöä
ja patteritermostaatit on vaihdettu vuonna 1994.
• Kohteessa ei ole tehty kokonaisvaltaista kuntoarviota eikä myöskään
rakennusosakohtaisia kuntotutkimuksia.

18. Havainnot energiankäytöstä
• Ilmanvaihdon täystehoajat ovat 7-13 ja 16-21
• Kohteessa on ulkovalaisimena 300W lamput ja rappukäytävissä
vanhat 60W lamput.

19. Ehdotetut jatkotoimenpiteet
Suositeltavat lisäselvitykset
• Kuntoarvion teettäminen
• Kuntoarvion tarkoituksena on selvittää kiinteistön kunto rakenne-, lvi- ja sähkötekniikan osalta
• Taloyhtiön kuntoarvio laaditaan asuinkiinteistöjen kuntoarviointiohjeiden KH 90-00534, KH 90-00535
ja KH 90-00495 mukaisesti
• Sisältövaatimuksina voidaan edellyttää:
• Kunnossapitosuunnitelman laadinta/päivitys seuraavalle 10 vuodelle sekä huoltokirjan päivitys tai
huoltokirjan laadinta.
• selvitys tarvittavista kuntotutkimuksista. Mahdollisia kuntotutkimuskohteita ovat vesi- ja
viemärijärjestelmä, ilmanvaihtojärjestelmä.
• Kuntoarvion yhteydessä kannattaa harkita myös energiakatselmuksen sekä kosteuskartoituksen
teettämistä sekä huoltokirjan laatimista tai päivittämistä
http://www.taloyhtio.net/hoku/huoltokirja/
• Ennen kuntoarvion tilaamista kannattaa jo miettiä, miten kuntoarviossa esitettävät
kunnossapitotoimenpiteet toteutetaan?
• Kannattaa harkita toimenpiteiden toteuttamisen suunnittelun, kilpailutuksen ja projektinjohdon
sisällyttämistä osaksi kuntoarviota, jolloin toimenpiteiden toteutuksen organisointi ei kaadu
isännöitsijän hoidettavaksi

20. Ehdotetut jatkotoimenpiteet
Suositeltavat lisäselvitykset
• Kosteuskartoitus kaikkiin kylpyhuoneisiin
• Selvitetään kaikki riskirakenteet (muovimatto – tai -tapetti, väärin tehdyt lattiakaivot, kaakeli
muovimaton päällä).
• Kosteuskartoitus voidaan tehdä kuntoarvion yhteydessä tai tehdä erillisenä toimenpiteenä.
• Määriteltävä kaikkien kylpyhuoneiden suositeltava korjausajankohta sekä seuraavan tarkastuksen
suositeltava ajankohta. Samalla tulisi mitata kylpyhuoneiden pintakosteudet.
• Kylpyhuonekartoituksen yhteydessä on hyvä tarkastuttaa kaikki vesikalusteet.
• Kosteuskartoituksen perusteella kannattaa harkita kylpyhuoneiden korjauttamista taloyhtiövetoisesti
• Lisätietoa Kylppärit-kuntoon-oppaasta https://www.kiinkust.fi/tuote/kylpparit-kuntoon ja
Kiinteistöliitosta http://www.kiinteistoliitto.fi/palvelut/neuvontapalvelut/

21. Ehdotetut jatkotoimenpiteet
Suositeltavat lisäselvitykset
• Kokonaisvaltaisen asukaskyselyn teettäminen.
http://www.energiaopas.fi/files/2016/05/Taloyhtiot_1.5_Asukaskysely.pdf
• Asukaskyselyn perusteella saadaan selville mahdollisten lisäselvitysten tarve (esim.
sisälämpötilojen mittaus)
• Asukaskyselyn ja lisäselvitysten perusteella taloyhtiöille voidaan tehdä taloyhtiöstrategia.
• Taloyhtiöstrategiaan asumisen tahtotila sekä tekninen suunnitelma asumisen tahtotilaan
pääsemiseksi.
• Määriteltävä myös miten rakennusten kunnon tarkkailu toteutetaan jatkossa.
• Taloyhtiöstrategia tulisi tehdä vasta kuntoarvion jälkeen
• Taloyhtiöstrategiaan tulisi määritellä peruskorjaukset seuraavalle 30 vuodelle sekä
selvittää, millaisia perusparannustoimenpiteitä (energiatehokkuusparannukset,
asumisviihtyvyysparannukset) kannattaisi tehdä peruskorjausten yhteydessä.
• Keskustele tekemistäsi havainnoista ja jatkotoimenpiteistä taloyhtiön hallituksen ja
isännöitsijän.
• Lisäselvitysten perusteella tehdään suunnitelmat tulevista korjaushankkeista ja niiden
laajuudesta yhteistyössä isännöitsijän kanssa (Energiatehokkuustoimien huominen tulevissa
peruskorjauksissa)

22. Harkittavat energiatehokkuustoimet
• Ilmanvaihdon täystehoaikojen säätäminen.
• Täystehoajat ovat yleensä aamulla klo 7-9 ja iltapäivällä klo 16-18. Jos kohteessa on
paljon asukkaita myös päivällä, voidaan täystehoaikaa pitää päällä lounasaikaan klo
11-13. Nykyiset täystehoajat kuluttavat turhan paljon sähköä.
• Porrashuoneiden ja ulkovalaisimien vaihtaminen led-valaisimiksi.
• Led-valaisimien energiankulutus saattaa olla jopa kolmasosa nykyisten valaisimien
tehosta
• Ulkovalaisimien vaihtamisen yhteydessä kannattaa harkita tulisiko pihavalaistus
suunnitella uudelleen varsinkin, jos kohteessa on riittämätön pihavalaistus.

23. Harkittavat energiatehokkuustoimet
• Investointia vaativissa energiatehokkuustoimissa tulee aina selvittää niiden
kannattavuus sekä soveltuvuus asiantuntijalla!
• Vesikalusteiden uusiminen tai huolto
• Kartoitetaan kaikki uusittavat tai huoltoa tarvitsevat vesikalusteet
• Mitataan verkoston painetasot sekä vedenvirtaamat vesikalusteissa
• Vesikalusteiden valinnassa kannattaa huomioida kalusteiden
vedensäästöominaisuudet.
• Vesikalusteremontin yhteydessä kannattaa säätää kaikkien hanojen
virtaamat sopivalle tasolle
• Suihkussa ja keittiössä 12 litraa minuutissa ja pesuallashanassa 6 litraa
minuutissa.

24. Harkittavat energiatehokkuustoimet
• Huippuimurin vaihtaminen taajuusmuuttajaohjattuun ja vakiopaine- ja ulkolämpötilasäädöllä
toimivaan huippuimuriin.
• Huippuimurien vaihtamisen yhteydessä kannattaa harkita…
• Rakoventtiilien vaihtamista nykyaikaisiin tuloilmaventtiileihin.
• Vähentää vedontunnetta asunnoissa
• Ratkaisun kannattavuus ja vaikutukset (energia, sisäilma, käytettävyys) tulee selvittää
asiantuntijalla
• Ratkaisu tulee suunnitella ja toteuttaa yhtenä kokonaisuutena
• Lämmöntalteenottojärjestelmän kannattavuus voidaan putkiremontin yhteydessä selvittää
• Ei välttämättä maksa itseään kovin nopeasti takaisin
• Kohteessa useampi rappu ja vähän kerroksia
• Rakennusautomaatiojärjestelmän soveltuvuutta kannattaa selvittää varsinkin, jos hankitaan paljon
uusia automaatiojärjestelmiä
• Sähköautojen lataustolppien asentamista tai valmiutta niiden jälkiasennukseen kannattaa harkita
parkkipaikan uusimisen yhteydessä
• Esim. http://www.parkkisahko.fi/taloyhtiolle/

25. Harkittavat energiatehokkuustoimet
• Lämmönvaihtimen uusinta ja patteriverkoston perussäätö
• Kuntoarvion perusteella kannattaa selvittää kaikki lämmitysjärjestelmässä uusimista
vaativat laitteet ja osat
• Lämmitysjärjestelmän saneerauksen yhteydessä kannattaa harkita uudenlaisia tapoja
lämmityksen säätöön
• Koko lämmitysjärjestelmän optimaalinen huoneistokohtaiset olosuhteet huomioiva
automaattinen säätö (esim. Leanheat tai Ouman Lämpömestari)
• Säätää huoneistojen lämpötilat taloyhtiössä sovitulle tasolle
• Ei mahdollisuutta huoneistokohtaiseen säätöön
• Koko lämmitysjärjestelmän optimaalinen säätö sekä huoneistokohtaisen lämpötilan
etäohjaus huollolle ja isännöitsijälle (esim. Fourdeg)
• Huoneistokohtainen säätö etäohjauksella
• Mahdollistaa huoneistokohtaisen keskitetyn (isännöitsijän tai huollon hallinnoiman)
lämpötilan säädön
• Mahdollistaa huoneistokohtaisen sisälämpötilanmukaisen laskutuksen
• Pelkkien patterikohtaisten älytermostaattien asentaminen yksittäisiin huoneistoihin saattaa
sekoittaa lämmitysjärjestelmän!