Compare two standards of measure spaces in Real estate.

1. Srovnání měření ploch podle BOMA 2009 a ČSN/EN 15221-6
Týden Facility managementu, Praha, 8.11.2011
Ing. Milan Hampl, IKA DATA, spol. s r.o.
milan.hampl@ikagroup.cz
ARCHIBUS SIG Space Group,
JOS DUCHAMPS, PETER VAN SCHEL, PROCOS GROUP.

2. AGENDA
• Systémy měření a jejich standardizace. PROČ?
– Přehled dostupných standardů
– ČSN/EN 15221-6 – základní fakta a struktura měření ploch
– BOMA 2010 (2005), ANSI – stručně, hlavně rozdíly
– Otázky zodpovězené a vyvolané, konsekvence.

3. Měření – krátký historický exkurs.
1m – produkt francouzské
revoluce1791 – 1799
často měněná definice, Napoleon
zrušil, 1840 zpět přijato. (Lagrange,
Laplace)
Původně 1/10000000 zemského
kvadrantu (poledníku), složité měření
a ověřování.
Vzor metru odlit, poškozen, znovu
odlit. Národní metry, zákon o mírách a
vahách (1871-1962)
V ČR – Přemysl Otakar, Karel IV.
Dnešní definice (1983).
Metr je délka dráhy, kterou proběhne světlo ve vakuu za 1/299
792 458 sekundy. Touto definicí je ovšem přesně definována rychlost
světla a její hodnota je proto 299 792 458 m/s přesně.

4. Historie standardů měření ploch v adm. bud.
USA
BOMA (Building Owners and Managers Association)
Od r. 1915 vydává doporučení a standardy, poslední
1996, 2005 a 2010. Tvoří ANSI standardy.
 Office Buildings: Standard Methods of
Measurement (ANSI/BOMA Z65.1 – 2010) E-Book
 Retail Buildings: Standard Method of
Measurement E-Book (ANSI/BOMA Z65.5-2010)
 Multi-Unit Residential Buildings: Standard
Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.4-
2010) E-Book
 Gross Areas of a Building: Standard Methods of
Measurement (ANSI/BOMA Z65.3 – 2009) E-Book
 Industrial Buildings: Standard Methods of
Measurement (ANSI/BOMA Z65.2–2009) E-Book
 Mixed Use Properties: Standard Methods of
Measurement E-Book
Evropská unie
CEN (European Commitee for Standardization) je
odpovědná za standardy ve všech oblastech s
výjimkou elektrotechniky a komunikací. Standardy
pro Facility management vznikají od r. 2006 a mají
vytvářet rodinu, všechny pod označením 15221-x.
15221-1 a 15221-2 schváleny v r. 2006
15221- 3 až 6 schváleny začátkem 2011.
15221- 6 Area and Space management.
Hlavní cíle:
Sjednocení v oboru, sjednocení pro všech 28 zemí.
Plochy a jejich agregace jsou základem pro:
• SL, SLA a KPI, služby poskytované na ploše
• Náklady založené na ploše či objemu
• Nájmy a rozpočítávání založené na ploše
• Spotřeby založené na ploše
• Obsazenosti
• Jednotkové porovnávání (benchmarking)
• Standardizaci a její rozvoj

5. CAD – uzavřené polygony
Blok s
atributy
Blok s
atributy
Číslo místnosti, povrch,
typ místnosti, účel,
nájem, …

6. CAD – polylining
Výška světlá, výška
konstrukční. atributy
Atribut vnější
plochy
podlaží

7. Definice dle EN 15221-6
Zavěšený podhled
Zavěšený podhled
STROP nebo STŘECHA
Místnost 1 Místnost 2
Vnější zeď
Vnější zeď
PODLAHOVÁ PLOCHA MÍSTNOSTI 2 PODLAHOVÁ PLOCHA MÍSTNOSTI 1
PODLAHOVÁ PLOCHA
HRUBÁ VÝŠKA
SVĚTLÁ VÝŠKA
Konstrukční výška
Základ
Norma obsahuje nutné definice a principy měření podlahových ploch. Kromě definic obsahuje i
jednotky pro měření.
Definice
Norma stanovuje termíny a definice nutné pro hierarchickou strukturu ploch. Definuje pojmy jako je
vzdálenost, prostor, místnost, podlaha, střecha, obvodové stavební konstrukce a dělící stavební
konstrukce (příčky).
Způsoby a jednotky měření
Plochy v budově jsou členěny podle hierarchické struktury ploch (viz dále).
Za primární plochy jsou považovány ty prostory, pro jejichž účel byla budova stavěna. Problematika
víceúčelových budov je navržena, ale podrobně neřešena. Jsou definovány prostory, které nelze v
budově využít, atria, konstrukční stavební stěny a výplňové stěny, definují se komunikační plochy
(schodiště). Všechny primární plochy mohou být dále členěny dle omezení. Tyto restrikce mohou být
vyvolány organizačními a / nebo národními regulatorními opatřeními, funkčními anebo technickými
omezeními.
Podle očekávání je jednotkou vzdálenosti jednotka SI 1m, a odvozené jednotky SI – pro plochy 1m2 a
pro objem 1m3.

8. BOMA – PLOCHY / VÝŠKY (IGA)
Boma Standardy jsou rozděleny na měření ploch v:
• Office Buildings: Standard Methods of
Measurement (ANSI/BOMA Z65.1 – 2010)
• Standard Method of Measuring Floor Area in Office
Buildings
(BOMA Z65.1 - 1996)
• Gross Areas of a Building: Standard Methods of
Measurement (ANSI/BOMA Z65.3 – 2009)
• Industrial Buildings: Standard Methods of
Measurement (ANSI/BOMA Z65.2–2009)
• Multi-Unit Residential Buildings: Standard Methods
of Measurement (ANSI/BOMA Z65.4-2010)
• Retail Buildings: Standard Methods of
Measurement E-Book (ANSI/BOMA Z65.5-2010)
• Mixed Use Properties: Standard Methods of
Measurement 2011
• Unified Approach for Measuring Office Space: For
Use in Facility and Property Management

9. Struktura ploch EN 15221-6
Celková podlahová plocha budovy - Total Level Area (TLA)
Nefunkční plochy - Non functional Level Area (NFA)
Hrubá podlahová plocha – Gross Floor Area (GFA)
Plocha externích konstrukcí - Exterior Construction Area
(ECA)
Interní plocha podlaží – Interior Floor Area (IFA)
Plocha vnitřních konstrukcí - Interiour
Construction Area (ICA)
Čistá plocha podlaží - Net Floor Area (NFA)
Plocha příček – Partition Wall Area (PWA)
Čistá plocha místnosti – Net Room Area (NRA)
Technická
plocha
Plocha
komunikací
Plochy
vybavenosti
Primární
plocha
Neomezená
Omezená
Neomezená
Omezená
Neomezená
Omezená
Neomezená
Omezená

10. Celková podlahová plocha budovy - Total Level
Area (TLA)
„Zastavěná plocha“
Zpět na přehled

11. Hrubá podlahová plocha – Gross Floor Area (GFA)
GFA = TLA – NLA
NLA – Non functional
Zpět na přehled
Atrium

12. Vnitřní plocha podlaží – Internal Floor Area IFA
IFA = GFA – ECA
ECA – exterior construction
Zpět na přehled
ECA

13. Vnitřní konstrukční plochy – Internal Construction
Area (ICA)
Zpět na přehled
Polyline
Vnitřní nosné konstrukce?

14. Čistá plocha podlaží – Net Floor Area (NFA)
NFA = IFA - ICA
Zpět na přehled
DISCOVER YOUR SPACE on

15. Plocha příček - Partition Wall Area (PWA)
Polyčára pro NRA
Zpět na přehled
Polyčára pro PWA
DISCOVER YOUR SPACE on

16. Čistá plocha místnosti - Net Room Area (NRA)
Čistá podlahová plocha (NRA)
Technické plochy
Technical Area (TA)
Komunikační plochy
Circulation Area (CA)
Plochy vybavenosti
Amenity Area (AA)
Primární plochy
Primary Area (PA)
Zpět na přehled

17. Technické plochy - příklady
Technické plochy
Mechanické
• Výtahy, strojovny
• Vodárny a dodávky
vody
• Plyny a roztoky
• Kotelny a výroba
chladu
• Vzduchotechnika
• …
Elektrické
• Elektrická vedení a
generátory
• Silnoproudé rozvody
• Fotovoltaika, palivové
články a větrné zdroje
• VV/NV transformátory
• Komunikační a datová
centra
• …
Jiné
• Servisní tunely (vyšší
než 1,5m)
• Odpadové
hospodářství,
instalace kolektorů a
kompaktorů odpadu
• Sklady a zázemí FM
• …

18. Komunikační plochy
Komunikace
Horizontální
• Primární chodby a
dopravníky
• Vstupní haly, recepce,
prostor před výtahy
• Požární koridory a
únikové východy
• …
Vertikální
• Schodišťové šachty
• Výtahové šachty a
eskalátory
• Rampy a zdvíhací
zařízení
• …

19. Vybavenost
Plochy vybavenosti
Sprchy a
umývárny
Šatny Toalety
Úklidové
místnosti
prádelny
..

20. Plochy primárního účelu budovy
Primární plochy
.OBECNÉ
• Recepce a čekárny
• Restaurace a
kavárny
• Centrální
shromaždiště
(auditoria)
• Socilální a rekreační
plochy (fit centra,
posilovny)
• Reprografie
• Archívy
• Technické místnosti
slaboproudu
• Zabezpečovací
plochy
• Lokální zasedačky
• Sklady a ukládací
plochy
• Plochy pro tisk,
kopírky a podatelny,
poštovny
• Odpočinkové zóny
• …
KANCELÁŘE
• Otevřené kanceláře,
plochy pro týmy,
pracovní místa
• Klasické kancelářské
místnosti, sdílená
pracovní místa,
týmové prostory
• Prostory ke studiu,
pracovní posezení
virtuální kanceláře
• …
VÝROBA
• Produkční haly
• Laboratoře
• Technologické linky
• Doplňkové
technologie
• …
OBCHOD
• Obchodní podlaží
• Předváděcí plochy
• Sklady,
• …
ŠKOLSTVÍ
• Plochy pro výuku
• Knihovny a studovny
• Výstavní plochy
• …
NEMOCNICE
• Zdravotnické
prostory, ambulance
• Operační sály
• Diagnostické
místnosti
• …
UBYTOVÁNÍ
• Obytné plochy
• Apartmány, studia
• Hotelové plochy
• …
5.15 Pronajímatelná plocha
Jakákoliv kombinace zmíněných kategorií může být předmětem
nájmu anebo pronájmu, a proto může být nazývána jako
pronajímatelná plocha podlaží (Rentable Floor Area). Pro
účely Facility Managementu se nicméně čistá podlahová plocha
podlaží zdá být tou nejlepší volbou.

21. Kudy vést hranice polyčáry?
Definice pojmu „Dominant portion“

23. BOMA 2009 - 2010
Hlavní technické prostupy
Servisní plochy budovy
Nájemní plochy
Servisní plochy podlaží
Vybavení budovy
R/U poměr
Mantra poměr hodnocení budovy.
Vyjadřuje poměr pronajmutelné plochy k
užitečné ploše.
Čím se více blíží jedné, tím lépe.
A,B,C,D budovy
Realitní hodnocení budovy v principu
odpovídá výši nájmu. Nemá explicitní
definici.

24. Otázky a poznámky
• Sloupy (skelet)
– Jak identifikovat čistou plochu místnosti v případě sloupů uvnitř
místnosti umístěných podél (uvnitř) zdi (ECA, ICA nebo PWA)?
• Plocha oddělovacích konstrukcí – příček (ICA a PWA)
– Jaká je přidaná hodnota ploch příček (oddělujícího – výplňového –
zdiva). Proč oddělena ECA?
• Šachty, vertikální vedení (silnoproud, slaboproud, potrubí)
– Otázka zda neklasifikovat do NFA namísto NRA (Technická plocha)
• Komunikační plochy
– Rozdělit na primární a sekundární, jako má BOMA – lze je pronajmout
• IFC/BIM
– Jak vyřešit propojení mezi tímto standardem a BIM standardy?
Procos group
BIM – jenom pro nové stavby?

25. Standardy & Doporučení
DISCOVER YOUR SPACE on

26. Otázky