چگونگی حضور در بازار مسکن در سال ۹۷

1. ‌‫‌نام‬‫ه‬‫ب‬
‫خدا‬
‫ح‬‫تبريزي‬ ‫عبده‬ ‫سين‬
‫بازار‬ ‫در‬ ‫حضور‬ ‫شناسایی‬ ‫و‬ ‫تحلیل‬
‫سال‬ ‫در‬ ‫مسکن‬97

2. ‫کالن‬ ‫اقتصاد‬ ‫دیدگاه‬ ‫از‬ ‫مسکن‬
‫سال‬ ‫در‬ ‫محتمل‬ ‫روندهای‬1397
‫آن‬ ‫کاهش‬ ‫های‬‫راه‬ ‫و‬ ‫بانک‬ ‫مسکن‬ ‫موجودی‬
‫مسکن‬ ‫بخش‬ ‫در‬ ‫گذاری‬‫سرمایه‬
‫مسکن‬ ‫بخش‬ ‫در‬ ‫بانک‬ ‫اعتباری‬ ‫سیاست‬
2
‫اقتصادنوین‬ ‫بانک‬ ‫دیدگاه‬ ‫از‬ ‫مسکن‬

3. ‫پایدار‬ ‫توسعه‬ ‫تا‬ ‫اقتصادی‬ ‫توسعه‬ ‫از‬
•‫توسعه‬ ‫اقتصاد‬‫دهه‬ ‫از‬ ‫پس‬40‫میالدی‬
–‫یافته‬ ‫توسعه‬ ‫کمتر‬ ‫مناطق‬ ‫اقتصادی‬ ‫رشد‬ ‫بر‬ ‫تمرکز‬
•‫دهه‬ ‫در‬70
–‫مختلف‬ ‫رویکردهای‬ ‫تجربه‬ ‫با‬(،‫صنعت‬ ،‫کشاورزی‬ ‫بر‬ ‫تمرکز‬)...‫دهه‬ ‫اواخر‬ ‫در‬ ،70،‫سالمت‬ ،‫بهداشت‬ ،‫آموزش‬
‫گرفتند‬ ‫قرار‬ ‫محور‬ ‫اشتغال‬ ‫و‬ ‫تغذیه‬( .‫ت‬ ‫مزایای‬ ‫از‬ ‫لزوما‬ ‫درآمد‬‫کم‬ ‫اقشار‬ ‫که‬ ‫نکته‬ ‫این‬ ‫کننده‬‫منعکس‬‫وسعه‬
‫شوند‬‫نمی‬ ‫مند‬‫بهره‬ ‫اقتصادی‬)
•‫دهه‬ ‫در‬80
–‫ساختاری‬ ‫اصالحات‬ ‫بر‬ ‫تمرکز‬:‫بوروکراسی‬ ‫و‬ ‫ارز‬ ‫نرخ‬ ،‫تجارت‬ ‫و‬ ‫بازارها‬ ‫آزدسازی‬( .‫اقد‬ ‫برای‬ ‫جایگزینی‬‫امات‬
‫دولت‬-‫پیشین‬ ‫محور‬)
–‫اولیه‬ ‫نیازهای‬ ‫معضل‬ ‫با‬ ‫تضاد‬ ‫در‬:‫کند‬ ‫ایجاد‬ ‫بیشتری‬ ‫نابرابری‬ ‫است‬ ‫ممکن‬ ‫بازار‬ ‫اصالحات‬
•‫اقتصادی‬ ‫توسعه‬ ‫رویکرد‬ ‫بر‬ ‫وارد‬ ‫نقدهای‬
•‫شود‬‫می‬ ‫توزیع‬ ‫نابرابر‬ ‫صورت‬‫به‬ ‫توسعه‬ ‫مزایای‬:‫می‬ ‫افزایش‬ ‫گاه‬ ‫و‬ ‫ماند‬‫می‬ ‫ثابت‬ ‫گاه‬ ‫درآمدی‬ ‫نابرابری‬‫یابد‬.
•‫هوا‬ ‫و‬ ،‫خاک‬ ،‫آب‬ ‫بر‬ ‫منفی‬ ‫آثار‬.‫شهری‬ ‫مناطق‬ ‫در‬ ‫ویژه‬‫به‬.
•‫پایدار‬ ‫توسعه‬ ‫نام‬ ‫به‬ ‫جدیدی‬ ‫مفهوم‬ ‫مقبولیت‬ ‫و‬ ‫گسترش‬

4. ‫پایدار‬ ‫توسعه‬ ‫تعریف‬
•‫پایدار‬ ‫توسعه‬:
–‫از‬ ‫بیش‬100‫تعریف‬(Ciegis, Ramanauskiene, & Martinkus, 2015)،
–386‫تعریف‬(Jacobs, 1995)
–‫ش‬‫نیازهای‬ ‫سازی‬‫برآورده‬ ‫در‬ ‫آینده‬ ‫های‬‫نسل‬ ‫امکان‬ ‫انداختن‬ ‫خطر‬‫به‬ ‫بدون‬ ‫امروز‬ ‫نیازهای‬ ‫ساختن‬‫برآورده‬‫ان‬
(Brundtland, 1987)
Sustainable Development
Passet (1979)

5. ‫پایدار‬ ‫توسعه‬ ‫محور‬ ‫سه‬
•‫اقتصادی‬:‫ط‬‫به‬ ‫را‬ ‫خدمات‬ ‫و‬ ‫کاال‬ ‫بتواند‬ ‫باید‬ ،‫اقتصادی‬ ‫لحاظ‬ ‫به‬ ‫پایدار‬ ِ‫م‬‫سیست‬‫تولید‬ ‫پیوسته‬ ‫ور‬
‫ب‬ ‫شدید‬ ِ‫ن‬‫تواز‬‫عدم‬ ‫از‬ ‫و‬ ،‫بوده‬ ‫مدیریت‬ ‫قابل‬ ‫خارجی‬ ‫و‬ ‫دولتی‬ ‫بدهی‬ ‫که‬ ‫ای‬‫گونه‬‫به‬ ،‫کند‬‫ها‬‫خش‬
‫نماید‬ ‫جلوگیری‬ ،‫رساند‬‫می‬ ‫آسیب‬ ‫کشاورزی‬ ‫یا‬ ‫صنعتی‬ ‫تولید‬ ‫به‬ ‫که‬.
•‫محیطی‬ ‫زیست‬:‫ای‬‫گونه‬‫به‬ ‫را‬ ‫خود‬ ‫منابع‬ ‫باید‬ ،‫محیطی‬ ‫لحاظ‬ ‫به‬ ‫پایدار‬ ِ‫م‬‫سیست‬‫حفظ‬ ‫پایدار‬
‫محی‬ ‫فروبرنده‬ ‫های‬‫فعالیت‬ ‫یا‬ ‫تجدیدشونده‬ ‫منابع‬ ‫حد‬ ‫از‬ ‫بیش‬ ‫برداری‬‫بهره‬ ‫از‬ ‫و‬ ،‫کند‬‫یا‬ ،‫ط‬
‫سرمای‬ ‫میزان‬ ‫به‬ ‫محدود‬ ‫را‬ ‫آن‬ ‫و‬ ‫کند‬ ‫جلوگیری‬ ‫تجدیدناپذیر‬ ‫منابع‬ ‫رساننده‬‫اتمام‬‫به‬‫در‬ ‫گذاری‬‫ه‬
‫نماید‬ ‫مناسب‬ ‫های‬‫جایگزین‬.‫شامل‬:،‫جوی‬ ‫پایداری‬ ،‫زیستی‬ ‫تنوع‬...
•‫اجتماعی‬:‫کرد‬‫فراهم‬ ‫و‬ ‫توزیعی‬ ‫انصاف‬ ‫به‬ ‫باید‬ ،‫اجتماعی‬ ‫لحاظ‬ ‫به‬ ‫پایدار‬ ِ‫م‬‫سیست‬‫خدمات‬ ‫ن‬
‫برسد‬ ‫کفایت‬ ‫حد‬ ‫به‬ ‫اجتماعی‬.‫پاس‬ ،‫جنسیتی‬ ‫عدالت‬ ،‫آموزش‬ ،‫سالمت‬ ‫شامل‬ ‫موارد‬ ‫این‬‫گویی‬‫خ‬
‫است‬ ‫مشارکت‬ ‫و‬ ‫سیاسی‬.
(Harris, 2000)

6. ‫سرمایه‬ ‫موجودی‬ ‫رشد‬ ‫نرخ‬
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
1370 1371 1372 1373 1374 1375 1376 1377 1378 1379 1380 1381 1382 1383 1384 1385 1386 1387 1388 1389 1390 1391 1392 1393 1394 1395
7

7. The Trump Effect!
“My IQ is one of the highest — and you all know it!
Please don’t feel so stupid or insecure; it’s not your
fault.”
Donald Trump
8

8. 26/7‫برابر‬ ‫تهران‬
‫سال‬ ‫از‬ ‫مسکن‬ ‫قیمت‬ ‫رشد‬80‫سال‬ ‫تا‬92
11/5 ‫اصفهان‬
9/0 ‫تبریز‬
8/8 ‫کرج‬
9

9. 5/12/2018 105/12/2018 10
‫ها‬‫شهرداری‬ ‫رفتار‬
‫تغییر‬‫در‬‫ساختار‬‫و‬‫رفتار‬‫‌ها‬‫ی‬‫شهردار‬‫بدآن‬‫معنا‬‫ست‬‫که‬
‫شاهد‬‫سوداگری‬‫کمتری‬‫در‬‫سطح‬‫مدیریت‬‫شهرها‬
‫خواهیم‬‫بود‬‫و‬‫حرکت‬‫هیجانی‬‫کمتری‬‫در‬‫‌ی‬‫ه‬‫نحو‬
‫‌گذاری‬‫ت‬‫قیم‬‫خدمات‬‫‌ها‬‫ی‬‫شهردار‬‫خواهیم‬‫یافت‬.
‫بنابراین‬‫‌گذاران‬‌‫ه‬‫سرمای‬‫نباید‬‫‌های‬‫ک‬‫ریس‬‫تخ‬‫لف‬‫در‬
‫‌وساز‬‫ت‬‫ساخ‬‫زیادی‬‫را‬‫بپذیرند‬‫و‬‫‌های‬‫ک‬‫ریس‬‫طراح‬‫ی‬‫باال‬
‫را‬‫قبول‬‫کنند‬.
10

10. 5/12/2018 115/12/2018 11
‫کماکان‬‫‌ها‬‫ی‬‫شهردار‬‫پول‬‫الزم‬‫دارند‬‫و‬‫اوراق‬‫بهادار‬‫بیشتری‬‫منتشر‬‫خواهند‬‫کر‬‫د‬.
‫البته‬‫الزم‬‫است‬‫‌ها‬‫ی‬‫شهردار‬‫ابتدا‬‫نسبت‬‫به‬‫‌ی‬‫ه‬‫تسوی‬‫اوراق‬‫بهادار‬‫قبلی‬‫اق‬‫دام‬‫کرده‬
‫و‬‫به‬‫تقویت‬‫موقعیت‬‫خود‬‫در‬‫‌ها‬‫ک‬‫بان‬‫بپردازند‬.‫در‬‫مراحل‬،‫بعدی‬‫برای‬‫توسع‬‫‌ی‬‫ه‬‫کار‬
‫با‬،‫‌ها‬‫ی‬‫شهردار‬‫الزم‬‫است‬‫‌ها‬‫ن‬‫آ‬‫‌های‬‫ل‬‫‌ح‬‫ه‬‫را‬‫تأمین‬‫مالی‬‫‌تری‬‫م‬‫سال‬‫پیدا‬‫کنند‬.‫به‬
،‫عالوه‬‫در‬‫کاسبی‬‫و‬‫‌وکار‬‫ب‬‫کس‬‫با‬،‫‌ها‬‫ی‬‫شهردار‬‫شاهد‬‫شرایط‬‫‌تری‬‫م‬‫سال‬‫در‬‫انجام‬
‫معامالت‬‫خواهیم‬‫بود‬.
11
‫ها‬‫شهرداری‬ ‫مالی‬ ‫نیاز‬

11. 5/12/2018 125/12/2018 12
‫مصرف‬ ‫کاالی‬ ‫ی‬‫مثابه‬ ‫به‬ ‫مسکن‬‫ی‬
‫روند‬‫اصلی‬‫در‬‫‌ی‬‫ه‬‫حوز‬‫مسکن‬‫آن‬‫است‬‫که‬‫با‬‫سوداگری‬
‫کمتری‬‫در‬‫این‬‫عرصه‬‫‌ایم‬‫ه‬‫مواج‬:‫سطح‬‫معامالت‬‫پایی‬‫‌تر‬‫ن‬‫است‬
‫و‬‫‌کاری‬‌‫ه‬‫محافظ‬‫در‬‫انجام‬‫معامالت‬‫بیشتر‬‫خواهد‬‫بود‬.‫د‬‫ر‬‫حوزه‬
،‫مسکن‬‫امروزه‬‫بیشتر‬‫با‬‫بازاری‬‫مصرفی‬‫‌ایم‬‫ه‬‫مواج‬‫و‬‫ن‬‫ه‬‫بازار‬
‫خرید‬‫و‬‫فروش‬‫دائمی‬‫مسکن؛‬‫در‬‫دوره‬‫منتهی‬‫به‬‫پایان‬‫سال‬
1400،‫مسکن‬‫بیشتر‬‫کاالیی‬‫مصرفی‬‫است‬‫تا‬‫کاال‬‫ی‬‫موضوع‬
‫‌گذاری‬‫ه‬‫سرمای‬.
12

12. ‫نرم‬ ‫فرود‬
‫فرض‬‫آن‬‫است‬‫که‬‫در‬‫‌ی‬‫ه‬‫حوز‬‫اقتصاد‬‫مسکن‬‫با‬
‫فرود‬‫آرام‬(soft landing)‫و‬‫نه‬‫فرود‬‫سخت‬‫و‬
(hard landing)‫‌ایم‬‫ه‬‫مواج‬
13

13. 5/12/2018 145/12/2018 14
‫است‬ ‫گذشته‬ ‫ابرعرضه‬ ‫دوران‬
‫دوران‬‫‌ها‬‫ه‬‫ابرعرض‬(hyper supply phase)‫گذشته‬‫است‬.
،‫بنابراین‬‫قرار‬‫نیست‬‫و‬‫‌بینی‬‫ش‬‫پی‬‫‌شود‬‫ی‬‫نم‬‫بر‬«‫واح‬‫دهای‬
‫مازاد‬‫موجود‬»‫باز‬‫هم‬‫اضافه‬‫شود‬.‫تا‬‫سال‬1400‫و‬‫حتی‬
‫‌های‬‫ل‬‫سا‬،‫دورتر‬‫شاهد‬‫حجم‬‫‌وسازی‬‫ت‬‫ساخ‬‫نخواهیم‬‫بود‬‫که‬
ً‫ال‬‫مث‬‫در‬‫سال‬1390‫اتفاق‬‫افتاد‬.
14

14. ‫ها‬ ‫ساختمان‬ ‫در‬ ‫خصوصی‬ ‫بخش‬ ‫گذاری‬ ‫سرمایه‬ ‫رشد‬(‫س‬ ‫مراحل‬ ‫برحسب‬‫اخت‬)
‌‫روند‌سرمایه‌گذاری‌شروع‌شده‌و‌سرمایه‌گذاری‬
‫کل،‌کامال‌مشابه‌بوده‌است‬.

15. ‫مسکن‬ ‫بخش‬ ‫افزوده‬ ‫ارزش‬ ‫روند‬
16
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
1375
1376
1377
1378
1379
1380
1381
1382
1383
1384
1385
1386
1387
1388
1389
1390
1391
1392
1393
‫سال‬ ‫ثابت‬ ‫قيمتهاي‬ ‫به‬ ‫خصوصی‬ ‫بخش‬ ‫توسط‬ ‫ساختمان‬ ‫افزوده‬ ‫ارزش‬1383(‫لاير‬ ‫ميليارد‬)
‫سال‬ ‫ثابت‬ ‫قيمتهاي‬ ‫به‬ ‫خصوصی‬ ‫بخش‬ ‫توسط‬ ‫ساختمان‬ ‫افزوده‬ ‫ارزش‬ ‫ميانگين‬1383(‫لاير‬ ‫ميليارد‬)

16. ‫کشور‬ ‫شهری‬ ‫مناطق‬ ‫ساختمانی‬ ‫های‬‫پروانه‬ ‫در‬ ‫مسکونی‬ ‫واحد‬ ‫روند‬
262
428
478 458
414
376
463
699
663
567
757 765
701
650
398
330
161
-
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1379 1380 1381 1382 1383 1384 1385 1386 1387 1388 1389 1390 1391 1392 1393 1394 1395
(‫ماهه‬ ‫شش‬
‫اول‬)
‌‫تعداد‌واحد‌مسکونی‌در‌پروانه‌های‌ساختمانی‌در‌کل‌کشور‬(‫هزار‌واحد‬) ‌‫میانگین‌تعداد‌واحد‌مسکونی‌در‌پروانه‌های‌ساختمانی‌در‌کل‌کشور‬(‫هزار‌واحد‬)
17

17. ‫تهران‬ ‫شهر‬ ‫ساختمانی‬ ‫های‬ ‫پروانه‬ ‫در‬ ‫مسکونی‬ ‫واحد‬ ‫تعداد‬ ‫روند‬
85
50
37
78
132
168
132
69
79
66
90
159
135
89
149
233
201
176
86
66
33
-
50
100
150
200
250
1375
1376
1377
1378
1379
1380
1381
1382
1383
1384
1385
1386
1387
1388
1389
1390
1391
1392
1393
1394
1395(‫اول‬‫ماهه‬‫شش‬)
‫تهران‬ ‫شهر‬ ‫در‬ ‫ساختمانی‬ ‫های‬ ‫پروانه‬ ‫در‬ ‫مسکونی‬ ‫واحد‬ ‫تعداد‬(‫واحد‬ ‫هزار‬) ‫تهران‬ ‫شهر‬ ‫در‬ ‫ساختمانی‬ ‫های‬ ‫پروانه‬ ‫در‬ ‫مسکونی‬ ‫واحد‬ ‫تعداد‬ ‫میانگین‬(‫واحد‬ ‫هزار‬)
18

18. 5/12/2018 195/12/2018 19
‫توزیع‌واحدهای‌خالی‌مسکونی‬
1390-139۵
19

19. 5/12/2018 205/12/2018 20
‫جدید‬ ‫معمول‬ ‫سطح‬
‫چون‬‫بازار‬‫دیگر‬‫مصرفی‬‫است‬‫و‬‫ساختار‬‫بازار‬‫عوض‬‫شده‬‫ا‬،‫ست‬
‫باید‬‫فرا‬‫بگیریم‬‫که‬‫سطح‬‫معمول‬‫جدید‬﴿New Normal﴾‫در‬
‫مسکن‬‫کدام‬‫است؟‬‫ساختار‬‫بازار‬‫عوض‬‫شده‬‫و‬‫نمودار‬‫ای‬‫پله‬‫سابق‬
‫دیگر‬‫کار‬‫کند‬‫نمی‬.
‫دنبال‬ ‫به‬ ‫باید‬New Normal‫به‬ ‫و‬ ،‫باشیم‬ ‫جدید‬ ‫شرایط‬ ‫در‬
‫نکنیم‬ ‫تکیه‬ ‫قدیم‬ ‫بازار‬ ‫و‬ ‫ساختار‬.
20
‫‌ه‬‫ت‬‫سطح‌قیم‬‫ا‬
‌‫زمان‬t

20. 5/12/2018 215/12/2018 21
‫قیمت‬ ‫ی‬‫عمده‬ ‫تصحیح‬
‫ریسک‬‫تصحیح‬‫‌ی‬‫ه‬‫عمد‬‫قیمت‬﴿major price correction risk﴾‫دیگر‬‫در‬‫میان‬‫نیست‬.
‫در‬‫چنین‬‫شرایطی‬‫احتیاط‬‫بیش‬‫از‬‫حد‬‫لزوما‬‫ضرورت‬‫ندارد‬.‫وقتی‬‫‌بینی‬‫ش‬‫پی‬‫شرایط‬soft
landing‫یا‬‫فرود‬‫نرم‬‫در‬‫بخش‬‫مسکن‬‫را‬،‫داریم‬‫و‬‫فکر‬‫‌کنیم‬‫ی‬‫نم‬‫شرایط‬‫فرود‬‫در‬‫باز‬‫ار‬
‫مسکن‬‫سخت‬(hard landing)،‫باشد‬‫و‬‫سقوط‬‫ناگهانی‬‫یا‬‫کاهش‬‫ناگهانی‬‫ارتفاع‬
﴿a sudden drop in altitude﴾‫را‬‫در‬‫افق‬‫مشاهده‬،‫‌کنیم‬‫ی‬‫نم‬‫‌گاه‬‫ن‬‫آ‬‫در‬‫چنین‬‫شرایطی‬
‫احتیاط‬‫بیش‬‫از‬‫حد‬‫‌تواند‬‫ی‬‫م‬‫کمی‬‫اشتباه‬‫باشد‬.‫ما‬‫قوی‬‫سیاه‬black swine))‫در‬‫بازار‬
‫مسکن‬،‫نداریم‬‫یعنی‬‫انتظار‬‫بروز‬‫شرایط‬‫حاد‬‫و‬‫استثنایی‬‫در‬‫بازار‬‫نداریم‬.‫در‬‫واقع‬،‫در‬‫این‬
،‫شرایط‬‫شاید‬‫زمین‬‫تنها‬‫استثنا‬‫باشد‬‫که‬‫در‬‫مواردی‬‫هنوز‬‫بسیار‬‫گران‬‫است‬.‫ولی‬‫د‬‫ر‬‫سایر‬
‫‌ها‬‫ه‬‫حوز‬‫با‬‫چنین‬‫شرایطی‬‫مواجه‬‫نیستیم‬.
21

21. ‫کشور‬ ‫در‬ ‫مسکونی‬ ‫واحدهای‬ ‫و‬ ‫جمعیت‬ ‫تحوالت‬
‫ماخذ‬:‫ايران‬ ‫ْآمار‬ ‫مركز‬
‌‌‫شرح‬1375138513901395
‌‫تعداد‌جمعیت‬(‫هزار‌نفر‬‌‌)60,05570,49575,14979,926
‫نرخ‌رشد‌ساالنه‌جمعیت‬-1.621.31.2
‌‫تعداد‌خانوار‬(‫هزار‬‌‌)12,28017,58521,11024,196
‫نرخ‌رشد‌ساالنه‌خانوار‬-3.53.92.7
‫بعد‌خانوار‬4.844.033.553.3
‌‫تعداد‌واحد‌مسکونی‌بدون‌احتساب‌خانه‌های‬
‫خالی‬(‫هزار‌واحد‬‌‌)
10,77015,85919,95422,825
‌‫تعداد‌خانه‌های‌خالی‬(‫هزار‌واحد‬‌‌)-6331,6632,587
‌‫تعداد‌خانه‌های‌دوم‬(‫هزار‌واحد‬‌)---2,098
‌‫تعداد‌واحد‌مسکونی‌با‌احتساب‌خانه‌های‌خالی‬
(‫هزار‌واحد‬‌‌)-16,49221,61725,412
‌‫تعداد‌واحد‌مسکونی‌با‌احتساب‌خانه‌های‌خالی‌و‬
‌‫دوم‬(‫هزار‌واحد‬‌‌)
-16,49221,61727,510

22. ‫کشور‬ ‫درکل‬ ‫مسکونی‬ ‫واحد‬ ‫در‬ ‫خانوار‬ ‫تراکم‬ ‫شاخص‬ ‫تحوالت‬
‌‌‫شرح‬1375138513901395
‫تراکم‌خانوار‌در‌واحد‌مسکونی‌بدون‌احتسا‬‌‫ب‬
‌‌‫خانه‌های‌خالی‌و‌خانه‌های‌دوم‬(‫کل‬)
1،141 ،091،061،06
‌‫تراکم‌خانوار‌در‌واحد‌مسکونی‬(‫شهری‬)-1،081،041،04
‌‫تراکم‌خانوار‌در‌واحد‌مسکونی‬(‫روستایی‬)1،141،111،13
‌‫تراکم‌خانوار‌در‌واحد‌مسکونی‬‌‌‫صرفا‬‌‫با‬
‌‌‫احتساب‌‌خانه‌های‌خالی‬
-1،070،980،95
‫توجه‬‌:‌‫کمتر‌از‌یک‌بودن‬‫مسکوني‬ ‫واحد‬ ‫در‬ ‫خانوار‬ ‫تراکم‬(‫احت‬ ‫با‬‫ساب‬
‫مسک‬ ‫واحدهای‬ ‫تعداد‬ ‫مطلق‬ ‫بودن‬ ‫بیشتر‬ ‫معنای‬ ‫به‬ ‫خالي‬ ‫های‬ ‫خانه‬‫وني‬
‫خانوارهاست‬ ‫تعداد‬ ‫از‬ ‫موجود‬(‫تصرف‬ ‫در‬ ‫موجود‬ ‫واحدهای‬ ‫تمامي‬
‫نیستند‬ ‫خانوارها‬)

23. 5/12/2018 245/12/2018 24
‫بلندمدت‬ ‫روند‬ ‫اهمیت‬
‫ایم‬‫کرده‬‫عادت‬‫در‬‫معامالت‬‫مسکن‬‫به‬‫دو‬‫متغیر‬‫توجه‬‫کنی‬‫م‬:‫آیا‬
‫حجم‬‫معامالت‬‫باالرفته‬‫یا‬‫پایین‬‫آمده؟‬‫آیا‬‫قیمت‬‫باال‬‫رف‬‫ته‬‫یا‬‫پایین‬
‫آمده؟‬‫وقتی‬‫در‬‫شرایطی‬‫هستیم‬‫که‬‫رقم‬‫کف‬‫قیمت‬‫یا‬‫ک‬‫ف‬
‫معامالت‬‫پایین‬،‫است‬‫اصال‬‫به‬‫های‬‫نرخ‬‫رشد‬‫در‬‫مدت‬‫کوتاه‬‫ت‬‫وجه‬
‫نکنید‬.‫برای‬‫همین‬‫از‬‫ارقام‬‫معامالتی‬‫و‬‫های‬‫قیمت‬‫چند‬‫ماه‬‫اخ‬‫یر‬
‫مسکن‬‫شود‬‫نمی‬‫در‬‫مورد‬‫رونق‬‫و‬‫رکود‬‫در‬‫این‬‫بخش‬‫صحبت‬
‫کرد‬.‫باید‬‫منتظر‬‫ارقام‬‫در‬‫ی‬‫بازه‬‫زمانی‬‫تری‬‫طوالنی‬‫باشی‬‫م‬.
24

24. ‫مسک‬ ‫بخش‬ ‫بهبود‬ ‫ی‬‫دهنده‬‫نشان‬ ‫نگر‬‫پیش‬ ‫های‬‫شاخص‬‫ن‬
•‫مسکن‬ ‫بازار‬ ‫در‬ ‫معامالت‬ ‫تعداد‬ ‫افزایش‬
•‫ها‬‫نامه‬‫مبایعه‬ ‫ریالي‬ ‫ارزش‬ ‫افزایش‬
•‫ساختماني‬ ‫های‬‫پروانه‬ ‫منفي‬ ‫رشد‬ ‫نرخ‬ ‫کاهش‬
•‫یکم‬ ‫انداز‬‫پس‬ ‫صندوق‬ ‫از‬ ‫استقبال‬ ‫افزایش‬
25

25. ‫تهران‬ ‫شهر‬ ‫در‬ ‫ساختمانی‬ ‫های‬‫پروانه‬ ‫در‬ ‫مسکونی‬ ‫واحد‬ ‫تعداد‬

26. ‫کش‬ ‫شهری‬ ‫مناطق‬ ‫در‬ ‫ساختمانی‬ ‫های‬‫پروانه‬ ‫در‬ ‫مسکونی‬ ‫واحد‬ ‫تعداد‬‫ور‬

27. ‫شهری‬ ‫مناطق‬ ‫در‬ ‫شده‬ ‫تکمیل‬ ‫مسکونی‬ ‫واحد‬ ‫تعداد‬

28. 5/12/2018 295/12/2018 29
‫نیست‬ ‫مالک‬ ‫تهران‬
‫ارقام‬‫تهران‬‫مالک‬‫قضاوت‬‫برای‬‫سایر‬‫شهرها‬‫نیست‬.‫از‬‫شهر‬‫ی‬
‫صحبت‬‫کنیم‬‫می‬‫که‬25٪‫کل‬‫اقتصاد‬‫کشور‬‫است؛‬‫جمعیت‬
‫عظیمی‬،‫دارد‬‫و‬....‫در‬‫بخش‬،‫مسکن‬‫بحث‬‫بازار‬‫ملی‬‫نداریم‬‫؛‬
‫مسکن‬‫بازاری‬‫محلی‬‫دارد‬.‫به‬‫وجه‬‫هیچ‬‫تهران‬‫برای‬‫تصمیم‬‫گیری‬
‫در‬‫مورد‬‫هیچ‬‫شهری‬‫مالک‬‫نیست‬.‫هر‬‫جا‬‫کار‬،‫کنید‬‫می‬‫باید‬‫آمار‬
‫محلی‬‫بدست‬‫آورید‬.‫از‬‫شوراهای‬‫شهر‬‫و‬‫شهرداران‬‫آمار‬‫شهر‬‫را‬
‫بخواهید‬.‫چقدر‬‫پروانه‬‫ساخت‬‫صادر‬‫شده؟‬‫حجم‬‫معامالت‬‫در‬
‫شهر‬‫چقدر‬‫بوده‬‫است؟‬‫ها‬‫قیمت‬‫در‬‫شهر‬‫چه‬‫حرکتی‬‫کرده؟‬....
29

29. ‫تهران‬ ‫شهر‬ ‫در‬ ‫آپارتمان‬ ‫مربع‬ ‫متر‬ ‫یک‬ ‫قیمت‬(‫ریال‬ ‫میلیون‬)
‌‫سال‬1391139213931394139۵1396
‌‫فروردین‬
97
‫رشد‌نقطه‬
‌‫به‌نقطه‬
‌‫فروردین‬
‫ماه‬
‌‫میانگین‬
‫قیمت‬
304041414448.556
29.1
‌‫نرخ‌رشد‬
‌‫نسبت‌به‬‫دور‬‌‫ه‬
‌‫مشابه‌سال‬
‌‫قبل‬(‫درصد‬‌‌)
45334.60.6-6.510
*0.9-
*‫است‬ ‫قبل‬ ‫ماه‬ ‫به‬ ‫نسبت‬ ‫رشد‬

30. ‫تهران‬ ‫شهر‬ ‫در‬ ‫شده‬ ‫انجام‬ ‫معامالت‬
‌‫سال‬1391139213931394139۵1396
‌‫فروردین‬
97
‫رشد‌نقطه‬
‌‫به‌نقطه‬
‌‫فروردین‬
‫ماه‬
‌‫تعداد‬
‫معامالت‬
1800001214701725061503471646301844404796
3- ‌‫نرخ‌رشد‬
‌‫نسبت‌به‬‫دور‬‌‫ه‬
‌‫مشابه‌سال‬
‌‫قبل‬(‫درصد‬‌‌)
-33-4213-912
*62-
*‫است‬ ‫قبل‬ ‫ماه‬ ‫به‬ ‫نسبت‬ ‫رشد‬

31. 5/12/2018 325/12/2018 32
‫مسکن‬ ‫بانک‬ ‫فقط‬
‫‌بینی‬‫ش‬‫پی‬‫‌شود‬‫ی‬‫نم‬‫‌ها‬‫ک‬‫بان‬‫در‬‫این‬‫بازار‬‫فعال‬‫شوند‬.‫امروزه‬‫وضع‬‫بازار‬
‫مسکن‬‫‌ای‬‫ه‬‫‌گون‬‫ه‬‫ب‬‫نیست‬‫که‬‫در‬،‫آن‬‫‌ها‬‫ک‬‫بان‬‫بتوانند‬‫با‬‫‌های‬‫خ‬‫نر‬‫ج‬‫اری‬
،‫تسهیالت‬‫وام‬‫داده‬‫و‬‫سازندگان‬‫با‬‫آن‬‫تسهیالت‬‫کار‬‫کنند‬.‫فشار‬‫ا‬‫عطای‬
‫تسهیالت‬‫روی‬‫بانک‬‫مسکن‬‫خواهد‬‫بود‬‫و‬‫این‬‫بانک‬‫به‬‫اتکای‬‫مناب‬‫عی‬‫که‬
‫از‬‫مسکن‬‫مهر‬،‫‌گردد‬‫ی‬‫برم‬‫‌تواند‬‫ی‬‫م‬‫‌های‬‫م‬‫وا‬18‫درصدی‬‫پرداخت‬‫کند‬.
‫‌که‬‫ن‬‫ای‬‫بانک‬‫مسکن‬‫چقدر‬‫بتواند‬‫هوشمندانه‬‫در‬‫تأمین‬‫مالی‬‫نقش‬‫داشته‬
،‫باشد‬‫به‬‫رونق‬‫‌وساز‬‫ت‬‫ساخ‬‫مربوط‬‫است‬.‫بانک‬‫مسکن‬‫با‬‫هدف‬
‫‌شدن‬‫ل‬‫تبدی‬‫به‬‫بانک‬‫‌ای‬‫ه‬‫توسع‬‫اکنون‬‫‌کوشد‬‫ی‬‫م‬‫بخش‬‫‌مالح‬‫ل‬‫قاب‬‫‌ای‬‫ه‬‫ظ‬‫از‬
‫منابع‬‫الزم‬‫برای‬‫تسهیالت‬‫رهنی‬﴿mortgage﴾‫را‬‫تأمین‬‫کند‬.
32

32. ‫تا‬ ‫یکم‬ ‫انداز‬ ‫پس‬ ‫صندوق‬ ‫عملکرد‬ ‫آخرین‬1396/12/29
‌‫مبلغ‬(‫هزارمیلیارد‌ریال‬) ‌‫تعداد‌‌سپرده‬(‫فقره‬) ‫شرح‬
62.3 30217۵ ‫منابع‬
33.1 44341 ‫مصارف‬

33. 5/12/2018 345/12/2018 34
‫تمامی‬‫شواهد‬‫حاکی‬‫از‬‫آن‬‫است‬‫که‬‫‌گذاری‬‫ه‬‫سرمای‬‫باید‬‫در‬‫‌ی‬‫ه‬‫حوز‬‫‌سازی‬‫ک‬‫کوچ‬‫متمرکز‬
‫شود‬.‫اگر‬‫‌سازی‬‫ک‬‫کوچ‬‫در‬‫گذشته‬‫سیاستی‬‫دولتی‬،‫بوده‬‫اکنون‬‫نیاز‬‫بازار‬‫است‬.‫هر‬‫چ‬‫ه‬
‫‌تر‬‫ک‬‫کوچ‬،‫بسازیم‬‫‌ویژه‬‫ه‬‫ب‬‫در‬‫شهرهای‬،‫بزرگ‬‫ریسک‬‫فروش‬‫را‬‫کاهش‬‫‌ایم‬‫ه‬‫داد‬.‫ُعد‬‫ب‬‫خانو‬‫ار‬
‫‌تر‬‫ک‬‫کوچ‬‫شده؛‬‫منابع‬‫خانوارها‬‫نیز‬‫محدود‬‫شده؛‬‫مبلغ‬‫وام‬‫نیز‬‫هنوز‬‫کوچک‬،‫است‬‫بناب‬‫راین‬
‫‌ی‬‫ه‬‫خان‬40‫متری‬‫‌تر‬‫ل‬‫سه‬‫از‬‫‌ی‬‫ه‬‫خان‬۵0‫متری‬‫و‬‫‌ی‬‫ه‬‫خان‬۵0‫متری‬‫‌تر‬‫ن‬‫آسا‬‫از‬‫‌ی‬‫ه‬‫خان‬70‫متری‬
‫به‬‫فروش‬‫‌رسد‬‫ی‬‫م‬.،‫بنابراین‬‫برای‬‫کاهش‬‫ریسک‬‫‌گذاری‬‫ه‬‫سرمای‬‫توصیه‬‫‌شود‬‫ی‬‫م‬‫وسی‬ً‫ا‬‫ع‬‫به‬
‫‌سازی‬‫ک‬‫کوچ‬‫روی‬‫آوریم‬.‫روند‬‫‌وساز‬‫ت‬‫ساخ‬‫به‬‫سمت‬‫‌سازی‬‫ک‬‫کوچ‬،‫است‬‫چه‬‫در‬
،‫‌گذاری‬‫ه‬‫سرمای‬‫چه‬‫در‬،‫فروش‬‫چه‬‫در‬،‫مشارکت‬‫چه‬‫در‬‫معامالت‬،‫‌ای‬‫ه‬‫واسط‬‫چه‬‫در‬‫اعطای‬
،‫وام‬....‫همه‬‫و‬‫همه‬‫گرایش‬‫به‬‫سمت‬‫‌سازی‬‫ک‬‫کوچ‬‫خواهند‬‫داشت‬.
34
‫سازی‬‫کوچک‬ ‫ضرورت‬

34. ‫برآورد‬‫شده‬ ‫تکمیل‬ ‫مسکونی‬ ‫واحدهای‬ ‫توزیع‬
‫اول‬ ‫ماهه‬ ‫سه‬ ‫در‬ ‫خالص‬ ‫مساحت‬ ‫لحاظ‬ ‫به‬1396(‫درصد‬)
‌‫بیشترین‌سهم‌واحدهای‌مسکونی‌تکمیل‌شده‌در‌کل‌کشور‌مربوط‬
‌‫به‌واحدهای‌بین‬106‌‫تا‬120‌‫و‌در‌تهران‬91‌‫تا‬10۵‌‌‫متر‌مربع‬‫بوده‌است‬‌‌.
‌‫محدوده‬
‌‫متراژ‬
(‫مترمربع‬)
‌‫تا‬4041‌‫تا‬6061‌‫تا‬7۵76‌‫تا‬9091‌‌‫تا‬10۵106‌‫تا‬120121‌‫تا‬13۵136‌‫تا‬1۵۵1۵۵‌‫تا‬170170‫و‌بیشت‬‫ر‬
‫کشور‬0%2%5%10%16%21%20%9%11%5%
‫تهران‬0%0%6%10%22%20%17%8%7%10%

35. ‫حجم‬ ‫درصد‬‫سال‬ ‫در‬ ‫تهران‬ ‫معامالت‬95‫متراژ‬ ‫اساس‬ ‫بر‬
‌‫کمتر‌از‬80 70‌‫تا‬80‫متر‌مربع‬ 60‌‫تا‬70‫متر‌مربع‬ ۵0‌‫تا‬60‫متر‌مربع‬
57.5 14 15.8 15.2 ‫فروردین‬
56.1 14.1 15.7 14.7 ‫اردیبهشت‬
54.3 13.8 16 14.4 ‫خرداد‬
52.7 13.7 15.7 13.2 ‫تیر‬
52.9 13.1 15.2 14.4 ‫مرداد‬
52.7 13.3 14.9 14 ‫شهریور‬
51.9 13.1 15.1 13.3 ‫مهر‬
53.4 13.4 15.2 14.4 ‫آبان‬
51.5 13.1 15 13.2 ‫آذر‬
53.7 13.5 15.4 14.1 ‫میانگین‬
‌‫‌ها‌بیشترین‌سهم‌معامالت‌مربوط‌به‌واحدهای‌با‌متراژ‬‫ه‬‫در‌تمامی‌ما‬60‌‫تا‬70‫متر‌مربع‌بوده‌است‬.
‌‫‌ها‌بیش‌از‌نیمی‌از‌معامالت‌مربوط‌به‌واحدهای‌کمتر‌از‬‫ه‬‫در‌تمامی‌ما‬80‫متر‌مربع‌بوده‌است‬‌‌.
‌‫‌ها‌بیش‌از‌نیمی‌از‌معامالت‌مربوط‌به‌واحدهای‌با‌ارزش‌کمتر‌از‬‫ه‬‫در‌تمامی‌ما‬3‫میلیارد‌ریال‌بوده‬‌‌.
36

36. ‫تهران‬ ‫شهر‬ ‫در‬ ‫عرضه‬ ‫الگوی‬ ‫و‬ ‫تقاضا‬ ‫الگوی‬ ‫تطابق‬(‫سال‬ ‫برای‬1395)
«‫متراژ‬ ‫حسب‬ ‫بر‬ ‫معامالت‬ ‫توزیع‬ ‫و‬ ‫شده‬ ‫تکمیل‬ ‫واحدهای‬ ‫توزیع‬»
‫عدم‌تطابق‌در‌الگوی‌عرضه‌و‌تقاضا‌کامال‌مشهود‌است‬.

37. 5/12/2018 385/12/2018 38
‫متأسفانه‬‫طی‬10‫سال‬‫اخیر‬‫نرخ‬‫‌نشینی‬‫ه‬‫اجار‬‫باال‬‫رفته‬‫و‬‫مالکیت‬‫مسکن‬‫تضعیف‬‫شد‬‫ه‬‫است‬:
‫یعنی‬‫از‬‫شرایط‬‫خرید‬‫و‬‫فروش‬(buy - sell)‫وارد‬‫شرایط‬buy -hold -sell‫‌ایم‬‫ه‬‫شد‬.‫پس‬
‫از‬‫شرایط‬‫خرید‬‫و‬،‫فروش‬‫وارد‬‫شرایط‬،‫خرید‬‫نگهداری‬‫و‬‫فروش‬‫‌ایم‬‫ه‬‫شد‬.‫در‬‫چنین‬‫شرایط‬‫ی‬
‫کاسبی‬‫اجاره‬‫رونق‬‫‌گیرد‬‫ی‬‫م‬.‫از‬‫‌رو‬‫ن‬‫ای‬‫در‬‫بازار‬‫سرمایه‬‫باید‬‫شاهد‬‫‌گیری‬‫ل‬‫شک‬‫نهادهای‬‫ی‬
‫باشیم‬‫که‬‫به‬،‫خرید‬‫فروش‬‫و‬‫اجاره‬‫مربوط‬‫است‬.‫یکی‬‫از‬‫این‬‫نهادها‬REITs‫یا‬‫‌های‬‫ق‬‫صندو‬
‫مستغالت‬‫است‬.‫طی‬‫‌های‬‫ل‬‫سا‬‫آینده‬‫شاهد‬‫عملیات‬‫‌تر‬‫ش‬‫بی‬‫‌ها‬‫گ‬‫لیزین‬‫هم‬‫در‬‫بخش‬‫مس‬‫کن‬
‫خواهیم‬‫بود‬‫و‬‫‌های‬‫ه‬‫اجار‬‫بلندمدت‬‫‌ویژه‬‫ه‬‫ب‬‫در‬‫مورد‬‫واحدهای‬‫تجاری‬‫بسیار‬‫معمول‬‫خواهد‬
‫شد‬.
38
‫نشینی‬‫اجاره‬ ‫نرخ‬ ‫افزایش‬

38. ‌‌‫‌بهای‌یک‌متر‌مربع‌آپارتمان‌در‌شهر‌تهران‬‫ه‬‫متوسط‌اجار‬(‫هزار‌ریال‬)
39

39. ‫مسکن‬ ‫اجاره‬ ‫به‬ ‫قیمت‬ ‫شاخص‬(p/r)‫تهران‬ ‫شهر‬ ‫در‬

40. 1.‫ها‬‫اولي‬‫خانه‬ ‫مسکن‬
2.‫ها‬‫بدمسکن‬
‫در‬‫نشیني‬‫حاشیه‬ ‫فرسوده‬ ‫های‬‫بافت‬
3.‫اجتماعي‬ ‫مسکن‬
41
‫است؟‬ ‫نیاز‬ ‫مورد‬ ‫مسکن‬ ‫نوع‬ ‫چه‬

41. 5/12/2018 425/12/2018 42
‫قیمت‬‫زمین‬‫کماکان‬‫حباب‬‫خالی‬‫‌کند‬‫ی‬‫م‬.‫یعنی‬‫افزایش‬‫قیمت‬‫کمتر‬‫از‬‫نرخ‬‫تو‬‫رم‬
(‫افزایش‬‫قیمت‬<‌‫خ‬‫نر‬‫تورم‬)‫خواهد‬‫بود‬.،‫بنابراین‬‫کسانی‬‫که‬‫زمین‬‫دارند‬‫و‬‫به‬‫ا‬‫مید‬
‫باالرفتن‬،‫قیمت‬‫زمین‬‫خود‬‫را‬،‫‌فروشند‬‫ی‬‫نم‬‫به‬‫‌های‬‫ت‬‫قیم‬‫ثابت‬‫زیان‬‫‌کنند‬‫ی‬‫م‬.‫ط‬ً‫ا‬‫بع‬‫آب‬
‫نقش‬‫‌ای‬‫ه‬‫عمد‬‫در‬‫قیمت‬‫زمین‬‫و‬‫‌ویژه‬‫ه‬‫ب‬‫در‬‫‌ی‬‫ه‬‫توسع‬‫مناطق‬‫جنوب‬‫خواهد‬‫داشت‬.‫در‬
‫قیمت‬‫معامالت‬‫‌های‬‫ه‬‫خان‬‫دوم‬(‫ییالقی‬)،‫ذخایر‬‫آب‬‫منطقه‬‫نقش‬‫عمده‬‫خواهد‬‫داشت‬.
42
‫زمین‬ ‫قیمت‬ ‫بودن‬‫حبابی‬

42. ‫قیمت‌زمین‌و‌آپارتمان‌به‌طور‌متوسط‌در‌تهران‬
43

43. 5/12/2018 445/12/2018 44
‫پیرامون‬ ‫به‬ ‫مرکز‬ ‫از‬
‫روند‬‫خروج‬‫از‬‫شهرها‬‫به‬‫سمت‬‫حومه‬(‫از‬‫مرکز‬‫به‬‫پیرامون‬)‫در‬‫ایران‬
‫هنوز‬‫شتاب‬‫نگرفته‬‫است‬.‫اما‬‫با‬‫حساسیت‬‫بیشتر‬‫مردم‬‫نسب‬‫ت‬‫به‬
‫‌زیست‬‫ط‬‫محی‬‫و‬‫تعقیب‬‫محیط‬‫اجتماعی‬‫‌تر‬‫م‬‫آرا‬(low-stress social
environment)،‫این‬‫حرکت‬‫سرعت‬‫خواهد‬‫گرفت‬.‫‌های‬‫ت‬‫حرک‬‫اولیه‬
‫در‬‫ترویج‬‫مردم‬‫به‬‫سمت‬‫خروج‬‫از‬‫شهرهای‬‫بزرگ‬(‫‌ویژه‬‫ه‬‫ب‬‫بعد‬‫از‬
‫وقوع‬‫‌ای‬‫ه‬‫زنجیر‬‫زلزله‬‫در‬‫مناطق‬‫مختلف‬)‫به‬‫چشم‬‫‌خورد‬‫ی‬‫م‬.‫روند‬
‫معکوسی‬‫که‬‫در‬‫غرب‬‫و‬‫ژاپن‬‫شاهد‬‫آن‬،‫هستیم‬‫برگشت‬‫سالخورد‬‫گان‬
‫به‬‫‌شهرها‬‫ن‬‫درو‬(‫با‬‫افزایش‬‫طول‬‫عمر‬)‫و‬‫‌ی‬‫ه‬‫تجرب‬‫عشق‬‫به‬‫زندگی‬‫د‬‫ر‬
‫فضاهای‬‫شهری‬(urban living lover)‫است‬.‫در‬‫ایران‬‫به‬‫چشم‬
‫‌خورد‬‫ی‬‫نم‬.‫بین‬‫این‬‫دو‬،‫روند‬‫روند‬‫اول‬‫‌تر‬‫ل‬‫محتم‬‫است‬.‫بنابراین‬
‫‌سازان‬‫ه‬‫انبو‬‫و‬‫‌گران‬‫ه‬‫توسع‬‫شهری‬‫‌توانند‬‫ی‬‫م‬‫در‬‫ساخت‬‫‌های‬‫ه‬‫مجموع‬
‫مناسب‬‫برای‬‫سالخوردگان‬‫در‬‫پیرامون‬‫شهرهای‬‫اصلی‬‫‌های‬‫ت‬‫فرص‬
‫جدیدی‬‫را‬‫جستجو‬‫کنند‬.‫این‬‫موضوع‬‫در‬‫مورد‬‫جوانان‬‫و‬‫افراد‬‫در‬‫سن‬
‫کار‬‫‌تر‬‫م‬‫ک‬‫صادق‬،‫است‬‫چرا‬‫که‬‫اشتغال‬‫در‬‫مناطق‬‫پیرامونی‬‫به‬‫دش‬‫واری‬
‫یافت‬‫‌شود‬‫ی‬‫م‬.
44

44. 5/12/2018 455/12/2018 45
‫آوری‬‫فن‬ ‫نقش‬
‫تکنولوژی‬‫نقش‬‫‌ای‬‫ه‬‫‌مالحظ‬‫ل‬‫قاب‬‫در‬‫‌ی‬‫ه‬‫آیند‬‫این‬‫صنعت‬‫خواهد‬‫داشت‬.‫شیوع‬
‫‌ها‬‫پ‬‫‌آ‬‫ت‬‫استار‬‫در‬‫این‬‫حوزه‬‫در‬،‫واگذاری‬‫در‬،‫‌گی‬‌‫ه‬‫واسط‬‫در‬‫مهندسی‬‫و‬‫در‬‫مصالح‬
‫ساختمانی‬‫و‬ً‫ا‬‫نهایت‬‫ساخت‬‫بسیار‬‫گسترده‬‫خواهد‬‫بود‬.‫استفاده‬‫از‬‫‌افزار‬‫م‬‫نر‬
BEAM‫در‬‫کنار‬‫روندهای‬‫جدید‬‫تکنولوژیک‬‫در‬‫‌های‬‫ش‬‫رو‬‫ساخت‬‫به‬‫معنای‬
‫‌های‬‫ت‬‫قیم‬‫ساخت‬‫‌تر‬‫م‬‫ک‬‫و‬‫‌تر‬‫ن‬‫پایی‬‫است‬.‫بنابراین‬‫کیفیت‬(quality)،‫چابکی‬
(agility)‫و‬‫انعطاف‬(flexibility)‫بیشتری‬‫در‬‫‌وسازها‬‫ت‬‫ساخ‬‫مشاهده‬‫خواهد‬،‫شد‬
‫بدون‬‫‌که‬‫ن‬‫ای‬‫‌ها‬‫ت‬‫قیم‬‫باال‬‫رود‬.‫روند‬‫بلندمدت‬‫تورم‬‫قیمتی‬‫افسارگسیخت‬‫ه‬‫و‬‫رفتن‬
‫به‬‫سمت‬‫‌های‬‌‫ت‬‫قیم‬‫بسیار‬‫باالتر‬‫ساخت‬‫نیست‬.
45

45. 5/12/2018 465/12/2018 46
‫جدید‬ ‫های‬‫فرصت‬
‫‌ی‬‫ه‬‫توسع‬‫سبد‬‫متنوعی‬‫از‬‫فضاهای‬‫جدید‬‫اقامتی‬‫برای‬‫سالخوردگان‬-‫فضاهای‬‫سال‬‫متی‬
‫که‬‫نیاز‬‫اصلی‬‫آنان‬‫است‬-‫‌شک‬‫ی‬‫ب‬‫بازار‬‫‌ای‬‫ه‬‫عمد‬‫را‬‫برای‬‫سازندگان‬‫شکل‬‫‌دهد؛‬‫ی‬‫م‬
‫‌ای‬‫ه‬‫مجموع‬‫با‬‫امکاناتی‬‫چون‬‫درمانگاه‬‫کوچک‬‫و‬‫پزشک‬،‫مستقر‬‫تجهیزات‬‫داخل‬‫اتاق‬،
‫فضای‬‫عمومی‬،‫مالقات‬‫غذاخوری‬،‫مشترک‬‫فضای‬‫ورزشی‬.‫با‬‫استفاده‬‫از‬‫عقد‬‫صلح‬
‫عمرای‬‫ملک‬‫‌توان‬‫ی‬‫م‬‫این‬‫واحدها‬‫را‬‫به‬‫قیمت‬‫پایین‬‫به‬‫سالخوردگان‬‫واگذار‬‫کرد‬.
،‫‌ترتیب‬‫ن‬‫بدی‬‫آنان‬‫تا‬‫پایان‬‫عمر‬‫مالک‬‫ملک‬‫خواهند‬‫بود‬‫و‬‫بعد‬‫از‬،‫آن‬‫ملک‬‫به‬‫شرک‬‫ت‬
‫فروشنده‬‫برگشته‬‫و‬‫در‬‫تملک‬‫آن‬‫قرار‬‫‌گیرد‬‫ی‬‫م‬.
46

46. 5/12/2018 475/12/2018 47
‫جدی‬ ‫تسهیالت‬‫د‬
‫‌ویژه‬‫ه‬‫ب‬‫در‬‫شهرهای‬،‫بزرگ‬‫ساخت‬‫از‬‫زمین‬‫خام‬‫و‬‫یا‬‫تخریب‬‫و‬‫نوسازی‬‫کامل‬‫جای‬‫خود‬‫را‬‫ب‬‫ه‬
‫بازسازی‬(renovation)‫خواهد‬‫داد‬.‫این‬‫روند‬‫بسیار‬‫مهمی‬‫است‬‫که‬،‫‌گذاران‬‫ه‬‫سرمای‬
‫سازندگان‬‫و‬‫‌ها‬‫ک‬‫بان‬‫‌باید‬‫ی‬‫م‬‫برای‬‫آن‬‫آماده‬‫شوند‬.‫بناهای‬‫شش‬‫طبقه‬‫و‬‫باالتر‬‫تهران‬‫د‬‫یگر‬
‫‌سرعت‬‫ه‬‫ب‬‫بناهای‬‫‌تر‬‫ه‬‫کوتا‬‫قبلی‬‫تخریب‬‫نخواهند‬‫شد‬.‫بخشی‬‫از‬‫تدبیر‬‫و‬‫ابتکار‬‫ب‬‫انک‬‫مسکن‬
‫تعریف‬‫تسهیالت‬‫جدیدی‬‫است‬‫که‬‫به‬‫جای‬‫تسهیالت‬،‫خرید‬‫ساخت‬‫و‬‫تعمیر‬‫پرداخت‬‫شود‬
‫و‬‫هدف‬‫آن‬‫بازسازی‬‫بناهای‬‫با‬‫تراکم‬‫باال‬‫باشد‬.‫سازندگان‬‫نیز‬‫‌باید‬‫ی‬‫م‬‫ابتکارات‬‫جد‬‫ید‬‫را‬‫در‬
‫ارتقای‬‫کیفیت‬‫این‬‫بناها‬‫به‬‫کار‬‫بسته‬‫و‬‫بتوانند‬‫به‬‫‌های‬‫ت‬‫قیم‬،‫پایین‬‫امر‬‫بازس‬‫ازی‬‫را‬‫انجام‬
‫دهند‬.
47

47. 5/12/2018 485/12/2018 48
‫جدید‬ ‫خدمات‬
‫به‬‫دلیل‬‫محدودیت‬‫منابع‬،‫بانکی‬«‫‌فروش‬‫ش‬‫پی‬»‫کماکان‬‫یکی‬‫از‬‫‌ترین‬‫م‬‫مه‬‫ابزار‬‫تأمین‬‫مالی‬‫در‬‫بخش‬
‫مسکن‬‫است‬.‫ابتکار‬‫بانک‬‫مسکن‬‫و‬‫سایر‬‫‌ها‬‫ک‬‫بان‬‫برای‬‫افتتاح‬‫حساب‬‫امانی‬(escrew account)‫به‬
‫تقویت‬«‫‌فروش‬‫ش‬‫پی‬»‫کمک‬‫‌کنند‬‫ی‬‫م‬.‫سازندگانی‬‫که‬‫از‬‫این‬‫ابزار‬‫استفاده‬‫‌کنند‬‫ی‬‫م‬‫توجه‬‫ک‬‫نند‬‫که‬‫چون‬
‫درصدی‬‫از‬‫پول‬‫را‬‫دریافت‬،‫‌کنند‬‫ی‬‫م‬‫و‬‫تعهد‬‫‌کنند‬‫ی‬‫م‬‫که‬100٪‌‫ه‬‫هزین‬‫را‬‫انجام‬،‫دهند‬‫در‬‫معرض‬‫ریسک‬
‫تورم‬‫هستند‬.‫این‬‫ریسک‬‫در‬‫گذشته‬‫‌قدر‬‫ن‬‫آ‬‫بزرگ‬‫بوده‬‫است‬‫که‬‫‌سازان‬‫ه‬‫انبو‬‫و‬‫‌گران‬‫ه‬‫توسع‬‫چن‬‫دی‬‫را‬
‫به‬‫ورشکستگی‬‫بکشاند‬.‫از‬،‫‌رو‬‫ن‬‫ای‬‫باید‬‫این‬‫ریسک‬‫را‬‫کاهش‬‫داد‬.«‫‌فروش‬‫ش‬‫پی‬»‫بسیار‬‫خوب‬،‫است‬‫اگر‬
‫ریسک‬‫تورمی‬‫کنترل‬‫شود‬.‫اگر‬‫مبلغ‬‫‌دریافت‬‫ش‬‫پی‬‫بسیار‬‫کوچک‬،‫باشد‬‫ریسک‬‫باالتر‬‫می‬‫‌رود‬.‫در‬‫حال‬
‫حاضر‬‫بلبشویی‬‫در‬‫‌ی‬‫ه‬‫حوز‬‫‌فروش‬‫ش‬‫پی‬‫در‬‫جریان‬،‫است‬‫و‬‫قانون‬‫‌ی‬‫ه‬‫‌شد‬‫ه‬‫نوشت‬‫قبلی‬‫در‬‫دست‬‫اص‬‫الح‬
‫است‬.‫با‬‫فرض‬‫اصالح‬‫قانون‬،‫‌فروش‬‫ش‬‫پی‬‫و‬‫با‬‫توجه‬‫به‬‫ریسک‬‫مورد‬،‫اشاره‬‫هنوز‬‫استفاده‬‫از‬‫این‬‫ر‬‫وش‬
‫تأمین‬‫مالی‬‫‌توصیه‬‫ل‬‫قاب‬‫است‬.‫برای‬‫کاهش‬‫ریسک‬‫باید‬‫هر‬‫آنچه‬‫به‬‫ارز‬‫وابسته‬‫است‬‫و‬‫با‬‫ارز‬‫ب‬‫اال‬‫و‬‫پایین‬
‫‌شود‬‫ی‬‫م‬(‫مثل‬‫فوالد‬)‫در‬‫‌های‬‫ت‬‫اولوی‬‫خرید‬‫سازنده‬‫قرار‬‫گیرد‬.‫‌کننده‬‫ش‬‫‌فرو‬‫ش‬‫پی‬‫از‬‫محل‬‫وجوه‬‫دری‬‫افتی‬
‫اول‬‫اقالمی‬‫را‬‫بخرند‬‫که‬‫در‬‫معرض‬‫ریسک‬‫نوسان‬‫بیشتری‬‫هستند‬.
48

48. 5/12/2018 495/12/2018 49
‫فرسوده‬ ‫بافت‬
‫بافت‬‫فرسوده‬‫اکنون‬‫در‬‫اولویت‬‫دولت‬‫و‬‫‌ها‬‫ی‬‫شهردار‬‫قرار‬
‫گرفته‬‫است‬.‫‌شدن‬‫ی‬‫اقتصاد‬‫‌های‬‫ح‬‫طر‬‫بافت‬‫فرسوده‬‫‌سا‬‫ه‬‫ب‬‫دگی‬
‫گذشته‬‫ممکن‬‫نیست‬.‫‌ی‬‫ه‬‫مسئل‬‫آزادسازی‬‫‌های‬‫ک‬‫ریس‬‫خود‬‫ر‬‫ا‬
‫دارد‬.‫ضمن‬‫تشویق‬‫‌گذاران‬‫ه‬‫سرمای‬‫به‬‫‌گذاری‬‫ه‬‫سرمای‬‫در‬‫این‬
،‫‌ها‬‫ت‬‫باف‬‫باید‬‫به‬‫این‬‫‌ها‬‫ک‬‫ریس‬‫‌توجه‬‫ی‬‫ب‬‫نباشند‬.
49

49. 5/12/2018 505/12/2018 50
‫ه‬‫شهرداری‬ ‫مالی‬ ‫تأمین‬‫ا‬
‫هر‬‫چند‬‫که‬‫تالش‬‫مجلس‬‫و‬‫دولت‬‫آن‬‫است‬‫که‬‫‌ی‬‫ه‬‫حوز‬‫تشخیص‬(discretion)‫مأموران‬
‫‌های‬‫ه‬‫دستگا‬‫عمومی‬‫‌تر‬‫م‬‫ک‬،‫شود‬‫و‬‫قیمت‬‫خدمات‬‫موضوع‬‫‌زنی‬‫ه‬‫چان‬‫نباشد‬‫تا‬‫سالمت‬‫ادار‬‫ی‬
‫تقویت‬،‫شود‬‫اما‬‫هنوز‬‫امکان‬‫‌زنی‬‫ه‬‫چان‬‫در‬‫‌ها‬‫ی‬‫شهردار‬‫باالست‬.‫از‬،‫‌رو‬‫ن‬‫ای‬‫سازندگان‬‫‌با‬‫ی‬‫م‬‫ید‬
‫قادر‬‫باشند‬‫که‬‫توافقات‬‫مناسبی‬‫با‬‫‌ها‬‫ی‬‫شهردار‬‫انجام‬‫دهند‬‫تا‬‫‌های‬‫ه‬‫هزین‬‫ساخت‬‫کاهش‬
‫یابد‬.‫این‬‫توافقات‬ً‫ا‬‫لزوم‬‫محدود‬‫به‬‫پرداخت‬‫وجوه‬،‫نیست‬‫بلکه‬‫در‬‫حوزه‬‫طراحی‬‫و‬‫تعر‬‫یف‬
‫کاربری‬‫و‬‫مختصات‬‫پروژه‬‫نیز‬‫باید‬‫‌ها‬‫ی‬‫شهردار‬‫را‬‫قانع‬‫کرد‬‫تا‬‫توافقاتی‬‫انجام‬‫دهند‬‫ک‬‫ه‬‫ضمن‬
‫رعایت‬‫موازین‬،‫شهرسازی‬‫به‬‫‌ی‬‫ه‬‫بودج‬‫ساخت‬‫پروژه‬‫کمک‬‫کند‬.
50

50. ‫شهرها‬ ‫در‬ ‫پذیری‬‫رقابت‬ ‫تعریف‬
51

51. 5/12/2018 525/12/2018 52
‫‌گذاری‬‫ه‬‫سرمای‬‫در‬‫بخش‬‫مسکن‬‫دشوارتر‬‫شده‬‫است‬.‫باید‬
‫شاهد‬‫ابتکاراتی‬‫جدید‬‫نه‬‫فقط‬‫در‬‫معماری‬‫بلکه‬‫در‬‫همه‬‫وج‬‫وه‬
‫‌وساز‬‫ت‬‫ساخ‬‫باشیم‬.‫شاهد‬‫‌اندازی‬‫ت‬‫پوس‬‫در‬‫جامعه‬‫مهندسی‬
‫کشور‬‫‌ویژه‬‫ه‬‫ب‬‫در‬‫استفاده‬‫از‬‫تکنولوژی‬‫خواهیم‬‫بود‬.‫اگر‬
AutoCAD‫نماد‬‫‌ی‬‌‫ه‬‫جامع‬‫مهندسان‬‫مشاور‬‫گذشته‬،‫بوده‬
‫حاال‬BEAM‫نماد‬‫مهندسان‬‫جوان‬‫جدیدی‬‫است‬‫که‬‫در‬‫این‬
‫عرصه‬‫فعالیت‬‫‌کنند‬‫ی‬‫م‬.‫سازندگان‬‫و‬‫مهندسان‬‫باید‬‫ابت‬‫کارات‬
‫جدیدی‬‫به‬‫خرج‬،‫دهند‬‫چرا‬‫که‬‫بازار‬‫بسیار‬‫‌تر‬‫ی‬‫رقابت‬‫شد‬‫ه‬
‫است‬.ً‫ال‬‫مث‬‫در‬‫‌وساز‬‫ت‬‫ساخ‬‫جنوب‬‫و‬‫شمال‬‫کشور‬‫به‬‫طور‬
‫‌ای‬‫ه‬‫گسترد‬‫شاهد‬‫بازی‬‫با‬‫آب‬‫و‬‫‌وساز‬‫ت‬‫ساخ‬‫مقابل‬‫‌ها‬‫ل‬‫کانا‬‫و‬
‫‌ها‬‫ه‬‫آبرا‬‫و‬‫نیز‬‫مناطق‬‫ساحلی‬‫خواهیم‬‫بود‬.
52
‫جدید‬ ‫ابتکارات‬ ‫ضرورت‬

52. ‫تشکر‬ ‫با‬