מצגת מאת דורית גבאי

1. ‫עסקת‬ ‫של‬ ‫אמתי‬ ‫ביטול‬
‫ככזה‬ ‫יוכר‬ ‫מכר‬,‫אם‬ ‫גם‬
‫על‬ ‫הצדדים‬ ‫דיווחו‬ ‫לא‬
‫במועד‬ ‫הראשונה‬ ‫העסקה‬
‫מאת‬:‫גבאי‬ ‫דורית‬,‫רו‬"‫ח‬
‫עסקת‬
‫מכר‬

2. ‫מבוא‬
‫ועדת‬‫הערר‬,‫אחמד‬‫חוסין‬‫בויראת‬‫נגד‬‫מנהל‬‫מס‬‫שבח‬
‫חדרה‬(1),‫הכירה‬‫בביטולה‬‫של‬‫עסקת‬‫מכר‬,‫שהצדדים‬
‫הסכימו‬‫לבטלה‬‫ולערוך‬‫אחרת‬‫תחתיה‬,‫למרות‬‫שהעסקה‬‫לא‬
‫דווחה‬‫במועד‬‫ולא‬‫הוגש‬‫הטופס‬‫המתאים‬‫למנהל‬‫מס‬‫שבח‬.
‫ביטול‬‫עסקה‬‫הוא‬‫נושא‬‫שמעסיק‬‫רבות‬‫את‬‫המייצגים‬.‫אין‬‫בחוק‬
‫סעיפי‬‫חוק‬‫רבים‬‫שדנים‬‫בנושא‬–102‫הוא‬‫הסעיף‬‫שקובע‬
‫להחזיר‬‫את‬‫המס‬‫בעת‬‫ביטול‬‫עסקה‬.‫כל‬‫המידע‬‫והניתוח‬‫של‬
‫הנושא‬‫הם‬‫פרי‬‫הפסיקה‬.
‫למי‬‫שעוסק‬‫בנושא‬,‫מוצע‬‫ללמוד‬‫את‬‫פסקי‬‫הדין‬‫המובילים‬
‫בתחום‬,‫ובין‬‫השאר‬,‫את‬‫עידית‬‫זמר‬‫ואת‬‫הוראת‬‫ביצוע‬26/92.

3. ‫העובדות‬
‫בשנת‬1997‫נכרת‬‫הסכם‬‫מכר‬,‫אך‬‫הצדדים‬
‫לא‬‫דיווחו‬‫למס‬‫שבח‬‫על‬‫ההסכם‬.
‫בשנת‬1998‫נערך‬‫הסכם‬‫מכר‬‫נוסף‬,‫ביחס‬
‫לאותם‬‫המקרקעין‬,‫בין‬‫המוכר‬‫לבין‬‫בניו‬
‫של‬‫הרוכש‬.
‫בשנת‬2006‫הגיע‬‫לידי‬‫מנהל‬‫מס‬‫שבח‬
‫ההסכם‬‫הראשון‬.‫המנהל‬‫חייב‬‫את‬‫העסקה‬
‫במס‬‫לפי‬‫השווי‬‫שנקבע‬‫בהסכם‬.

4. ‫העובדות‬
‫המשך‬
‫בעקבות‬‫החיוב‬‫במס‬,‫ערכו‬‫הצדדים‬
‫הסכם‬‫ביטול‬,‫ובו‬‫הצהירו‬‫שההסכם‬
‫הראשון‬‫בוטל‬‫שמונה‬‫ימים‬‫לאחר‬‫כריתתו‬.
‫מנהל‬‫מס‬‫שבח‬‫לא‬‫קיבל‬‫את‬‫הביטול‬,
‫וקבע‬‫שמדובר‬‫במכר‬‫חוזר‬.

5. ‫גדר‬‫המחלוקת‬
‫בית‬‫המשפט‬‫מתמקד‬‫בשאלה‬
‫המשפטית‬:‫האם‬‫החזרת‬‫המקרקעין‬
‫למוכר‬‫מהווה‬‫הסכם‬‫חדש‬‫או‬‫ביטול‬‫של‬
‫ההסכם‬‫הראשון‬?

6. ‫העוררים‬‫טוענים‬
‫ההסכם‬ ‫את‬ ‫לבטל‬ ‫החליטו‬ ‫הצדדים‬
‫הראשון‬,‫מכריתתו‬ ‫ימים‬ ‫מספר‬ ‫בתוך‬.‫דמי‬
‫למוכר‬ ‫הושבו‬ ‫הקדימה‬,‫תפס‬ ‫לא‬ ‫והרוכש‬
‫פעולה‬ ‫בהם‬ ‫עשה‬ ‫ולא‬ ‫במקרקעין‬ ‫חזקה‬
‫כלשהי‬.

7. ‫מנגד‬,‫המשיב‬ ‫טענות‬
(‫המנהל‬)
‫לאחר‬ ‫שנים‬ ‫תשע‬ ‫נערך‬ ‫הביטול‬ ‫הסכם‬
‫כריתתו‬.‫אמתי‬ ‫כביטול‬ ‫בו‬ ‫לראות‬ ‫אין‬ ‫לכן‬
‫הראשון‬ ‫ההסכם‬ ‫של‬,‫חוזר‬ ‫כמכר‬ ‫אלא‬
‫המקוריים‬ ‫לבעליהם‬ ‫המקרקעין‬ ‫של‬.

8. ‫ההכרעה‬
‫הוועדה‬‫קבעה‬‫כי‬‫העסקה‬‫בוטלה‬‫בהסכמת‬‫הצדדים‬,‫זמן‬‫קצר‬
‫לאחר‬‫החתימה‬.‫לא‬‫ניתן‬‫לומר‬‫כי‬‫במשך‬‫שמונה‬‫ימים‬‫העסקה‬
"‫הבשילה‬".‫טענות‬‫העוררים‬‫לעניין‬‫הביטול‬,‫מועדו‬‫והשבת‬‫דמי‬
‫הקדימה‬,‫הן‬‫ברורות‬,‫ולא‬‫נסתרו‬‫בעדות‬‫המנהל‬.
‫הביטול‬‫נעשה‬‫מתוך‬‫מטרה‬‫לחסוך‬‫את‬‫מיסוי‬‫העסקה‬‫הראשונית‬
‫ולמכור‬‫את‬‫המקרקעין‬‫לילדי‬‫הרוכש‬.‫מטרת‬‫הביטול‬‫היא‬‫סבירה‬,
‫לגיטימית‬‫וחוסכת‬‫מיסוי‬‫כפול‬.
‫רק‬‫לאחר‬‫שנודע‬‫למנהל‬‫על‬‫ההסכם‬‫הראשון‬,‫מסרו‬‫הצדדים‬
‫הודעה‬‫על‬‫הביטול‬‫למנהל‬.‫המנהל‬‫לא‬‫התקשה‬‫ולא‬‫טעה‬
‫בנקיטת‬‫עמדתו‬‫על‬‫סמך‬‫החומר‬‫שהיה‬‫בפניו‬,‫בשל‬‫מחדלם‬‫של‬
‫העוררים‬‫בהגשת‬‫טופס‬‫תצהיר‬‫ביטול‬.
‫יש‬‫להעדיף‬‫את‬‫המהות‬‫שהוכחה‬,‫על‬‫פני‬‫הצורה‬‫שבטופס‬.‫לכן‬
‫יש‬‫לראות‬‫את‬‫ההסכם‬‫הראשון‬‫כמבוטל‬,‫ואין‬‫לראות‬‫בכך‬‫מכר‬
‫חוזר‬.

9. ‫התקבל‬ ‫הערר‬.‫ביום‬ ‫ניתן‬13.8.2009.

10. ‫המחברת‬ ‫דעת‬
‫כמו‬‫שציינה‬‫הועדה‬,‫מנהל‬‫מס‬‫שבח‬‫נקט‬‫צעדים‬‫נדרשים‬,‫וזה‬
‫אומר‬‫שבכל‬‫מצב‬‫של‬‫ביטול‬‫כזה‬,‫עדיף‬‫לדווח‬‫ולצרף‬‫מיד‬‫את‬
‫הביטול‬,‫כדי‬‫שהמידע‬‫יהיה‬‫זמין‬.‫זה‬‫נחוץ‬‫מאוד‬,‫בשל‬‫העובדה‬
‫שבדיווח‬‫של‬‫העסקה‬‫החדשה‬,‫הצדדים‬‫מתחייבים‬‫לצרף‬‫כל‬
‫מסמך‬‫או‬‫חוזה‬‫שנוגע‬‫למקרקעין‬‫הנמכרים‬,‫ואי‬‫צירופם‬‫של‬
‫מסמכים‬‫אלו‬‫מהווה‬‫בעיה‬‫שגוררת‬‫את‬‫הצדדים‬‫להליך‬‫הזה‬.
‫ההסתרה‬‫היא‬‫הבעיה‬.‫עדיף‬‫תמיד‬,‫והדברים‬‫קורים‬‫מעת‬‫לעת‬,
‫במצבים‬‫כאלה‬,‫לדווח‬‫על‬‫העסקה‬‫ועל‬‫הביטול‬‫בו‬‫ברגע‬,‫במיוחד‬
‫כשהדברים‬‫מתרחשים‬‫יחד‬-‫ההסכם‬‫וביטולו‬‫בתוך‬‫טווח‬‫הדיווח‬–
30‫ימים‬.
‫שוב‬‫ושוב‬‫המהות‬‫גוברת‬‫על‬‫הצורה‬,‫ואם‬‫מצליחים‬‫להוכיח‬‫כי‬
‫התרחשו‬‫בהתנהגות‬‫דברים‬‫שתומכים‬‫בטיעון‬,‫זה‬‫יכריע‬‫את‬‫הכף‬.

11. ‫שוליים‬ ‫הערות‬
(1)‫ו‬"‫ע‬9041/08‫אחמד‬‫חוסין‬‫בויראת‬‫ואח‬'‫נ‬'
‫מנהל‬‫מס‬‫שבח‬‫חדרה‬
‫המאמר‬‫נכתב‬‫ביום‬9.5.2017
©‫כל‬‫הזכויות‬‫שמורות‬‫לדורית‬‫גבאי‬2017