מצגת מאת דורית גבאי

1. ‫חיילת‬ ‫כיצד‬,‫מכיסה‬ ‫שקל‬ ‫שילמה‬ ‫שלא‬,
‫כדירה‬ ‫שתיחשב‬ ‫מבלי‬ ‫דירה‬ ‫רוכשת‬
‫במתנה‬ ‫שנתקבלה‬?
‫מאת‬:‫גבאי‬ ‫דורית‬,‫רו‬"‫ח‬

2. ‫בפסק‬‫דין‬‫של‬‫ועדת‬‫ערר‬‫אריאל‬‫נגד‬‫מנהל‬‫מיסוי‬
‫מקרקעין‬‫תל‬‫אביב‬(1),‫החיילת‬,‫נבדק‬‫שיעור‬
‫הכספים‬‫שקיבלה‬‫העוררת‬‫מידי‬‫אביה‬‫במתנה‬,‫מתוך‬
‫מחיר‬‫דירה‬‫אותה‬‫רכשה‬‫ומיד‬‫מכרה‬.‫נקבע‬‫כי‬‫על‬‫אף‬
‫שהעוררת‬‫היא‬‫חיילת‬‫ללא‬‫כל‬‫מקורות‬‫הכנסה‬,‫היא‬
‫מימנה‬‫מעל‬50%‫מרכישת‬‫הדירה‬‫באמצעות‬‫מכירתה‬,
‫ולכן‬‫זכאית‬‫לפטור‬‫ממס‬‫שבח‬‫ללא‬‫תקופת‬‫צינון‬.
‫מבוא‬

3. 1.‫ביום‬1.5.2013,‫נחתם‬‫הסכם‬‫לרכישת‬‫דירה‬‫בין‬‫החיילת‬‫למוכרת‬
‫הדירה‬.‫המכירה‬‫הותנתה‬‫ברישום‬‫בטאבו‬‫של‬‫זכויותיה‬‫של‬‫המוכרת‬
‫בדירה‬.‫לפי‬‫ההסכם‬,‫תמורת‬‫המכירה‬-1,200,000₪-‫תשולם‬
‫בשני‬‫תשלומים‬:‫תשלום‬‫ראשון‬‫של‬50,000₪‫ישולם‬‫במועד‬
‫החתימה‬,‫ותשלום‬‫שני‬-‫של‬‫יתרת‬‫התמורה‬-‫ישולם‬‫בתוך‬60‫יום‬
‫מהתקיימות‬‫התנאי‬‫המתלה‬(‫רישום‬‫זכויות‬‫המוכרת‬‫בטאבו‬).
‫העובדות‬

4. 2.‫למרות‬‫האמור‬‫בהסכם‬,‫במועד‬‫החתימה‬‫שולם‬‫למוכרת‬‫סך‬‫של‬
400,000‫ש‬"‫ח‬.‫סכום‬‫זה‬‫שולם‬‫על‬‫ידי‬‫אביה‬‫של‬‫העוררת‬.
‫למרות‬‫האמור‬‫בהסכם‬,‫במועד‬‫החתימה‬‫שולם‬‫למוכרת‬‫סך‬‫של‬400,000
‫ש‬"‫ח‬.‫סכום‬‫זה‬‫שולם‬‫על‬‫ידי‬‫אביה‬‫של‬‫העוררת‬.
3.‫העוררת‬‫התכוונה‬‫לממן‬‫את‬‫יתרת‬‫התמורה‬‫באמצעות‬‫משכנתא‬,‫והבנק‬
‫דרש‬‫לשם‬‫כך‬,‫את‬‫ערבות‬‫אביה‬.‫האב‬‫התכוון‬‫לערוב‬‫למשכנתא‬‫כנדרש‬,
‫אולם‬‫עקב‬‫נסיבות‬‫משפחתיות‬,‫חזר‬‫בו‬,‫והעוררת‬,‫חיילת‬‫ללא‬‫מקור‬
‫הכנסה‬‫קבוע‬,‫נותרה‬‫ללא‬‫מקורות‬‫כספיים‬‫להשלמת‬‫הרכישה‬.
‫העובדות‬

5. 4.‫ביום‬4.9.2013,‫בחלוף‬‫מספר‬‫חודשים‬‫מיום‬‫שרכשה‬‫את‬‫הדירה‬,
‫חתמה‬‫החיילת‬‫על‬‫הסכם‬‫מכר‬‫של‬‫הדירה‬‫תמורת‬1,800,000
‫ש‬"‫ח‬.‫במועד‬‫חתימת‬‫ההסכם‬,‫שולמו‬400,000‫ש‬"‫ח‬.‫הוסכם‬‫כי‬
‫תשלום‬‫שני‬‫על‬‫סך‬500,000‫ש‬"‫ח‬‫ותשלום‬‫שלישי‬‫על‬‫סך‬900,000
‫ש‬"‫ח‬,‫ישולמו‬‫בהמשך‬,‫בכפוף‬‫לרישום‬‫הזכויות‬‫על‬‫שם‬‫העוררת‬
‫והערת‬‫אזהרה‬‫על‬‫שם‬‫הרוכשים‬.
‫העובדות‬

6. ‫העובדות‬
5.‫האב‬‫הינו‬‫עורך‬‫דין‬,‫והוא‬‫טיפל‬‫בהעברות‬‫הכספים‬
‫אל‬‫המוכרת‬‫ומן‬‫הרוכשים‬,‫בנאמנות‬‫עבור‬‫בתו‬.

7. ‫העובדות‬
6.‫העוררת‬‫ביקשה‬‫מהמשיב‬‫פטור‬‫ממס‬‫שבח‬‫על‬‫דירת‬
‫מגורים‬‫מזכה‬‫לפי‬‫סעיף‬49‫ב‬‫לחוק‬‫מיסוי‬‫מקרקעין‬.‫המשיב‬
‫דחה‬‫את‬‫הבקשה‬,‫בנימוק‬‫שהדירה‬‫התקבלה‬‫במתנה‬,
‫והעוררת‬‫מכרה‬‫אותה‬‫לפני‬‫שתמה‬‫תקופת‬‫הצינון‬‫המנויה‬
‫בסעיף‬49‫ו‬.

8. ‫בית‬‫המשפט‬‫מתמקד‬‫בשאלה‬‫המשפטית‬:
‫האם‬‫העוררת‬‫קיבלה‬‫לפחות‬50%
‫מהדירה‬‫במתנה‬,‫ולכן‬‫חייבת‬
‫בתקופת‬‫צינון‬‫כדי‬‫לקבל‬‫פטור‬
‫ממס‬‫שבח‬?
‫המחלוקת‬ ‫גדר‬

9. ‫הסכום‬‫ששולם‬‫למוכרת‬‫הדירה‬‫על‬‫ידי‬‫אבי‬‫העוררת‬‫במעמד‬‫החתימה‬
(400,000‫ש‬"‫ח‬),‫אינו‬‫מהווה‬‫מתנה‬,‫שכן‬‫סכום‬‫זה‬‫מקורו‬‫במימוש‬‫נכס‬
‫אגב‬‫גירושין‬,‫והוא‬‫הופקד‬‫אצל‬‫האב‬‫בנאמנות‬‫עבור‬‫בתו‬.
‫יתרת‬‫התמורה‬‫ששולמה‬‫למוכרת‬(800,000‫ש‬"‫ח‬),‫שולמה‬‫ב‬-
17.9.2013,‫מתוך‬‫כספי‬‫התמורה‬‫שהעבירו‬‫הרוכשים‬‫לחיילת‬‫ממכירתה‬
‫את‬‫הדירה‬‫שאך‬‫קנתה‬.‫יש‬‫לציין‬‫כי‬‫בעדויות‬‫העוררת‬‫ואביה‬‫לגבי‬
‫קבלת‬‫כספי‬‫התמורה‬‫מהרוכשים‬,‫אין‬‫הלימה‬‫בתאריכים‬–‫העוררת‬
‫העידה‬‫שהתשלום‬‫השני‬‫שולם‬‫ב‬-29.9.2013,‫בעוד‬‫שהאב‬‫העיד‬
‫שהתשלום‬‫השני‬‫שולם‬‫ב‬-17.9.2013.
‫טוענים‬ ‫העוררים‬

10. ‫העוררת‬,‫חיילת‬‫ללא‬‫הון‬‫עצמי‬‫וללא‬‫מקורות‬‫הכנסה‬‫או‬
‫אפשרות‬‫להעמיד‬‫ביטחונות‬,‫קיבלה‬‫את‬‫המימון‬‫לרכישת‬
‫הדירה‬‫מאביה‬.‫יש‬‫לראות‬‫גם‬‫העמדת‬‫ערבות‬‫לשם‬‫קבלת‬
‫משכנתא‬,‫כמתנה‬.
‫ביום‬4.9.2013(‫לפני‬‫שהתקבל‬‫התשלום‬‫השני‬‫מאת‬‫הרוכשים‬),
‫העוררת‬‫כבר‬‫שילמה‬‫את‬‫מלוא‬‫תמורה‬‫הדירה‬‫למוכרת‬.‫אחרת‬,
‫לא‬‫הייתה‬‫זכאית‬‫לרשום‬‫אותה‬‫בטאבו‬.‫למעשה‬,‫האב‬‫שילם‬
‫את‬‫יתרת‬‫התמורה‬‫למוכרת‬.
‫מנגד‬,‫המשיב‬ ‫טענות‬

11. ‫בנוגע‬‫לסך‬‫של‬400,00‫ש‬"‫ח‬‫אשר‬‫שולמו‬‫על‬‫ידי‬‫האב‬‫כתשלום‬‫ראשון‬‫למוכרת‬,‫לא‬
‫הוצגו‬‫ראיות‬‫לכך‬‫שסכום‬‫זה‬‫הוחזק‬‫אצל‬‫האב‬‫כנאמן‬‫וכי‬‫העוררת‬‫היא‬‫הנהנית‬
‫בנאמנות‬,‫ולכן‬‫נקבע‬‫כי‬‫סכום‬‫זה‬‫הנו‬‫מתנה‬‫שניתנה‬‫מהאב‬‫לבתו‬.
‫בנוגע‬‫ליתרת‬‫התמורה‬‫למוכרת‬–800,000‫ש‬"‫ח‬,‫העוררת‬/‫החיילת‬‫לא‬‫הציגה‬
‫ראיות‬‫לגבי‬‫מועד‬‫התשלום‬‫של‬‫סכום‬‫זה‬,‫אולם‬‫הוצגו‬‫ראיות‬,‫מהן‬‫ניתן‬‫ללמוד‬‫כי‬
‫עד‬‫לסוף‬‫אוקטובר‬2013,‫שילמו‬‫הרוכשים‬‫לעוררת‬‫סך‬‫של‬900,000₪,‫סכום‬‫אשר‬
‫מאפשר‬‫לה‬‫לשלם‬‫את‬‫יתרת‬‫התמורה‬‫למוכרת‬.‫מכאן‬‫אפשר‬‫להסיק‬,‫כי‬‫העוררת‬
‫לא‬‫נזקקה‬‫למתנה‬‫נוספת‬‫מאביה‬‫כדי‬‫להשלים‬‫את‬‫רכישת‬‫הדירה‬.‫אם‬‫קיבלה‬
‫מהאב‬‫סכום‬‫כלשהו‬,‫הרי‬‫שהייתה‬‫זו‬‫הלוואה‬‫לתקופה‬‫קצרה‬,‫שאינה‬‫מהווה‬‫מתנה‬.
‫לא‬‫נדונה‬‫השאלה‬,‫האם‬‫העמדת‬‫ערבות‬‫לשם‬‫קבלת‬‫משכנתא‬‫עשויה‬‫להיחשב‬
‫כמתנה‬,‫שכן‬‫בסופו‬‫של‬‫דבר‬,‫לא‬‫ניטלה‬‫כל‬‫משכנתא‬.
‫לסיכום‬,‫נקבע‬‫כי‬‫רק‬400,000‫ש‬"‫ח‬‫מהווים‬‫מתנה‬.‫סכום‬‫זה‬‫נמוך‬‫מ‬-50%‫ממחיר‬
‫הדירה‬,‫ולכן‬‫הדירה‬‫אינה‬‫נחשבת‬‫כדירה‬‫שנתקבלה‬‫במתנה‬,‫והעוררת‬‫אינה‬‫חייבת‬
‫בתקופת‬‫צינון‬‫על‬‫מנת‬‫לקבל‬‫פטור‬‫ממס‬‫שבח‬‫במכירתה‬.
‫ההכרעה‬

12. ‫נפסק‬‫כי‬‫המשיב‬‫ישלם‬‫לעוררת‬‫הוצאות‬‫משפט‬‫בסך‬10,000‫ש‬"‫ח‬.
‫הערר‬‫התקבל‬.‫ניתן‬‫ביום‬1.11.2016

13. ‫במקרה‬‫שלפנינו‬,‫ועדת‬‫הערר‬‫הכירה‬‫באפשרות‬‫שאב‬‫ישלם‬‫סכום‬‫מסוים‬
‫עבור‬‫בתו‬‫כמימון‬‫ביניים‬‫ולא‬‫כמתנה‬,‫כאשר‬‫ניתן‬‫לראות‬‫בבירור‬‫שפרק‬
‫הזמן‬‫שבו‬‫נזקקה‬‫הבת‬‫למימון‬‫הוא‬‫קצר‬.
‫כמו‬‫כן‬,‫במקרה‬‫זה‬,‫נדונה‬‫רק‬‫הסוגיה‬‫של‬‫קבלת‬‫דירה‬‫במתנה‬‫ושל‬
‫הזכאות‬‫לפטור‬‫ממס‬‫שבח‬‫עבור‬‫דירת‬‫מגורים‬‫מזכה‬.‫אם‬‫התכוונה‬
‫העוררת‬‫לרכוש‬‫את‬‫הדירה‬‫במחיר‬‫הזדמנותי‬‫ולמכור‬‫אותה‬‫בתוך‬‫זמן‬
‫קצר‬,‫לפני‬‫שיהיה‬‫עליה‬‫לשלם‬‫את‬‫מלוא‬‫התמורה‬,‫מבלי‬‫ליטול‬‫כלל‬
‫משכנתא‬‫מהבנק‬,‫הרי‬‫הרווח‬‫מהמכירה‬‫עשוי‬‫להיות‬‫חייב‬‫במס‬‫הכנסה‬,
‫כעסקת‬‫אקראי‬‫בעלת‬‫אופי‬‫מסחרי‬.
‫אני‬‫מציעה‬‫להימנע‬‫ממקרים‬‫כאלה‬.
‫המחברת‬ ‫דעת‬

14. (1)‫ו‬"‫ע‬45326-01-15‫אריאל‬‫נ‬'‫מנהל‬‫מיסוי‬‫מקרקעין‬‫תל‬‫אביב‬
‫המאמר‬‫נכתב‬‫ביום‬5.2.2017
©‫כל‬‫הזכויות‬‫שמורות‬‫לדורית‬‫גבאי‬2017
:‫שוליים‬ ‫הערות‬