不動産は下がることを基本としています。

1. 不動産投資に関する考え

2. 収益還元法で利益が出ることが大前提
受取家賃ー当該物件の借入金の金利＞０
【今回前川様にご提案していただいた物件の場合】
・変動金利1.7％の場合
受取家賃：7万4800円/月
当該物件の金利支払い:7万3330円/月
差額：1,470円/月
●収益リターン（％）：2％
・固定金利2.7％の場合
受取家賃：受取家賃：7万4800円/月
当該物件の金利支払い:7万4063円/月
差額：737円/月
●収益リターン（％）：1％
REITの分配
金利回りは
3～5％程度
この時点で、ご提案のマンション投資をする合理的な理由は
見当たりません。ありましたら教えて下さい。（岩本）

3. 不動産はインフレに強いか？
• 「不動産は生産されない。だからインフレに強い」という土地
神話が前提となっている。
しかし
• 実際には土地は生産され続けている。
【理由】規制緩和による容積率の増加と埋め立てによる土地の拡大
↓ ↓ ↓
【結果１】急斜面を削ってマンションを建てることができるようになった。
【結果２】都市部に５０階建て以上のマンションが建てられるようになっ
た。（天空率の導入）

4. マンション価格はバブルと同水準
首都圏・近畿圏 新築マンション長期価格推移（1973年～2020年）
リーマンショック以降のゼロ金利政策がマンション需要を押し上げ価格を上げてきた。

5. 住宅ローン返済にに陰り
昨今の経済状況、コロナ禍において収入源などが影響していると思われる。

6. 今後金利は必ず上がる
民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）
日本の低金利は、日銀の当座預金を増やし、国債買いオペレーションによって成り立っている。
市場のマネタリーベースは過剰にあり、いつインフレになってもおかしくない。
インフレになれば、インフレ抑制のため金利を上げざるを得ない。

7. 金利が上がるとどうなるか？
• 一般的に、金利と住宅（マンション含む）価格は、逆相関であ
る。⇒資産価値が下がる ⇒ 家計の債務超過
• 変動金利で住宅ローンを組んでいた人が返済できなくなる。
すなわち
・前回のバブル崩壊時と同程度の不良債権が大量に出る可能性が
ある。
・購入マンションの価値は下がり、入居者も失業するかも知れず、
返済が負担になり、売却しようにも売却損が出る。

8. ゴールドマン・サックスはなぜ日本の不
動産に投資をするか？（1/2）
• 米ゴールドマン、日本の不動産投資倍増 年2500億円
米ゴールドマン・サックスは日本での不動産投資を拡大する。投
資額は従来の年1000億～1500億円から倍増となる2500億円規模
にする。需要が拡大する物流施設やデータセンターのほか、企業
が売却する不動産への投資を見込む。大口の投資家の一角にゴー
ルドマンが加わり、不動産取得競争が激しくなりそうだ。
日経新聞 2021年5月30日
※前川様が、GSが日本不動産に投資するから、日本の不動産投資をするのは安全な証拠だとおっしゃったので
私なりに、GSが日本の不動産に投資をする理由を考えてみました。

9. ゴールドマン・サックスはなぜ日本の
不動産に投資をするか？（2/2）
【理由１】日本は低金利だからである。
【理由２】日本の不動産は先進国の中で平米あたりの利回りが高い。
つ
ま
り
利潤5.5％の円キャリート
レードをしていることに
なる。
昨今、5.5％の利回りを実
現できる金融商品はそう
ない。

10. GSの日本の不動産投資戦略（1/2）（推測）
• 未公開REITを作るはずである。非公開REITは3年で解散する3
年限、5年で解散する5年限とがある。
• 解散するときは公開入札で物件が高く売れれば解散益が、安い
ときは、解散損が出る仕組みになっている。
【未公開REITにする理由】
GSも日本の財政状況はわかっている。早晩、金利は上がると
思っている。その時に素早く逃げられるからである。
仮に上がらなかったとしても、国債先物をGSが空売りするとで、
国債暴落を引き起こし金利を上げることまでを考えているのでは
ないか？

11. GSの日本の不動産投資戦略（2/2）（推測）
• GSがこの不動産投資にCDS（クレジット・デフォルト・ス
ワップ）を作る。
• リーマンショックのときもGSはCDSをAIGに売らせて儲けてい
た。
【CDSを売らせる理由】
そもそもGSはこのREITが解散損が出るように仕向けるのではな
いか。そのための損失保険として、投資家（中小金融機関、大口
投資家）にCDSを買ってもらい、投資金額プラス、CDS販売手
数料を取ろうと思っているのではないか。
販売元は、地方の銀行である。それは地方銀行は長期の低金利に
より経営は苦しい。そこで、世界的に信用のあるGSの販売する
REITのCDSを販売し、月々の保険料収入を得ようとするはずで
ある。解散損が出た場合の支払いは、その地銀である。

12. レオパレスの件に対する回答
• 瑕疵がありその支払で経営赤字なのはわかりました。
• しかし、現在、不動産バブルであるにも関わらず、不動産株が
振るわないのはなぜか？
●それは↓の記事を読んでもらいたい。
「なぜ不動産｢最高益｣に株価が反応しないのか」
マイナス金利の恩恵大も､"環境急変"に警戒
https://toyokeizai.net/articles/-/119424
「もし金融政策が変われば、不動産市場に甚大なインパクトがある。その時に
即時に対応できるように体制を整える」。そう語るのは、大阪地盤の中堅・ダ
イビルの玉井克実社長だ。
マーケットの価格はすべての情報が織り込まれている。市場参加者は当然日本の不動産の脆弱性に気がついて
不動産会社への投資を控えていると思われる。