Semua tentang KPR

1. AGAR HASIL APPRAISAL RUMAH BAGUS
Banyakhal yangharus dipertimbangkandalammembelirumah.Bukanhanyasoal harga,tetapi juga banyak
faktorlain. Hasil appraisal rumah yang tinggi sangat penting. Banyak hal yang menentukan hasil appraisal
agar bagus. Kenapa hasil appraisal bank sangat penting? Karena hasil appraisal akan menentukan plafon
maksimal yang bisa didapatkan oleh pemohon KPR. Ketentuan Bank Indonesia mensyaratkan bahwa
pembelian rumah pertama hanya bisa memperoleh pembiayaan bank maksimal sebanyak 70% dari hasil
appraisal. Ya, hasil appraisal! Bukan nilai transaksi Anda.
KatakanlahAndabertransaksi dengan nilai Rp. 500.000.000 dan menyiapkan uang sebanyak 30%, yaitu Rp.
150.000.000, sebagai DP. Sehingga Anda berharap memperoleh pinjaman dari bank sebanyak Rp.
350.000.000. Tapi jikaappraisal bankhanya menilai rumah sebesar Rp. 400.000.000 maka plafon maksimal
yang bisa Anda dapatkan adalah 70% x Rp. 400.000.000 = Rp 280.000.000. Ini tentu sangat memberatkan
Anda karena harus menyiapkan tambahan dana tunai sebesar Rp. 70.000.000 (Rp. 350.000.000 – Rp.
280.000.000). Hal ini kerapkali terjadipadapembelianrumahsecond.Jadi ingat,memilih rumah yang tepat
agar hasil appraisal bank bagus adalah hal yang sangat penting.
Yang banyakterjadi adalahhasil appraisal di bawahnilai transaksi.Paling bagus hanya bisa menyamai nilai
transaksi saja.NamunjikaAndabisamembeli rumahdi bawah harga pasaran maka bisa jadi hasil appraisal
di atas nilai transaksi. Wah, ini yang bisa bikin Anda beli rumah tanpa DP! Tapi jaman sekarang uda pada
pinter, jarang banget orang jual rumah di bawah harga pasaran. Saya bilang jarang ya, tapi bisa saja ada.
Balik lagi soal appraisal. Hal-hal yang harus Anda hindari agar hasil appraisal bank bagus (minimal
menyamai nilai transaksi tentu saja) adalah berikut ini:
1. Rumah terletak di posisi tusuk sate. Harga jual kembali rumah seperti ini sangat rendah. Jika Anda
memang benar-benar menyukai rumah ini, pastikan harganya benar-benar jauh di bawah harga
pasaran.
2. Rumah berada di dekat tempat ibadah (agama apa pun). Mungkin ini akan menyebabkan rumah sulit
dijual kembali, dalam artian market rumah tersebut terbatas. Tapi ini masalah selera saja.
3. Rumahberada di dekat saluran air besar atau sungai. Tentu saja, hal ini ditakutkan bisa menimbulkan
masalah di kemudian hari, seperti banjir, longsor, atau wabah DBD.
4. Rumah berada di lingkungan banjir, rawan bencana alam (seperti di kaki gunung), atau lingkungan
rawan kejahatan.Jelas,saya rasa kita pun tidak ingin tinggal di lingkungan seperti ini jika tidak sangat
terpaksa.
5. Jalandi depanrumahkecil (tidakbisadilalui oleh2mobil).Jangankanagarhasil appraisal bagus, rumah
seperti ini juga sulit sekali untuk dijual kembali nantinya.
6. Rumah terletak di gang buntu. Saya pernah menemui kasus seperti ini. Lokasi rumah sangat bagus, di
pusat kota. Tapi karena gang-nya buntu, rumah ini hanya dihargai Rp. 500.000.000. Ini pun sulit dijual.
Sebagai perbandingan,rumahyangterletakdi gangyang tidak buntu dekat lokasi ini bisa laku dijual di
harga Rp 800.000.000.
7. Rumah di dekat sutet atau BTS (jarak aman usahakan di atas 30 m). Ini jelas masalah keamanan dan
kesehatan. Sutet dan BTS disinyalir menimbulkan radiasi yang dikhawatirkan bisa membahayakan
kesehatananak,ibuhamil,dansiapapunpenghuni rumahtersebut.Belumadayangmembuktikanefek
jangkapanjangnya.Orang-orangyangtinggal di dekatsutet atau BTS sendiri terkadang tidak menemui
keluhankesehatanapapun.Tapi memangsebaiknyalebihbaikkitahindari saja.Selainmasalah nilai jual

2. kembali yang rendah, hasil appraisal bisa jelek, toh ini juga berpengaruh terhadap keselamatan kita.
Gimanakalo hujanderas,adapetirmenyambar?Atau korsleting listrik? Menghindari hal ini juga tidak
ada ruginya buat kita.
8. Kondisi rumah terlalu jelek sehingga butuh banyak renovasi. Selain mempengaruhi nilai appraisal,
rumah yangsudahterlalurusakjuga membutuhkanbiayabanyakuntukrenovasi. Pastikan Anda sudah
menghitung baik-baik biaya yang harus dikeluarkan agar tidak menyesal di kemudian hari.
Kedelapan faktor di atas adalah pedoman untuk membantu mendapatkan rumah idaman Anda sekaligus
hasil appraisal yang bagus dari bank. Semoga bisa membantu!
MEMBELI RUMAH LEWAT BROKER ATAU PENJUAL LANGSUNG
Membeli rumah lewat broker ataupun penjual langsung memiliki kelebihan dan kekurangan masing-
masing. Berikut perbandingan membeli rumah lewat broker atau penjual langsung.
Lewat Broker Lewat Penjual Langsung
Lebih banyak pilihan stok rumah. Broker
biasanya memegang banyak rumah, sehingga
jikatidakcocok dengansaturumah, bisa melihat
rumah yang lain. Bahkan broker juga bisa
bertukar stok rumah dengan sesama rekannya.
Jadi Andatinggal sebutkan budget, mereka yang
mencarikan.
Tidak banyak pilihan rumah. Jika tidak cocok,
berarti harus mencari lagi calon rumah dan
penjual yang baru.
Lebih sulit menawar harga. Jika ingin menawar
harga rumah, harus dilakukan via broker. Jika
brokerbilangtidak bisa, maka bisa saja si broker
memang tidak menyampaikan penawaran Anda
ke penjual agar komisinya tidak menjadi lebih
kecil.
Lebih mudah menawar harga. Anda bisa
langsung menawar harga ke penjual langsung,
tanpa perantara, proses negosiasi juga berjalan
lancar jaya. Terkadang ada juga penjual yang
akan memberi harga lebih murah jika langsung
dengan pembeli. Karena dia tidak perlu
membayar fee broker lagi.
Lebih praktis. Tidak perlu pusing menyiapkan
surat perjanjian ketika membayar booking fee,
karena akan disiapkan pihak broker. Kita hanya
perlu memperhatikan isi perjanjiannya saja.
Dokumenpentingdari penjualjugaakan dibantu
broker dalam penyiapannya.
Lebih repot. Anda harus proaktif menyiapkan
perjanjian ketika membayar booking fee. Anda
juga harus repot mengejar penjual untuk
memberikan dokumen yang diperlukan.
ProsesKPRdibantu.Tidakjarangbrokermemiliki
kenalan marketing KPR yang bisa membantu
aplikasi Anda. Tapi ini adalah pilihan Anda mau
meminta bantuan kepada broker atau tidak.
ProsesKPRdilakukan sendiri tanpa bantuan dari
pihak broker.
Ada kemungkinan mark-up harga. Misal, ada
penjual yang mau net 500 juta. Artinya penjual
ingin uang yang dia terima adalah Rp 500 juta,
sesudah fee broker dipotong. Terkadang broker
bisa menaikkan harga menjadi Rp. 510 juta agar
bisa mendapat fee. Tentu ini kerugian di pihak
pembeli.
Menggunakan broker atau tidak adalah pilihan Anda. Saya awalnya tidak ingin menggunakan broker, tapi
mencari sendiri rumahnya dengan berkeliling kompleks. Tapi ternyata semua rumah yang saya incar,
semuanya menggunakan jasa broker. Akhirnya saya memutuskan menggunakan jasa broker yang saya
kenal saja, karena komunikasi lebih baik dan lebih terpercaya juga. Lewat broker inilah akhirnya saya
menemukanrumahyangsayasuka.Seperti yangdijabarkandi atas, broker memiliki banyak pilihan rumah
yang sesuai budget saya jadi saya tinggal memilih mana rumah yang saya suka. Saya juga tidak repot

3. mengejarpenjual,karenabrokersayayangmembantuini. Dia juga membantu proses negosiasi mengenai
ketentuanbooking fee, jangka waktu yang diberikan kepada saya sampai saya mendapatkan fasilitas KPR
dari bank, serta hal-hal lainnya. Dia juga membantu proses KPR saya lewat marketing rekanan kantor
broker, sehingga saya tidak perlu repot-repot bolak balik ke bank, semua dokumen dibantu pihak broker
saat penyiapannya.Menghematwaktubagi yangsibuk.Buatorangawam seperti saya, ini melegakan. Tapi
ada juga yang lebih suka melakukan semuanya sendiri. Semua kembali ke Anda, yang penting rumah
idaman bisa diperoleh dengan aman dan halal, betul? 
SYARAT-SYARAT KPR
Apa saja syarat-syarat KPR? Secara umum, syarat-syarat KPR adalah sebagai berikut:
Umum:
 Fotokopi KTP (Suami + Istri jika telah menikah)/Paspor
 Umur minimal 21 tahun dan saat kredit berakhir berusia maksimal 55 tahun (pegawai) dan 60
tahun (professional/pengusaha).
 Memiliki penghasilan minimum…… (berbeda untuk setiap bank)
 Fotokopi KK (Kartu Keluarga), jika telah menikah tapi belum satu KK, lampirkan keduanya.
 Fotokopi NPWP (Suami + Istri)
 Fotokopi Akta Nikah (buat yang belum menikah, ya tidak perlu)
 Fotokopi Akta Cerai jika telah bercerai
 Jika alamat di KTP dan KK tidak sama, lengkapi dengan ‘Surat Keterangan Domisili’ dari kantor
kelurahan mengenai alamat tempat tinggal yang sekarang.
 Fotokopi Buku Tabungan (harus rajin nge-print ya sebelum KPR) atau Rekening Koran 3 bulan
terakhir. Kalo lupa nge-print buku tabungan, bisa dari print-screen mutasi rekening via internet
banking,ataumintake pihakbank untukprintmutasi rekening(saya bayar Rp. 5000/lembar untuk
ini).
 Pas foto suami dan istri (sendiri aja kalo belum nikah ya), ukuran 3 x 4 dan 4 x 6. Biasanya hanya
butuh 1 lembar. Siapkan lebih saja.
 Melengkapi formulir KPR dari bank yang bersangkutan. Isi data dengan benar dan sesuai, tulisan
jelas dibaca, sehingga saat konfirmasi dan analisis data tidak ada masalah.
 Fotokopi SHM/SHGB, IMB, dan PBB terakhir dari rumah/ruko yang akan diagunkan/di-KPR-kan
Khusus Karyawan:
 Surat Keterangan Karyawan Tetap, melampirkan masa kerja dan gaji, dari perusahaan.
 Slip gaji 1 atau 3 bulan terakhir (harus asli)
 Masa kerja minimal 1 – 2 tahun (tergantung bank)
Khusus Pengusaha:
 Fotokopi neraca/laporan laba rugi/informasi keuangan terakhir
 Fotokopi akte pendirian perusahaan dari notaris (baik perseorangan, CV, atau PT) dan ijin usaha
(SITU/SIUP)
 Umur usaha minimal 1 – 2 tahun (tergantung bank)
Khusus Profesional:
 Fotokopi neraca/laporan laba rugi/informasi keuangan terakhir
 Fotokopi ijin-ijin praktek profesi
 Umur usaha minimal 1 – 2 tahun (tergantung bank)
Syarat Tambahan (tidak selalu):
 Fotokopi SPT Tahun terakhir

4.  Fotokopi KTP, NPWP penjual jika membeli rumah second (biasanya tidak diminta di awal proses
KPR,hanya dimintaketikaakandilakukan akad kredit. Tapi setiap bank berbeda, pastikan kepada
pihak marketing Anda).
Sisakelengkapandokumendari pihakpenjual akan diminta ketika menjelang proses akad kredit. Jadi saat
awal aplikasi kredit, tidak perlu dilampirkan. Pastikan kepada pihak bank, apa saja yang dibutuhkan jika
penjual memiliki kasus khusus, seperti perceraian, pisah harta, ada yang meninggal, dan sebagainya, agar
saat akad nanti berlangsung lancar.
Jika membeli rumah baru dari developer, maka persyaratan seperti SHM/SHGB, IMB, dan PBB serta
fotokopi KTP/NPWP penjual tidak dibutuhkan. Hanya saja pembeli harus jeli memastikan:
 IjinPeruntukanTanah:Ijin Lokasi, Aspek Penatagunaan lahan, Site Plan yang telah disahkan, dsb.
 Sertifikat tanah minimal SHGB atau HGB Induk atas nama developer dan IMB Induk atas nama
developer juga
 Reputasi developer, periksa proyek sebelumnya apakah berjalan lancar atau tidak. Jika proyek
sebelumnya lancar, tidak menjadi jaminan bahwa proyek yang baru juga akan lancar.
Sekali lagi, setiap bank memiliki sedikit perbedaan. Selalu pastikan persyaratan kepada pihak marketing,
serta diskusikan segala kemungkinan yang ada jika salah satu syarat tidak bisa Anda penuhi. Jangan lupa
untuk memperhatikan status Anda, apakah karyawan, pengusaha, atau professional, karena
persyaratannyasedikitberbeda. Rumor berkata bahwa karyawan, apalagi PNS, lebih mudah memperoleh
KPR. Sedangkan pekerjaan yang tidak tetap lebih sulit menerima pembiayaan KPR. Tapi pasrah dan
berdoalah kepada Tuhan, bahwa yang terbaik yang akan terjadi 
TIPS AGAR KPR DISETUJUI
Agar KPR cepat disetujui, banyak hal yang harus diperhatikan. Seringkali orang bertanya, bagaimana agar
KPR disetujui oleh pihak bank? Berikut beberapa hal yang harus Anda perhatikan agar proses KPR Anda
berjalan cepat dan mudah-mudah disetujui oleh pihak bank:
1. Persyaratan Lengkap
Ini sangat penting dan krusial. Persyaratan yang tidak lengkap akan membuat aplikasi KPR Anda tidak
bisa diproses oleh bank. Pastikan semua persyaratan sudah dipenuhi. Jika ada hal yang tidak bisa
dipenuhi,langsungkonsultasikandenganpihak marketing. Beberapa hal yang sering kita temui antara
lain:
 Mendaftar sebagai karyawan tapi tidak punya slip gaji.
Cara mengatasi:mintalahkepadakantorAndauntukmembuatsuratketeranganpenghasilan yang
ditandatangani olehatasanAnda.Pastikanangkayangterterasesuai dengangaji Andayangmasuk
ke rekening setiap bulannya.
 Tidak punya NPWP.
Cara mengatasi: buatlah NPWP, gratis kok. Hanya saja setiap bulan nantinya Anda harus
melaporkanpajakpenghasilandanmembuatSPTsetiaptahunnya.KPRtidakbisadiproses, apalagi
disetujui, tanpa NPWP.
 Bekerja freelance dengan penghasilan tidak tetap, seperti blogger.
Cara mengatasi:tunjukkanbukti otentikpenghasilanAndalewatmutasi rekening3bulanberturut-
turut. Bahwa uang yang masuk jauh lebih besar dari uang yang keluar. Dan ini bisa diperkuat
dengan laporan SPT tahunan Anda.
Jikaterasa masihsulit,carilahtemanatausaudarayang memiliki CV atau PT. Minta tolong mereka
untuk membuatan slip gaji palsu, tapi ini harus diiringi oleh adanya dana tunai yang masuk ke
rekening Anda tiap bulan dengan nominal sesuai serta tanggal yang tetap. Ini akan lebih mudah
diprosesoleh bank. Yang penting, Anda memang memiliki kesanggupan untuk membayar cicilan

5. nantinya. Jangan lupa, kerja sama dengan pihak HRD sehingga ketika pihak bank melakukan
survey, hasilnya berlangsung mulus.
 Memiliki usaha tanpa SITU, SIUP, dll seperti online shop
Hendakmendaftarsebagai pengusaha tapi tidak punya surat ijin usaha? Sekarang beberapa bank
sudahlebihfleksibel danmenerimapekerjaansepertionline shop. Tapi Anda harus membuktikan
online shop Anda berjalan dengan semestinya dan sanggup membayar cicilan dengan
menunjukkanmutasi rekening3-6bulanterakhir,menunjukkanwebsite tempat online shop Anda
beroperasi,menunjukkanlaporanlabarugi yangsederhana,stokbarangyangAnda miliki, dan SPT
tahunan Anda.
KendalaapapunyangAndamiliki harussegeradikonsultasikandenganpihak marketing. Mereka sudah
menangani banyakkliendantentusajatidaksemuakaryawan atau pengusaha sempurna. Mereka bisa
membantu Anda mencari celah lain untuk dimasuki sehingga aplikasi KPR Anda bisa diproses.
2. Mutasi Rekening
JikahendakmembelirumahlewatKPR,rencanakanlahdenganbaik.Jagamutasi rekeningAnda untuk 3
– 6 bulan terakhir. Mutasi bagaimanakan yang diinginkan oleh bank?
 Jika Anda adalah karyawan dengan gaji yang ditransfer ke bank, hal ini tidak menjadi masalah.
Yang penting, nominal gaji Anda sesuai dengan slip gaji/surat keterangan penghasilan. Tanggal
transfer tetap setiap bulannya/tidak acak. Pengeluaran tidak melebihi gaji.
 Jika Anda adalah pengusaha, pemilik online shop, atau blogger, periksa mutasi rekening Anda 3
bulanterakhir.Jumlahkansemuatransaksiuangmasukdan uang keluar, kurangkan. Lalu cari rata-
ratanya dalam3 bulanterakhir(beberapabankbahkanmeminta untuk 6 bulan terakhir). Pastikan
pemasukan Anda memenuhi syarat cicilan 30% dari penghasilan. Khusus pengusaha dan pemilik
online shop,pastikanpemasukandari rekeningsesuai denganlaporankeuangan.Jikaadatransaksi
tunai yang tidak tercatat di rekening, tunjukkan bukti otentik seperti kuitansi/tanda terima.
 Jika Anda adalah karyawan dengan gaji diterima tunai, langsung setor gaji Anda secara utuh ke
banksetiap selesai gajian. Hal ini penting agar bank bisa melihat bahwa benar nominal gaji Anda
sesuai slip gaji, dan tanggal gajian yang tetap. Dan tetap, jaga pengeluaran dalam batas wajar.
3. BI Checking
Banyakorang yang mendaftarKPRlaluditolakolehsemuabanktanpatahu alasannya.Sebagian karena
persyaratantidaklengkap, sebagian karena gaji/penghasilan tidak memadai, dan banyak yang karena
tidak lolos BI Checking.
Apa itu BI Checking? Segala utang yang Anda miliki terhadap lembaga keuangan semacam bank akan
masukke dalam database BankIndonesia.Utangapa saja? Ya utang, seperti kartu kredit, kredit mobil,
kreditkonsumsi,kredittanpaagunan, dan segala kredit yang berhubungan dengan bank. Kredit lewat
lembaga pembiayaan (bukan bank) terkadang tidak terlihat di BI Checking. Tapi jika pembayarannya
dilakukan via auto debet rekening Anda, ini akan tetap terlihat oleh bank.
Yang diperiksa disini adalah bagaimana kolektibilitas (kemampuan atau kelancaran Anda membayar
utang) Anda.JikakolektibilitasAndaadalah1(lancar) maka aplikasi KPRAndabisadilanjutkan.Tapi jika
kolektibilitasAnda2,belumtentuditolak.Makauntukmenghindari aplikasi ditolakkarenatidaklolosBI
Checking,lakukanBICheckingsendiri ke BI.Jika ada tunggakan kartu kredit atau kredit lainnya, segera
bereskan terlebih dahulu.
4. Rasio Cicilan terhadap Gaji/Penghasilan

6. Secara umum, bank hanya mengijinkan nilai cicilan Anda maksimal 30% saja dari Take Home Pay atau
laba usaha Anda. Jadi pastikan nilai cicilan Anda tidak melebihi nilai ini. Tanya kepada bank Anda,
apakah 30% ini dihitung dari penghasilan kotor (termasuk bonus), penghasilan rutin (gaji saja), atau
penghasilan sesudah dikurangi pengeluaran rutin per bulannya.
Beberapa bank mengijinkan rasio cicilan menjadi 40% jika Anda mendaftar joint income (gabung
penghasilan suami dan istri). Ada juga yang memberi kelonggaran cicilan sebesar 40% hingga 75%
walaupuntidakjointincome asalkannilai penghasilanAndamelebihinominaltertentu.Pastikannilai ini
kepadamarketingKPRAnda.Andajugabisamempertimbangkan untuk memperpanjang jangka waktu
kredit agar nilai cicilan mengecil dan sesuai dengan rasio yang disyaratkan oleh bank.
5. Sertifikat Rumah dan IMB
Untuk pembelianrumahatauruko,bank hanyaakan menerimaaplikasi KPRAndajikarumah/rukoyang
akan dibeli memiliki sertifikat dengan jenis SHM(Sertifikat Hak Milik) atau HGB (Hak Guna Bangunan).
Khusus HGB, pastikan jangka waktunya masih panjang. Jika jangka waktu yang tersisa tinggal sedikit,
tanyakan hal ini kepada pihak bank, apakah mereka bersedia sehingga nantinya langsung dinaikkan
menjadi SHMatau perlu diperpanjang terlebih dahulu. Jangan lupa, pastikan bangunan tersebut juga
memiliki IMB (Izin Mendirikan Bangunan). Dua syarat ini mutlak dan tidak bisa lagi di-negosiasikan.
Jika rumah/ruko incaran Anda masih berstatus PPJB dengan pihak developer, minta kepada penjual
mengurusnya dulu menjadi HGB/SHM. Ini membutuhkan waktu 1,5 – 2 bulan. Beberapa bank tidak
akan mau mengucurkan kredit tanpa kelengkapan persyaratan tersebut. Namun ada bank yang mau
menerima cover note (surat keterangan dari notaris yang menyatakan bahwa SHM/HGB bangungan
tengah diproses, sehingga akad kredit tetap bisa dilaksanakan walaupun SHM/HGB belum keluar).
Pandai-pandailah memilih bank.
6. Persengketaan
Bank tidakakanmenerimapembelianasetyangmemiliki persengketaan(biasanya harta warisan), atau
asetyang beresikokenapemotonganjalan,GSBdari pihakdinastatakota, dansebagainya. Hal ini akan
denganmudahdiketahui ketikanotarisdari pihakbankmemeriksa status aset tersebut ke BPN (Badan
Pertanahan Nasional). Jadi pembeli cukup duduk manis karena bank yang akan mengecek semua hal
ini.
CARA MENAWAR HARGA RUMAH
Banyak yang bertanya-tanya, bagaimana cara menawar harga rumah yang benar. Kita takut harganya
terlalu mahal, jadinya malah rugi dan merasa tertipu. Kalau menawar terlalu murah, nanti bisa digebrak
yang punya rumah. Jadi sebelum menawar harga sebuah rumah (rumah second ya, kalo rumah baru dari
developerkansudahtetap. Yang bisa dinegosiasikan adalah besarnya DP, apakah DP boleh dicicil, apakah
bisabebasbiayaKPR,dan apakahlayoutrumah bolehdiubah),harusmelakukanrisetdulu.Ya,risettentang
harga pasaran.
1. Cari tau tentangharga pasarandi sekitartempat Anda akan membeli rumah/ruko, terutama harga
tanah disana. Harga ini bisa diperoleh dari info masyarakat sekitar (tanya kiri kanan), dari
broker/agen properti, dari marketing bank (karena mereka biasa menangani nasabah tentu saja),
dan dari internet (web pencari listing property seperti www.rumah.com, www.rumah123.com,
www.rumahdijual.com, atau forum jual beli seperti olx dan berniaga).
2. Cari tau ukuran tanah, ukuran rumah, spesifikasi rumah (rangka atap, ketersediaan PAM, PLN,
koneksi internet, dsb), keberadaan fasilitas umum di sekitar perumahan (sekolah, pasar, rumah
sakit,supermarket,minimarket,mall, taman, dsb), tipe perumahan (cluster, kompleks biasa, atau
perkampungan).
3. Sekarang mari kita hitung harga wajar dari rumah tersebut:

7. Rumusan di atas juga digunakan oleh pihak bank/appraisal ketika menilai harga sebuah rumah. Upah
bangun bisa disesuaikan dengan harga yang berlaku sekarang dengan kondisi rumah.
Contohnya,sekarangupahbangundengan spesifikasi standaradalahRp.3.500.000/m2
. Tapi jikaspesifikasi
rumah sudahbagus(misal,menggunakantile 60x 60 cm granit,sanitairkelas atas, rangka atap baja ringan,
sudah di-dak/di-cor, sudah 2 lantai, dsb), baru renovasi, maka upah bangun bisa lebih tinggi dari itu.
Sesuaikan saja.
Nilai Strategis untuk memberikan nilai lebih ke sebuah rumah karena, misalnya dekat dengan sekolah,
dekat dengan pasar, dekat dengan mall. Banyak orang yang sekarang mencari rumah di dekat sekolah
anaknya agar nyaman. Atau rumah yang berada di dekat rumah sakit dan perkantoran, tentu banyak yang
mengincar.Besarannilai strategisini relatif.Tetapi jikainginmendapatkanpatokanharga terendah sebuah
rumah, abaikan saja nilai strategis ini. Biarkan pihak appraisal bank yang menilai.
Setelah mendapat harga wajar dari sebuah rumah, silahkan menawar ke pemilik rumah atau broker. Jika
ditolak,bisadinaikkanperlahan-lahansampai hargatargetAnda.Andabisabermain‘jual mahal’.Tapi ingat,
penjual pun bisa melakukan hal yang sama. Dia juga bisa berpura-pura ada pembeli lain yang menawar
lebih tinggi dari Anda, dan jika Anda tidak bersedia menaikkan harga Anda, dia akan melepaskan rumah
tersebut ke calon lain. Jadi Anda harus berhati-hati jangan sampai rumah incaran lepas.
Jangan lupa perhatikan juga karakteristik penjual dan alasannya melepaskan rumah.
1. Jikaharga yang diberikanpenjual memangsudahbagus,adakalanyakita tidak perlu menawar lagi,
yang penting bicarakan syarat dan ketentuan yang akan disepakati. Daripada rumahnya dibeli
orang lain,lebihbaik Anda yang ambil, ya kan? Karena jika harganya memang bagus, pasti banyak
pembeli yang antri selain Anda. Siapa cepat dia dapat.
2. Jika penjual BU (Butuh Uang), maka harga bisa ditekan lebih dalam di bawah harga pasaran. Bagi
penjual, yang penting dapat uang cepat karena sudah kepepet.
3. Jika penjual mau lepas cepat tapi tidak BU (misalnya, mau pindah ke luar negeri), ini susah. Bisa
ditawar saja sampai ke harga target, dan bersabar. Jika harga tidak cocok, penjual bisa saja batal
menjual, kan tidak BU. Ini tergantung jodoh dan rejeki.
4. Jika kondisi rumah butuh banyak renovasi, tawar sampai habis. Anda bisa berdalih harus
menyiapkan dana lebih untuk renovasi rumah. Namun ingat, ini bisa berpengaruh pada hasil
appraisal. Jika hasil appraisal jelek, butuh banyak uang untuk menambah DP.
5. Jikapenjual adalahinvestor,biasanyaingincepat dijual agar uangnya berputar. Tawar sewajarnya,
karena investor mau mendapatkan untung. Kejar saja terus untuk menunjukkan Anda berminat,
nanti penjual bisa mempertimbangkan harga tawaran Anda. Baginya yang penting rumah terjual,
uang berputar, dan tetap dapat untung.
(Luas Tanah x Harga Pasaran) + (Luas Bangunan x Upah Bangun) + Nilai Strategis