1. Revista Informatica Economica, nr. 4 (16)/2000 97
Studiul si analiza realizarii unui sistem suport
de decizie într-o agentie imobiliara
Prof.dr. Manole VELICANU, prof.dr. Ion LUNGU, asist. Mihaela MUNTEAN
Catedra de Informatica Economica, A.S.E. Bucuresti
Sistemele suport de decizie (SSD) au fost utilizate în procesul de conducere, în ultimii
patruzeci de ani, cu bune rezultate. Evolutia lor a fost întotdeauna strâns legata de contextul
informatic, în special de domeniile sistemelor informatice, bazelor de date si sistemelor
expert. În ultimii ani, noile tipuri de aplicatii informatice au influentat major sistemele suport
de decizie. Aplicabilitatea sistemelor suport de deciziei pentru sprijinirea procesului
decizional se manifesta în toate domeniile de activitate. Dintre acestea, piata imobiliara si de
active este în plina expansiune în tara noastra.
Cuvinte cheie: sistem suport de decizie, sistem informatic, baza de date, sistem de gestiune a
bazelor de date, sisteme expert, Web, Internet, decizie, proces decizional, depozit de date.
naliza comparativa a generatiilor - ofera suport pentru activitatea deci-
A de sisteme suport de decizie
Pentru a putea alege tipul de sistem suport
dentului, dar nu o înlocuieste;
- îmbunatateste eficacitatea deciziilor, dar
de decizie adecvat pentru domeniul pietei nu eficienta cu care sunt luate deciziile;
imobiliare, am studiat tendinta de evolutie - poate functiona în mai multe moduri,
actuala a sistemelor suport de decizie, dupa categoria de utilizatori si scopul
precum si avantajele si limitele diferitelor utilizarii;
tipuri. Ideea de la care am plecat a fost - poate ajuta în toate fazele procesului
aceea ca problemele decizionale pe care decizional: informare, proiectare, alegerea
trebuie sa le rezolve conducerea sunt : variantei optime, implementarea deciziei.
structurate, semistructurate, nestructurate. Obiectivele principale ale unui sistem
Sistemele suport de decizie pot fi utilizate suport de decizie sunt:
pentru toate tipurile de probleme decizio- - ofera solutii pentru rezolvarea proble-
nale, dar se preteaza cel mai bine pentru melor decizionale complexe;
ultimele doua. - ofera raspuns în timp util la situatii
Multiplele definitii date, de-a lungul neasteptate care genereaza intrari variabile
timpului, pentru sistemul suport de decizie pentru sistem;
scot în evidenta faptul ca el trebuie sa fie - foloseste rapid si obiectiv strategii dife-
inclus în sistemul informatic integrat al rite în diferite situatii (prin analize de tip
organizatiei. Sistemul suport de decizie va “what- if” si “goal seeking”);
fi un ansamblu de elemente care inter- - faciliteaza comunicarea între manageri;
actioneaza între ele: date, software, hard- - contribuie la îmbunatatirea performan-
ware si auxiliare în scopul asistarii (usor, telor organizatiei;
rapid, interactiv, în timp util) procesului - reduce costurile si elimina deciziile gre-
decizional. site;
Caracteristicile principale ale unui sistem - conduce la luarea unor decizii obiective
suport de decizie sunt: si de calitate;
- încorporeaza atât date cât si modele, - creste eficacitatea actului managerial
organizate în baze de date; prin reducerea timpului si efortului nece-
- asista decidentul pentru rezolvarea sare;
problemelor nestructurate si semistruc- - ofera suport pentru o singura persoana
turate; sau pentru un grup de persoane.

2. 98 Revista Informatica Economica, nr. 4 (16)/2000
Componentele functionale ale unui sistem datele agregate (organizate în baze de date
suport de decizie sunt: relationale sau multidimensionale), instru-
• Sistemul de baza de date care contine mente pentru regasirea (interogarea) date-
baza de date – BD (datele propriu zise de lor, interfete pentru prezentare si analiza.
diferite tipuri si dictionarul de date) organi- Tipurile de sisteme suport de decizie ori-
zata conform unui model de date si în- entate pe date sunt:
carcata din surse interne sau externe orga- 1. Sistemele suport de decizie ce utili-
nizatiei si sistemul de gestiune a bazei de zeaza depozitele de date (Data Ware-
date (SGBD) care este suportul software house).
pentru descrierea, manipularea si utilizarea Depozitul de date este o baza de date de
datelor. dimensiuni foarte mari, separata de bazele
• Sistemul de modele care contine baza de date operationale, cu urmatoarele carac-
de modele în care sunt stocate diferite teristici:
tipuri de modele (operationale, tactice, - orientarea pe subiect (spre deosebire de
strategice, rutine specializate) si sistemul sistemele operationale orientate pe aplica-
de gestiune a modelelor care stocheaza si tie/functie);
manipuleaza modele. - integrarea datelor înainte de a fi incluse
• Interfata cu utilizatorul asigura inter- în depozit, astfel încât aici se vor gasi într-
actiunea omului cu sistemul si are o mare o singura varianta, acceptata global;
importanta pentru usurinta în folosirea sis- - variabilitatea în timp a datelor (datele se
temelor suport de decizie. Sunt mai multe refera la un orizont mare de timp-date
tipuri de interfete, de la simplu la complex: istorice, cheia de acces contine un element
întrebare-raspuns, linie de comanda, me- de timp, datele nu pot fi actualizate);
niu, grafice (videoformate). - nonvolatilitatea datelor (operatiile pe
Tipurile de sisteme suport de decizie sunt date se refera doar la încarcare si regasire,
numeroase, dar analiza o facem doar pen- neexistând operatia de actualizare).
tru acele categorii care se încadreaza în Încarcarea datelor în depozitul de date se
tendinta actuala de evolutie, strâns legata face, din diferite surse, prin filtrare si
de contextul informatic actual. conversie. Datele sunt structurate în depo-
Vom analiza si vom scoate în evidenta zitul de date pe niveluri de agregare.
câteva criterii de comparatie pentru siste- 2. Sisteme suport de decizie cu baze de
mele suport de decizie orientate pe: date, date multidimensionale
modele, comunicare, Web. Bazele de date multidimensionale au o
structura matriceala multidimensionala nu-
1. Sisteme suport de decizie orientate pe mita cub de date (se creeaza vectori de va-
date (Data Driven Decision Suport lori dimensionate dupa atribute). Accesa-
Systems) rea bazelor de date multidimensionale se
Permit acces usor la o cantitate foarte mare face prin intermediul instrumentelor OLAP
de date. Sunt greu de implementat la (On Line Analytical Proccesing). O solutie
nivelul organizatiilor mici si necesita multe practica des utilizata este construirea de
resurse (sunt scumpe). sisteme suport de decizie orientate pe date
Un sistem suport de decizie orientat pe cu baze de date relationale si instrumente
date este un sistem informatic interactiv OLAP. Acestea pot fi realizate în trei
care preia datele din surse interne si exter- arhitecturi, functie de cum sunt plasate
ne. Se pot realiza analize foarte complexe componentele sale (depozite de date),
ale datelor istorice si se pot formula cereri motorul relational OLAP, clientul multidi-
de regasire de o mare diversitate. Compo- mensional):
nentele unui sistem suport de decizie sunt:

3. Revista Informatica Economica, nr. 4 (16)/2000 99
Întreprindere Grup Statie
Un nivel - - Depozite + Motor+Client
Doua niveluri Depozit - Depozit + Client
Trei niveluri Depozit Motor Client
3. Sisteme informatice executive ofera
suport nevoilor informationale existente la 3. Sisteme suport de decizie orientate pe
nivel decizional executiv, analizeaza ten- comunicare si de grup (Comunication
dintele curente si raporteaza exceptiile si Driven and Group Decision Suport
permit accesul la o varietate de date interne Systems)
si externe. Sunt utile pentru echipele în care membrii
Sisteme suport de decizie spatiale se ba- sunt separati geografic si trebuie sa comu-
zeaza pe sisteme informatice geografice, nice între ei pentru luarea deciziilor. Teh-
ajuta managerii sa interogheze si sa ana- nologia sistemelor suport de decizie este
lizeze date geografice, permit accesul usor integrata cu alte tehnologii: multimedia,
si rapid la o cantitate uriasa de date si au intranet, internet. Comunicarea se poate
domeniile de utilizare: geologic, forestier, face sub formele: schimburi de mesaje,
demografic, sondaje. modelare, reguli de comunicare, automati-
zare. Domenii de utilizare sunt teleconfe-
2. Sisteme suport de decizie orientate pe rinte, posta electronica, comertul electro-
modele (Model Driven Decision Suport nic, votare, afaceri electronice. Sunt pro-
Systems) bleme de implementare legate de: instrui-
Componenta esentiala este data de modele rea membrilor grupului, lucrul în retea de
stocate si apoi utilizate de catre manageri calculatoare, numarul mare de utilizatori.
în procesul decizional. Într-un sistem su-
port de decizie pot fi stocate mai multe 4. Sisteme suport de decizie bazate pe
categorii de modele, identificate de catre Web (Web Based Decision Suport
Codd: categorice (analiza datelor statisti- Systems)
ce), explicative (analiza critica explicati- Utilizeaza navigatoare Web în mediul de
va), contemplative (analiza parametrizata), lucru Intranet si Internet, unde cantitatea
formative (analiza simulativa). de informatie este foarte mare, la un pret
Exista o mare varietate de modele, pentru scazut. Marea majoritate a partenerilor de
tot felul de situatii de decizie (certitudine, afaceri au site- uri pe Internet si folosesc
incertitudine, risc), incluse în pachete de posta electronica. Se pot regasi si analiza
programe specializate. Câteva tipuri de sis- date structurate din baze de date relationale
teme suport de decizie orientate pe modele: si multidimensionale, accesa date nestruc-
- de analiza a deciziei (implica un numar turate (documente multimedia), într-un
finit de alternative); mediu distribuit geografic si concurent.
- de previziune (prezice valoarea varia-
bilelor la un moment dat); Aspecte comparative între sistemele su-
- tip retea (grafice din domeniul mana- port de decizie
gementului de proiecte); Evolutia sistemelor suport de decizie evi-
- de optimizare a proceselor economice ( dentiaza faptul ca exista o diversitate de
programare matematica); sisteme suport de decizie operationale.
- de simulare (se încearca sa se imite Pentru a putea caracteriza un sistem suport
realitatea); de decizie comparativ cu altul este necesar
- calitative (reguli euristice pentru date sa avem la dispozitie o serie de criterii. Din
inexacte sau limitate); prezentarea si analiza unor tipuri de
- financiar – contabile (analiza datelor sisteme suport de decizie rezulta câteva
financiar – contabile); criterii de comparatie, care pot fi utilizate

4. 100 Revista Informatica Economica, nr. 4 (16)/2000
pentru evaluarea performantelor unui anu- contribuie la performantele sistemelor
mit sistem suport de decizie. Aceste criterii suport de decizie.
pot fi grupate în doua mari categorii: Apropierea de alte sisteme. Evolutia
globale (comune), particulare (specifice). sistemelor suport de decizie s-a realizat, în
mod continuu, strâns legat de un context
1. Criterii globale. Aceasta categorie se informatic favorabil. Sistemele suport de
refera la o serie de aspecte comune tuturor decizie au interferente cu: sistemele infor-
sistemelor suport de decizie. Un sistem, matice (de conducere si/sau executive),
pentru a putea fi considerat suport de sistemele expert, sistemele de baza de date,
decizie, trebuie sa aiba niste caracteristici Internet-ul. Criteriile globale prezentate
minime obligatorii. Acestea rezulta din mai sus vor determina masura în care un
definirea unui sistem suport de decizie si sistem suport de decizie va fi apropiat
din aspectele fundamentale (de baza) pe (colaboreaza) de un alt tip de sistem.
care trebuie sa le contina un astfel de Componentele. Arhitectura unui sistem
sistem. Masura în care criteriile globale suport de decizie a evoluat functie de
sunt îndeplinite de catre un sistem suport componentele continute si de legaturile
de decizie da performantele acestuia. Crite- dintre ele. Orice sistem suport de decizie
riile globale de comparatie sunt: trebuie sa aiba printre componentele sale:
Scopul. Orice sistem suport de decizie un ansamblu de colectii (de date si/sau de
trebuie sa fie realizat pentru a fundamenta modele) construit de diferite surse, o
si asista (ajuta) managerul în procesul interfata pentru legatura cu utilizatorii (în
decizional. Masura în care acest lucru este principal cu decidentii) si cu alte sisteme,
asigurat poate sa difere foarte mult: de la un motor (software) pentru inferente si
ghidarea managerului pâna la influenta analiza, toate pe un suport hardware adec-
reciproca între sistem si utilizator. vat. Numarul si facilitatile componentelor
Tipul deciziei. Deoarece procesul decizio- vor determina performantele sistemelor
nal se desfasoara la toate nivelurile unei suport de decizie.
organizatii, rezulta ca nu toate deciziile Etapele de realizare. Pentru realizarea
sunt la fel. Un sistem suport de decizie va unui sistem suport de decizie se parcurg
ajuta, singur sau în colaborare cu alte tipuri cam aceleasi activitati ca în cazul sisteme-
de sisteme, managerul sa ia decizii: stra- lor informatice, cu unele aspecte specifice.
tegice (pentru probleme nestructurate – ter-
men lung), tactice (pentru probleme semi- 2. Criterii particulare. Diferitele categorii
structurate – termen mediu), operative de sisteme suport de decizie, care se rega-
(pentru probleme structurate – termen sesc la clasificarea acestora, au numeroase
scurt). realizari practice de produse operationale.
Obiectivele. Orice sistem suport de decizie Pentru a putea compara aceste produse, am
trebuie sa asigure o mare parte dintre identificat câteva criterii particulare (spe-
obiectivele prezentate într-un paragraf cifice). Toate produsele comparate sunt
anterior (solutii pentru probleme com- sisteme suport de decizie, dar fiecare are
plexe, raspuns în timp util, comunicarea anumite caracteristici implementate în mod
etc.). Numarul de obiective atinse si specific. În tabelul 1 sunt prezentate câteva
masura în care sunt ele îndeplinite criterii particulare pentru câteva categorii
de sisteme suport de decizie.

5. Revista Informatica Economica, nr. 4 (16)/2000 101
Tabelul 1. Comparatie între sistemele suport de decizie
Categorie de
sisteme
Orientate pe
suport de Orientate pe
decizie Orientate pe date comunicare si de Bazate pe Web
modele
grup
Criteriu
- cu depozite de
- de analiza
date
- de previziune
- cu date multidi-
- de optimizare
1. Tipuri mensionale
- de simulare
- cu sisteme
- calitative
executive
- financiare
- spatiale
modele
2. Elementul Baze de date foarte interactivitatea
economico navigarea Web
esential mari lucrului în echipa
matematice
pachete de
SGBD relational Instrumente comunicare (E-
3. Software
extins (OO, OLAP OLAP, pachete mail, teleconferinte, browsere, HTML
utilizat
etc.) specializate votare, documen-
tatie)
retele de
Baze de date, retele cercetari Intranet, Internet,
4.Tehnologii calculatoare,
de calculatoare, operationale, baze retele de
integrate Internet,
CASE, OLAP de date, CASE calculatoare
multimedia
Toate categoriile, mono si
manageri, mono si
5. Utilizatori mono si multi multiutilizatori multiutilizatori,
multi utilizatori
utilizatori toate categoriile
domeniul bine teleconferinte, e-
6. Domenii de Analiza datelor, documentare,
precizat pentru mail, votare,
aplicabilitate regasiri complexe afaceri electronice
care exista modele informare
Posibilitati de utilizare a sistemelor su- tate imobiliara, rezulta urmatoarele subac-
port de decizie în societati imobiliare tivitati pentru care s-ar putea utiliza un
Diversitatea sistemelor de suport a deciziei sistem suport de decizie: intermediere imo-
a impus si diferite metodologii de realizare biliara, analiza de piata, previziunea, inves-
a lor, fiecare însemnând parcurgerea unor titia, evaluarea.
etape. Asa cum am mai aratat, evolutia Intermedierea imobiliara. Activitatea de
sistemelor suport de decizie este strâns intermediere se desfasoara pe o piata imo-
legata de evolutia sistemelor informatice. biliara privita ca un sector de plasament al
Din acest motiv, activitatile ce trebuie fondurilor de investiti. Pe o astfel de piata
parcurse pentru realizarea unui sistem su- se intermediaza proprietatile imobiliare
port de decizie sunt, în mare parte, similare care, functie de destinatie, pot fi: rezi-
cu cele de la realizarea unui sistem in- dentiale, comerciale, industriale, agricole,
formatic: studiul, analiza, proiectarea, ela- terenuri.
borarea programelor, implementarea. Din- Procesul de intermediere vizeaza atât
tre acestea, vom prezenta doar activitatile vânzarea/cumpararea cât si închirierea
de studiu si analiza, celelalte facând tuturor categoriilor de proprietati imobili-
obiectul unui alte lucrari. Din studiul acti- are. Acest proces este preferat atât de
vitatilor de baza desfasurate într-o socie- vânzatori cât si de cumparatori datorita

6. 102 Revista Informatica Economica, nr. 4 (16)/2000
avantajelor pe care le ofera (timp, bani, le- - evaluarea factorilor calitativi (elemente
galitate etc.). pro si contra pentru fiecare alternativa);
Etapele activitatii de intermediere imobi- - analiza cantitativa (veniturile si cheltu-
liara: ielile);
- recunoasterea problemei (elementele ca- - luarea deciziei de investitie.
re declanseaza procesul decizional); Evaluarea imobiliara
- regasirea informatiei (despre solutiile Conceptele utilizate în activitatea de eva-
alternative); luare imobiliara sunt: active epuizabile,
- evaluarea alternativelor (functie de cri- “cash-flow” actualizat, cea mai buna utili-
terii majore); zare, costul de înlocuire net, randamentul,
- decizia de cumparare / închiriere; rata de actualizare, valoarea corecta a
- comportament post – tranzactional. activului, valoarea de înlocuire a activului,
Sistemele suport de decizie care pot fi valoarea de piata a activului, valoarea
utilizate în activitatea de intermediere sunt subiectiva a activului.
dintre cele bazate pe: depozite de date, Etapele activitatii de evaluare imobiliara
multidimensionale, Web. constau în:
Analiza pe piata imobiliara se desfasoara - definirea problemei (localizarea fizica a
prin etapele: proprietatii, scopul etc.);
- definirea problemei (se identifica obie- - analiza preliminara (selectarea si strân-
ctivele studiului de piata); gerea datelor economice, sociale, mediu,
- evaluarea restrictiilor proiectului (se iau costuri etc.);
în considerare o serie de factori); - analiza celei mai bune va lori si utilizari
- definirea sectoarelor de piata (se au în a imobilului;
vedere delimitarile geografice, distantele - estimarea valorii terenului;
etc.); - utilizarea unor metode de evaluare:
- estimarea cererii pentru proiect (functie comparatia de piata; capitalizarea venitu-
de tipurile de consumator); lui; actualizarea “cash – flow”; evaluarea
- stabilirea conditiilor ofertei de piata (se reziduala; costul net de înlocuire.
tine cont de aprobarile de constructie si de - estimarea unei valori finale;
proiecte ale concurentei); - întocmirea raportului final de evaluare.
- corelarea cererii cu oferta si obtinerea Metode de evaluare pentru locuintele rezi-
concluziei. dentiale.
Previziunea pe piata imobiliara tine cont 1. Metoda comparatiei de piata.
de caracteristicile celor doua categorii ale • Caracteristici: conditiile de vânzare; ter-
pietei: pentru utilizatorii casnici (personali) menii de finantare; conditiile pietei; loca-
si pentru investitii. Elementele de care se tia; fizice.
tine cont în previziunea imobiliara sunt: • Etape: se aleg doua proprietati dupa o
planurile de sistematizare urbana; condi- singura caracteristica; se prelucreaza toate
tiile economice ale zonei; evolutia prefe- caracteristicile; se compara proprietatile; se
rintelor clientilor. ia reper oricare dintre proprietatile vân-
Investitia pe piata imobiliara se desfasoara dute.
prin etapele: 2. Metoda analizei multiplicatorului
- stabilirea strategiei de investitii (se tine chiriei brute.
cont de filozofia investitiei – activa/pasiva, • Etape: se calculeaza multiplicatorul
obiectivele investitorului, politicile de in- mediu al chiriei; se calculeaza valoarea
vestitie); chiriei lunare pe piata; se calculeaza
- definirea problemei (identificarea date- valoarea proprietatii.
lor afacerii); 3. Metoda costului net de înlocuire.
- dezvoltarea alternativelor (se tine cont • Etape: calcularea costului brut de
de constrângeri); înlocuire; evaluarea deprecierii cumulate;

7. Revista Informatica Economica, nr. 4 (16)/2000 103
estimarea valorii locatiei; calculul costului Rezultatele activitatilor de studiu si analiza
net de înlocuire. vor fi utilizate în etapa urmatoare de pro-
4. Compunerea indicatiilor de valoare iectare a unui sistem suport de decizie
catre o valoare finala estimata, pe baza pentru o societate imobiliara.
corelarii si ponderarii metodelor de mai
sus. Bibliografie
Metode de evaluare pentru imobile gene- [BA90] C. Barrow, “Implementing an
ratoare de venituri. Executive Information Systems: Seven
1. Metoda capitalizarii venitului Steps for Success”, Journal of Information
• venitul operational net se calculeaza în Systems Management, April,1990
pasii: determinarea venitului brut potential; [CD97] S. Chaudhuri, U. Dayal, “An
determinarea venitului brut efectiv; deter- Overview of Data Warehousing and OLAP
minarea valorii cheltuielilor operationale; Technology”, SIGMOD Record, 1997
determinarea venitului net operational. [CT98] L. Cabbibo, R. Torlone, “A
• rata de capitalizare: a cladirii; a tere- Logical Approach to Multidimensional
nurilor; generala. Databases”, Proceeding of VLDB, 1998
2. Determinarea celei mai bune utilizari [KI96] R. Kimball, “The Data Warehouse
a unei locatii. Se estimeaza costul, venitul ToolKit: Practical Techniques for Bulding
si cheltuielile specifice. Dimensional Data Warehouses”, 1996
3. Analiza multiplicatorului venitului [OC99] “The Essentials of Data
brut. Se compara preturile de vânzare pen- Warehouse Database Design”, Oracle
tru proprietati. Corporation, 1999
4. Abordarea costului net de înlocuire. [PO00] D. J. Power, “Building Data-
Se evalueaza proprietatile generatoare de Driven Decision Support Systems”, 2000
venitur i prin costuri si deprecieri. [PO98] D. J. Power, “Web-Based
5. Compunerea indicatiilor de valoare Decision Support Systems”, The On-Line
catre o valoare finala estimata. Se core- Executive Journal for Data-Intensive
leaza evaluarile partiale obtinute prin Decision Support, 1998
metodele de mai sus. [SG87] G. DeSanctis, R. B. Gallupe “A
Foundation for the Study of Group
Concluzii Decision Support Systems”, Management
Studiul si analiza, ca prime activitati par- Science, nr. 5, mai 1987
curse pentru realizarea unui sistem suport [VO83] I. Vaduva, I. Odagescu, M.
de decizie în domeniul imobiliar, au Stoica, “Simularea proceselor economice”,
evidentiat situatia existenta în astfel de Bucuresti, Ed. Tehnica, 1983
societati si au condus la formularea [VM94] M. Velicanu, “Sisteme expert
cerintelor. Au fost studiate diferite tipuri pentru fundamentarea unor decizii eco-
de sisteme suport de decizie, precum si nomice”, Bucuresti, Ed. A.S.E.,1994
diferite modele si tehnici utilizate în **** Monografie privind evaluarea unei
activitatea unei societati imobiliare (in- proprietati imobiliare, Asociatia Nationala
clusiv documente, formule de calcul si a Evaluatorilor din România
exemple numerice). Integrând cele doua **** Colectia de reviste “Piata imobili-
aspecte am ajuns la cocluzia ca cel mai ara”, anii 1996, 1997
bine se preteaza, pentru activitatea unei **** Documentatie privind activitatile de
societati imobiliare, un sistem suport de consultanta, intermediere, previziune si e-
decizie orientat pe date. În acest sens, valuare imobiliara, firma Keops Consul-
exista pe piata si produse software adec- ting, Bucuresti
vate construirii unui astfel de sistem (de
exemplu, Oracle Expres).