Il franchising immobiliare in Italia e le aggregazioni alternative: i numeri sugli agenti immobiliari in attività e le reti agenziali con ripartizione geografica provinciale dei dati.

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Reti e Aggregazioni Immobiliari
duemiladiciannove

2. Fonte dei dati ed elaborazioni
Infoimprese (www.infoimprese.it)
Siti web e addetti stampa dei network censiti
www.gerardopaterna.com (elaborazioni)
Oggetto delle rilevazioni
Sono stati rilevati i dati relativi a:
1. numero complessivo di agenzie immobiliari (intermediari professionali abilitati e in attività) sul territorio nazionale;
2. reti immobiliari di una certa rilevanza e rappresentative del mercato nazionale con l’inclusione delle agenzie operanti nel
settore residenziale/turistico/prestige/impresa;
3. MLS (Multiple Listing Service) e piattaforme telematiche di collaborazione.
Esclusioni e nota metodologica
Non sono state conteggiate le "nuove" o "prossime" aperture. Sono ovviamente escluse tutte quelle posizioni con le relative
abilitazioni al momento "dormienti" essendo prive di partita iva e identificativo al registro imprese (quindi non in attività).
Il dato sul numero di agenzie immobiliari è ricavato dalla banca dati di Infoimprese (sezione Mediazione Immobiliare).
Quindi ogni posizione è rappresentativa di una partita iva e un'iscrizione al registro imprese. Ciò non significa, tuttavia, che
ogni posizione corrisponda ad una agenzia immobiliare su strada, dato che l'attività di mediazione può essere svolta anche
in mobilità, in studi associati, in strutture di coworking e via dicendo.
Inoltre, alla luce dell'evoluzione della professione, del mercato, dell'introduzione di tecnologie dedicate e di alternativi
sistemi di aggregazione/associazionismo, l'osservazione del fenomeno aggregativo deve superare le logiche del franchising
immobiliare tradizionale. In questa edizione del rapporto, si troverà pertanto una duplice visione riassuntiva del fenomeno,
con la sola componente franchising e con la sommatoria dei sistemi di aggregazione alternativa.
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Attendibilità dei dati
L'attendibilità dei dati relativa alle agenzie in franchising dipende dalla fedeltà di pubblicazione del numero degli affiliati
effettuato dalle singole reti.
È possibile che le elaborazioni prodotte risentano di alcune omissioni e imprecisioni da attribuire all'origine del dato.
Tuttavia riteniamo la visione d'insieme attendibile e coerente con lo storico a oggi rilevato (2001-2019).
Commento all'indagine
L'anno in corso conferma l'inversione di tendenza iniziata nel 2015; i segnali infatti sono positivi (rispetto al 2018) sia nella
crescita del numero di operatori (+2,98%) che nell'incremento del "sistema" franchising (+5,19%).
Il sistema di franchising immobiliare continua a seguire, con una lieve differita, l'andamento del mercato delle
compravendite (come dimostrerà il grafico più avanti). La correlazione tra questi due andamenti fa riflettere sul “nonsense”
di investire nell’aggregazione solo quando il mercato presenta un trend positivo, giacché l’elemento rete dovrebbe
contenere i danni di una contrazione di mercato ed essere appetibile in tali frangenti. Ne consegue che tale beneficio o non
è percepito o non esiste. Questa criticità dovrebbe far nascere una riflessione alle aziende che fanno dell’affiliazione il
proprio core business.
Sul piano dimensionale, le reti comprese fino 100 punti vendita confermano il posizionamento in un'area di decisa
indeterminatezza, con numeri risibili, spesso in lenta erosione, che mettono in discussione il modello di business.
Alcune delle reti più modeste siano sostenute da linee di business indirette e collaterali come la consulenza del credito.
Le dinamiche rilevate in questo segmento suggeriscono “stanchezza” ed incapacità di rinnovamento.
Le aggregazioni possono giocare un ruolo chiave nella percezione dell'agente immobiliare da parte del mercato, ma
necessitano di di coesione di metodo ed un incremento di visione e sperimentazione. Il settore è sempre frammentato e
bisognoso di progetti aggregativi con una visione di lungo periodo per poter competere in un mercato globalizzato.

4. Reti e Aggregazioni Immobiliari
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Andamento Agenzie Immobiliari 2011-2019
0
12500
25000
37500
50000
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
41.149
40.03639.14238.77138.03238.00637.69937.370
38.235
5.1744.9054.6464.2504.0714.0354.6105.3455.989
Franchising
Indipendenti
2018 2019 Variazione
Totale agenzie immobiliari 44.941 46.323 2,98%
Indipendenti 40.036 41.149 2.70%
Franchising 4.905 5.174 5,19%
% franchising su totale agenzie 10,91% 11,16% 2,24%

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Andamento franchising e compravendite
residenziali 2003-2019*
*stima
2250
4500
6750
9000
0
225000
450000
675000
900000
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Compravendite
Franchising
5.1744.9054.6494.2504.0713.9844.6105.3455.9896.5887.1608.2907.9007.5307.0316.6976.282
590.000578.647
542.480533.741
448.893
421.336406.928
448.364
603.176617.286609.145
686.587
816.000
845.051833.350
804.126
762.086762.086
804.126
833.350845.051
816.000
686.587
609.145617.286603.176
448.364
406.928421.336
448.893
533.741542.480
578.647590.000

6. Reti e Aggregazioni Immobiliari
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Incidenza % franchising per regione
Valle d'Aosta
Piemonte
Liguria
Lombardia
Veneto
Trentino A.A.
Friuli V.G.
Toscana
Emilia Romagna
Marche
Umbria
Abruzzo
Lazio
Molise
Campania
Basilicata
Puglia
Calabria
Sicilia
Sardegna
0% 25% 50% 75% 100%
88%
87%
86%
85%
87%
79%
88%
87%
90%
88%
94%
90%
95%
95%
97%
92%
87%
93%
88%
86%
12%
13%
14%
15%
13%
21%
13%
13%
10%
12%
6%
10%
5%
5%
3%
8%
13%
7%
12%
14%
Franchising
Indipendenti

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Coldwell Banker
1%
Iconacasa
2%
Frimm
5,48%
Grimaldi
3,25%
Professionecasa
3,47%
Altri brand
7,33%
RE/MAX
7,55%
Gabetti
9,21%
Retecasa
1,22%
Engel & Völkers
1,14%
Fondocasa
1,55%
Toscano
3,52%
Solo Affitti
4,58%
Tecnocasa/Tecnorete
41,43%
Tempocasa
7,51%
Percentuale punti vendita per brand (franchising)

8. Reti e Aggregazioni Immobiliari
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Anche quest'anno abbiamo rilevato quei format aziendali alternativi al franchising immobiliare
tradizionale.
In questo particolare segmento sono stati rilevati 2.920 intermediari professionali rispetto ai 2.959 del
2018 ed ai 3.427 del 2017. Il dato potrebbe essere attribuibile alla ripresa del numero di compravendite,
aspetto che riduce, evidentemente, l'opportunità di una collaborazione strutturata.
La tenuta dei sistemi MLS nazionali rispetto all'esperimento di aggregazione locale, genera numerosi
interrogativi riconducibili alla tipica frammentazione del comparto e alla difficoltà di coesione ideologica
e di metodo. I casi di successo locali, infatti, sono frutto di una forte intesa personale, prima ancora che
di intendimento metodologico. Occorre riflettere sul futuro dell'aggregazione, giacché le sfide del
contesto digitale e l'avvento di nuovi protagonisti nel settore immobiliare dei servizi, non sono affrontabili,
per risorse economiche e tecnologiche, col solo impegno e la responsabilità del singolo.
Nella valutazione dei numeri sono stati ricompresi gli effettivi utilizzatori e partecipanti alle piattaforme ed
esclusa, nel limite del verificabile, tutta quella parte di anagrafica comprendente utilizzatori occasionali o
semplici iscritti che non hanno mai utilizzato le funzionalità del sistema.
Questa sezione non tiene conto di quelle iniziative ad impronta associazionistica e riconducibili ad enti
pubblici, soggetti istituzionali e federativi che per quanto concorrano ad un'idea di aggregazione non
sono ritenuti del tutto pertinenti nella stesura del presente report.
Aggregazioni alternative e MLS

9. Reti e Aggregazioni Immobiliari
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Incidenza MLS e aggregazioni alternative per regione
Valle d'Aosta
Piemonte
Liguria
Lombardia
Veneto
Trentino A.A.
Friuli V.G.
Toscana
Emilia Romagna
Marche
Umbria
Abruzzo
Lazio
Molise
Campania
Basilicata
Puglia
Calabria
Sicilia
Sardegna
0% 25% 50% 75% 100%
99%
91%
96%
98%
100%
86%
96%
85%
99%
92%
97%
99%
99%
93%
100%
97%
95%
96%
95%
96%
1%
9%
4%
2%
14%
4%
15%
1%
8%
3%
1%
1%
7%
3%
5%
4%
5%
4%
MLS e Aggr. Alt.
Agenzie immobiliari

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Altri brand
9,04%
Milano MLS
3,53%
Trieste MLS
1,95%
Replat
85,48%
Percentuale punti vendita per brand
(aggregazioni alternative e MLS)

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