Het artikel 'Maatschappelijk Vastgoed: luxe of noodzaak?' verschenen in Real Estate Magazine (mei 2010) met het thema Maatschappelijk vastgoed en crisis. De auteurs zijn Wicher F. Schönau en Sandy van Marrewijk, adviseur maatschappelijk vastgoed respectievelijk woningcorporaties bij Twynstra Gudde.

1. MAATSCHAPPELIJK
VASTGOED: LUXE OF
NOODZAAK?
Twee belangrijke spelers op de ‘markt’ van maatschappelijk vastgoed ervaren op dit moment de gevolgen van de
kredietcrisis: zowel gemeenten als woningcorporaties hebben minder kapitaal voor maatschappelijk vastgoed
beschikbaar. Deze verminderde financiële speelruimte zal een wissel trekken op de ontwikkeling èn exploitatie van
maatschappelijk vastgoed. Jarenlang hebben gebruikers van schoolgebouwen, theaters en wijkvoorzieningencentra
de luxe van twee ruimhartige vastgoedaanbieders gehad. Maar wat gebeurt er als beide partijen hun activiteiten in
maatschappelijk vastgoed terugschroeven? Zeker nu marktpartijen nog terughoudend zijn om
in dit segment van de vastgoedmarkt te acteren.
Wi c h e r F. S c h ö n a u e n S a n d y v a n M a r r e w i j k
D it artikel gaat in op de gevolgen van de crisis voor
de maatschappelijkvastgoedactiviteiten van gemeen-
ten en woningcorporaties. Allereerst wordt ingegaan op
Barometer Maatschappelijk Vastgoed dat bij 86 procent van
de gemeenten kostenreductie een actueel beleidsthema is2.
Het onderzoek Professioneel Gemeentelijk Vastgoed laat
de verwachtingen van beide vastgoedpartijen voor de zien dat onder gemeenten met meer dan 50.000 inwoners
nabije toekomst. Daarnaast verkennen wij de kansen voor doelmatigheid een belangrijk motief is om de eigen vast-
gemeenten en corporaties om in maatschappelijk vastgoed goedorganisatie te (re)organiseren3. Hoe groter de gemeen-
actief te blijven, ook in tijden van crisis. telijke vastgoedportefeuille, hoe meer de noodzaak tot een
efficiënte bedrijfsvoering gevoeld wordt. Maatschappelijk
Bezuinigingsopgave bij gemeenten vastgoed als onderdeel van een gemeentelijke portefeuille
De net aangetreden colleges in de 431 Nederlandse is een beleidsinstrument. Het ondersteunt de gemeente
gemeenten zien zich geconfronteerd met grootschalige om beleidseffecten zoals verbetering van het sportklimaat
bezuinigingen. Gemeenten zullen een aanzienlijk deel of leefbaarheid te bereiken. Ingrijpen in maatschappelijk
moeten bijdragen aan de Brede Heroverwegingen, die vastgoed raakt daarmee direct de kwaliteit van de gemeen-
volgens het CPB een structurele overheidsbesparing van telijke dienstverlening aan haar burgers. Wat betreft maat-
29 miljard euro betekent1. Teruglopende inkomsten schappelijk vastgoed zijn dit de gebruikers van scholen,
uit belastingen, grondexploitaties en een verminderde sportfaciliteiten en wijkvoorzieningencentra. Maatschap-
bijdrage uit het gemeentefonds (circa 10 procent) zorgen pelijke organisaties zien op dit moment de dreiging van
ervoor dat kostenreductie bovenaan de bestuurlijke de bezuinigingen aankomen, waardoor subsidies voor het
agenda staat. Gemeenten beschikken over circa 30 pro- gebruik van maatschappelijk vastgoed onder druk staan.
cent vrij te besteden middelen; de overige bestedingen
liggen vast in de wettelijke taken van een gemeente. Een De WOZ-waarde van gemeentelijk vastgoed in Neder-
groot deel van dit vrije budget zit vast in gemeentelijke land is naar schatting 25 tot 35 miljard euro (Hordijk &
vastgoedlasten. Het is dan ook niet verwonderlijk dat Teuben 2007). Jarenlang hebben gemeenten zich kun-
gemeentelijk vastgoed op dit moment beschouwd wordt nen veroorloven om deze waarde besloten te laten in het
als gunstige bezuinigingspost. Reeds in 2009 toonde de vastgoed. Nu bezuinigingen actueel zijn, gaan in diverse
REM70.indb 13 25-05-2010 15:20:56

2. gemeenten stemmen op om deze waarde te gelde te teren van maatschappelijk vastgoed. Haar positie als grote
maken. Een voorzichtige inschatting is dat een gemiddelde vastgoedeigenaar in delen van steden maakt corporaties
gemeente structureel 1 miljoen euro kan besparen door op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling een natuurlijke
haar vastgoed doelmatig te exploiteren. Daarnaast kan zij partner voor samenwerking. Maatschappelijk rendement
eenmalig circa 8 miljoen euro vrijspelen en het verstevigen van de positie in wij-
door niet-strategisch courant vastgoed ken en buurten zijn de belangrijkste rede-
te verkopen. Dit betreft vastgoed zonder MAAT- nen om te investeren in maatschappelijk
beleidsdoel, waardoor het de doeltref- vastgoed, zo blijkt uit het Maatschappelijk
fendheid van de gemeente niet aantast. SCHAPPELIJKE Vastgoedonderzoek onder woningcorpo-
ORGANISATIES raties .
5
Kerntakendiscussie
Naast de financiële actualiteit wordt ZIEN DE De kredietcrisis heeft ook woningcor-
al jaren binnen gemeenten een kernta- poraties stevig geraakt. Hoewel zij over
kendiscussie gevoerd. In de trend van de DREIGING VAN DE aanzienlijke eigen vermogens beschikken
terugtredende overheid bezinnen lokale BEZUINIGINGEN en waarborging via het Waarborgfonds op
overheden zich op het takenpakket dat Sociale Woningbouw voor financiering
zij essentieel achten. Omdat de komende vreemd vermogen hebben, is de beschik-
jaren de gemeentelijke inkomsten dalen, baarheid van kapitaal ook voor hen een
is het snijden in overbodige taken een probleem. Dit wordt voor een belangrijk
onderwerp van discussie. Op beleidsni- deel veroorzaakt door de stagnerende
veau is het woord ‘overbodig’ niettemin woningverkoop, waardoor vermogen
een heet hangijzer, tenzij dit geplaatst wordt naast de wet- vast blijft zitten in de stenen, de Vogelaarheffing en de
telijke taken die de gemeente heeft. Bovendien is deze her- invoering van de vennootschapsbelasting. Bij een kleinere
bezinning op kerntaken voor iedere gemeente specifiek: financieringsruimte gaan investeringen in woningen voor
elke gemeente maakt daarin haar eigen keuze, afhankelijk en stellen corporaties hun ambities naar beneden bij als
van het soort gemeente dat zij wenst te zijn. Op het gebied het gaat om maatschappelijk vastgoed. Een ontwikkeling
van maatschappelijk vastgoed heeft Van Leent hiervoor een die tevens in lijn is met de aanbevelingen in de brief die
viertal strategische opties benoemd4. Hij onderscheidt bij- de toenmalige minister Van der Laan in juni 2009 aan de
voorbeeld de ‘vastgoedloze gemeente’ die louter stuurt op Tweede Kamer stuurde. Dit wordt bevestigd in ons onder-
maatschappelijke doelen en het middel vastgoed bij part- zoek, waaruit grote onzekerheid blijkt over de toekomstige
ners onderbrengt. De ‘accommoderende gemeente’ kiest investeringen in maatschappelijk vastgoed door woning-
er bewust voor juist door bezit en beheer van vastgoed corporaties. Driekwart geeft aan te willen consolideren of
maatschappelijke voorzieningen te sturen. Het is aan de het niet te weten. Als corporaties al groeiambities hebben,
gemeente zelf om hierin een afweging te maken. De hui- willen zij vooral groeien in zorgvastgoed. Door deze ont-
dige herbezinning op kerntaken vormt echter hét moment wikkeling verleggen corporaties hun focus naar de interne
om scherpe keuzes door te voeren. En hier vervolgens de organisatie en de bedrijfsvoering. Waar gemeenten spre-
eigen vastgoedorganisatie op in te richten. ken over doelmatigheid, staan bij corporaties efficiëntie
en effectiviteit hoog op de agenda. Ook mede hierdoor is
Als gevolg van bezuinigingen bij gemeenten worden een kerntakendiscussie opgelaaid. De vraag ‘waar zijn wij
aldus twee bewegingen zichtbaar: ten eerste is dit het van en wat is onze focus?’ is actueel onder corporaties. Dit
streven naar doelmatigheid. Voor zover deze ontwikkeling heeft ontegenzeggelijk gevolgen voor hun betrokkenheid
al niet aanwezig was, zullen gemeenten gaan snijden in bij maatschappelijk vastgoed.
de kosten en processen optimaliseren. Dit geldt ook voor
de eigen vastgoedportefeuille, -organisatie en -dienst- Investeren in maatschappelijk vastgoed?
verlening. Indien blijkt dat efficiencyverbetering niet tot Zowel het onderzoek naar gemeentelijk vastgoed als
gewenste besparingen leidt, zal het takenpakket van de dat onder woningcorporaties toont een terughoudend-
gemeente ter discussie worden gesteld. Herbezinning op heid bij beide partijen in het investeren in maatschappelijk
de kerntaken is daarmee de tweede beweging. vastgoed. Daarnaast zijn gemeenten, maar ook woning-
corporaties, gefocust op de doelmatigheid van de eigen
Gevolgen van de crisis en heffingen voor vastgoedactiviteiten. Professionalisering is echter een
woningcorporaties voorwaarde om beter te kunnen sturen op de financiële
De afgelopen jaren hebben woningcorporaties zich prestaties van de eigen vastgoedportefeuille.
ontwikkeld tot een belangrijke speler op het gebied van
maatschappelijk vastgoed. In hun taakopvatting als maat- Figuur 1 toont twee bewegingen die wij momenteel
schappelijke onderneming kiest een aantal corporaties in de maatschappelijkvastgoedmarkt bij gemeenten en
voor een nadrukkelijke rol in het ontwikkelen en exploi- corporaties waarnemen. Ten eerste wordt gestuurd op
REM70.indb 14 25-05-2010 15:20:56

3. efficiencyverbetering om de beschikbare middelen voor
maatschappelijk vastgoed zo doelmatig mogelijk in te zet-
ten. Door de omvang van de bezuinigingen verwachten wij
dat deze focus nog enige jaren aanwezig blijft. Daarnaast is
een herbezinning op kerntaken aan de orde, met reorgani-
saties of afstoten van taken als gevolg. Onder woningcor-
poraties woedt deze discussie al langer, mede ingegeven
door een aantal incidenten. Na een jarenlang groeiende
rol in de ontwikkeling en exploitatie van maatschappelijk-
vastgoedobjecten, vragen veel corporaties zich nu openlijk
af of dit wel binnen hun taakopvatting valt.
Nu gemeenten en corporaties kritischer kijken naar hun
maatschappelijkvastgoedactiviteiten, rijst de vraag of deze
Figuur 1. Twee bewegingen op de markt voor maatschappelijk
luxe of noodzaak zijn. Beide kunnen niet volledig terug- vastgoed bij gemeenten en corporaties.
vallen op hun wettelijke taken, want zij hebben ook een
maatschappelijke taak. De praktijk zal echter uitwijzen met
welke investeringen gemeenten en woningcorporaties deze toegankelijk, maar vanuit verschillende beleidsvelden.
maatschappelijke verantwoordelijkheid zullen invullen. Doordat niet inzichtelijk en vergelijkbaar is wat vastgoed-
objecten kosten en opleveren, kan feitelijk niet gestuurd
Gebruikers: kind van de rekening? worden.
Wat gebeurt er met de ‘markt’ van het maatschappelijk
vastgoed als de twee belangrijkste vastgoedaanbieders Ook bij corporaties staat de professionalisering van de
— gemeenten en woningcorporaties — hun activiteiten maatschappelijkvastgoedactiviteiten nog in de kinder-
gaan beperken? Op het eerste gezicht lijkt één partij hier schoenen. Een aantal corporaties heeft deze activiteiten
hoofdzakelijk slachtoffer van te worden: de gebruikers van gebundeld in een aparte afdeling. Een voorbeeld is een
het maatschappelijk vastgoed. En dan voornamelijk de woningcorporatie in Midden-Nederland, die zich door
toneelgezelschappen, sportverenigingen, schoolbesturen, concentratie van de beheeractiviteiten professionaliseert.
vrijwilligersorganisaties etc. Deze partijen zijn verenigde Maar bij het overgrote deel van de corporaties zijn deze
burgers of maatschappelijke organisaties die theaters, activiteiten verspreid over verschillende afdelingen, zoals
sportcomplexen, scholen en allerhande objecten huren, blijkt uit het Maatschappelijk Vastgoedonderzoek. Een
veelal van gemeenten, maar in toenemende mate ook van wereld is te winnen in het vergroten van de efficiëntie en
corporaties. Het zijn semi- of niet-professionele partijen de effectiviteit van ontwikkeling, beheer en exploitatie.
op de vastgoedmarkt, die voor huisvesting afhankelijk zijn
van partijen als gemeenten en corporaties. Zij beschik- Kans 2. Optrekken met marktpartijen — Huurders van
ken veelal niet over de kennis van vastgoedontwikkeling, maatschappelijk vastgoed zullen gaan merken dat gemeen-
-beheer, vergunningen etc., laat staan over het geld om te ten en woningcorporaties minder middelen beschikbaar
investeren. Gemeenten en corporaties hebben deze kennis hebben. Alleen al de gemeentelijke bijdrage in de vorm
en middelen wel en daardoor een unieke positie in de van subsidies zal onder druk komen te staan, nog los van
maatschappelijkvastgoedmarkt. Maar hoe kunnen zij deze de ondersteuning op huisvesting. Een kans is echter het
positie handhaven in tijden van bezuinigingen? En hierbij betrekken van marktpartijen, zoals vastgoedbeleggers of
voorkomen dat gebruikers het kind van de rekening wor- -financiers. Vooralsnog zijn marktpartijen terughoudend in
den? het ontwikkelen, financieren, beheren en exploiteren van
maatschappelijk vastgoed. Dit komt mede door de belem-
Kans 1. Professionalisering — Bij het kritischer kijken meringen in de maatschappelijkvastgoedmarkt — voor
naar de maatschappelijkvastgoedactiviteiten hoort automa- zover deze als markt bestaat en functioneert. In de eerste
tisch de vraag of het niet efficiënter en effectiever kan. De plaats kennen de meeste maatschappelijkvastgoedontwik-
doelmatigheidsbeweging is al enkele jaren aan de gang, kelingen een onrendabele top. Dit maakt dat marktpartijen
maar wordt nu urgent. Bij gemeenten gebeurt dit door afhankelijk zijn van een gemeentelijke bijdrage of — bij
het professionaliseren van de eigen vastgoedorganisatie. toekomstig eigendom — een rendabele exploitatie nastre-
Ruim tweederde van de gemeenten is daar momenteel ven. In dat laatste geval worden marktconforme huurprij-
mee bezig. Uit het onderzoek Professioneel Gemeentelijk zen berekend, die maatschappelijke instellingen weer naar
Vastgoed blijkt echter dat zelfs de voorlopers op dit gebied gemeenten zullen doen kijken. Een andere belemmering
erkennen dat zij nog een weg te gaan hebben. Zo kennen is de borgstelling voor investeringen, zoals de WSW voor
wij een grote gemeente die ogenschijnlijk alle vastgoed- woningcorporaties en de WFZ voor zorginstellingen, die
informatie beschikbaar heeft. De informatie is weliswaar toetreding tot deze markt door financiers met een ander
REM70.indb 15 25-05-2010 15:20:57

4. risicoprofiel belemmert. Verder stellen marktpartijen en functies te combineren. Samenwerking wordt hierdoor
procesmatige eisen aan de ontwikkeling en exploitatie nog belangrijker. Het gaat dan niet alleen om samenwer-
van maatschappelijk vastgoed. Een zakelijke benadering ken tussen gemeenten en corporaties onderling, maar ook
gericht op een sluitende businesscase vraagt om een pro- met gebruikers, bouwers, leveranciers etc. Het proces van
fessionele gesprekspartner. Zij zijn terughoudend in het samenwerken moet evenwel verbeteren. Samenwerken is
om de tafel gaan met een verzameling maatschappelijke nu nog te vaak afhankelijk van ‘onbewust handelen’, ter-
organisaties die het toekomstige object zullen huren. Een wijl bewuste zorg en aandacht voor het ontwikkelen van
professionele vertegenwoordiging is benodigd voor het samenwerkingsrelaties veel kansen biedt. Vanwege hun
ontwikkelingsproces en de latere exploitatie. Juist hier positie in de maatschappelijkvastgoedmarkt zijn gemeen-
kunnen gemeenten of corporaties een grote rol spelen. De ten en corporaties geëigende partijen om een gezamenlijk
facto zijn zij de partijen die toegang hebben tot de profes- handelingskader te scheppen. Door een heldere taakver-
sionele vastgoedmarkt, kennis hebben van de lokale markt deling en duidelijkheid over de financiële en procesmatige
en namens een lappendeken aan huurders het maatschap- betrokkenheid bij maatschappelijk vastgoed is zichtbaar te
pelijk vastgoed vertegenwoordigen. Wij zien hier een kans maken wie welke bijdrage levert, welke rol op zich neemt,
voor beide partijen om zich te ontwikkelen tot profes- risico’s draagt en verantwoordelijkheden heeft.
sionele vastgoedspeler op het gebied van samenwerking,
contractvorming en advisering. Een grotere betrokkenheid Tot slot
van marktpartijen bij de ontwikkeling, beheer en exploi- Gemeenten en woningcorporaties hebben een unieke
tatie van maatschappelijk vastgoed is goed, omdat dit het positie in het speelveld van maatschappelijk vastgoed.
risicoprofiel voor de gemeente of corporatie verkleint en Wanneer zij zich vanuit een louter financieel oogpunt
spreidingsmogelijkheden voor investeringen vergroot. terugtrekken uit deze markt, laten zij kansen liggen. In
turbulente tijden zien wij voor beide partijen namelijk
Kans 3. Samenwerking — De laatste jaren zijn veel perspectieven. De sleutel daarbij is: zich richten op de
plannen voor multifunctionele accommodaties ontstaan processen in de maatschappelijkvastgoedmarkt en pro-
vanuit de gedachte dat het combineren van functies zorgt fessionalisering van de eigen organisatie. Waarschijnlijk
voor efficiënter ruimtegebruik en gemak voor de bewoners schept dit ook ruimte voor toekomstige betrokkenheid van
in de wijk. Tegelijkertijd is gebleken dat dit in de praktijk marktpartijen bij maatschappelijk vastgoed.
lastiger te realiseren is dan het op papier lijkt. Criticas-
ters pleiten alweer voor het realiseren van monofunctio- Noten
1. CPB (16 maart 2010).
nele gebouwen: één gebouw met één gebruiker. Minder 2. Hanzehogeschool (2009).
beschikbare middelen kunnen juist zorgen voor de urgen- 3. Twynstra Gudde (2010).
4. M. Van Leent - Waarom hebben gemeenten vastgoed (Real Estate Magazine, 2008).
tie en noodzaak om ruimten echt efficiënter te gebruiken 5. Twynstra Gudde i.s.m. USP Marketing Consultancy (2010).
Wicher F. Schönau is adviseur maatschappelijk vastgoed bij Twynstra Gudde.
Daarbij richt hij zich hoofdzakelijk op de besluitvormingsprocessen bij
gemeentelijke bouwprojecten. Hij is auteur van het onderzoek Professioneel
Gemeentelijk Vastgoed. Sandy van Marrewijk is adviseur woningcorporaties bij
Twynstra Gudde. Daarbij richt zij zich hoofdzakelijk op organisatievraagstukken
rondom maatschappelijk vastgoed, samenwerking en proces- en
programmamanagement in wijken. Zij is mede initiatiefnemer van het
sMaatschappelijk Vastgoedonderzoek onder woningcorporaties.
REM70.indb 16 25-05-2010 15:20:58