Vastgoed is onderscheidende factor ZM 2011 Hoepel

657 views

Published on

Artikel van Hans Hoepel (partner Twynstra Gudde) over de rol van toezichthouders in de zorgsector in relatie tot vastgoed.

0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
657
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
2
Actions
Shares
0
Downloads
4
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Vastgoed is onderscheidende factor ZM 2011 Hoepel

  1. 1. TOEZICHT Vastgoed is onderscheidende en kwaliteitbepalende factor Vastgoed krijgt meer aandacht in de governance van zorgorganisaties. Terecht, want het wint aan betekenis en de incidenten rond vastgoed in de (semi-)publieke sector zijn talrijk. In de zorg zoeken steeds meer Raden van Toezicht een lid met deskundigheidsprofiel ‘vastgoed en bouw’. Wat wordt gevraagd van een toezichthouder en welke instrumenten staan haar of hem ten dienste? D e afgelopen jaren is vastgoed belangrijker gewordenfoto Daniel De Groot in het toezicht op zorgorganisaties. De oorzaken daarvoor liggen op drie terreinen: ontwikkelingen in de zorgsector, ontwikkelingen in de vastgoedsector en ont- wikkelingen in het toezicht zelf. Begrip van deze ontwikkelin- gen is nodig om de implicaties voor toezichthouders te door- gronden. Zorgsector: deregulering, concurrentie en kwaliteit De meest relevante ontwikkeling is zonder meer de deregu- lering ten aanzien van huisvesting. Vastgoed is een risico ge- worden voor zorginstellingen. De garantie op de nacalculatie van de kapitaallasten is of wordt afgebouwd. en sinds de toets van instanties als het Bouwcollege is afgeschaft, moe- ten instellingen zich vooraf zelf een oordeel vormen over kwaliteit en effectiviteit van bouwinvesteringen. in het verle- den kon de raad van toezicht volstaan met kennisnemen van de fasegewijze goedkeuringen door de overheid. Heden ten dage is er meer nodig, en niet alleen bij bouwplannen. ook los van de deregulering wordt vastgoed belangrijker voor instellingen. Personeel blijft de belangrijkste factor voor het uitoefenen van de primaire zorgtaak, maar de impact van het bedrijfsmiddel vastgoed is groter dan de 10-25% van de om- zet die huisvestingsgerelateerd is (kapitaallasten, beheer en onderhoud) doet vermoeden. Huisvesting bepaalt in hoge mate de beleving van de zorg en cliënten stelen hogere ei- sen aan zorggebouwen. Zeker waar verblijf centraal staat, zoals in de caresector, is vastgoed een onderscheidende en kwaliteitbepalende factor. instellingen die niet met een toe- gesneden en concurrerend (huisvestings)aanbod komen, zul- len terrein verliezen. Beleidsontwikkelingen als het scheiden van wonen en zorg of wijkgericht werken hebben een belang- rijke vastgoedcomponent. Maar ook in de curesector speelt30 www.zmmagazine.nl
  2. 2. Ir. J.K. (Hans) Hoepel managing partner Adviesgroep zorg Twynstra Gudde lid Raad van Toezicht van RIBW Groep Overijsselvastgoed een toenemende rol in het debat, bijvoorbeeld in Lessen uit incidentenhet kapitaallastendossier, in de discussie over winst- een flink aantal incidenten illustreert het toegenomen be-uitkering, bij het thema spreiding en concentratie van func- lang van vastgoed voor de toezichthouder in de (semi-)ties en in de vraag naar veiligheid. publieke sector, en de kwetsbaarheid. afgaand op het maat- schappelijke debat is er, naast de beloning van bestuurdersVastgoedsector: crisis, samenwerking en integriteits­ en de kwaliteit van zorg, geen thema zo belangrijk als vast-vragen goed. Philadelphia, orbis, twenteborg almelo: allemaalSamenwerking met vastgoedpartijen is voor veel zorgorgani- kwamen ze negatief in het nieuws met vastgoed. Vanuit desaties strategisch van groot belang. Kennis van deze wereld corporatiewereld kennen we rochdale, De Key, St. Servatiusis dus noodzakelijk. en de SS rotterdam. De casussen zijn bekend. Wat mij op-De economische crisis heeft de vastgoedsector zwaar ge- valt is dat veel raden van toezicht denken dat hen zoietstroffen. De leegstand in commercieel vastgoed is enorm toe- niet zal overkomen. Maar is dat terecht? Wat leren we vangenomen, investeringen zijn sterk teruggevallen en het deze incidenten? ik haal er een paar lijnen uit.krijgen van financiering is moeilijker geworden. Veel vast-goedpartijen richten hun aandacht op de zorg, een sector ‣ Prijsvorming en waardebepaling van vastgoed zijn vaakwaarin misschien niet zoveel valt te verdienen maar waar ondoorzichtig. taxaties zeggen niet alles. als je een stuknog wel groei in zit. Beleggers komen met fondsen voor zorg- grond koopt via een tussenpersoon die daar € 3,2 miljoenvastgoed. Bouwers en ontwikkelaars zoeken naar niet-traditi- aan verdient (zoals in het geval van De Key), is er dan spra-onele vormen van samenwerking met zorginstellingen. ke van fraude of van een niet ongebruikelijke handels-Bij woningcorporaties zien we omgekeerde ontwikkeling. ook winst? er zijn grote verschillen tussen de boekwaarde, dezij zijn getroffen door de crisis, maar doordat de kasstroom marktwaarde en de bedrijfswaarde van vastgoed. en deuit de verkoop van woningen stagneert, zijn zij juist terug- volkshuisvestingswereld hanteert andere definities dan dehoudend geworden met initiatieven in de zorg. zorg. De waarde van vastgoed wordt mede bepaald doorBehalve deze ontwikkelingen is er het punt van integriteit. er subjectieve factoren. toezichthouders die hun goedkeu-gaat veel geld om in onroerend goed en er spelen grote be- ring geven aan belangrijke transacties moeten zich terde-langen. De bouwfraude rond aanbestedingen, witwascon- ge laten informeren.structies van crimineel geld en de vastgoedfraude rond ‣ Blikvernauwing en megalomanie liggen op de loer. Wat istransacties en betalingen laten zien dat de vastgoedsector er mooier dan een prachtig nieuw gebouw realiseren, eengevoelig is voor onethisch gedrag. Gelukkig wordt hier vanuit merkteken voor de stad, een visionair project dat de nieu-de sector veel tegen gedaan (lees bijvoorbeeld ten Have), we standaard wordt? Vastgoed is sexy. Maar dat laatstemaar voor toezichthouders blijft het een aandachtspunt. bouwproject, die ultieme erfenis, is voor menig bestuurder een Waterloo geworden. Kees Cools noemt in zijn scherpeToezicht: professionalisering analyse van de 25 grootste schandalen van beursgeno-een derde ontwikkeling is de professionalisering van raden teerde ondernemingen overmoed en Zonnekoninggedragvan toezicht. iedereen heeft wel een beetje verstand van de centrale problemen. aan toezichthouders de taak omvastgoed maar voor professioneel toezicht is meer vereist. deze hoogmoed tijdig te onderkennen en bij te sturen. enDaarbij komt dat ook het vastgoedmanagement in bedrijven om het groepsdenken, de tunnelvisie te herkennen die inen instellingen is geprofessionaliseerd. Het vakgebied Corpo- sommige bouwprojecten geleidelijk ontstaat.rate real estate Management (CreM) is pas in de jaren ‣ Vastgoed gaat niet alleen over investeringen, transacties1990 ontstaan naast de financiële disciplines, en dus nog en bouwprojecten. Dat zijn slechts incidenten in de loopjong (fritzsche e.a.). Maar de (wetenschappelijke) reflectie van de exploitatie. Vaak wordt onderschat hoe belangrijkgroeit, evenals het aantal opleidingen. Steeds meer zorg- beheer en onderhoud zijn voor een gezonde bedrijfsvoe-organisaties leggen de verantwoordelijkheid voor het vast- ring en voor kwaliteit en veiligheid. als er eerst ongelukkengoed neer bij een deskundige vastgoedmanager. Van be- moeten gebeuren vóór betrokkenen zich dat realiseren, isstuur en toezicht vraagt dat andere competenties. het toezicht tekortgeschoten.ZM magazine 6 | juni 2011 31
  3. 3. Dat laatste bouwproject, die ultieme erfenis, is voor menig bestuurder een Waterloo geworden Bouwtekening GGZ Oost-Brabant voor Sterckwijck, Boxmeer in de praktijk zijn er veel incidenten die de publiciteit niet ha- Meer vastgoeddeskundigheid in Raden van len. Van tijd tot tijd weigeren noodaggregaten dienst of vallen Toezicht andere cruciale systemen uit. er zijn besmettingen, brandjes Met dit alles in gedachten valt het toe te juichen dat er meer en bijna-ongelukken. De kwaliteit van sommige verblijfsge- vastgoeddeskundigheid komt in raden van toezicht. Daar- bouwen is onder de maat. er zijn aanbestedingen, waarderin- mee kunnen rvt-leden zowel de klankbordrol als de toezicht- gen en transacties die vragen oproepen. en er wordt rol goed vervullen, en verantwoord besluiten goedkeuren. gemeenschapsgeld vermorst door onprofessioneel vast- Vooral zorgorganisaties met forse bouwplannen en instellin- goedmanagement en slechte projectvoering. Vaak komt dit gen met een grote vastgoedportefeuille kunnen veel hebben allemaal niet in de raad van toezicht aan de orde. en dan is aan een toezichthouder met een deskundigheidsprofiel het zeker mis. ‘bouw en vastgoed’. een paar opmerkingen om dit profiel meer contour te geven. Het belangrijkst blijven de algemene kwaliteiten van een toe- zichthouder. De kunde en kunst van het toezien staan voor- op. Het gaat om integraal toezicht op de zorgorganisatie; Literatuur vastgoed mag niet geïsoleerd worden benaderd. Kennis van • George ten Have: Ethiek en vastgoed. Groningen 2010 de vastgoedwereld alleen is onvoldoende; vastgoed en zorg • Carel Fritzsche, Hans Hoepel e.a.: Huisvesting is strategisch zijn verbonden. goed; wegwijzer voor vastgoedmanagement in ziekenhuizen. rvt-leden horen uiteraard niet op de stoel van bestuurder of Amersfoort 2004; pdf-versie te verkrijgen bij de auteur: vastgoedmanager te gaan zitten. Dat is nogal eens lastig hho@tg.nl voor toezichthouders die uit de vastgoedwereld afkomstig • Kees Cools: Controle is goed, vertrouwen nog beter. zijn. in de praktijk hebben zij vaak de neiging om zich inten- Den Haag, 2009 sief en inhoudelijk te bemoeien met transacties en investe- • Toolkit Toezicht Zorg 2011, Nationaal Register ringen. of om het eigen netwerk in de vastgoedsector in te32 www.zmmagazine.nl
  4. 4. zetten, met alle ondoorzichtige gevolgen van dien. afstand ‣ Blijf op de hoogte van beleidsontwikkelingen. Die hebbenen onafhankelijkheid zijn primaire vereisten. vaak een verband met risico’s rond vastgoed.Wat de inhoud betreft is het goed om zich te realiseren dat ‣ Heb aandacht voor het deskundigheidsniveau. Kan dede vastgoedwereld vele disciplines kent; de situatie bepaalt organisatie voldoende goede mensen aantrekken en be-welke bijzondere deskundigheid het meest relevant is: pro- houden?jectontwikkeling, propertymanagement, vastgoedfinancie- ‣ Vraag in relevante situaties om een second opinion. Dering, ervaring in de volkshuisvestingwereld, makelaarskennis, kosten vallen vaak in het niet bij de belangen die ermeeervaring met bouwprojecten. echt specialistische kennis gemoeid zijn en alleen al de mogelijkheid van een onafhan-heeft de raad van toezicht niet nodig, daarvoor kan eventu- kelijke beoordeling houdt alle betrokkenen scherp. •eel expertise worden aangetrokken.Het gebeurt nogal eens dat het onderwerp vastgoed wordtgereserveerd voor alleen de auditcommissie. Maar ook vooreen kwaliteitscommissie is huisvesting een belangrijk aan-dachtspunt, en vastgoed is sterk verbonden met de strate-gie en reputatie van een zorgorganisatie. Vastgoed behoort,evengoed als personeel en kapitaal, voortdurend aan deorde te komen in de voltallige raad van toezicht.Handreikingen voor de toezichthouderWaarop moet een toezichthouder letten bij vastgoed? Devernieuwde toolkit toezicht Zorg bevat een nuttige checklistdie gebruikt kan worden bij het beoordelen van (bouw)inves-teringen. Maar zoals gezegd: bij vastgoed gaat het om meer.tot slot een aantal aanbevelingen voor de toezichthouder, ofdie nu vastgoeddeskundige is of niet.‣ er gaat niets boven gezond verstand en een frisse blik. Vaar daarom niet alleen op de expertise van een (vast- goed)specialist. Wie weinig weet stelt soms de beste vragen.‣ Zorg dat de goede informatie op tafel komt. Hoe scoort de huisvesting in klant- en medewerkerstevredenheidsonder- zoeken? Wat zeggen inspectierapporten? Hoeveel vast- goedgerelateerde incidenten hebben zich voorgedaan? Hoe scoren de gebouwen ten opzichte van geëxpliciteerde kwaliteitsnormen? Zijn er beheersplannen? Wat is het oor- deel van kredietverschaffers? Vraag bij lopende projecten om (tussen)rapportages die niet alleen de afgelegde weg Management Summary beschrijven. Bezoek ook zelf gebouwen en projecten.‣ Beoordeel het risicoprofiel van de vastgoed- en projecten- • Vastgoed krijgt meer aandacht in de governance van zorg-orga- portefeuille. Wat zijn de ‘feeders’ en ‘bleeders’? Hoe is de nisaties door ontwikkelingen in de zorgsector, de vastgoed- waardeontwikkeling? Hoe zeker is de dekking van de kapi- sector en in het toezicht. taallasten? Wat is het effect op de meerjarenexploitatie? • Uit incidenten rond vastgoed moeten lessen getrokken worden Zijn er beheersmaatregelen geformuleerd en worden deze • Toezicht op vastgoed schiet nog vaak tekort. uitgevoerd? • Soms is een toezichthouder met aandachtsgebied ‘vastgoed‣ let goed op bij de vervreemding van (kern)vastgoed. Het en bouw’ en specifieke deskundigheid aan te bevelen . tafelzilver kan maar eenmaal verkocht worden en eigen- • Laat u informeren over prijsvorming en waardebepalingen. dom gaat over meer dan kapitaalbeslag. een locatie met • Er gaat niets boven gezond verstand en een frisse blik. zorgbestemming kan later van grote waarde zijn. • Vraag in relevante situaties om een second opinion.ZM magazine 6 | juni 2011 33

×