1. January 2012 |
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG –4Q2011
TỔNG QUAN NỀN KINH TẾ
dựng tăng 5,53%; đóng góp 2,32 điểm
Tổng quan
phần trăm và khu vực dịch vụ tăng
2011 là năm đầu tiên thực hiện Kế
6,99%; đóng góp 2,91 điểm phần trăm.
hoạch phát triển kinh tế -xã hội 5 năm
2011-2015; nước ta có những thuận lợi FDI
cơ bản: Tình hình chính trị ổn định, nền Tổng vốn FDI đăng ký trong năm 2011
kinh tế-xã hội phục hồi sau hơn một đạt 14,7 tỷ Đô la Mỹ, tương đương
năm bị ảnh hưởng bởi lạm phát tăng 74% so với cùng kỳ năm ngoái. Vốn
cao và suy thoái kinh tế toàn cầu. Tuy đăng ký mới cho 1.091 dự án được cấp
nhiên, với những khó khăn và thách phép là 11,5 tỷ Đô la Mỹ; vốn đăng ký
thức tiềm ẩn trong nền kinh tế thế giới bổ sung của 374 dự án được cấp phép
và các vấn đề nợ công, tăng trưởng từ các năm trước là 3,2 tỷ Đô la Mỹ.
kinh tế có xu hướng chậm lại. Giá hàng
CPI
hóa, giá dầu mỏ và giá một số nguyên
Chỉ số giá tiêu dùng trong tháng 12 đã
vật liệu vẫn ở mức cao. Trong nước,
tăng 0,53% so với tháng 11 (thấp hơn
lạm phát và lãi suất cao gây áp lực cho
nhiều so với mức tăng 1,38% và 1,98%
sản xuất và đời sống dân cư. Trước tình
của cùng kỳ năm 2009 và 2010), trong
hình này, Chính phủ đã tập trung lãnh
đó các nhóm mặt hàng và dịch vụ có
đạo và chỉ đạo khắc phục khó khăn và
chỉ số CPI cao hơn mức chung là dệt,
thực hiện các mục tiêu đã đề ra.
mũ nón, giày dép tăng 0,86%; nhóm
GDP hàng ăn và dịch vụ ăn uống tăng 0,69%
Tổng sản phẩm trong nước (GDP) năm (Lương thực tăng 1,40%; thực phẩm
2011 ước tính tăng 5,89% so với 2010 tăng 0,49%); thiết bị và đồ dùng gia
và tăng đều trong cả 3 khu vực, trong đình tăng 0,68%.
đó tăng 5,57% trong Quý I; 5,68% trong
Các nhóm hàng hóa và dịch vụ có chỉ
Quý II; 6,07% trong Quý III; và 6,10%
số giá tăng thấp hơn mức tăng chung
trong Quý IV. Mặc dù tốc độ tăng
gồm: Nhà ở và vật liệu xây dựng tăng
trưởng năm nay thấp hơn mức 6,78%
0,51%; đồ uống và thuốc lá tăng
của năm 2010 nhưng trong bối cảnh
0,49%; văn hóa, giải trí và du lịch tăng
nhiều khó khăn trong sản xuất và cả
0,35%; thuốc và dịch vụ y tế tăng
nước tập trung ưu tiên kiềm chế lạm
0,24%; giao thông tăng 0,16%; giáo
phát và ổn định nền kinh tế vĩ mô thì
dục tăng 0,05%. Riêng nhóm bưu
mức tăng trưởng trên là khá cao và hợp
chính viễn thông có chỉ số giá giảm
lý. Trong 5,89% tăng chung của nền
0,09%. CPI trong tháng 12/2011 tăng
kinh tế, khu vực nông, lâm nghiệp và
18,13% so với tháng 12/2010. Chỉ số
thủy sản tăng 4%, đóng góp 0,66 điểm
CPI trung bình năm 2011 tăng 18,58%
phần trăm; khu vực công nghiệp và xây
so với năm 2010.
www.colliers.com/vietnam Pg 1
2. KNOWLEDGE REPORT | Q4 2011 | ECONOMICS | HCMC
TỔNG QUAN NỀN KINH TẾ
Bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu Trung Quốc tiếp tục là thị trường nhập khẩu lớn
dùng nhất của nước ta với kim ngạch đạt 24,6 tỷ Đô
la Mỹ, tăng 22,7% so với năm ngoái, tiếp đến là
Tổng mức hàng hóa bán lẻ và doanh thu dịch
thị trường ASEAN đạt 20,9 tỷ Đô la Mỹ, tăng
vụ tiêu dùng năm 2011 tăng 24,2% so với năm
27,7%; Hàn Quốc đạt 13 tỷ Đô la Mỹ, tăng
2010, nếu loại trừ yếu tố tăng giá, thì mức tăng
33,6%; Nhật Bản đạt 10,2 tỷ Đô la Mỹ, tăng
là 4,7%. Trong tổng mức hàng hóa bán lẻ và
13%; EU đạt 7,5 tỷ Đô la Mỹ, tăng 18% và Hoa
doanh thu dịch vụ tiêu dùng năm nay, kinh do-
Kỳ đạt 4,3 tỷ Đô la Mỹ, tăng 14,5%.
anh thương nghiệp tăng 24,1% so với năm
trước; khách sạn nhà hàng tăng 27,4%; dịch vụ
Xuất khẩu hàng hóa
tăng 22,1% và du lịch tăng 12,2%.
Nhập khẩu hàng hóa
“Nobody wants to put the
creditworthiness of the
United States in jeopardy.
Nobody wants to see the
United States default. So
we've got to seize this (Source: Colliers International)
Tổng kim ngạch hàng hóa xuất khẩu trong năm
moment, and we have to
2011 đạt 96,3 tỷ Đô la Mỹ, tăng 33,3% so với
seize it soon.” năm 2010, trong đó Khu vực kinh tế trong nước
Barack Obama đạt 41,8 tỷ Đô la Mỹ, tăng 26,1% và Khu vực có
- President of the USA. (Nguồn: Colliers International) vốn đầu tư nước ngoài (gồm cả dầu thô) đạt
54,4 tỷ Đô la Mỹ, tăng 39,3%. Nếu không kể
Kim ngạch hàng hóa nhập khẩu năm 2011 đạt
“It would be a moral dis- dầu thô thì kim ngạch xuất khẩu hàng hóa của
khoảng 105,8 tỷ Đô la Mỹ, tăng 24,7% so với
aster if the United States năm trước, bao gồm: Khu vực kinh tế trong khu vực có vốn đầu tư nước ngoài năm nay đạt
47,2 tỷ Đô la Mỹ, tăng 38,4% so với năm trước.
were to default on its nước đạt 58 tỷ Đô la Mỹ, tăng 21,2%; khu vực
debts and become unable có vốn đầu tư nước ngoài đạt 47,8 tỷ Đô la Mỹ, Kim ngạch xuất khẩu năm 2011 tăng mạnh chủ
to pay its obligations.” tăng 29,2%. yếu do đơn giá của nhiều mặt hàng trên thị
trường thế giới tăng, trong đó, giá hạt tiêu tăng
Kim ngạch nhập khẩu theo nhóm hàng trong
65%; giá hạt điều tăng 42%; giá cà phê tăng
Jamie Dimon CEO - năm 2011 tương ứng nhóm hàng máy móc thiết
44%; giá cao su tăng 29%; giá gạo tăng 9%; giá
JPMorgan Chase & Co. bị đạt 15,2 tỷ Đô la Mỹ, tăng 12%; xăng dầu đạt
sắn và sản phẩm từ sắn tăng 9%; giá than đá
9,9 tỷ Đô la Mỹ, tăng 66,2%; vải đạt 6,8 tỷ Đô la
tăng 15,6%; giá dầu thô tăng 40,8%; giá xăng
Mỹ, tăng 26,1%; chất dẻo đạt 4,7 tỷ Đô la Mỹ,
dầu tăng 36%. Nếu loại trừ yếu tố tăng giá thì
tăng 25,7%; nguyên phụ liệu dệt may, giày dép
"Interest hikes and the kim ngạch xuất khẩu năm 2011 tăng 11,4% so
2,9 tỷ Đô la Mỹ, tăng 12%; hóa chất đạt 2,7 tỷ
stock markets taking a với năm trước.
Đô la Mỹ, tăng 25,7%; sản phẩm hóa chất đạt
huge hit and real nasty 2,4 tỷ Đô la Mỹ, tăng 16,3%; thức ăn gia súc và Hoa Kỳ vẫn là thị trường hàng hóa xuất khẩu
consequences, not just nguyên phụ liệu đạt 2,3 tỷ USD, tăng 7,2%. lớn nhất của Việt Nam với 16,7 tỷ Đô la Mỹ,
for the United States, but tăng 17,5% so với năm trước, tiếp theo là thị
Đơn giá một vài mặt hàng nhập khẩu tăng như
for the entire global econ- trường EU với 16,5 tỷ Đô la Mỹ, tăng 45,4%;
giá bông tăng 72%; giá xăng, dầu tăng 46%; giá
omy." ASEAN đạt 13,6 tỷ Đô la Mỹ, tăng 31,5%; Nhật
cao su tăng 22% và giá khí đốt hóa lỏng tăng
Bản đạt 10,6 tỷ Đô la Mỹ, tăng 37,8% và Trung
18%. Nếu loại trừ yếu tố lạm phát, kim ngạch
Quốc đạt 10,8 tỷ Đô la Mỹ, tăng 47,6%.
Christine Lagarde MD - hàng hóa nhập khẩu năm 2011 chỉ tăng 3,8%
International Monetary so với năm 2010.
www.colliers.com/vietnam Pg 2
3. KNOWLEDGE REPORT | Q4 2011 | ECONOMICS | HCMC
TỔNG QUAN NỀN KINH TẾ
Cán cân thương mại Chỉ số tiêu thụ ngành công nghiệp chế biến,
(Nguồn: Colliers International) chế tạo trong năm 2011 tăng 15% so với
cùng kỳ năm trước. Các ngành có chỉ số tiêu
thụ cao là: Sản xuất xe có động cơ tăng
138,7%; sản xuất gạch ngói và gốm, sứ
không chịu lửa (trừ gốm sứ dung trong xây
dựng) tăng 33,1%; sản xuất xe mô tô, xe máy
tăng 17,3%. Các ngành có chỉ số tiêu thụ
tăng chậm hoặc giảm là: sản xuất trang phục
(trừ quần áo da, lông thú) tăng 15,9%; sản
xuất sản phẩm bơ, sữa tăng 15,7%; sản xuất
các sản phẩm từ kim loại đúc sẵn tăng
Thâm hụt thương mại năm 2011 ước tính
12,6%; xay xát, sản xuất bột thô tăng 12,5%;
khoảng 9,5 tỷ Đô la Mỹ, tương đương 9,9%
sản xuất thức ăn gia súc tăng 9,8%; chế biến
tổng kim ngạch xuất khẩu. Đây là tỷ lệ thấp nhất
bảo quản thủy sản và sản phẩm từ thủy sản
trong 5 năm qua và năm 2011 là năm có tỷ lệ
"We are on the verge of an tăng 8,6%; sản xuất giày, dép tăng 6%; sản
thâm hụt thương mại thấp nhất so với kim
economic collapse which xuất xi măng tăng 3,9%; chế biến và bảo
starts, let's say, in Greece. ngạch xuất khẩu kể từ năm 2002.
quản rau quả giảm 6,3%; sản xuất cáp điện
The financial system re- Chỉ số sản xuất công nghiệp (IPI) và dây điện có bọc cách điện giảm 7,5%.
mains extremely vulner-
Chỉ số sản xuất công nghiệp tháng 12/2011 Chỉ số tồn kho của toàn ngành công nghiệp
able."
tăng 4,8% so với tháng 11/2011 và 7,5% so chế biến, chế tạo tính đến thời điểm
George Soros - Financier, với cùng kỳ năm trước. Chỉ số sản xuất công 01/12/2011 tăng 23% so với cùng kỳ năm
businessman and philan- nghiệp năm 2011 tăng 6,8% so với năm 2010, trước. Các ngành có chỉ số tồn kho cao là:
thropist. bao gồm: Công nghiệp khai thác mỏ giảm Sản xuất đồ gốm sứ không chịu lửa (trừ gốm
0,1%; công nghiệp chế biến tăng 9,5% và sản sứ dùng trong xây dựng) tăng 96,8%; sản xuất
xuất, phân phối điện, ga và nước tăng 10%. xi măng, vôi vữa tăng 64,1%; sản xuất phân
"This vicious cycle is gain- bón và hợp chất ni tơ tăng 57%; sản xuất các
Một số ngành công nghiệp có chỉ số IPI cao
ing momentum, and sản phẩm khác từ plastic tăng 55,6%; sản
hơn so với cùng kỳ năm 2010 là: Sản xuất đồ
frankly, it has been exacer-
gốm, sứ không chịu lửa (trừ gốm sứ dung trong xuất mô tô, xe máy tăng 41,7%; sản xuất bia
bated by policy indecision
xây dựng) tăng 139,3%; sản xuất đường tăng và mạch nha tăng 21,7%.
and political dysfunction."
33,7%; đóng và sửa chữa tàu tăng 28,4%; sản Một số ngành có chỉ số tồn kho thấp hoặc
xuất mô tô, xe máy tăng 19,6%; sản xuất bia giảm mạnh là: sản xuất đường giảm 12,1%;
tăng 16,4%; sản xuất bơ sữa tăng 15,8%; sản sản xuất xe có động cơ giảm 14,6%; sản xuất
Christine Lagarde MD -
xuất trang phục (trừ quần áo da lông thú) tăng sản phẩm bơ sữa giảm 19,5%; sản xuất đồ
International Monetary
Fund. 13,3%; sản xuất sợi và dệt vải tăng 11,6%; chế uống không cồn giảm 31%.
biến, bảo quản thủy sản và sản phẩm từ thủy
sản tăng 11,3%; sản xuất thức ăn gia súc tăng (Nguồn: Colliers International)
10,9%; sản xuất và phân phối điện tăng 10,3%;
sản xuất phân bón và hợp chất ni tơ tăng 9,5%;
"If the euro fails, then sản xuất thuốc lá tăng 9,3%; sản xuất giày, dép
Europe fails." tăng 8,3%.
Một số ngành có chỉ số IPI tăng thấp hoặc giảm
là: khai thác, lọc và cung cấp nước tăng 6,8%;
Angela Merkel - German xi măng tăng 6,8%; sắt, thép tăng 1,8%; thuốc,
Chancellor.
hóa dược và dược liệu tăng 1,3%; khai thác
dầu thô và khí tự nhiên giảm 0,8%; cáp điện và
dây điện có bọc cách điện giảm 19,6%.
www.colliers.com/vietnam Pg 3
4. KNOWLEDGE REPORT | Q4 2011 | INFRASTRUCTURE | HCMC
PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG
Thành phố triển khai xây dựng các dự án đường sá, Một số thay đổi dự án bãi đậu xe ngầm tại TP.HCM
cầu trong năm 2012 Hầu hết các dự án bãi đậu xe ngầm tại TP.HCM được xây
Theo kế hoạch công bố của Sở Giao thông Vận tải dựng đi kèm với các trung tâm thương mại dịch vụ.
TP.HCM, cầu Sài Gòn 2, Cầu Bình Tiên và đường song Từ năm 2004, TP.HCM có kế hoạch xây dựng 8 bãi đậu xe
hành Hà Huy Giáo sẽ được ưu tiên xây dựng. ngầm tại trung tâm thành phố. Cho đến nay, chỉ có 4 dự án bãi
đậu xe được triển khai; tuy nhiên, chưa có dự án nào được
Dự án Cầu Sài Gòn 2 nhằm mục đích giảm bớt tình trạng chính thức xây dựng. Cụ thể, bãi đậu xe ngầm công viên Lê
quá tải lưu lượng giao thông từ Xa lộ Hà Nội vào trung Văn Tám sau 7 năm chuẩn bị, gần đây đã khởi công vào tháng
tâm thành phố thông qua Cầu Sài Gòn 1. Trong khi đó, sự 8/2010. Một dự án bãi xe ngầm khác bị hoãn là Sân khấu ngoài
xuất hiện của cầu Bình Tiên với tổng chiều dài 3,2km sẽ trời Trống Đồng trên đường Cách Mạng Tháng Tám, dự án này
giảm ùn tắc giao thông từ đường Nguyễn Tri Phương và được cấp phép từ tháng 2/2010. Một trong những lý do phổ
Quốc lộ 50 đế Long An. biến nhất cho việc trì hoãn là do thiếu rõ ràng và nhất quán
Dự án đường song hành Hà Huy Giáp sẽ kiểm soát tắc trong định hướng phát triển của dự án.
nghẽn do giao thông từ Bình Dương xuống TP.HCM thông Bãi đậu xe ngầm công viên Lê Văn Tám được Công ty Cổ phần
qua Quốc lộ 13 đến cầu Bình Triệu. Đầu tư phát triển Không gian ngầm (IUS) đầu tư gồm 5 tầng
ngầm phục vụ đậu xe với tổng diện tích 103.225 mét vuông và
Với chính sách cắt giảm chi phí, chính quyền thành phố sẽ có sức chứa khoảng 2.014 xe máy, 1.250 xe con, 28 xe buýt và
chỉ tập trung vào những dự án giao thông trọng điểm. Bên xe tải. Tuy nhiên, dự án có 3 tầng nổi dành cho trung tâm
cạnh đó, sở giao thông vận tải sẽ nỗ lực hoàn thành các
thương mại, dịch vụ công cộng, chiếm khoảng 30% tổng diện
công trinh giao thông dân dụng khác như đường nối Cầu tích. Diện tích khu thương mại của Dự án bãi đậu xe ngầm
Phú Mỹ và Cầu Rạch Chiếc, Tỉnh lộ 10 và 10B, Cầu Suối
Trống Đồng cũng chiếm 40% tổng diện tích. Tương tự, Công
Cái và Cầu Rạch Trà. viên Tao Đàn và sân vận động Hoa Lư sẽ dành ra ít nhất 30-
40% cho khu vực thương mại. Nguyên nhân là các khu thương
mại sẽ bù đắp các khoản chi phí xây dựng cho bãi đậu xe
ngầm nhằm bảo đảm lợi nhuận cho nhà đầu tư.
Tuy nhiên, việc cho phép các nhà đầu tư cung cấp các dịch vụ
bổ sung thông qua diện tích trung tâm thương mại sẽ làm cho
một diện tích lớn bãi đậu xe trở thành trung tâm mua sắm phục
vụ cho nhu cầu mua sắm hơn là phục vụ cho nhu cầu đậu xe
công cộng. Việc này sẽ dẫn đến mục đích của các dự án này bị
biến dạng.
Ngoài ra, trong trường hợp khu vực thương mại được đầu tư,
việc ùn tắc giao thông trong trung tâm thành phố sẽ không giảm
xuống mà tiếp tục tăng lên do số lượng lớn phương tiện giao
thông sẽ tụ tập do đậu xe và mua sắm.
P2 | COLLIERS INTERNATIONAL
www.colliers.com/vietnam Pg 4
5. KNOWLEDGE REPORT | Q4 2011 | INFRASTRUCTURE | HCMC
PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG
Theo ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, với nhu cầu Thủ Thiêm đề xuất nạo vét hồ và kênh rạch
cấp thiết cho việc đậu xe, đầu tư vào các bãi đậu xe ngầm là Ban Quản Lý dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã trình bày
một hướng đi tiềm năng cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, ông trước chính quyền TP.HCM kế hoạch xây dựng hồ trung tâm
cũng nhấn mạnh rằng Chính quyền cần phải thẩm định dự và kênh rạch trong khu vực này. Theo kế hoạch đề ra, thành
án cẩn thận để đảm bảo các dự án bãi xe ngầm này có thể phố sẽ đầu tư 852,2 tỉ đồng trích từ ngân sách thành phố để
phục vụ cộng đồng, không chỉ phục vụ cho người mua sắm. xây hồ và mở rộng các kênh rạch hiện có trong khu vực Thủ
Thiêm.
Ngành xây dựng đối mặt với tình trạng thiếu việc làm
Ngành xây dựng Việt Nam dự kiến sẽ tiếp tục phải đối mặt
với nguy cơ thiếu việc làm trong năm nay do thị trường bất
động sản ảm đạm đã buộc nhiều chủ dự án dừng các dự án
mới.
Theo tính toán của Bộ xây dựng, mỗi mét vuông xây dựng
nhà sẽ cần từ 17 đến 25 công nhân, chưa bao gồm vật liệu
xây dựng. Trong khi đó, khoảng 10 vị trí quản lý và vận hành
nhà ở sẽ cần thiết khi một khối căn hộ được đưa vào sử
dụng.
Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp xây dựng đang xem xét đề
án cắt giảm nhân viên để giảm bớt chi phí hoạt động do dự
Dự án bãi đậu xe ngầm công viên Lê Văn Tám án của họ bị chậm tiến độ do những khó khăn về tài chính.
Bến phà Thủ Thiêm ngừng hoạt động Theo nhiều chuyên gia, phân khúc xây dựng sẽ phải đối mặt
với nhiều thách thức trong thời gian tới, đặc biệc là tình trạng
Bến phà Thủ Thiên chính thức ngừng hoạt động vào đêm thiếu việc làm. Nhà đầu tư đã bắt đầu kế hoạch cắt giảm
ngày 01/01/2012 sau gần 100 năm phục vụ người dân qua nhân viên và thu hẹp địa bàn hoạt động.
sông Sài Gòn.
Nếu thị trường bất động sản tiếp tục gặp khó khăn trong năm
Giám đốc của Công ty TNHH Một thành viên Quản lý Bến nay, nhiều người lao đông không có tay nghề làm việc tại
phà và Cầu cho biết bến phà ngừng hoạt động để nhường công trường sẽ phải đối mặt với nguy cơ cao thiếu việc làm.
chỗ cho Dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm tại quận 2. Nhìn chung, những khó khăn của thị trường bất động sản sẽ
tiếp tục kéo dài ít nhất cho đến hết quý hai năm 2012, gây ra
Đường hầm dài 1,5 km nối Quận 2 và Quận 1 dưới sông Sài
nhiều thử thách cho thị trường lao động.
gon và có 6 làn xe. Sau khi đưa vào hoạt động Cầu Thủ
Thiêm và đường hầm Thủ Thiêm, số lượng khách sử dụng
bến phà Thủ Thiêm đã giảm 90% và HĐND TP.HCM quyết
định dừng hoạt động của bến phà này.
www.colliers.com/vietnam Pg 5
6. KNOWLEDGE REPORT | Q4 2011 | RESIDENTIAL | HCMC
Thị trường Nhà ở
Tổng quan thị trường kinh doanh căn hộ trong Q4/2011
Trong suốt 3 quý đầu năm 2011, thị trường bất động sản
phải đối mặt với rất nhiều khó khăn; tuy nhiên, một vài nhà
đầu tư vẫn đưa ra nhiều dự án căn hộ trong Quý 4/2011
với hy vọng nền kinh tế sẽ phục hồi trong tương lai gần.
Kể từ Quý 3/2011, do tình hình kéo dài của chính sách thắt
chặt tiền tệ áp dụng trong bất động sản và lãi suất cao
cũng như người tiêu dùng thiếu tự tin trong việc mua nhà,
đã có sự suy giảm đáng kể trong số lượng dự án căn hộ
được tung ra bán.
Tuy nhiên, trong bối cảnh tất cả các phân khúc của ngành
bất động sản tại TP.HCM đều đang đối mặt với thử thách,
một số nhà đầu tư vẫn nắm bắt cơ hội để tìm kiếm đối tác
Triển vọng Thị trường
kinh doanh và khởi động nhiều dự án căn hộ. Vào đầu
tháng 12/2011, Vietcomreal công bố ra mắt dự án Moon Theo nghiên cứu của Colliers, tổng nguồn cung hiện tại của
Garden tại Quận 4 với giá bán 1,190 Đô la Mỹ/mét vuông. căn hộ tại TP.HCM xấp xỉ khoảng 45,000 căn cho các phân
Dự án này do Casumina đầu tư với tổng vốn đầu tư là 758 khúc cao cấp, trung bình và thấp. Giá bán ở mức từ 700-1,600
tỉ Việt Nam Đồng và do Vietcomreal phát triển và phân Đô la Mỹ/mét vuông. Giá bán cho phân khúc căn hộ cao cấp
phối. vẫn ở mức 4,000 Đô la Mỹ/mét vuông. Tuy nhiên, giá bán đã
giảm hợp lý so với quý trước, khoảng 3%; đặc biệt giá bán của
Trong suốt Quý 4/2011, nhiều dự án căn hộ, vila và nhà tại phân khúc căn hộ cao cấp đã giảm đáng kể, khoảng 9% so với
TP.HCM được bán ra. Vào ngày 11/11/2011, Công ty quý trước. So sánh với cùng kỳ năm 2010, giá bán đã giảm
C.T.Land tổ chức một chương trinh bán hàng với tên gọi xấp xỉ khoảng 7,5%.
“Mua nhà dịp Tết” kéo dài đến Tết Âm lịch 2012; trong khi
đó nhiều doanh nghiệp như Hòa Bình, Vietnam House, Do những khó khăn của phân khúc nhà ở ảnh hưởng bởi sự
Vạn Phát Hưng, Sông Đà Cửu Long, 584, Bến Thành Đức suy thoái của thị trường bất động sản, một vài nhà đầu tư hiện
Khải, Đất Lành, Thuận Việt...cũng công bố ra mắt nhiều dự đang thay đổi chiến lược từ bán căn hộ thành các căn hộ dịch
án căn hộ với giá bán thấp hơn 1,5 tỷ Việt Nam Đồng. vụ, ví dụ, Dự án Căn hộ cáo cấp Bến Thành tại Quận 1, The
Khang Điền New Home bán dự án Hoja Vila tại Quận 9, Vista và The Xi Riverside tại Quận 2 cũng như dự án Đảo Kim
TP.HCM với giá 3,7 tỷ Việt Nam Đồng/vila (Đã bao gồm Cương tại Quận 2 chuyển thành cho thuê căn hộ dịch vụ do
thuế GTGT). Vào ngày 24/11/2011, công ty Phúc Lộc Thọ Ascott quản lý.
cũng công bố ra mắt dự án căn hộ Phúc Lộc Thọ tại Linh
Đảo Kim Cương tại Quận 2
Trung, Thủ Đức.
Hiện tại, dự án nhà ở Gold House tại Huyện Nhà bè đã
giảm giá 20% và được bán ra hơn 470 căn trong tổng số
500 căn trong tháng 11 vừa qua.
Nhìn chung, mặc dù thị trường bất động sản đang đối mặt
với rất nhiều khó khăn, đặc biệt là phân khúc bán căn hộ,
nhưng các căn hộ chất lượng cao với giá cả hợp lý sẽ vẫn
thu hút được khách mua vì tại TP.HCM, hiện có rất nhiều
dự án hiện đang được xây dựng, điều này sẽ hỗ trợ cho sự
phát triển của thị trường nhà ở căn hộ.
www.colliers.com/vietnam Pg 6
7. KNOWLEDGE REPORT | Q4 2011 | OFFICE | HCMC
VĂN PHÒNG Giá thuê văn phòng theo Hạng trong Quý 4/2011
Tổng quan Thị trường Căn cứ vào biểu đồ dưới đây về giá thuê văn phòng Hạng A, B
và C tại TP.HCM trong Quý 4/2011 cho thấy: Mức giá thuê văn
Trong khi nhu cầu thuê văn phòng cũng như tổng nguồn phòng Hạng A ở khoảng 32-43,5 Đô la Mỹ/mét vuông, Hạng B
ở khoảng 14-32 Đô la Mỹ/mét vuông và Hạng C khoảng 10-25
cung hiện tại đang tăng lên, thị trường này vẫn đối mặt với
Đô la Mỹ/mét vuông.
nhiều thử thách vì khách thuê hiện tại có xu hướng hướng
tới những lợi ích tốt hơn. Nhiều công ty đã ký hợp đồng Ngoài ra, biểu đồ này cũng chỉ ra tổng nguồn cung hiện tại của
các văn phòng Hạng A,B và C. Tổng nguồn cung hiện tại của
thuê mới văn phòng cách đây 2-3 năm đang cân nhắc phá
các tòa nhà văn phòng Hạng A là 141,246 mét vuông, Hạng B
vỡ hợp đồng cho thuê hiện tại và chịu phạt để ra khỏi tòa là 673,646 mét vuông và 662,442 mét vuông của Hạng C.
nhà Hạng A, B và C hiện tại, đặc biệt trong khu vực Q1, để Tổng nguồn cung hiện tại của tất cả các hạng văn phòng là
chuyển đến những tòa nhà Hạng A và B mới vì giá thuê 1,477,334 mét vuông. Công suất trung bình của văn phòng
Hạng A là 89,40$ và hạng B là 89,07%, hạng C là 88,00%.
cạnh tranh hoặc trong một số ít trường hợp họ đang phải
trả tiền cho tòa nhà chất lượng thấp, ngoài ra, các chủ nhà (Nguồn: Colliers International)
của các tòa nhà mới cũng đưa ra những khuyến mại tốt
như thời gian thuê miễn phí dài hơn và hỗ trợ một phần
hoặc toàn bộ chi phí trang bị, xóa bỏ các khoản phạt do
hủy hợp đồng sớm. Vì vậy, mở rộng khuyến mãi và chính
sách giảm giá cùng với việc cải tiến chất lượng dịch vụ đã
trở thành một trong những giải pháp quan trọng nhất được
các chủ nhà áp dụng để thu hút khách thuê.
Công suất trung bình và Giá thuê của các hạng văn
phòng trong Q4/2011
Triển vọng Thị trường
Thị trường cho thuê sẽ vẫn cạnh tranh trong suốt năm 2012 và
các nhà đầu tư của các tòa nhà văn phòng sẽ phải tập trung
vào thiết kế, chất lượng xây dựng, kỹ thuật điện, bố trí sàn và
(Nguồn: Colliers International) yếu tố con người trong môi trường làm việc để cải tiến chất
lượng và tiếp tục cung cấp những ưu đãi để thu hút khách
Căn cứ vào biểu đồ trên, giá thuê trung bình của tất cả các
thuê.
hạng văn phòng trong Q4/2011 duy trì ở mức 26,02 Đô la
Mỹ với công suất trung bình ở mức 88,85%. So với Quý Thị trường cho thuê văn phòng ở khu vực ngoại ô thành phố
3/2011 thì giá thuê trung bình tiếp tục giảm; tuy nhiên, công của các tòa nhà mới xây vẫn đang thu hút khách thuê trước khi
suất thuê trung bình tăng nhẹ; cụ thể, giá thuê trung bình tòa nhà hoàn thành nhờ vào giá thuê cạnh tranh. Một ví dụ cụ
đã giảm xuống xấp xỉ 2,14%, từ 26,59 Đô la Mỹ xuống còn thể là Thăng Long Tower tại Quận Tân Bình với 12 tầng và 1
26,02 Đô la Mỹ và công suất thuê trung bình tăng khoảng tầng hầm, diện tích sử dụng khoảng 6,290 mét vuông với giá
0,11%, từ 88,85% lên 88,96% do diện tích sẵn có. Dự kiến thuê bao gồm phí dịch vụ là 14,75 Đô la Mỹ hiện đã cho thuê
trong khoảng 2011-2013, nguồn cung mới sẽ tăng lên được 50% và dự kiến sẽ lấp đầy vào tháng 12/2011.
nhanh chóng, trong vòng 4 năm, nguồn cung sẽ lên đến
2,2 triệu mét vuông; trong đó tổng nguồn cung của văn Tóm lại, mặc dù thị trường văn phòng có xu hướng phải đối
phòng Hạng A khoảng 720,000 m2, đền từ các dự án như mặt với nhiều khó khăn, nhưng các tòa nhà văn phòng tại các
Times Squares, M&C Tower, Eden A và Vietcombank vị trí tốt, có mức giá thuê hợp lý, cơ sở vật chất hiện đại và chế
Tower cũng với những dự án khác. độ chăm sóc khách hàng chu đáo và những ưu đãi tốt sẽ hấp
dẫn được khách thuê tiềm năng.
www.colliers.com/vietnam Pg 7
8. KNOWLEDGE REPORT | Q4 2011 | RETAIL | HCMC
BÁN LẺ:
So với Quý 3/2011 thì không có sự thay đổi về giá thuê đối với
Nguồn cung hiện tại ngày càng tăng
các trung tâm thương mại; tuy nhiên, có sự giảm nhẹ về giá
Vào cuối tháng 11/2011, Crescent Mall tại Quận 7, TP.HCM
thuê tại các trục đường bán lẻ chính, trung tâm bán lẻ, trung
đã khai trương, tăng thêm 45.000 mét vuông cho tổng diện
tâm mua sắm khoảng từ 4-9%.
tích bán lẻ. Thêm vào đó, diện tích thương mại của The
Vista Quận 2 và Carina Plaza Quận 8 được khánh thành
trong Q4/2011 cung cấp khoảng 11.200 mét vuông. Bên
cạnh đó, Lucky Plaza Quận 1 và Thuận Kiều Plaza Quận 5
đã dừng hoạt động để nâng cấp đã làm giảm tổng diện tích
bán lẻ khoảng 22.800 mét vuông.
Nguồn cung hiện tại bán lẻ tổng cộng khoảng 659.000 mét
vuông và ngày càng tăng lên khoảng 33.400 mét vuông so
với Quý 3/2011.
Phân tích nhu cầu
(Nguồn: Colliers International)
Hiện tại, lạm phát tăng cao và thời điểm kinh tế khó khăn đã
giảm số lượng người đi mua sắm khoảng 15-30%, những Trung tâm Bán lẻ mới: Index Living Mall tại Quận 4
khó khăn này được dự đoán sẽ tiếp tục cho đến Tết Âm lịch Vào ngày 22/12/2011, Index Living Mall đã chính thức khai
năm sau. trương tại 196 Hoàng Diệu, Phường 8, Quận 4, TP.HCM, trở
thành nhà bán lẻ duy nhất cung cấp 7.000 mét vuông diện tích
Thị trường bán lẻ cao cấp chịu ảnh hưởng mạnh mẽ do bối
bán lẻ.
cảnh khó khăn của nền kinh tế đã khiến người dân cắt giảm
chi tiêu. Crescent Mall mới khai trương dự kiến sẽ cho thuê Index Living Mall là trung tâm mua sắm đầu tiên tại Việt Nam
được 70% công suất với các thương hiệu như Siêu thị Gi- đáp ứng tất cả các nhu cầu về đồ dùng gia dụng và nội thất
ant, Gap, Tini Town, Nike Town, Megastar Cinamas và En- nhập khẩu từ Thái Lan.
tertainment Corporation 101. Tuy nhiên, những thương hiệu Ngoài ra, khách hàng cũng có nhiều lựa chọn với nhiều sản
này đang chịu áp lực do có rất ít khách hàng trong thời gian phẩm điện tử, điện gia dụng phục vụ cho nhu cầu trong gia
đầu này. đình.
Xét về nhu cầu tiêu dùng cần thiết, khách hàng đến các khu Bằng cách mô phỏng không gian sống (thiết kế giống căn
vực bán lẻ bán các loại thực phẩm, đồ gia dụng và hàng phòng) khách hàng sẽ hoàn toàn bị thuyết phục bởi phong
tiêu dùng vẫn tăng, ngay cả trong bối cảnh khó khăn này. cách thiết kế nội thất từ các nhà thiết kế hàng đầu thế giới của
Giá thuê trung bình và Công suất cho thuê trong Quý Đức, Ý, Anh, Pháp và Thái Lan.
4/2011 By simulating decorated living space (room-setting), the cus-
Căn cứ vào biểu đồ dưới đây, giá thuê trung bình của các tomers will be fully convinced by the interior designer styles
khu bán lẻ tại các đường chính khoảng 90 Đô la Mỹ/mét
vuông/tháng, trung tâm bán lẻ là 68 Đô la Mỹ, các trung tâm
thương mại là 83 Đô la Mỹ và trung tâm mua sắm là 43 Đô
la Mỹ.
(Nguồn: Colliers International)
www.colliers.com/vietnam Pg 8
9. KNOWLEDGE REPORT | Q4 2011 | SERVICED APARTMENTS | HCMC
CĂN HỘ DỊCH VỤ: Không có sự thay đổi đáng kể về công suất thuê trung bình
của các hạng, vẫn giữ ở mức 83%.
Nguồn cung căn hộ dịch vụ hiện tại
Trong Q4/2011, hiện có tổng cộng 3.428 căn hộ dịch vụ tại
Tp. HCM, trong đó, hạng A có 1.141 căn, hạng B có 1.341
căn và Hạng C có 946 căn. Nguồn cung hiện tại bao gồm 9
tòa nhà hạng A, 17 tòa nhà hạng B và 36 tòa nhà hạng C.
Trong Q4/2011, có 93 căn hộ hạng A được đưa vào kinh
doanh; bao gồm 53 căn của Khách sạn Nikko Saigon tại Q1
và 40 căn của The Xi Riverside tại Q2.
(Nguồn: Colliers International)
Triển vọng Thị trường
Trong bối cảnh mà tất cả các phân khúc của thị trường bất
động sản phải đối mặt với khó khăn, gây ra ảnh hưởng xấu
(Nguồn: Colliers International) đến thị trường bán căn hộ, phân khúc này đã được chuyển
giao kinh doanh thành căn hộ dịch vụ. Có những căn hộ ban
Công suất và Giá thuê trong Q4/2011
đầu được dự kiến để bán, nhưng do không thành công nên
Trong suốt Q4/2011, giá thuê trung bình của căn hộ hạng A đã chuyển thành căn hộ dịch vụ; ví dụ, Khu căn hộ cao cấp
giữ ở mức 36,35 Đô la Mỹ, 26,26 Đô la Mỹ đối với hạng B và Bến Thành tại Q1, The Vista hay The Xi Riverside.
16,80 Đô la Mỹ cho hạng C. Công suất cho thuê của Hạng A,
Giao dịch này được xem là thích hợp trong bối cảnh suy
B, C tương ứng là 93%, 83% và 73%. Giá thuê trung bình
thoái của ngành bất động sản. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ
của các hạng giữ ở mức 26,14 Đô la Mỹ và công suất thuê
dịch vụ hiện phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt từ các cá
bình quân của các hạng xấp xỉ 83%.
nhân mua căn hộ để cho thuê lại. Ngoài ra, TP.HCM chứng
So với Q3/2011 thì giá thuê và công suất thuê trung bình cho kiến sự xuất hiện của các dự án thương mại mà có thể kết
mức giá thuê trung bình của tất cả các hạng giảm nhẹ, hợp giữa địa điểm tốt, dịch vụ đẳng cấp 5 sao và thiết kế hấp
khoảng 2,7%, từ 26,86 còn 26,14 Đô la Mỹ, trong đó, giá dẫn theo tiêu chuẩn của căn hộ Hạng A.
thuê căn hộ dịch vụ Hạng A đã giảm từ 38,61 còn 36,35 Đô
Khách sạn Senla Boutique là một tòa nhà 18 tầng theo tiêu
la Mỹ, tuy nhiên, có sự tăng nhẹ giá thuê trung bình của
chuẩn khách sạn 5 sao tọa lạc tại 64 Lê Thánh Tôn, Q1 do
Hạng B và C; cụ thể, giá thuê căn hộ hạng B tăng từ 25,54
COFICO phát triển.
lên 26,26 Đô la Mỹ và Hạng C tăng từ 16,30 lên 16,80 Đô la
Mỹ.
www.colliers.com/vietnam Pg 9
10. KNOWLEDGE REPORT | Q4 2011 | HOTELS | HCMC
KHÁCH SẠN So với Q3/2011 thì giá thuê bình quân đã có sự suy giảm đáng
kể trên tất cả các hạng, khoảng 16,8%, từ 182 Đô la Mỹ/đêm
Nguồn cung Hiện tại và Tương lai của các Khách sạn xuống cò 151,40 Đô la Mỹ/đêm. Giá phòng trung bình tại khách
Cao cấp tại TP.HCM, 2011-2016 sạn 5 sao đã giảm từ 331 Đô la Mỹ/đêm xuống còn 233,24 Đô la
Hiện tại, tổng nguồn cung của các khách sạn cao cấp tại Mỹ/đêm, khoảng 2,7%; giá phòng của khách sạn 3 sao từ 76 Đô
TP.HCM là 10.576 phòng, trong đó, tổng nguồn cung của la Mỹ còn 72,50 Đô la Mỹ/ đêm, giảm khoảng 4,6%. Tuy nhiên,
khách sạn 5 sao là 4.649 phòng, 4 sao là 1.621 phòng và giá thuê phòng trung bình của khách sạn 4 sao đã tăng nhẹ
3 sao là 4.125 phòng. khoảng 6,3%, từ 139 Đô la Mỹ/đêm lên 148,45 Đô la Mỹ/đêm.
Trong Q4/2011, khách sạn 5 sao Nikko Saigon đi vào Công suất thuê trung bình so với Q3/2011 đã tăng khoảng 5,5%,
hoạt động trong tháng 12/2011 cung cấp 334 phòng từ 67,5% lên 73%. Trong đó, công suất của khách sạn 5 sao ước
khách sạn. Từ nay cho đến 2016, nhiều dự án khách sạn tăng khoảng 10%, từ 70% lên 80%, khách sạn 4 sao tăng 2,6%,
4 và 5 sao như Times Squares, Eden A, Meridian, Pull- từ 72,4% lên 75% và khách sạn 3 sao tăng 5%, từ 60% lên 65%.
man, Liberty Que Huong… khi hoàn thiện sẽ nâng tổng Khách quốc tế đến Việt Nam
nguồn cung các khách sạn cao cấp tại TP.HCM lên gần
16.000 phòng. Lương khách quốc tế vào Việt Nam trong năm 2011 là 6.014.000,
tăng 19,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, khách du lịch là
3.651.000, tăng 17,4%, khách công vụ là 1.003.000, giảm 2% và
thăm thân nhân là 1.007.300, tăng 75,5%.
Khách đến từ Trung Quốc là 1.416.800, tăng 56,5%, từ Hàn
Quốc 536.400, tăng 8,2%, từ Nhật Bản 481.500, tăng 8,9%, từ
Mỹ 439.900, tăng 2,1%, từ Cambodia 423.400, tăng 66,3%, từ
Đài Loan 361.100, tăng 8,1%, từ Úc 298.800, tăng 4,2%, từ Ma-
laysia 233.100, tăng 10,3% và từ Pháp là 211.400, tăng 6,1%.
Du khách quốc tế đến TP.HCM trong Tháng 12/2011 ước tính
khoảng 350.000, tăng 28% so với cùng kỳ năm 2010. Trong năm
2011, lượng khách đến đạt 3,5 triệu, tăng 8,4% so với năm trước.
(Nguồn: Colliers International
Công suất và Giá phòng trung bình của các khách sạn
3-4-5 sao tại TP.HCM trong Q4/2011
Trong tháng 12/2011, giá phòng trung bình của các khách
sạn từ 3-5 sao giữa ở mức 151,40 Đô la Mỹ/ đêm. Khách
sạn 5 sao tương đương 233,24 Đô la Mỹ/đêm. Giá phòng
của khách sạn 4 sao là 148,45 Đô la Mỹ và 3 sao là 72,50
Đô la Mỹ.
Công suất nhìn chung của khách sạn từ 3-5 sao khoảng
73%, cụ thể, công suất trung bình của khách sạn 5 sao là
80%, 4 sao là 75% và 3 sao là 65%.
(Nguồn: Colliers International)
www.colliers.com/vietnam Pg 10
12. KNOWLEDGE REPORT | Q4 2011 | HCMC
Colliers International luôn có mặt để hỗ trợ khách hàng từ lúc khởi đầu cho
đến khi đạt được hiệu quả nhất trong lĩnh vực bất động sản. 480 văn phòng tại 61
Colliers International tư vấn và cung cấp các giải pháp giúp khách hàng phát
quốc gia trên 6 châu lục
triển đến đỉnh cao.
Mỹ : 135
Canada : 39
Mỹ Latin : 17
Châu Á– Thái Bình Dương : 194
EMEA : 95
• $1.6 tỉ lợi nhuận hàng năm
• 672.9 triệu m2 đang được quản lý
• Trên 10,000 chuyên viên
Vietnam
TP.HCM
Bitexco Building, 7th Fl, 19-25
Nguyen Hue, District 1, HCMC, VN
Tel: + 84 8 3821 8777
Fax: + 84 8 3827 5667
Email: hcm.cs@colliers.com
Hà Nội
Vinaplast & Tai Tam Building, 9th Fl, 39
Ngo Quyen St, Hoan Kiem District, Hanoi,
VN
“THÚC ĐẨY THÀNH CÔNG” Tel: 84 4 2220 5888
Fax: 84 4 2220 1133
Email: dane.moodie@colliers.com
Colliers International cung cấp các dịch vụ bất động sản (BĐS) đa dạng:
• Nghiên cứu
> Nghiên cứu thị trường trên các lĩnh vực BĐS và trên mọi địa
điểm.
> Các báo cáo khả thi giúp khách hàng xác định được các chỉ số
NPV, IRR và phương thức sử dụng tốt và hiệu quả nhất.
• Tư vấn và Thẩm định RENEE KHA
Associate Director
> Thẩm định các dự án, đất đai và tài sản hiện có.
Valuation and Advisory Services
> Tư vấn phát triển các đơn vị diện tích, tiến độ và giá bán. Address : 19-25 Nguyen Hue St., District 1.
Vietnam
• Dịch vụ văn phòng TEL + 84 8 3821 8777
> Đại diện khách thuê FAX + 84 8 3827 5667
Email: renee.kha@colliers.com
> Đại diện chủ đầu tư
• Dịch vụ Bán và cho thuê căn hộ
• Dịch vụ bán lẻ This document/email has been prepared
• Dịch vụ đầu tư by Colliers International for advertising
• Dịch vụ quản lý bất động sản
• Tư vấn doanh nghiệp
• Cho thuê khu công nghiệp
Colliers International cung cấp một dịch vụ tổng hợp đáp ứng từng nhu cầu
riêng biệt của khách hàng trong lĩnh vực phát triển, đầu tư, bán hàng, tiếp thị
và quản lý bất động sản.
www.colliers.com/vietnam Pg 12
