http://tailieu.vncty.com/index.php

1. 1
CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆU
1.1 BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU
1.1.1 Bối cảnh thực tiễn
Trong giai đoạn từ năm 2000 đến 2008, bất động sản (BĐS) là một trong
những ngành kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao qua hầu hết các chỉ tiêu thể hiện quy
mô cũng như hiệu quả. Theo Tổng cục Thống kê (2010a), trong giai này tốc độ tăng
trưởng bình quân về số lượng doanh nghiệp là 41,4%/năm, vốn kinh doanh là
36%/năm. Hầu hết các chỉ tiêu căn bản thể hiện quy mô và hiệu quả của doanh
nghiệp ngành BĐS đều tăng với tốc độ cao hơn mức trung bình của các ngành kinh
tế khác, chẳng hạn như tốc độ phát triển bình quân giai đoạn 2000­2008 của ngành
BĐS cao hơn mức trung bình của các ngành kinh tế trong cả nước về số lượng
doanh nghiệp là 20%, số lao động là 11%, nguồn vốn đầu tư là 15%, tài sản cố định
là 6%, doanh thu thuần là 14%, lợi nhuận trước thuế là 182%, thuế và các khoản
nộp ngân sách là 29% (Tổng cục Thống kê, 2010a). Các chỉ tiêu đo lường hiệu quả
hoạt động kinh doanh của ngành BĐS có tốc độ tăng trưởng cao hơn so với mức
trung bình của cả nước, đặc biệt là chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận trên vốn kinh doanh và
tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu cao hơn mức chung của cả nước lần lượt là 150%
và 82% (Tổng cục Thống kê, 2010a). Tốc độ tăng trưởng cao là động lực thu hút
đầu tư trực tiếp nước ngoài vào ngành lớn nhất cả nước, theo Tổng cục Thống kê
(2010b) ngành BĐS thu hút 33,8% tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài của Việt
Nam trong năm 2009.
Cũng giống như các ngành kinh tế khác ở Việt Nam, các giai đoạn phát triển
của ngành BĐS phụ thuộc nhiều vào các giai đoạn cải cách thể chế của quốc gia.
Xem xét các văn bản pháp luật hướng dẫn có liên quan, Đào Anh Kiệt (2010) chia
quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam làm ba giai đoạn là trước năm 1993,
từ 1993­2003, và từ năm 2003 đến nay. Các đặc điểm và bối cảnh nền kinh tế của
các giai đoạn trong quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam được tóm tắt ở
Bảng 1.1.

2. 2
Bảng 1.1: Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam
Giai đoạn Bối cảnh và khung pháp lý Đặc điểm
Trước
năm 1993
Hiến pháp năm 1980; luật đất đai
năm 1987: Người sử dụng đất
chỉ có quyền sử dụng, không có
quyền chuyển nhượng và các
quyền khác
­ Chủ yếu là các giao dịch phi chính
thức.
­ Rất ít doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
­ Sản phẩm BĐS rất thô sơ, chủ yếu là
quyền sử dụng đất.
­ Giao dịch chủ yếu bằng vàng.
Từ năm
1993 đến
2003
Luật đất đai năm 1993: người sử
dụng đất có 5 quyền là chuyển
nhượng, thừa kế, cho thuê, thế
chấp và góp vốn; Pháp lệnh
1994: tất cả các tổ chức sử dụng
đất vào mục đích kinh doanh
chuyển sang hình thức thuê đất;
Khủng hoảng kinh tế khu vực
châu Á 1997; thí điểm chính
sách giao đất tại TP.HCM vào
năm 2000.
­ Chính thức xuất hiện ngành kinh
doanh BĐS tại Việt Nam.
­ BĐS chủ yếu là các giao dịch thứ cấp.
­ Ngoài sản phẩm đất thô, còn có thêm
hình thức phân lô bán nền rất phát
triển.
­ Khu vực nước ngoài bắt đầu quan tâm
đến thị trường BĐS Việt Nam với các
hình thức BOT, BT và liên doanh với
trong nước để phát triển sản phẩm ở
trình độ cao như cao ốc căn hộ, văn
phòng cho thuê, hạ tầng khu công
nghiệp, bến bãi.
Giai đoạn
2003 đến
nay
Nhiều văn bản pháp luật ra đời
để điều chỉnh thị trường: Luật
đất đai 2003, luật xây dựng, luật
nhà ở, luật kinh doanh BĐS;
Việt Nam gia nhập WTO; thị
trường chứng khoán phát triển.
Từ năm 2008 đến nay, Chính
phủ áp dụng chính sách tiền tệ
thắt chặt để kiềm chế lạm phát.
­ Sàn giao dịch BĐS ra đời.
­ Sản phẩm BĐS đa dạng từ thô sơ đến
cao cấp.
­ Có mối liên hệ khắn khít với thị
trường tài chính, chính sách tài chính
ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS.
­ Với chính sách tiền tệ thắt chặt của
Chính phủ từ năm 2008 làm hạn chế
giao dịch trên thị trường BĐS.
Nguồn: Tổng kết từ tham khảo Đào Anh Kiệt (2010).

3. 3
Trải qua các giai đoạn hình thành và phát triển, đến nay ngành BĐS Việt
Nam hình thành các sản phẩm kinh doanh đa dạng và thị trường đã hình thành nhiều
dịch vụ hỗ trợ cho hoạt động của ngành như dịch vụ tư vấn pháp lý, quỹ đầu tư,
thẩm định giá trị BĐS. Tuy nhiên, ngành BĐS Việt Nam còn một số tồn tại xuất
phát từ chính sách điều tiết của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp BĐS như
sau:
Đối với chính sách điều tiết thị trường BĐS của Chính phủ:
Bảng 1.1 cho thấy các chính sách điều tiết của Chính phủ có tác động rất lớn
đối với đặc trưng và sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam. Với tốc độ phát
triển nhanh của thị trường BĐS đòi hỏi Chính phủ phải ban hành nhiều chính sách
để điều tiết thị trường. Từ năm 2008 đến 2010, Chính phủ Việt Nam đã ban hành
tổng số 49 văn bản luật và dưới luật để điều tiết thị trường BĐS 1
. Tuy nhiên, các
chính sách ban hành (nói chung cho cả nền kinh tế, trong đó có ngành BĐS) ít dựa
trên cơ sở liên kết giữa các chủ thể tham gia thị trường như doanh nghiệp, người
tiêu dùng, các định chế tài chính và các cơ quan quản lý nhà nước lẫn nhau (Ohno,
2009; Porter & các cộng sự, 2010). Điều này hàm ý Chính phủ chưa nhận thức đầy
đủ tầm quan trọng của các mạng lưới liên kết trong vấn đề hoạch định chính sách.
Hệ quả là nhiều văn bản pháp luật ban hành còn rườm rà và chồng chéo (Porter &
các cộng sự, 2010).
Mặc dù Chính phủ khá nhạy bén trong ban hành các chính sách điều tiết thị
trường BĐS, nhưng vẫn còn thiếu các chính sách tạo ra các công cụ hỗ trợ vốn cho
thị trường, đặc biệt là các kênh huy động vốn dựa trên sự liên kết giữa các chủ thể
trên thị trường. Trong bối cảnh lạm phát, Chính phủ đang ngày càng ban hành nhiều
chính sách thắt chặt các kênh huy động vốn từ khách hàng (Vũ Đình Ánh, 2010).
Trong khi đó, kênh huy động vốn dưới hình thức các hình thức liên kết các chủ thể
tham gia thị trường thì chưa có ở Việt Nam. Chẳng hạn như quỹ tín thác BĐS (Real
Estate Investment Trust – REIT) chỉ bắt đầu nhận thức ở mức độ khái niệm tại Việt
Nam, chủ yếu là các quỹ ở nước ngoài đầu tư vào thị trường trong nước nhưng
1
Thống kê của tác giả luận án trên website: www.luatvietnam.vn (truy cập ngày 12/03/2011).

4. 4
không đáng kể (Trần Kim Chung, 2010); chưa có hệ thống tín dụng nhà ở như Thái
Lan (là hệ thống nhận tiền đặt cọc để cung cấp vốn vay xây dựng nhà ở); chưa có hệ
thống tiết kiệm nhà ở bắt buộc như ở Singapore (Bộ Xây dựng, 2010).
Bởi vì các cộng cụ huy động vốn còn hạn chế, nên thị trường BĐS Việt Nam
phụ thuộc rất nhiều vào thị trường tín dụng, khi lạm phát xảy ra (từ năm 2008 đến
nay) Chính phủ áp đặt chính sách tiền tệ thắt chặt làm đe dọa sự tồn tại của nhiều
doanh nghiệp BĐS. Do vậy, vấn đề cấp bách hiện nay đối với Chính phủ là cần phải
đa dạng các kênh huy động vốn ngoài ngân hàng với các hình thức dựa trên sự liên
kết các chủ thể tham gia thị trường có thể là một lựa chọn thay thế. Muốn làm được
điều này cần phải có một khung lý thuyết về sự liên kết xã hội để làm nền tảng.
Đối với hành vi của doanh nghiệp bất động sản:
Thứ nhất, trong công tác tìm kiếm quỹ đất phát triển dự án ưu thế nghiêng về
các doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước (Porter & các cộng sự, 2010). Điều này
được nhiều chuyên gia (danh sách đính kèm phụ lục 2) giải thích một phần là do
yếu tố lịch sử để lại vì nguồn gốc đất đai trong nền kinh tế phần lớn thuộc sở hữu
quốc dân trước đây, hoặc là do các doanh nghiệp nhà nước được sự hỗ trợ từ các cơ
quan quản lý nhà nước. Mặt khác, tính minh bạch của các thông tin trên các loại thị
trường (trong đó có thị trường BĐS) ở Việt Nam hiện nay còn rất kém (Porter &
các cộng sự, 2010), trong khi đó quỹ đất phát triển dự án chủ yếu được thực hiện
theo quyết định giao đất của cơ quan quản lý nhà nước được phân công (Đào Anh
Kiệt, 2010). Do vậy, việc lựa chọn doanh nghiệp để giao đất phát triển dự án phụ
thuộc rất nhiều vào các mối quan hệ cá nhân của chủ doanh nghiệp với cá nhân lãnh
đạo của cơ quan quản lý nhà nước.
Bởi vì lợi ích mang lại từ các mối quan hệ với chính quyền được nhận thấy
rõ ràng, nên phần lớn các doanh nghiệp chủ yếu quan tâm đến việc thiết lập các mối
quan hệ với chính quyền, mà đánh đổi thời gian để quan tâm đến các lợi ích mang
lại từ mạng lưới bên trong và các chủ thể bên ngoài khác. Các doanh nghiệp đầu tư
thời gian, thậm chí tiền bạc vào việc tìm cách móc nối với chính quyền để trục lợi,
điều này làm các mối quan hệ trở thành nguồn lực có tác động tiêu cực đối với nền

5. 5
kinh tế (theo kết quả phỏng vấn chuyên gia của luận án năm 2010, danh sách có
đính kèm ở phụ lục 2). Với nhận thức như vậy thì doanh nghiệp rất khó có thể khai
thác hết các lợi ích từ các mối quan hệ để phục vụ cho hoạt động kinh doanh.
Thứ hai, Doanh nghiệp BĐS Việt Nam phần lớn là doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Trong thời gần đây, quy mô vốn của doanh nghiệp BĐS có xu hướng tăng, nhưng
tính đến năm 2007 có đến 88% các doanh nghiệp BĐS có quy mô dưới 50 tỷ đồng
(con số này tính chung cho các ngành kinh tế cả nước là 95%, xem Hình 1.1),
khoảng 72% doanh nghiệp có quy mô lao động dưới 9 người (con số này tính chung
cho các ngành kinh tế cả nước là 55%, xem Hình 1.2). Các doanh nghiệp có quy mô
nhỏ rất khó tham gia tạo sản phẩm vì đặc trưng của ngành BĐS là ngành thâm dụng
vốn, nếu các doanh nghiệp này sử dụng các mối quan hệ cá nhân để dành quyền sử
dụng quỹ đất thì cũng không có khả năng triển khai. Lúc đó tất yếu sẽ dẫn đến hiện
tượng chuyển nhượng dự án trên giấy tờ, làm đẩy giá thành và giá bán BĐS ở thị
trường Việt Nam lên cao tương đối so với một số nước Châu Á (xem Hình 1.3).
Hình 1.1: Số doanh nghiệp BĐS theo quy mô vốn
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
Dưới
0,5 tỷ
đồng
Từ 0,5
đến
dưới 1
tỷ đồng
Từ 1
đến
dưới 5
tỷ đồng
Từ 5
đến
dưới 10
tỷ đồng
Từ 10
đến
dưới 50
tỷ đồng
Từ 50
đến
dưới
200 tỷ
đồng
Từ 200
đến
dưới
500 tỷ
đồng
Từ 500
tỷ đồng
trở lên
Tỷ trong doanh nghiệp theo quy mô vốn
Cả nước Bất động sản
Hình 1.2: Số doanh nghiệp BĐS theo quy mô lao động
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
Dưới
5
người
5­9
người
10­49
người
50­
199
người
200­
299
người
300­
499
người
500­
999
người
1000­
4999
người
5000
người
trở lên
Tỷ lệ số doanh nghiệp theo quy mô lao động
Cả nước Bất động sản
Nguồn: Tính toán từ dữ liệu điều tra doanh nghiệp năm 2007 của Tổng cục Thống kê (2010a).

6. 6
Hình 1.3: Giá bán và cho thuê căn hộ hạng sang tại thị trường Châu Á năm 2010
Nguồn: Townsend (2011), trang 8.
Tuy nhiên, các doanh nghiệp có quy mô vốn nhỏ có thể phát triển dự án bằng
cách huy động vốn từ bên ngoài. Nhưng trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay các
kênh huy động vốn rất hạn chế, các doanh nghiệp chủ yếu vay vốn từ ngân hàng
thương mại và sử dụng vốn ứng trước của khách hàng để phát triển dự án. Điều này
thể hiện rất rõ trong thời gian từ năm 2007 đến nay, khi Chính phủ kiềm chế lạm
phát bằng chính sách tiền tệ thắt chặt đã tạo áp lực chi phí lãi vay lên các doanh
BĐS. Trước bối cảnh đó, buộc các doanh nghiệp tập trung huy động vốn từ khách
hàng bằng cách hạ giá các sản phẩm bất động sản trên giấy tờ (xem Hình 1.4 và
Hình 1.5) để có vốn hoàn thiện dự án, nhằm giảm áp lực lãi vay.
Hình 1.4: Giá chào bán căn hộ Hình 1.5: Giá cho thuê mặt bằng TTTM
Nguồn: Công ty CBRE (trích trong Townsend, 2011)
Thứ ba, các hoạt động phân phối sản phẩm trên thị trường BĐS Việt Nam
diễn biến phức tạp và nhiều cấp độ. Theo ước tính của Vũ Đình Ánh (2010) thì có

7. 7
khoảng 80% các giao dịch trên thị trường BĐS là phi chính thức. Trước năm 2007,
thị trường BĐS cùng với chứng khoán là một trong những kênh đầu tư phổ biến của
người dân (Vũ Đình Ánh, 2010), người mua BĐS cũng đồng thời đóng vài trò là
nhà đầu tư BĐS nên đẩy giá BĐS lên cao (xem Hình 1.3).
Mặt khác, theo thống kê của Công ty CBRE (trích trong Townsend, 2011)
trước năm 2007, trung bình mỗi dự án có đến 95% khách hàng của CBRE ở thành
phố Hồ Chí Minh mua nhà ở bằng nguồn vốn vay. Do vậy, từ năm 2007 đến nay,
chính sách tiền tệ thắt chặt được Chính phủ sử dụng để kiềm chế lạm phát, làm cho
cầu BĐS giảm đi đáng kể (Nguyễn Trọng Hoài & Huỳnh Thanh Điền, 2011).
Tóm lại, hai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS là chính sách điều tiết
của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp có liên quan đến việc nhận thức chưa
đầy đủ về lợi ích và tác hại của các mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị
trường, nên chưa hoạch định được chính sách sử dụng các mối quan hệ tối ưu. Đối
với chính sách điều tiết vĩ mô, Chính phủ chưa quan tâm đúng mức đến sự liên kết
giữa các chủ thể trên thị trường nên dẫn đến hiệu ứng của chính sách không cao;
mặc dù các chính sách điều tiết thị trường được ban hành nhiều nhưng chưa tạo ra
sự đa dạng về các công cụ hỗ trợ thị trường, đặc biệt là các công cụ huy động vốn
cho doanh nghiệp BĐS. Đối với doanh nghiệp BĐS thì chịu sự chi phối nhiều bởi
mối quan hệ cá nhân của lãnh đạo doanh nghiệp với các cá nhân cơ quan quản lý
nhà nước trong việc tiếp cận quỹ đất, nên doanh nghiệp nhận thức về vai trò của các
mối quan hệ bị lệch lạc và chưa khai thác tối ưu và chưa sử dụng các mối quan hệ
để phục vụ cho các họat động kinh doanh.
Bởi vì hai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam có liên quan đến
mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường, nên rất cần một khung lý thuyết
giúp doanh nghiệp và các nhà hoạch định chính sách nhận thức và lượng hóa được
nguồn lực tồn tại trong các mối quan hệ của doanh nghiệp, cũng như chỉ ra đóng
góp của chúng trong các hoạt động của doanh nghiệp. Từ đó, làm căn cứ khoa học
và thực tiễn giúp doanh nghiệp BĐS nhận diện và hoạch định các chương trình phát
triển và sử dụng các mối quan hệ phục vụ hoạt động kinh doanh; đồng thời qua đó

8. 8
cũng xác định được luận cứ khoa học và thực tiễn về mối liên kết giữa các chủ thể
tham gia thị trường, nhằm giúp Chính phủ hoạch định các chính sách điều tiết thị
trường BĐS.
1.1.2 Bối cảnh lý thuyết
Nguồn lực tồn tại trong các mối quan hệ là một dạng nguồn lực vô hình được
đề cập đến với tên gọi là vốn xã hội. Vốn xã hội được nhiều nhà nghiên cứu như
Coleman (1988, 1990), Putnam (1995, 2000), và Nahapiet & Ghosal (1998) định
nghĩa là một dạng nguồn lực tồn tại trong các mạng lưới quan hệ có chất lượng (như
sự tín nhiệm, chia sẻ, hỗ trợ) giữa các chủ thể tham gia. Các lý thuyết kinh tế thừa
nhận vốn xã hội là nền tảng ra quyết định của các chủ thể trong nền kinh tế, chúng
chi phối hành vi của doanh nghiệp, người tiêu dùng và các chính sách vĩ mô của
Chính phủ, và các quy luật kinh tế (Wilson, 2000; Wills & các cộng sự, 2004). Do
vậy, vốn xã hội được nghiên cứu dưới nhiều cấp độ khác nhau như quốc gia, cộng
đồng, doanh nghiệp (Woolcock & Narayan, 2000).
Ở cấp độ doanh nghiệp, vốn xã hội của doanh nghiệp được đề cập đến như là
chất lượng các mối quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp; mối quan hệ của doanh
nghiệp với các chủ thể bên ngoài; chất lượng mối quan hệ giữa các cá nhân, bộ phận
chức năng bên trong doanh nghiệp. Các nghiên cứu vốn xã hội trong doanh nghiệp
đề cập đến từng khía cạnh riêng biệt kể trên, có thể tổng kết một vài nghiên cứu tiêu
biểu như sau:
Đối với vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp: Các nghiên cứu gần đây
như McCallum & O'Connell (2009), Truss & Gill (2009), Paré & các cộng sự
(2008), Wharton & Brunetto (2009), Cialdini & các cộng sự (2001), Tushman &
O’Reilly III (1997), Acquaah (2007) có đề cập đến vốn xã hội của lãnh đạo doanh
nghiệp như là chất lượng của các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo: tình hữu nghị, hỗ
trợ lẫn nhau, quyền lực, sự công nhận của xã hội và sự cam kết. Tuy nhiên, các
nghiên cứu này chưa xây dựng được thang đo chất lượng cho từng mạng lưới quan
hệ của lãnh đạo, nên không tạo ra được các gợi ý xây dựng, phát triển và đánh giá
vốn xã hội.

9. 9
Đối với vốn xã hội bên ngoài: Các nghiên cứu của Jansen & các cộng sự
(2011), Yang & các cộng sự (2011), Landry & các cộng sự (2000) đề cập đến vốn
xã hội bên ngoài doanh nghiệp là chất lượng các mối quan hệ giữa doanh nghiệp với
các chủ thể trong mạng lưới chiều ngang (khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp,
các doanh nghiệp trong cùng tập đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các đối thủ cạnh
tranh trong cùng ngành) và mạng lưới chiều dọc (chính quyền các cấp và các công
ty mẹ ­ con trong cùng tập đoàn). Các nghiên cứu này không xây dựng thang đo
chất lượng mối quan hệ cho từng chủ thể trong mạng lưới, mà thay vào đó là đề cập
đến chất lượng của mối quan hệ giữa doanh nghiệp với các chủ thể bên ngoài nói
chung. Với các thang đo được xây dựng như vậy thì rất khó có thể giúp doanh
nghiệp phát triển và đánh giá vốn xã hội bên ngoài.
Đối với vốn xã hội bên trong: Có những nghiên cứu đề cập đến vốn xã hội
bên trong của doanh nghiệp thể hiện qua mối quan hệ giữa các cá nhân và bộ phận
chức năng, chẳng hạn như nghiên cứu của Schenkel & Garrison (2009), Nisbet
(2007), Goyal & Akhilesh (2007), Cheng & các cộng sự (2006). Các nghiên cứu
này tiếp cận vốn xã hội bên trong doanh nghiệp là chất lượng các mối quan hệ giữa
nhân viên và giữa các bộ phận chức năng với nhau. Nhưng các nghiên cứu này chưa
xây dựng thang đo và đánh giá tác động của chúng đến kết quả các hoạt động của
doanh nghiệp, nên chưa gợi ý được cách thức xây dựng và sử dụng vốn xã hội cho
doanh nghiệp.
Các nghiên cứu kể trên chỉ đề cập đến từng khía cạnh về vốn xã hội của
doanh nghiệp, chứ không đo lường vốn xã hội của doanh nghiệp bao hàm cả ba khía
cạnh mạng lưới lãnh đạo, bên ngoài và bên trong doanh nghiệp. Điều này dẫn đến
kết quả nghiên cứu rất khó có thể xây dựng các chỉ tiêu đo lường và đánh giá vốn xã
hội một cách toàn diện. Do vậy, rất cần thiết phải có một nghiên cứu xây dựng các
thang đo vốn xã hội bao hàm cả ba khía cạnh bên ngoài, bên trong và lãnh đạo
doanh nghiệp, để từ đó gợi ý các chỉ tiêu đo lường và đánh giá vốn xã hội của doanh
nghiệp một cách toàn diện. Hơn nữa, các nghiên cứu kể trên được thực hiện không
phải thực hiện đối với ngành BĐS.
Comment [D1]: Hoán đổi thứ tự

10. 10
Như vậy, với các lý thuyết hiện tại thì chưa giải quyết được vấn đề thực tiễn
đặt ra đối với doanh nghiệp BĐS Việt Nam là cần một khung lý thuyết giúp doanh
nghiệp và các nhà hoạch định chính sách nhận thức và lượng hóa được nguồn lực
tồn tại trong các mối quan hệ (vốn xã hội) của doanh nghiệp, cũng như chỉ ra đóng
góp của vốn xã hội trong các hoạt động của doanh nghiệp để thông qua đó giúp
doanh nghiệp nhận diện và hoạch định các chương trình nhằm phát triển vốn xã hội
phục vụ hoạt động kinh doanh. Do vậy, rất cần phải nghiên cứu về vốn xã hội đóng
góp vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam.
1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Như đã giới thiệu, hai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam là
chính sách điều tiết của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp liên quan đến việc
chưa nhận thức đầy đủ về lợi ích và tác hại của các mối quan hệ giữa các chủ thể
tham gia thị trường, hay nói cách khác là liên quan đến vốn xã hội. Trong khi đó,
các lý thuyết về vốn xã hội trong doanh nghiệp chỉ được nghiên cứu riêng lẻ từng
khía cạnh vốn xã hội bên ngoài, bên trong và lãnh đạo, và chúng được thực hiện
không phải đối với ngành BĐS Việt Nam, nên chưa giải quyết được vấn đề thực
tiễn đặt ra. Nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh
nghiệp BĐS Việt Nam được thực hiện nhằm góp phần đáp ứng yêu cầu từ thực tiễn,
với các mục tiêu nghiên cứu của luận án như sau:
1. Khám phá và đo lường cấu trúc của vốn xã hội và các hoạt động trong quá
trình kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam.
2. Xây dựng mô hình lý thuyết về đóng góp vốn xã hội vào các hoạt động của
doanh nghiệp BĐS Việt Nam.
3. Kiểm định thang đo và mô hình lý thuyết cho trường hợp điển hình: các
doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh.
4. Đề xuất những gợi ý chính sách giúp doanh nghiệp BĐS thành phố Hồ Chí
Minh nâng cao kết quả các hoạt động thông qua sử dụng vốn xã hội. Đồng

11. 11
thời gợi ý chính sách giúp các nhà hoạch định chính sách và Chính phủ hỗ
trợ doanh nghiệp BĐS Việt Nam phát triển các hình thức liên kết xã hội tích
cực và hạn chế các hình thức liên kết xã hội tiêu cực.
1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
Các mục tiêu nghiên cứu nêu trên nhằm giúp doanh nghiệp BĐS nhận dạng
cấu trúc vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, cũng như chỉ ra đóng
góp của chúng vào các hoạt động của doanh nghiệp. Qua đó giúp doanh nghiệp
nhận thức và hoạch định chiến lược sử dụng vốn xã hội phục vụ cho các hoạt động
kinh doanh, cũng như thông qua đó làm cở sỡ để Chính phủ hoạch định các chính
sách vĩ mô nhằm hạn chế các hình thức liên kết các hội tiêu cực và hỗ trợ doanh
nghiệp BĐS phát triển vốn xã hội. Luận án nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào
các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam được thực hiện với các mục tiêu
trên, nhằm trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau:
1. Vốn xã hội và các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS Việt Nam được nhận
diện và đo lường như thế nào?
2. Vốn xã hội đóng góp vào các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS Việt Nam
như thế nào?
3. Nếu vốn xã hội có đóng góp vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, thì
những gợi ý chính sách nào nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho doanh
nghiệp BĐS thông qua sử dụng vốn xã hội; cũng như gợi ý chính sách nào
giúp Chính phủ điều tiết thị trường BĐS theo hướng hỗ trợ doanh nghiệp
phát triển các hình thức liên kết xã hội tích cực và hạn chế các hình thức liên
kết xã hội tiêu cực?
1.4 PHẠM VI VÀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Phạm vi nghiên cứu:
Như đã nêu trên, vốn xã hội được nghiên cứu dưới nhiều cấp độ như quốc
gia, cộng đồng dân sự và doanh nghiệp. Trong luận án này chủ yếu nghiên cứu vốn
xã hội dưới cấp độ doanh nghiệp trong một ngành cụ thể là ngành BĐS.
Comment [D2]: Có sự hoán đổi vị trí

12. 12
Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu là các doanh nghiệp BĐS có đồng thời hai chức năng
kinh doanh: tạo sản phẩm và phân phối sản phẩm BĐS. Đối tượng để xây dựng
thang đo và các giả thuyết nghiên cứu là các doanh nghiệp BĐS Việt Nam. Các
thang đo và mô hình nghiên cứu được kiểm định cho trường hợp điển hình là các
doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh.
1.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu của luận án được thực hiện gồm hai giai đoạn là: (1) xây dựng
thang đo và mô hình lý thuyết; và (2) kiểm định thang đo và mô hình lý thuyết cho
trường hợp điển hình, cụ thể như sau:
Giai đọan một: Lược khảo lý thuyết có liên quan để thiết kế dàn bài thảo
luận tay đôi phục vụ cho nghiên cứu định tính lần thứ nhất nhằm khám phá cấu trúc
và phát triển thang đo sơ bộ của vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp
BĐS. Đối tượng thảo luận tay đôi là các giám đốc hoặc phó giám đốc doanh nghiệp
BĐS ở Việt Nam bằng phương pháp chọn theo mục tiêu.
Sau đó thực hiện nghiên cứu định lượng sơ bộ trên mẫu gồm 150 quan sát là
các giám đốc doanh nghiệp BĐS thành phố Hồ Chí Minh theo phương pháp chọn
mẫu phân tầng phi xác suất (phân theo loại hình sở hữu doanh nghiệp) để đánh giá
sơ bộ về tính nhất quán và cấu trúc thang đo. Hai công cụ sử dụng trong nghiên cứu
định lượng sơ bộ là (1) hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha) và phân tích nhân tố khám
phá (Exploratary Factor Analysis, ký hiệu là EFA). Nghiên cứu sơ bộ sẽ sàng lọc
thang đo và xác định được cấu trúc thang đo dùng cho nghiên cứu chính thức ở giai
đoạn hai.
Sau khi nghiên cứu định lượng sơ bộ giúp định hình được cấu trúc thang đo
để làm cơ sở cho việc định nghĩa rõ ràng về các khái niệm nghiên cứu. Công việc
tiếp theo là thiết kế dàn bài thảo luận tay đôi để nghiên cứu định tính lần thứ hai để
xây dựng mô hình lý thuyết với các giả thuyết về đóng góp của vốn xã hội vào các
hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam.

13. 13
Giai đoạn hai: Kiểm định thang đo và các giả thuyết trong mô hình nghiên
cứu cho trường hợp các doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh trên cỡ mẫu
khảo sát là 216 doanh nghiệp với đối tuợng là giám đốc hoặc phó giám đốc các
doanh nghiệp BĐS. Cỡ mẫu nghiên cứu ở giai đoạn hai trên cơ sở kế thừa cỡ mẫu
của giai đoạn một (do kết quả đánh giá sơ bộ thang đo ở giai đoạn một rất ít biến
quan sát bị loại), và cũng chọn mẫu theo phương pháp phân tầng phi xác suất (phân
theo loại hình sở hữu doanh nghiệp). Dữ liệu thu thập được sử dụng để đánh giá
thang đo bằng công cụ hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha), phân tích nhân tố khám
phá (EFA) và phân tích nhân tố khẳng định (Confirmatory Factor Analysis, ký hiệu
là CFA) để đánh giá độ tương thích với dữ liệu, tính đơn nguyên, giá trị phân biệt,
giá trị hội tụ để điều chỉnh mô hình nghiên cứu. Cuối cùng là kiểm định mô hình lý
thuyết bằng công cụ mô hình cấu trúc tuyến tính (Structural Equation Modeling, ký
hiệu là SEM) để rút ra kết luận về đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của
doanh nghiệp BĐS. Từ đó làm cơ sở cho thảo luận chính sách nâng cao kết quả hoạt
động của doanh nghiệp thông qua sử dụng vốn xã hội; và gợi ý chính sách vĩ mô
cho Chính phủ điều tiết thị trường BĐS theo hướng hỗ trợ doanh nghiệp phát triển
các hình thức liên kết vốn xã hội tích cực và hạn chế các hình thức liên kết xã hội
tiêu cực.
1.6 Ý NGHĨA CỦA NGHIÊN CỨU
1.6.1 Ý nghĩa khoa học
Nhiều nhà nghiên cứu đã hoài nghi việc sử dụng khái niệm vốn xã hội trong
các nghiên cứu kinh tế và quản trị bởi tính khó đo lường của nó. Đã có nhiều nghiên
cứu nỗ lực trong việc đo lường vốn xã hội trên từng khía cạnh riêng lẻ như mạng
lưới của lãnh đạo doanh nghiệp hoặc bên ngoài hoặc bên trong doanh nghiệp nên
các thang đo vốn xã hội của doanh nghiệp bị khiếm khuyết. Hơn nữa, các nghiên
cứu trước đây được thực hiện không phải thuộc ngành BĐS nên vẫn chưa chỉ ra
được đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động doanh nghiệp BĐS. Do vậy, nếu
mục tiêu nghiên cứu của luận án hoàn thành dự kiến sẽ có những đóng góp như sau:

14. 14
Thứ nhất, các nghiên cứu trước đây chỉ đề cập đến từng khía cạnh riêng lẻ về
vốn xã hội của doanh nghiệp nên việc nhận diện chúng còn khiếm khuyết. Với mục
tiêu nghiên cứu của luận án là xây dựng thang đo vốn xã hội dựa trên nền tảng lý
thuyết, kết hợp với nghiên cứu định tính tại Việt Nam và nghiên cứu điển hình tại
thành phố Hồ Chí Minh, sẽ kỳ vọng đóng góp về mặt khoa học là xây dựng được
thang đo vốn xã hội đầy đủ hơn các nghiên cứu trước đó, đảm bảo giá trị nội dung
và độ tin cậy để có thể kế thừa cho các nghiên cứu tiếp theo có liên quan.
Thứ hai, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là khám phá và đo lường các
nhóm hoạt động của doanh nghiệp BĐS dựa trên lý thuyết, kết hợp với nghiên cứu
định tính tại Việt Nam và kiểm định điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh, sẽ kỳ
vọng xây dựng được các thang đo hoạt động của doanh nghiệp BĐS đảm bảo giá trị
nội dung và độ tin cậy để khẳng định giá trị kế thừa cho các nghiên cứu có liên quan
tại Việt Nam.
Thứ ba, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xây dựng mô hình lý thuyết
về đóng góp của vốn xã hội vào các doanh nghiệp BĐS Việt Nam và kiểm định cho
trường hợp điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh, sẽ kỳ vọng chỉ ra những đóng góp
trực tiếp, gián tiếp của vốn xã hội vào các nhóm hoạt động của doanh nghiệp là
bằng chứng khoa học để khẳng định vốn xã hội là một trong những nguồn lực cần
được bổ sung trong công tác hoạch định và thực hiện chiến lược kinh doanh của
doanh nghiệp BĐS, cũng như trong công tác hoạch định chính sách vĩ mô điều tiết
thị trường BĐS. Hơn nữa, kết quả nghiên cứu này sẽ góp phần kích thích những
nghiên cứu tiếp theo về mối liên hệ giữa vốn xã hội và các hoạt động trong quá trình
kinh doanh không chỉ ở ngành BĐS mà còn đối với các ngành kinh tế khác.
1.6.2 Ý nghĩa thực tiễn
Nếu đạt được các mục tiêu nghiên cứu và trả lời được câu hỏi nghiên cứu
nên trên, luận án kỳ vọng có những đóng góp về mặt thực tiễn cho các doanh nghiệp
BĐS và các cơ quan quản lý nhà nước đối với ngành BĐS của Việt Nam nói chung,
thành phố Hồ Chí Minh nói riêng như sau:

15. 15
Thứ nhất, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xây dựng và kiểm định
thang đo vốn xã hội, sẽ dùng làm căn cứ để gợi ý các mục tiêu và tiêu chí đo lường
vốn xã hội với ba khía cạnh là chất lượng mạng lưới bên trong, bên ngoài và của
lãnh đạo doanh nghiệp. Qua đó, giúp doanh nghiệp BĐS nhận dạng được khuôn khổ
tạo lập, duy trì và sử dụng vốn xã hội trong doanh nghiệp BĐS. Từ đó, doanh
nghiệp có thể hoạch định các chương trình phát triển và sử dụng vốn xã hội để nâng
cao kết quả các hoạt động.
Thứ hai, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xây dựng được các thang đo
cho các nhóm hoạt động của doanh nghiệp BĐS, đồng thời chỉ ra chỉ ra được mối
liên hệ giữa các hoạt động, sẽ là cơ sở để gợi ý các chỉ tiêu đo lường kết quả hoạt
động đầu vào, sản xuất và đầu ra cho doanh nghiệp BĐS. Đóng góp này sẽ giúp
doanh nghiệp BĐS đánh giá được kết quả của hoạt động trong doanh nghiệp của họ
được hoàn thiện hơn.
Thứ ba, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xác định cấu trúc của vốn xã
hội và khẳng định sự đóng góp của chúng vào các hoạt động của doanh nghiệp
BĐS, kỳ vọng chỉ ra được tác động tiêu cực và tích cực của các hình thức liên kết
xã hội của doanh nghiệp ngành BĐS của Việt Nam. Đó là luận cứ khoa học giúp
cho các cơ quan lập pháp, quản lý nhà nước cấp trung ương và địa phương liên quan
đến thị trường BĐS nhận diện sự vận động của nguồn lực vốn xã hội trên thị
trường. Để từ đó kịp thời có những chính sách phát huy các hình thức liên kết vốn
xã hội tích cực, đồng thời hạn chế các hình thức liên kết vốn xã hội tiêu cực trong
thị trường BĐS quốc gia.
Cuối cùng là kết quả nghiên cứu của luận án sẽ phục vụ cho các hiệp hội
BĐS Việt Nam, hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh nhận diện được sự quan tâm
của các thành viên khi tham gia hiệp hội, để ban chấp hành các hiệp hội tạo ra được
các giá trị từ mạng lưới liên kết phục vụ lợi ích của các thành viên tham gia.

16. 16
1.7 BỐ CỤC LUẬN ÁN
Kết cấu của luận án được trình bày trong sáu chương. Nội dung của từng
chương như sau:
Chương 1, giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu bao gồm: vấn đề nghiên
cứu (bối cảnh thực tiễn và lý thuyết) để nhận dạng cơ hội nghiên cứu, mục tiêu
nghiên cứu, phạm vi và phương pháp nghiên cứu, và dự kiến những đóng góp về
mặt khoa học và thực tiễn của luận án.
Chương 2, trình bày cơ sở lý thuyết và khung phân tích về mối liên hệ giữa
vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Trước hết là lược khảo các lý
thuyết để xây dựng định nghĩa vốn xã hội sử dụng cho luận án. Kế đến là lược khảo
các lý thuyết về các hoạt động trong quá trình kinh doanh của doanh nghiệp nhằm
xác định cấu trúc của vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Từ đó
chỉ ra khe hổng nghiên cứu và khung phân tích về mối liên hệ giữa vốn xã hội và
các hoạt động của doanh nghiệp BĐS.
Chương 3, trình bày quy trình và phương pháp thực hiện nghiên cứu.
Chương này sẽ nêu ra quy trình thực nghiên cứu gồm hai giai đoạn: Giai đoạn một
là xây dựng thang đo và mô hình nghiên cứu; Giai đoạn 2 là kiểm định thang đo và
mô hình nghiên cứu cho trường hợp điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh. Giai
đoạn thứ nhất là từ nghiên cứu định tính lần thứ nhất để xây dựng thang đo sơ bộ,
kế đến là đánh giá sơ bộ thang đo để hình thành thang đo chính thức, nghiên cứu
định tính lần thứ hai để hình thành các giả thuyết và mô hình nghiên cứu. Giai đoạn
thứ hai là trình bày các công cụ sử dụng cho nghiên cứu định lượng nhằm kiểm định
thang đo như hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha), phân tích nhân tố khám phá (EFA),
phân tích nhân tố khẳng định (CFA); kiểm định các giả thuyết nghiên cứu bằng mô
hình cấu trúc tuyến tính (SEM). Bên cạnh đó, chương này cũng trình bày các
phương pháp chọn mẫu, tiêu chuẩn xác định cỡ mẫu trong từng giai đoạn nghiên
cứu.
Chương 4, xây dựng thang đo và mô hình nghiên cứu cho trường hợp ngành
BĐS Việt Nam. Trước hết là xây dựng thang đo bằng phương pháp liện hệ lý thuyết

17. 17
và kết hợp với nghiên cứu định tính lần thứ nhất. Các thang đo được đánh giá sơ bộ
bằng nghiên cứu định lượng với công cụ sử dụng là Cronbach’s alpha và EFA trên
150 quan sát. Sau cùng là nghiên cứu định tính lần thứ hai để hình thành các giả
thuyết và mô hình nghiên cứu.
Chương 5, trình bày kết quả kiểm định thang đo và các giả thuyết nghiên cứu
đã xây dựng ở chương 4 cho trường hợp điển hình là các doanh nghiệp BĐS tại
thành phố Hồ Chí Minh. Chương này xác định đối tượng và cỡ mẫu dùng để kiểm
định thang đo. Kết quả kiểm định thang đo bằng các công cụ Cronbach’s alpha,
EFA, CFA để đánh mức độ phù hợp của mô hình với dữ liệu, tính đơn nguyên, giá
trị phân biệt, độ tin cậy tổng hợp và phương sai trích. Sau đó là kiểm định các giả
thuyết nghiên cứu và phân tích đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của
doanh nghiệp bằng phương pháp mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM). Qua đó đánh
giá mức độ phù hợp của mô hình lý thuyết được xây dựng và xác định được các căn
cứ để gợi ý những chính sách ở chương 6.
Chương 6, tóm tắt kết quả nghiên cứu về đóng góp của vốn xã hội vào các
doanh nghiệp BĐS. Qua đó gợi ý một số chính sách nhằm góp phần giúp doanh
nghiệp nâng cao kết quả các hoạt động thông qua sử dụng vốn xã hội của doanh
nghiệp; đồng thời gợi ý các chính sách vĩ mô nhằm hỗ trợ doanh nghiệp BĐS phát
triển các hình thức liên kết xã hội tích cực và hạn chế các hình thức liên kết xã hội
tiêu cực trong thị trường BĐS. Cuối cùng là trình bày những đóng góp về mặt khoa
học và thực tiễn, cũng như những hạn chế của luận án và định hướng nghiên cứu
tiếp theo.
Phần cuối cùng của luận án là danh mục các công trình của tác giả có liên
quan đến luận án, danh mục các tài liệu tham khảo và các phụ lục.

18. 18
CHƯƠNG 2
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHUNG PHÂN TÍCH VỀ MỐI LIÊN HỆ GIỮA
VỐN XÃ HỘI VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP
BẤT ĐỘNG SẢN
Chương 2 sẽ lược khảo các quan điểm tiêu biểu về vốn xã hội để lựa chọn
các yếu tố cấu thành vốn xã hội sử dụng trong luận án, đồng thời kết hợp với các
chủ thể trong mạng lưới quan hệ của doanh nghiệp để xây dựng cấu trúc vốn xã hội
cho doanh nghiệp. Kế đến là xem xét các lý thuyết về quá trình hoạt động của
doanh nghiệp BĐS để chỉ ra các nhóm hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Sau cùng
là tích hợp hai khía cạnh trên để phát triển khung phân tích về mối liên hệ giữa vốn
xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS.
2.1 TỔNG KẾT LÝ THUYẾT VỀ VỐN XÃ HỘI
2.1.1 Quá trình hình thành khái niệm vốn xã hội
° Giai đoạn từ năm 2000 trở về trước:
Woolcock & Narayan (2000, trang 229) cho rằng:
“Cụm từ vốn xã hội được sử dụng lần đầu tiên bởi Hanifan (1916), sau đó
chúng biến mất đi trong vài thập kỷ và tái hiện trở lại vào những năm của thập kỷ
năm mươi bởi các nhà xã hội học Seeley, Sim và Loosely (1956), những năm của
thập kỷ sáu mươi bởi nghiên cứu của Homans (1961), Jacobs (1961), và những năm
của thập kỷ bảy mươi bởi nhà kinh tế Loury (1977). Không ai trong số các tác giả
đó trích dẫn các nghiên cứu trước đó, nhưng tất cả đều đề cập đến đóng góp quan
trọng của các mối liên kết, ràng buộc trong cộng đồng. Các nghiên cứu của
Coleman (1988) về giáo dục và Putnam (1993) về sự tham gia của cộng đồng và thể
chế đã cung cấp nguồn cảm hứng cho nghiên cứu xung quanh các lĩnh vực: cộng
đồng; giáo dục; quản trị; y tế và môi trường; và kinh tế phát triển.”
Mặc dù vậy, các nhà nghiên cứu gần đây phát triển khái niệm vốn xã hội dựa
trên các khái niệm được đề xuất chủ yếu bởi các nghiên cứu của Bourdieu (1986),

19. 19
Coleman (1988, 1990), Putnam (1993, 1995, 2000), Fukuyama (1995, 1997), và
Nahapiet & Ghosal (1998).
Theo quan điểm Bourdieu (1986), vốn xã hội là các nguồn lực tồn tại trong
các mối liên hệ giữa các cá nhân hoặc tổ chức (gọi chung là chủ thể) trong bối cảnh
xã hội, thông qua đó các chủ thể nhận được lợi ích từ mạng lưới quan hệ như dễ
dàng huy động các nguồn lực khác và tạo ra nguồn vốn con người. Tuy nhiên,
Bourdieu chưa phân loại được cấu trúc của mạng lưới quan hệ của các cá nhân và
chưa đề cập đến các yếu tố chất lượng các mối quan hệ đó nên rất khó có thể xây
dựng các tiêu chí đo lường vốn xã hội dựa trên định nghĩa này.
Cũng tương tự như Bourdieu (1986), Coleman (1988, 1990) cho rằng vốn xã
hội được thành hình qua những thay đổi trong liên hệ giữa người với người, cụ thể
là những liên hệ dễ dàng hoá hành động. Điểm tiến bộ hơn so với Bourdieu là
Coleman đã chỉ ra được ba khía cạnh biểu hiện chất lượng của vốn xã hội, bao gồm:
nghĩa vụ, sự kỳ vọng, thông tin lẫn nhau và chuẩn mực tồn tại giữa các quan hệ xã
hội. Ba khía cạnh trên về sau đã được nhiều nghiên cứu kế thừa để phát triển thang
đo về chất lượng của các mạng lưới xã hội như nghiên cứu của Cohen & Field
(1998), Chou (2003). Tuy nhiên, hạn chế Coleman (1988, 1990) và Bourdieu (1986)
vẫn chưa chỉ ra được cấu trúc của các mạng lưới quan hệ.
Nahapiet và Ghosal (1998) cũng có quan điểm về vốn xã hội tương tự như
Bourdieu và Coleman khi cho rằng vốn xã hội bao gồm các nguồn lực thực tế và
tiềm ẩn bên trong mạng lưới các mối quan hệ được sở hữu bởi một tổ chức hoặc cá
nhân trong xã hội (gọi chung là chủ thể), thông qua mạng lưới đó các chủ thể trong
xã hội huy động được các nguồn lực khác. Nahapiet & Ghosal (1998) còn chỉ ra ba
khía cạnh của vốn xã hội là (1) khía cạnh cấu trúc mạng lưới: chỉ ra những ai trong
hệ thống phân cấp mạng lưới, tần suất kết nối giữa các chủ thể, kết cấu trong mạng
lưới; (2) là khía cạnh quan hệ: biểu hiện chất lượng của các mối quan hệ như sự tín
cẩn, kỳ vọng và chia sẻ lẫn nhau giữa các chủ thể trong mạng lưới; và (3) là khía
cạnh nhận thức: là những quy định về sự chia sẻ, ngôn ngữ, ký hiệu…để giao tiếp
và hành xử với nhau trong mạng lưới. Thực ra ba khía cạnh đề cập đến vốn xã hội

20. 20
của Nahapiet & Ghosal là cách lý giải khác về ba khía cạnh được đề cập bởi
Coleman (1988, 1990). Thực chất ba khía cạnh của vốn xã hội của Nahapiet &
Ghosal (1998) thì khía cạnh cấu trúc đề cập đến sự cấu thành mạng lưới, khía cạnh
quan hệ và nhận thức đề cập đến yếu tố chất lượng của mạng lưới. Về sau được
nhóm nghiên cứu Landry & các cộng sự (2000) sử dụng cho phân tích vốn xã hội
trong doanh nghiệp. Tuy nhiên, cũng giống như Coleman (1988, 1990) và Bourdieu
(1986), Nahapiet & Ghosal (1998) vẫn chưa phân loại rõ các loại mạng lưới quan
hệ.
Trong các nghiên cứu của Fukuyama (1995, 1997) đã khẳng định tầm quan
trọng của thuộc tính chất lượng mạng lưới quan hệ là sự tín cẩn ảnh hưởng đến sự
thành công trong các hoạt động kinh tế. Do vậy năm 1997, Ông đã chỉ rõ rằng vốn
xã hội có thể được định nghĩa đơn giản như sự tồn tại của các giá trị, chuẩn mực xã
hội giúp các thành viên vận dụng để hợp tác lẫn nhau (Fukuyama, 1997). Trong các
nghiên cứu của Fukuyama đã nhấn mạnh đến tầm quan trọng của thuộc tính chất
lượng của các mạng lưới quan hệ, nhưng cũng có những hạn chế giống các nhà
nghiên cứu trước đó như Coleman (1988, 1990) và Bourdieu (1986), Nahapiet &
Ghosal (1998) là chưa phân loại được cấu trúc của mạng lưới quan hệ.
Putnam (1993) tiếp tục khẳng định tầm quan trọng của chất lượng mạng lưới
quan hệ là sự tín cẩn, các chuẩn mực xã hội. Vài năm sau đó, ông (Putnam,1995) bổ
sung thêm một luận điểm nữa về chất lượng của mối quan hệ là sự kỳ vọng của
những người tham gia mạng lưới. Đến năm 2000, Ông (Putnam, 2000) đã phân biệt
các hình thức liên kết xã hội là co cụm vào nhau (bonding social capital), loại vươn
ra bên ngoài (bridging social capital). Loại co cụm vào nhau gây tác động tiêu cực
cho xã hội; loại vươn ra ngoài có tác động tích cực cho xã hội. Putnam (2000) đã
phân loại được cấu trúc của các mạng lưới xã hội thành hai nhóm là nhóm quan hệ
diễn ra theo chiều ngang và quan hệ diễn ra theo chiều dọc. Cấu trúc liên kết theo
chiều ngang một cách tình nguyện dựa trên lòng tin sẽ gia tăng năng suất cho xã
hội. Trong những xã hội mà sự tín cẩn không cao, sự tương tác hàng ngang bị thay
thế bởi các mối quan hệ theo chiều dọc thì không có vốn xã hội tích cực (Putnam,

21. 21
2000).
Như vậy, điểm tiến bộ hơn của Putnam (2000) so với Bourdieu (1986),
Coleman (1988, 1980), Nahapiet & Ghosal (1998) và Fukuyama (1995, 1997) về
vốn xã hội là phân loại được các loại mạng lưới quan hệ theo chiều ngang và chiều
dọc. Thêm vào đó Putnam (2000) cũng đã chỉ ra được cấu trúc của mối quan hệ có
tác động tiêu cực (co cụm vào nhau) và tích cực (vươn ra bên ngoài) cho xã hội.
Khái niệm nghiên cứu về vốn xã hội được hình thành hoàn thiện kể từ khi có
nghiên cứu của Putnam (2000). Vốn xã hội có thể tổng kết bởi hai đặc trưng là (1)
chất lượng của các mạng lưới quan hệ (hay gọi là khía cạnh nhận thức) như sự tín
cẩn, hỗ trợ, kỳ vọng lẫn nhau và các chuẩn mực, quy tắc hành xử, và các hình thức
liên kết co cụm vào nhau, vươn ra bên ngoài và kết nối; (2) cấu trúc của mạng lưới
bao gồm cơ cấu trong mạng lưới, tần suất kết nối giữa các chủ thể, nhận diện chủ
thể tham gia mạng lưới, và cấu trúc quan hệ chiều ngang và chiều dọc.
° Giai đoạn sau năm 2000:
Các nghiên cứu về vốn xã hội sau năm 2000 vẫn chưa thấy bổ sung thêm đặc
trưng nào về khái niệm vốn xã hội. Các nghiên cứu chủ yếu sử dụng các đặc trưng
của chất lượng mạng lưới quan hệ trong các mạng lưới khác nhau để xác định vốn
xã hội. Từ sau năm 2000, các nghiên cứu về vốn xã hội được đo lường dưới nhiều
cấp độ khác nhau như cấp độ quốc gia, cộng đồng, giữa các công ty và trong nội bộ
công ty.
Ở cấp độ quốc gia và cộng đồng thì có nhiều nghiên cứu xây dựng hệ thống
đo lường vốn xã hội cho quốc gia. Chẳng hạn như Sabatini (2005) đã xây dựng hệ
thống đo lường vốn xã hội ở Ý; ABS (2004) đo lường vốn xã hội ở Úc; Harper và
Kelly (2003) đo lường vốn xã hội ở Anh, và Lisakka (2006) đo lường vốn xã hội ở
Phần Lan. Hầu hết các nghiên cứu đo lường vốn xã hội ở cấp độ quốc gia đều phát
triển các chỉ số đo lường dựa trên hai yếu tố là chất lượng quan hệ và cấu trúc mạng
lưới.
Cũng tương tự, ở cấp độ doanh nghiệp các nhà nghiên cứu phát triển vốn xã
hội dựa trên hai đặc trưng chất lượng mạng lưới và cấu trúc mạng lưới. Dựa vào cấu

22. 22
trúc các mạng lưới quan hệ mà các nghiên cứu đề cập đến ba nhóm mạng lưới xã hội
của doanh nghiệp là mạng lưới quan hệ của lãnh đạo, mạng lưới bên ngoài (giữa
doanh nghiệp với các đơn vị bên ngoài) và mạng lưới bên trong (nội bộ doanh
nghiệp)
+ Ở khía cạnh lãnh đạo doanh nghiệp có nghiên cứu của Tushman &
O’Reilly III (1997) và Yli­Renko & các cộng sự (2001). Các nghiên cứu này đề cập
đến vốn xã hội của lãnh đạo dựa trên sức mạnh của mối quan hệ của lãnh đạo với
các chủ thể như bạn bè, bạn bè, nhà tư vấn, chính quyền và các cơ quan truyền
thông.
+ Ở khía cạnh bên ngoài doanh nghiệp có nghiên cứu của Landry & cộng sự
(2000), Yang & các cộng sự (2011) đo lường vốn xã hội của doanh nghiệp dựa trên
các đặc trưng của chất lượng mối quan hệ với các chủ thể bên ngoài doanh nghiệp.
Nghiên cứu của Scupola & cộng sự (2009) đo lường vốn xã hội trong các mối quan
hệ với các chủ thể trong cùng một khu vực nhằm kỳ vọng có được cơ hội phát triển
kinh doanh, tiếp cận được các đối tác và các thông tin có liên quan đến công ty và
các mối quan hệ cá nhân giúp tiếp nhận được sự tư vấn giải quyết vấn đề kinh
doanh, tài chính. Kết quả nghiên cứu cho thấy vốn xã hội tác động có ý nghĩa đến
hiệu suất và khả năng tiếp cận thị trường.
+ Ở khía cạnh bên trong có nghiên cứu của Brookes & cộng sự (2006), Yang
& các cộng sự (2011) đo lường vốn xã hội bên trong của doanh nghiệp dựa trên mối
quan hệ giữa các bộ phận chức năng và các cá nhân. Nghiên cứu của Lee & các
cộng sự (2001) đo lượng vốn xã hội bằng sự tương tác giữa các thành viên trong
cùng nhóm làm việc biểu hiện qua sự chia sẻ thông tin, kiến thức và kỹ năng; Sự
tương tác này có vai trò nâng cao năng suất hoạt động nhóm.
2.1.2 Tổng kết các đặc trưng của khái niệm vốn xã hội
Các định nghĩa về vốn xã hội như lược khảo trên tuy khác nhau nhưng lại bổ
sung cho nhau. Tổng kết các quan điểm này có thể định nghĩa vốn xã hội là tổng
hợp các nguồn lực của cá nhân hoặc nhóm hoặc tổ chức (gọi chung là chủ thể) tồn
tại trong các mạng lưới quan hệ có chất lượng. Định nghĩa này bao gồm hai nhóm

23. 23
đặc trưng là cấu trúc của mạng lưới, chất lượng mạng lưới quan hệ được khái quát
như Bảng 2.1.
Bảng 2.1: Tổng kết các đặc trưng của vốn xã hội từ lược khảo lý thuyết
Tác giả và năm
Chất lượng mạng lưới Cấu trúc mạng lưới
Nhận thức mối
quan hệ: Tín cẩn,
chia sẻ, hỗ trợ,
chuẩn mực, nghĩa
vụ và sự kỳ vọng
lẫn nhau.
Sự liên kết:
Co cụm
vào nhau,
vươn ra bên
ngoài và
kết nối.
Sự tham gia vào
các tổ chức xã
hội: tần suất,
mức độ kết nối,
nhận được sự hỗ
trợ từ mạng lưới
Các
kênh
tương
tác.
Cơ
cấu tổ
chức
mạng
lưới.
Mối
quan hệ
chiều
ngang,
chiều
dọc.
Buordieu (1986) X X
Coleman (1988) X X
Putnam (1993) X X
Putnam (1995) X X
Fukuyama (1995, 1997) X X
Nahapiet & Ghosal (1998) X X X
Putnam (2000) X X X X X X
Harper & Kelly, 2003);
ABS, (2004); Sabatini
(2005); Lisakka (2006).
X X X X X X
Landry và cộng sự (2000);
Brookes & cộng sự
(2006); Yang, Alejandro
& Boles (2011); Lee &
Pennings (2001).
X X X X
Yli­Renko, Autio, &
Sapienza (2001); Scupola
& cộng sự (2009);
Tushman & O’Reily III
(1997).
X X
Nguồn: Tổng kết từ lược khảo lý thuyết.

24. 24
Thứ nhất, cấu trúc mạng lưới quan hệ thể hiện qua ba khía cạnh: (1) Cơ cấu
tổ chức mạng lưới cho biết những ai tham gia mạng lưới và vị trí của họ trong mạng
lưới như thế nào; (2) Các chủ thể trong mạng lưới quan hệ với nhau chiều ngang
hay chiều dọc; (3) Các kênh tương tác (phương tiện tương tác) của các thành viên
trong mạng lưới liên hệ với nhau.
Thứ hai, chất lượng của các mạng lưới quan hệ biểu hiện qua ba khía cạnh là
(1) nhận thức về mối quan hệ như sự tín cẩn, kỳ vọng và chia sẻ kiến thức, kinh
nghiệm lẫn nhau giữa các chủ thể trong mạng lưới và các chuẩn mực trong các mối
quan hệ; (2) sự tham gia thể hiện qua tần suất tham gia vào các mạng lưới, mức độ
kết nối (phụ thuộc lẫn nhau giữa các thành viên trong mạng lưới) và mức độ nhận
được hỗ trợ từ mạng lưới; (3) sự liên kết thể hiện qua các hình thức liên kết co cụm
vào nhau, vươn ra bên ngoài và kết nối.
2.1.3 Vốn xã hội trong các lý thuyết kinh tế học
Các nhà kinh tế học ít chú trọng đến việc xây dựng thang đo lường vốn xã
hội, mà chủ yếu tập trung vào việc so sánh vốn xã hội với các loại vốn cổ điển khác
và sử dụng vốn xã hội như là một nguồn lực giải thích các hiện tượng, quy luật kinh
tế.
Hans & Bolton (2003) cho rằng “vốn” là một điều kiện tiên quyết trong hoạt
động kinh doanh và cần thiết phải có một quan điểm về vốn xã hội để có thể so sánh
với vốn vật thể. Khi so sánh vốn xã hội với các loại vốn cổ điển khác, Hans &
Bolton (2003) cho thấy có những tương đồng rõ ràng, cũng như là những sự khác
biệt dễ nhận thấy giữa vốn xã hội và những loại vốn khác. Vốn xã hội có nhiều
điểm suy luận tương đồng như vốn vật chất (bao gồm máy móc, công cụ và thiết
bị) và vốn nhân lực. Vốn vật chất được tạo ra bởi sự thay đổi trong vật liệu để mang
lại những công cụ phục vụ sản xuất; vốn nhân lực được tạo ra bởi sự thay đổi trong
con người mang lại những kỹ năng và khả năng trong các hoạt động; còn vốn xã hội
có được thông qua những sự thay đổi trong mối liên hệ giữa con người để tạo điều
kiện thuận lợi cho hoạt động. Nếu vốn vật chất hoàn toàn hữu hình, được thể hiện
trong hình thức vật liệu có thể quan sát thì vốn nhân lực ít hữu hình, được thể hiện

25. 25
trong những kỹ năng và kiến thức được cung cấp bởi một cá nhân, còn vốn xã hội ít
hữu hình nhất vì nó tồn tại trong những mối liên hệ giữa cá nhân với nhau. Giống
như cả hai vốn vật chất và vốn nhân lực tạo điều kiện để hoạt động có năng suất,
vốn xã hội cũng vậy (Hans & Bolton, 2003).
Khi thảo luận về vai trò của vốn xã hội trong các quy luật, hiện tượng kinh
tế, Wilson (2000) cho rằng vốn xã hội và lòng tin là hai đặc trưng căn bản của nền
tảng ra quyết định của con người, chúng chi phối hầu hết các chủ thể, các chính
sách và các hoạt động trong nền kinh tế. Vốn xã hội tác động đến tăng trưởng kinh
tế của quốc gia thông qua chi phối đến tính khả thi của chính sách vĩ mô, môi
trường kinh doanh, chi phí giao dịch, các rào cản gia nhập ngành (Daut, 2006). Vốn
xã hội quyết định đến các chính sách của Chính phủ trong việc tạo ra các tính chắc
chắn hoặc không chắc chắn đối với các loại thị trường, từ đây quyết định khối lượng
giao dịch hàng hoá trên thị trường (Carey & Lawson, 2011). Còn Wills & các cộng
sự (2004) thì cho rằng vốn xã hội giúp giải quyết tốt các bài toán hợp tác, là một
trong những nhân tố quan trọng đóng góp vào tăng năng suất của vốn đầu tư và lao
động.
Các luận điểm về vai trò của vốn xã hội trong các quy luật, hiện tường của
nền kinh tế đã được Wallis & các cộng sự (2004) giải thích dựa vào dựa vào hàm
năng suất của Hall & Jones (1999) như phương trình 2.1, trong đó yi là sản lượng
bình quân đầu người của quốc gia i, Yi là tổng sản lượng của quốc gia i, Ki là vốn
vật thể, Hi là vốn con người, Li là số lượng lao động, Ai dùng để đo lường trình độ
công nghệ:
1
i i
i i
i i
K H
y A
Y L
a
a-æ ö æ ö
=ç ÷ ç ÷
è ø è ø
(2.1)
Wallis & các cộng sự (2004) đưa ra kịch bản là có hai quốc gia tương tự
nhau về vốn vật thể, con người và trình độ công nghệ, sự khác biệt về năng suất có
thể giải thích bằng sự khác nhau về hiệu quả của thể chế và các chuẩn mực xã hội.
Vốn xã hội (Si) tham gia vào giải thích năng suất biểu hiện ở phương trình 2.2.

26. 26
1
i i
i i
i i
K H
y A Si
Y L
a
a-
é ù
æ ö æ öê ú= ç ÷ ç ÷ê úè ø è øê úë û
(2.2)
Phương trình 2.2 cho thấy vốn xã hội tác động đến năng suất bình quân của
quốc gia thông qua tăng năng suất lao động và năng suất vốn.
2.2 CÁC CHỦ THỂ TRONG MẠNG LƯỚI KINH DOANH VÀ HOẠT
ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP
2.2.1 Các chủ thể trong mạng lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp
Sự thành công của một doanh nghiệp phụ thuộc rất lớn vào vai trò của người
lãnh đạo doanh nghiệp. Lãnh đạo là trung tâm của chiến lược và tạo dựng các giá trị
vô hình cho doanh nghiệp (Barney, 1991; Ou & các cộng sự, 2006; Ray & các cộng
sự, 2004; Roberts & Dowling, 2002), đặc biệt là văn hóa doanh nghiệp. Tinh thần
doanh nhân của lãnh đạo là động cơ thúc đẩy sự năng động của doanh nghiệp và là
yếu tố ảnh hưởng lớn đến kết quả kinh doanh (Wiklund & Shepherd, 2003). Tinh
thần doanh nhân được thể hiện qua năm yếu tố, đó là: sự tiên phong thực hiện, sự tự
quản, sự nhiệt tình, giả định về rủi ro (assumption of risk) và sự cải tiến (Lee & các
cộng sự, 2001). Năm yếu tố này chịu ảnh hưởng của các chủ thể trong các mạng
lưới quan hệ bao gồm dòng họ, bạn bè, đối tác kinh doanh, đồng nghiệp, cơ quan
báo chí, quan chức/nhân viên thuộc các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan nghiên
cứu, các câu lạc bộ (Tushman & O’Reilly III, 1997).
2.2.2 Các chủ thể trong mạng lưới kinh doanh thuộc môi trường bên ngoài
Porter (1985) đề xuất mô hình “năm áp lực cạnh tranh” đề cập đến ba chủ thể
có mối liên hệ trong mạng lưới kinh doanh thuộc môi trường bên ngoài theo chiều
ngang là khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp, đối thủ cạnh tranh. Porter (1990)
và Landry & các cộng sự (2000) bổ sung thêm các chủ thể tham gia trong mạng lưới
kinh doanh của môi trường bên ngoài gồm các nhà tư vấn, cơ quan quản lý nhà
nước, cơ quan nghiên cứu phát triển và các hiệp hội. Các chủ thể trong môi trường
kinh doanh có thể phân loại theo các mối quan hệ của doanh nghiệp theo cấu trúc
chiều ngang và chiều dọc được tổng kết ở Hình 2.1.
Comment [D3]: Phần này chỉ dừng lại ở khám
phá các chủ thể trong mạng lưới
Comment [D4]: Phần này chủ yếu đề cập đến
mạng lưới quan hệ chung để làm cơ sở cho nghiên
cứu định tính khám phá thang đo. Chưa rút ra mạng
lưới quan hệ của lãnh đạo sử dụng trong luận án.

27. 27
Hình 2.1: Phân loại các chủ thể trong mạng lưới quan hệ bên ngoài
Nguồn: Tổng kết lý thuyết của Porter (1985, 1990) và Landry & các cộng sự (2000)
Các chủ thể quan hệ theo chiều ngang bao gồm khách hàng, nhà phân phối,
nhà cung cấp, các doanh nghiệp trong cùng tập đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các
đối thủ cạnh tranh trong cùng ngành; mối quan hệ theo chiều dọc bao gồm các mối
quan hệ với chính quyền các cấp, các công ty trong cùng tập đòan (công ty mẹ với
công ty con và giữa các công ty đồng cấp). Các chủ thể trong mạng lưới kinh doanh
bên ngoài có vai trò tạo ra cơ hội, thách thức và những lợi ích cho doanh nghiệp
dưới nhiều khía cạnh khác nhau. Doanh nghiệp cần thiết lập các mối quan hệ phù
hợp với từng chủ thể để phát huy những lợi thế cũng như giảm bớt những yếu tố bất
lợi.
Lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp phụ thuộc vào khu vực đặt trụ sở kinh
doanh (Porter, 1990). Doanh nghiệp được đặt trong cụm liên kết tốt nhận được
nhiều cơ hội kinh doanh, tuyển dụng nhân sự, giải quyết các khó khăn về thủ tục
pháp lý, tiêu thụ sản phẩm và tìm kiếm các nguồn cung cấp. Porter (1990) cho rằng
yếu tố quyết định lợi thế quốc gia (có thể suy luận tương tự cho một cụm/ địa
phương) là các điều kiện về nhu cầu, các ngành hỗ trợ, điều kiện đầu vào, cấu trúc
và bối cảnh cạnh tranh, sự thay đổi của môi trường kinh doanh và Chính quyền/
Chính phủ.
Các chủ thể theo mạng lưới
bên ngoài doanh nghiệp
Các chủ thể theo mạng lưới quan hệ
chiều ngang:
Khách hàng, nhà phân phối, nhà cung
cấp, các doanh nghiệp trong cùng tập
đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các đối
thủ cạnh tranh trong cùng ngành.
Các chủ thể theo mạng lưới quan
hệ chiều dọc:
Chính quyền các cấp.
Công ty mẹ ­ con.

28. 28
2.2.3 Các chủ thể của mạng lưới bên trong doanh nghiệp
Trong mô hình năm áp lực cạnh tranh của Porter (1985) và bảng điểm cân
bằng (balanced scorecard) của Kaplan & Norton (1996) có đề cập đến yếu tố nội tại
trong quá trình kinh doanh của doanh nghiệp. Các chủ thể tham gia trong môi
trường nội bộ là các cá nhân (các vị trí công việc) và các bộ phận chức năng trong
doanh nghiệp. Các chủ thể này là tác nhân quan trọng để đảm bảo cho các quá trình
trong doanh nghiệp được liên tục và đạt hiệu quả. Có nhiều nghiên cứu đề cập đến
các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả công việc của các chủ thể trong tổ chức. Chẳng
hạn các nghiên cứu của Roberts (2006), Schaufeli & Salanova (2007), Luthans &
Youssef (2007a, 2007b), Lee & các cộng sự (2001), Yli­Renko & các cộng sự
(2001), Koonmee & các cộng sự (2010), Luthans & các cộng sự (2008), và
Ramström (2008) đề cập đến các mối quan hệ giữa các cá nhân, bộ phận bên trong
tổ chức tác động đến hiệu quả công việc của từng cá nhân trong doanh nghiệp nói
riêng và của toàn bộ doanh nghiệp nói chung. Nhưng rất ít nghiên cứu đề cập đến
các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả của các bộ phận chức năng trong cùng một
doanh nghiệp. Tuy nhiên, cá nhân luôn hoạt động tại một bộ phận chức năng cụ thể,
các chủ thể trong mạng lưới bên trong doanh nghiệp được xác định bao gồm nhân
viên, lãnh đạo và các bộ phận chức năng. Các chủ thể này được phân loại theo chiều
ngang và chiều dọc được tổng kết ở Hình 2.2 (phân chia theo cấu trúc mạng lưới
quan hệ của Putnam, 2000). Các mối quan hệ theo chiều ngang được đề cập đến
quan hệ giữa nhân viên với nhau, giữa các bộ phận chức năng với nhau; mối quan
hệ theo chiều dọc thể hiện mối quan hệ cá nhân cấp trên với cá nhân cấp dưới, giữa
bộ phận chức năng cấp trên với bộ phận chức năng cấp dưới.

29. 29
Hình 2.2: Các mối quan hệ bên trong doanh nghiệp
Nguồn: Tổng kết từ lược khảo lý thuyết Roberts (2006), Porter (1985), Kaplan &
Norton (1996), Schaufeli & Salanova (2007), Luthans &Youssef (2007a, 2007b),
Lee & các tác giả (2001), Yli­Renko & các cộng sự (2001), Koonmee & các cộng
sự (2010), và Luthans & các cộng sự (2008).
2.3 CẤU TRÚC VỐN XÃ HỘI CỦA DOANH NGHIỆP
Như phân tích ở mục 2.2, cấu trúc mạng lưới của doanh nghiệp được tách
thành ba loại là mạng lưới của lãnh đạo, mạng lưới bên ngoài và bên trong doanh
nghiệp. Trong khi đó vốn xã hội có hai đặc trưng căn bản là chất lượng mạng lưới
và cấu trúc của mạng lưới. Do vậy, các nhà nghiên cứu về vốn xã hội trong doanh
nghiệp thường đề cập đến vốn xã hội của doanh nghiệp trên ba khía cạnh riêng lẻ là
vốn xã hội của lãnh đạo, bên ngoài và bên trong doanh nghiệp.
2.3.1 Vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp
Các nghiên cứu của McCallum & O'Connell (2009), Truss & Gill (2009),
Paré & các cộng sự (2008), Wharton & Brunetto (2009), Cialdini & các cộng sự
(2001) và Acquaah (2007) có đề cập đến vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp như
là chất lượng của các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo như tình hữu nghị, hỗ trợ lẫn
nhau, quyền lực, sự công nhận của xã hội, sự cam kết. Còn Tushman & O’Reilly III
(1997) thì chỉ ra các cấu trúc của mạng lươi quan hệ của lãnh đạo như dòng họ, bạn
bè, đối tác kinh doanh, đồng nghiệp, cơ quan báo chí, quan chức/nhân viên thuộc
các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan nghiên cứu, các câu lạc bộ. Tuy nhiên, chưa
Các mối quan hệ bên
trong doanh nghiệp
Mối quan hệ chiều ngang:
­ Mối quan hệ giữa nhân viên với
nhau
­ Mối quan hệ giữa các bộ phận
chức năng ngang cấp với nhau
Mối quan hệ chiều dọc:
­ Mối quan hệ giữa cá nhân cấp
trên với cá nhân cấp dưới,
­ Mối quan hệ giữa bộ phận
chức năng cấp trên với bộ
phận chức năng cấp dưới.
Comment [D5]: Sắp xếp lại thứ tự

30. 30
thấy nghiên cứu nào tích hợp hai yếu tố chất lượng và cấu trúc mạng lưới quan hệ
nêu trên để hình thành thang đo vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp BĐS. Nghiên
cứu của luận án sẽ tích hợp hai yếu tố chất lượng và cấu trúc mạng lưới đó để xây
dựng thang đo cho vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp BĐS Việt Nam.
2.3.2 Vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp
Nhiều nghiên cứu về vốn xã hội có đề cập đến vốn xã hội bên ngoài doanh
nghiệp như nghiên cứu của Jansen & các cộng sự (2011), Yang & các cộng sự
(2011) và Landry & các cộng sự (2000). Các nghiên cứu này đề cập đến vốn xã hội
bên ngoài doanh nghiệp là chất lượng các mối quan hệ giữa doanh nghiệp với các
chủ thể trong mạng lưới chiều ngang (khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp, các
doanh nghiệp trong cùng tập đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các đối thủ cạnh tranh
trong cùng ngành) và mạng lưới chiều dọc (chính quyền các cấp và các công ty mẹ ­
con trong cùng tập đoàn). Các nghiên cứu này không xây dựng thang đo chất lượng
mối quan hệ cho từng chủ thể trong mạng lưới, mà thay vào đó là đặt ra những câu
hỏi đo lường chung về chất lượng quan hệ của doanh nghiệp với các chủ thể bên
ngoài.
Đối với nghiên cứu của Landry & cộng sự (2000) về vốn xã hội tác động đến
sự cải tiến của doanh nghiệp ở Canada. Trong nghiên cứu này tiếp cận vốn xã hội
dựa trên nhận thức về tầm quan trọng và sự tín cẩn của các mạng lưới quan hệ của
doanh nghiệp tác động đến động lực cải tiến sản phẩm. Kết quả nghiên cứu cho thấy
doanh nghiệp có nhận thức về tầm quan trọng của mạng lưới với khách hàng, nhà
cung cấp, đơn vị tư vấn, công ty trong cùng tập đoàn, hệ thống phân phối càng cao
thì động lực cải tiến càng cao. Tuy nhiên các thang đo trong nghiên cứu này không
thể hiện các khía cạnh khác của chất lượng mạng lưới như hỗ trợ và chia sẻ, cũng
như chưa đề cập đến các mạng lưới bên trong và lãnh đạo của doanh nghiệp. Đồng
thời thang đo không được kiểm định thống kê về giá trị hội tụ và phân biệt (chỉ
kiểm định tính nhất quán). Do vậy, luận án này không sử dụng lại các thang đo vốn
xã hội bên ngoài từ những nghiên cứu trên, mà xây dựng thang đo dựa trên chất

31. 31
lượng của các mối quan hệ của doanh nghiệp với các chủ thể bên ngoài doanh
nghiệp BĐS.
2.3.3 Vốn xã hội bên trong doanh nghiệp
Vốn xã hội bên trong doanh nghiệp được đề cập đến trong các nghiên cứu
gần đây như Schenkel & Garrison (2009), Nisbet (2007), Goyal & Akhilesh (2007),
và Cheng & các cộng sự (2006). Các nghiên cứu này tiếp cận vốn xã hội bên trong
doanh nghiệp là chất lượng các mối quan hệ theo chiều ngang giữa nhân viên lẫn
nhau và các bộ phận chức năng lẫn nhau; và các mối quan hệ theo chiều dọc giữa cá
nhân cấp trên với cá nhân cấp dưới, giữa bộ phận chức năng cấp trên với bộ phận
chức năng cấp dưới. Nhưng các nghiên cứu này chưa xây dựng thang đo vốn xã hội
bên trong và chưa đánh giá tác động của chúng đến kết quả các hoạt động của
doanh nghiệp. Mặc dù chưa xây dựng thang đo, nhưng việc chỉ ra được cách thức
tiếp cận vốn xã hội bên trong doanh nghiệp sẽ được nghiên cứu này kế thừa để phát
triển thang đo cho doanh nghiệp BĐS.
Như vậy, kết quả lược khảo lý thuyết cho thấy vốn xã hội trong doanh
nghiệp được tiếp cận trên từng khía cạnh riêng lẻ là vốn xã hội bên trong, bên ngoài
và lãnh đạo doanh nghiệp. Ba khía cạnh này được tiếp cận riêng lẻ trong từng
nghiên cứu chứ chưa có nghiên cứu nào trong số các nghiên cứu được lược khảo đề
cập đến vốn xã hội của doanh nghiệp bao gồm cả ba khía cạnh trên. Do vậy, vốn xã
hội của doanh nghiệp đến nay vẫn còn khiếm khuyết trong việc đo lường. Nghiên
cứu này sẽ kết hợp ba khía cạnh vốn xã hội bên ngoài, bên trong và lãnh đạo doanh
nghiệp để xây dựng thang đo vốn xã hội cho doanh nghiệp. Cấu trúc thang đo vốn
xã hội của doanh nghiệp được minh họa ở Hình 2.3.
Hình 2.3: Cấu trúc vốn xã hội của doanh nghiệp trong luận án
Nguồn: Tổng kết từ lược khảo lý thuyết.
Sự cấu thành và chất
luợng mạng lưới
Vốn xã hội bên trong
Vốn xã hội
bên ngoài
Vốn xã hội
của lãnh đạo

32. 32
2.4 CÁC ĐẶC TRƯNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN
2.4.1 Lịch sử hình thành ngành BĐS
Joroff & cộng sự (1993) mô tả BĐS như là một trong năm nguồn lực của tổ
chức bên cạnh các nguồn lực khác là lao động, vốn, công nghệ và kiến thức như
Hình 2.4. Tương tự với quan điểm của Joroff & các cộng sự (1993), Krumm (2001)
cho rằng đặc trưng của các quá trình phát triển của ngành BĐS gắn liền với quá
trình phát triển của các công ty trong các nền kinh tế như Bảng 2.2.
Hình 2.4: Năm nguồn lực của tổ chức
Nguồn:Joroff và các cộng sự (2003)
Trong giai đoạn đầu, khi công ty ở các nền kinh tế chủ yếu định hướng sản
xuất nội địa, chưa thực hiện chiến lược quốc tế hoá, thì BĐS chỉ đóng vai trò hỗ trợ
cho quá trình mở rộng hoạt động của các doanh nghiệp. Trong giai đoạn này BĐS
chủ yếu được quan tâm ở khía cạnh kỹ thuật như thiết kế và xây dựng cho phù hợp
với công năng sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Các công ty có bộ phận
chuyên trách thực hiện công tác thuê thiết kế, xây dựng văn phòng nhà xưởng cho
các chi nhánh, trụ sở nội địa.
Đến các giai đoạn từ những năm 1980 trở lại đây, khi tiến trình quốc tế hoá,
chuyên môn hoá diễn ra nhanh và sâu sắc, tạo ra áp lực lớn đối với các doanh
nghiệp về cạnh tranh quốc tế và đổi mới công nghệ. Điều này đòi hỏi các doanh
nghiệp phải tập trung nguồn lực cho việc nghiên cứu phát triển công nghệ, phát
triển phương thức phân phối linh hoạt, lựa chọn địa điểm giao dịch thuận lợi. Do
BĐS
Kiến
thức
Nhân
viên
Công
nghệ
Vốn
Các nguồn lực
trong các quá
trình của doanh
nghiệp

33. 33
đó, doanh nghiệp không thể phân tán nguồn lực để thực hiện các hoạt động xây
dựng nhà xưởng, văn phòng đặt trụ sở cho các công ty con địa phương và các địa
điểm phân phối. Thay vào đó các công ty đi thuê hoặc mua sản phẩm dịch vụ có
liên quan đến BĐS. Trước cơ hội đó, nhiều doanh nghiệp được thành lập để đáp
ứng cho các nhu cầu đó của nhiều công ty trên thế giới, đặc biệt là các công ty đa
quốc gia, ngành BĐS được ra đời và phát triển từ đó.
Bảng 2.2: Đặc trưng của doanh nghiệp BĐS qua các giai đoạn phát triển
Các tập đoàn đa quốc gia Các công ty BĐS
Từ
1900
đến
1940
Khu vực dịch
vụ
Định hướng nội địa.
Hoạt động bán lẻ chủ yếu là
công ty bạn bè.
BĐS để hỗ trợ doanh nghiệp mở rộng.
Vai trò quan trọng của các thành viên
bạn bè trong các công ty bán lẻ.
Khu vực sản
xuất
Mở rộng quốc tế hoá sớm.
Thành lập các công ty con địa
phương do những khó khăn
kiểm soát.
Tham gia về kỹ thuật.
Liên kết giữa nghiên cứu và
kỹ thuật.
Từ
1940
đến
1980
Khu vực dịch
vụ
Hoạt động nội địa.
Chức năng tổ chức.
Chiến lược tăng trưởng.
Tài chính cho BĐS.
Công ty kiến trúc.
Lựa chọn vị trí.
Khu vực sản
xuất
Hoạt động quốc tế hoá.
Định hướng địa lý.
Cơ cấu phân chia.
Chiến lược phát triển.
Mở rộng trụ sở chính.
BĐS như là phương tiện để sản xuất.
BĐS trong phạm vi địa phương tổ chức
các đơn vị kinh doanh.
Từ
1980
đến
2000
Khu vực dịch
vụ
Mở rộng thông qua sáp nhập
/mua lại.
Mở rộng quốc tế.
Đa dạng hóa sản phẩm.
Địa lý / định hướng thị trường
Tập trung BĐS.
Tái tập trung vào vai trò của các trung
tâm ngành BĐS.
Các hoạt động tập trung vào hòa giải và
tư vấn.
Khu vực sản
xuất
Phân chia các nhóm với các
đơn vị kinh doanh.
Xem xét lại vai trò của trụ sở
chính.
Định hướng sản phẩm.
Phân chia theo vùng.
Sáng kiến phối hợp trong hoạt động
BĐS.
Các hoạt động tập trung vào tư vấn
BĐS có tổ chức trong các đơn vị kinh
doanh.
Nguồn: Krumm (2001).
Mặt khác, cũng trong giai đoạn từ 1980 trở lại đây, Chính phủ các nước quan
tâm nhiều hơn với công tác quy hoạch đất đai để tạo điều kiện cho sự phát triển bền
vững, đặc biệt quy hoạch các khu/cụm công nghiệp, đô thị, trung tâm thương mại và
giao cho doanh nghiệp phát triển thành các dự án BĐS. Khi ngành BĐS phát triển,