Ringkasan dokumen tersebut adalah sebagai berikut: 1. Dokumen tersebut merupakan kerangka acuan untuk penyusunan studi kelayakan pengembangan sistem penyediaan air minum di lokasi Transit Oriented Development milik PT KCIC. 2. Ruang lingkup studi meliputi kajian teknis, kelembagaan, finansial, sosial dan lingkungan untuk pengembangan SPAM di 4 lokasi TOD. 3. Hasil yang diharapkan adalah

1. KERANGKA ACUAN KEGIATAN
(TERM OF REFERENCE)
PENYUSUNAN STUD/ KELAYAKAN PENGEMBANGAN S/STEM PENYEDIAAN
AIR MINUM DI LOKASI TRANSIT ORIENTED DEVELOPMENT (TOD) PT. KCIC
-0-

2. A. GAMBARAN UMUM
Pembangunan Berorientasi Transit (Transit Oriented Development/TOD) adalah
konsep pembangunan blok-blok perumahan dan industri terintegrasi di wilayah di
mana stasiun dan depot KCIC dikembangkan. Pendekatan pembangunan ini
memungkinkan sebuah infrastruktur melayani masyarakat sekaligus menjaga
sumberdaya alam serta mempertahankan area hijau untuk kepentingan publik dan
lingkungan hidup.
PT. Kereta Cepat Indonesia China merupakan perusahaan yang mengembangkan
sistem transportasi kereta cepat yang menghubungkan Provinsi Jakarta dan Provinsi
Jawa Barat. Sistem transportasi ini akan dibangun dengan menghubungkan kawasan
Halim (OKI Jakarta) dengan kawasan Tegal Luar (Kota Bandung) dengan total jarak
tempuh 142 Kilometer. Kecepatan kereta cepat ini diperkirakan hingga 350 Km/jam
sehingga diperkirakan waktu tempuh antara Halim hingga Tegal Luar adalah selama
45 menit.
Di dalam rute kereta cepat ini akan terdapat 4 (empat) TOD yang dibangun yaitu TOD
Halim (sebagai Gerbang lbukota Baru), TOD Karawang (Kawasan lndustri), TOD
Walini (Wisata Agro dan Pusat Pendidikan), dan TOD Tegal Luar (Kota Teknopolis).
GERBANG BARU PUSATKOTA PUSAT ACROWISATA
KOTA TEKNOPOLISIBUKOTA INDUSTAI DlN PENDIDIKAN
..,_......... • IIDllll.-1 ......... ..................,,, •'!WI--. ..........
..... Liff ...... -
--- •ic-..-.lUCI un ........... .,.
- .... ·--- .......,.......,.... •flw•-...·---.....___._._. ....................
__,.......___
- ......a e 11R�
•P•II ._ ... ,,. ....... ..,_
Dalam pengembangan perkotaan (urban develpment), TOD merupakan salah satu
pengembangan kota yang mengoptimalkan fungsi tempat tinggal, bisnis, dan ruang
publik di lokasi yang dekat dengan fasilitas transportasi publik. TOD biasanya didesain
untuk dapat terjangkau dengan jalan kaki melalui pemanfaat blok yang kecil serta
mengurangi lahan yang diperuntukan bagi kendaraan roda empat.
-1-

3. Sebagai suatu kawasan yang diperuntukan bagi tempat tinggal, bisnis, ruang publik
dan sistem transportasi, TOD memerlukan dukungan utilitas yang handal, termasuk
salah satunya adalah sistem penyediaan air minum yang memadai. Ketersediaan
sumber air baku yang handal, sistem pengolahan air yang memenuhi persyaratan
serta sistem distribusi yang memenuhi standar kualitas, kuantitas dan kontinuitas
sangat diperlukan.
Dalam rangka perencanaan penyediaan SPAM di TOD yang berada di jalur kereta
cepat tersebut, PT. KCIC sebagai pengembang dan investor proyek tersebut telah
meminta pihak Perum Jasa Tirta II untuk melakukan studi kelayakan penyediaan air
minum di keempat TOD tersebut.
Oleh karenanya, Kerangka Acuan Kegiatan disusun untuk menjadi kerangka acuan
pelaksanaan Penyusunan Studi Kelayakan Pengembangan SPAM TOD KCIC.
B. MAKSUD,TUJUANDANSASARAN
a. Maksud
Maksud dilaksanakannya kegiatan ini adalah untuk melakukan kegiatan
Penyusunan Studi Kelayakan Pengembangan SPAM TOD KCIC ini adalah
menyediakan kajian kelayakan pelaksanaan pengembangan SPAM di TOD-
TOD yang berada di jalur kereta cepat Halim - Tegal Luar yang dikelola oleh
PT. KCIC.
b. Tujuan
Tujuan dari kegiatan ini adalah tersusunya dokumen Studi Kelayakan
Pengembangan SPAM TOD KCIC yang menguraikan kelayakan
pengembangan SPAM di TOD KCIC berdasarkan kajian-kajian hukum,
kelembagaan, teknis, finansial, manfaat, lingkungan, risiko dan sebagainya.
c. Sasaran
Sasaran yang hendak dicapai dari kegiatan ini adalah tersusunnya Dokumen
Studi Kelayakan Pengembangan SPAM TOD KCIC dalam mendukung
penyediaan utilitas air minum di TOD KCIC.
C. RUANG LINGKUP
Adapun ruang lingkup kegiatan ini meliputi:
1. Mengumpulkan data dan informasi yang dibutuhkan untuk menyusun kajian
melalui survey, studi literatur, observasi/wawancara dan Focused Group
Discussion.
2. Melakukan studi pengukuran lapangan, survey topografi, survey geoteknik (jika
belum ada data tersedia)
-2-

4. 3. Menyusun Dokumen Studi Kelayakan dengan mengacu pada Permen
PPN/Kepala Bappenas No. 4 tahun 2015 dengan penyesuaian yang
diperlukan.
4. Kajian dilakukan di masing-masing TOD, yaitu: TOD Halim, TOD Karawang,
TOD Walini dan TOD Tegal Luar.
5. Menyusun Basic Design SPAM di masing-masing TOD tersebut.
D. KELUARAN
Keluaran yang diharapkan dari pelaksanaan kegiatan ini adalah Dokumen Studi
Kelayakan sebagai kerangka pengembangan SPAM di TOD KCIC disertai dengan
basic design. studi penerapan skema KPBU di bidang perumahan dalam
pembangunan rumah. Keluaran tersebut mencakup:
1. Kajian Kelembagaan
• Pihak-pihak yang terlibat dalam penyiapan dan pelaksanaan SPAM di
masing-masing TOD.
• Mengkonfirmasikan tujuan strategis dan rasional PT. KCIC dan PJT II
untuk melaksanakan Proyek.
• Melakukan kajian institusional untuk menetapkan peran dan tanggung
jawab institusi-institusi yang akan terlibat dalam Proyek.
• Melakukan kajian risiko di aspek kelembagaan serta mengusulkan
rencana aksi untuk mitigasi risiko-risiko tersebut.
2. Kajian Teknis
• Mengkonfirmasikan ketersediaan air baku (kualitas dan kuantitas)
berdasarkan data sekunder.
• Melakukan analisis teknis, menyiapkan Basic Design, menyiapkan
estimasi biaya modal dan biaya pengoperasian, menyiapkan jadwal
pembangunan dan operasional sistem, mengidentifikasi risiko teknis
yang kritis beserta strategi mitigasinya.
• Mendiskusikan berbagai temuan dengan PT. KCIC dan PJT II terkait: (i)
kapasitas pengolahan air; (ii) pengembangan jaringan transmisi dan
distribusi; serta (iii) integrasi dengan sistem jaringan yang telah ada atau
yang akan ada dari proyek lainnya.
• Analisis teknis harus selaras dengan perencanaan tata ruang TOD serta
dokumen-dokumen lainnya.
-3-

5. 3. Kajian Keuangan dan Ekonomi
• Menyiapkan model finansial yang mengidentifikasi tarif air curah yang
ditawarkan dan mekanisme pembayarannya, tarif air di pelanggan,
Financial Internal Rate of Return (FIRR), struktur finansial indikatif,
Return of Equity (ROE),
• Melakukan investigasi potensi pendapatan.
• Mengkaji kemungkinan dan dampak risiko kritis, mengidentifikasi
rencana mitigasi risiko kritis, dan juga menyiapkan matriks alokasi risiko.
• Melakukan estimasi biaya dan manfaat ekonomi dari Proyek.
4. Skema Kerjasama
• Melakukan analisa dan evaluasi skema kerjasama yang paling tepat
dan cocok untuk Proyek ini.
• PJT II dan PT. KCIC harus mengerti secara jelas pro dan kontra dari
skema yang diusulkan.
• Melakukan kajian peran dan tanggung jawab masing-masing pihak yang
terlibat dalam skema kerjasama yang diusulkan.
5. Kajian Risiko
• Menyiapkan identifikasi risiko, alokasi risiko dan mitigasi risiko Proyek.
Kajian risiko ini harus disiapkan dalam bentuk matriks.
• Konsultan perlu meng-highlight risiko yang paling penting tcruciet; yang
harus ditangani secara hati-hati dan menjadi prioritas untuk Proyek ini.
6. Evaluasi Kesiapan Lahan
• Kajian status kepemilikan lahan yang akan digunakan untuk kebutuhan
proyek serta tata cara pemanfaatan dan perolehannya.
• Kajian kesiapan lahan yang diperlukan untuk SPAM termasuk
jumlah/luas lahan, keberadaan utilitas di TOD, serta akses ke lokasi
Proyek, dan memperkirakan kebutuhan biaya yang diperlukan.
• Menyiapkan analisis sosial untuk mengidentifikasi dampak dari
kebutuhan pemukiman kembali masyarakat yang terkena dampak
pengembangan SPAM, memperkirakan kebutuhan biaya, dan
menyiapkan laporan LARAP (Land Aquisition and Resettlement Action
Plan).
-4-

6. • Menyiapkan Kajian Lingkungan Awai, kebutuhan untuk mendapatkan
perizinan yang diperlukan, memperkirakan biaya yang dibutuhkan, dan
menyiapkan rencana untuk memenuhi kebutuhan perijinan.
7. Rencana Pengelolaan Proyek
• Menyiapkan outline dari struktur, tanggung jawab, kebutuhan sumber
daya dan kebutuhan pelaporan selama tahap konstruksi, operasi, dan
pemeliharaan.
E. JANGKA WAKTU PELAKSANAAN
Jangka waktu yang diperlukan untuk melaksanakan penyusunan Studi Kelayakan
Pengembangan SPAM TOD KCIC selama 2 (dua) bulan kalender dengan rincian
timeline seperti di bawah ini.
F. PENGELOLAAN PROYEK
Perum Jasa Tirta II akan menjadi executing Agency (EA) untuk kegiatan konsultansi
ini dan akan membuat kontrak dengan Konsultan. Konsultan akan dipilih oleh PJT II.
PJT II dan PT. KCIC akan memberikan arahan strategis dan advice kepada Konsultan
selama masa pelaksanaan pekerjaan konsultansi.
Selama pelaksanaan kegiatan, Konsultan akan lapor ke PJT II dan berkoordinasi
dengan PT. KCIC selaku end user dari hasil konsultansi ini. PJT II akan memonitor
dan supervisi kinerja Konsultan.
Seluruh laporan dan komunikasi akan disampaikan kepada PJT II dengan copy
kepada PT. KCIC dan stake holder terkait lainnya.
G. KEBUTUHAN DAN KUALIFIKASI TENAGA AHLI
Tenaga Ahli yang dibutuhkan untuk pengerjaan Kajian Pemodelan Kelembagaan
Sistem Penyediaan Air Minum (SPAM) sebanyak 4 (Empat) orang tenaga ahli dan 1
(satu) orang tenaga pendukung dengan kualifikasi sebagai berikut:
POSISI PENDiDiKAN KUALIFIKASI
STAFF PROFESIONAL
Team Leader/Ahli SPAM S1 Teknik Lingkungan Ahli Madya, 8 tahun
S2 Manajemen
Ahli IPA & Jarinqan S1 Teknik Lingkungan Ahli Muda, 5 tahun,
Ahli Ekonomi dan Finansial S 1 Keuangan/Ekonomi Ahli Muda, 5 tahun
Ahli Sumber Daya Air S1 Teknik Ahli Muda, 5 tahun
Ahli Hukum dan Kelembagaan S1 llmu Hukum Ahli Muda, 5 tahun
Ahli Sosial & Linokunoan S 1 Lingkungan Ahli Muda, 5 tahun
-5-

7. POSISI PENDiDiKAN KUALIFIKASI
STAFF PENDUKUNG
Asisten Tenaga Ahli
Surveyor
Operator Komputer
CAD Operator/Drafter
Team Leader, bertanggungjawab dalam mengelola pekerjaan semua anggota team
konsultan yang terlibat dalam pekerjaan ini dan juga bertanggungjawab terhadap
kualitas hasil sesuai dengan jadwal yang telah ditentukan. Team Leader akan
bertanggungjawab dalam melakukan komunikasi dan koordinasi dengan pihak PJT II
maupun PT. KCIC dan memastikan terjadinya komunikasi yang baik diantara anggota
team.
Ahli IPA dan Jaringan, bertanggungjawab dalam membuat basic design intake,
instalasi pengolahan air serta jaringan transmisi dan distribusi utama berdasarkan
hasil kajian lapangan dan juga kriteria yang disyaratkan oleh PJT II dan juga peraturan
atau standar yang berlaku. Ahli ini juga harus mengkaji kebutuhan akan lintasan
perpipaan (lintas jalan, rel KA, ataupun sungai) dan menetapkan metode pemasangan
pipa yang paling cocok. Selain itu juga harus melakukan perhitungan hidrolis pipa.
Ahli Ekonomi dan Finansial, bertanggungjawab dalam menyiapkan dan
mengembangkan model keuangan yang dapat digunakan untuk mengevaluasi
struktur finansial proyek sesuai dengan kondisi pasar dan skenario teknis yang
diusulkan. Ahli ini akan mengidentifikasi struktur finansial proyek yang paling sesuai,
pengaturan alokasi risiko, dan mengidentifikasi tingkat dukungan yang diperlukan
masing-masing pihak terkait untuk menjalankan proyek ini. Bertanggungjawab dalam
melakukan kajian sosial ekonomi di wilayah perencanaan serta mengembangkan
analisis biaya dan manfaat sosial dari proyek SPAM ini.
Ahli Sumber Daya Air, bertanggungjawab dalam melakukan kajian sumber daya air
meliputi kajian kehandalan kapasitas dan melakukan perhitungan neraca air. Hasil
kajian ini akan menjadi dasar untuk penyiapan desain intake yang paling cocok.
Ahli Hukum dan Kelembagaan, bertanggungjawab dalam melakukan kajian hukum
untuk mengkonfirmasi, mengidentifikasi kendala potensial pada aspek hukum,
mengidentifikasi kebutuhan perijinan, status kepemilikan lahan dan kendala hukum
lainnya yang dapat menghambat rencana pelaksanaan kerjasama, resiko hukum dan
mitigasinya
-6-

8. H. SUMBERPENDANAAN
Sumber dana untuk kegiatan ini berasal dari RKT I RKAP PJT II tahun 2018 yang
terdapat dalam Mata Anggaran 5620 Beban Penelitian dan Pengembangan Sub MA
5621 Konsultan dan Tenaga Ahli Luar.
I. PELAPORAN
Dokumen yang perlu dipersiapkan oleh Konsultan meliputi:
1. Laporan Pendahuluan (maksimum satu bulan setelah penandatanganan
kontrak)
2. Dokumen Studi Kelayakan (Draft Studi Kelayakan diserahkan maksimum 1,5
bulan setelah penandatanganan kontrak dan Laporan Akhir Studi Kelayakan
diserahkan maksimum 2 bulan setelah penandatanganan kontrak), terdiri dari:
a. Ringkasan Eksekutif
b. Studi Kelayakan
c. BOQ dan Cost Estimation
Jatiluhur, D-:>.. �os�+ 2018
Perum Jasa Tirta II
Kepala Divisi Renstra & Litbang
Andrijanto
NIK. 04329 0168
-7-