Joanna Kornas, Klauzule abuzywne w umowach deweloperskich, Międzynarodowy Kongres III New EU Forum on Mortgage and Developers’ Financing, 15 października 2009 r., Warszawa, Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego

1. Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości
www.ehipoteka.pl
Klauzule abuzywne w umowach
deweloperskich
III New EU Forum on Mortgage and Developers' Financing
Joanna Kornas
Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego
Warszawa, 15 października 2009 r.

2. Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości
www.ehipoteka.pl
Klauzule abuzywne
Postanowienia z wzorców umów stosowanych przez
przedsiębiorców,
Kształtujące prawa i obowiązki konsumenta w
sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami,
Naruszające interesy konsumenta w sposób
rażący...
Czyli...

3. Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości
www.ehipoteka.pl
Zaskarżone do Sądu Ochrony Konkurencji i
Konsumentów (SOKiK),
Uznane przez SOKiK za niedozwolone,
Wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy
uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez
Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i
Konsumentów (UOKiK).
Klauzule abuzywne
„Droga do rejestru”

4. Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości
www.ehipoteka.pl
VAT
Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi
przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal
mieszkalny wynosi 7%, a na garaż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku
zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny.
→ klauz. nr 885, wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r., sygn. akt XVII AmC 86/03
Strony oświadczają, że ustalona pomiędzy nimi cena przedmiotu umowy
uwzględnia obecnie obowiązujące stawki podatku VAT od sprzedaży lokali,
wobec czego gdyby stawki te uległy zmianie, cena przedmiotu umowy
ulegnie zmianie proporcjonalnie do zmiany stawek podatku VAT. Ponadto,
w przypadku wprowadzenia lub zmian stawek innych podatków lub danin
publicznoprawnych o charakterze cenotwórczym, a związanych z
budownictwem, ewentualny wzrost ceny z tego tytułu pokryje Nabywca.
→ klauz. nr 1386, wyrok SOKiK z dnia 5 grudnia 2006 r., sygn. akt XVII AmC 126/05

5. Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości
www.ehipoteka.pl
Strony zgodnie oświadczają, że:
• - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po
obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku
do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt l niniejszej umowy nie
będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie,
jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par.
3 pkt l lit. a) nie ulegnie zmianie,
• - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze
dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do
powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. umowy będzie
przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek
ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem
/tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z
komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze.
→ klauz. nr 1540, wyrok SOKiK z dnia 12 listopada 2007 r., sygn. akt XVII AmC 108/07
Zmiana
powierzchni lokalu

6. Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości
www.ehipoteka.pl
Kary umowne
Suma tak naliczonych kar nie może przekroczyć 3% ceny sprzedaży brutto
lokalu przedmiotu umowy.
→ klauz. nr 1396, wyrok SOKiK z dnia 28 grudnia 2007 r., sygn. akt XVII AmC 98/07
W przypadku powstałego z wyłącznej winy [DEWELOPERA] opóźnienia w
przekazaniu lokalu do prowadzenia robót wykończeniowych
przekraczającego 60 dni, nabywcy przysługuje kara umowna w wysokości
0,02% ceny lokalu, określonej w par. 4 ust. 1, za każdy dzień zwłoki
powyżej 60 dni, nie więcej jednak niż 2%.
→ klauz. nr 1392, wyrok SOKiK z dnia 5 grudnia 2006 r., sygn. akt XVII AmC 126/05
W przypadku odstąpienia od umowy w trybie par. 8 ust. 4, Nabywca zapłaci
[DEWELOPEROWI] karę umowną w wysokości 5% wartości umowy oraz
pokryje koszty opisane w par. 8 ust. 5. Nabywca wyraża zgodę na
potrącenie w/w kwot z środków podlegających zwrotowi.
→ klauz. nr 1394, wyrok SOKiK z dnia 5 grudnia 2006 r., sygn. akt XVII AmC 126/05

7. Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości
www.ehipoteka.pl
Rozwiązanie problemów ze stosowaniem
klauzul abuzywnych wydaje się być
proste...
Stosowanie dobrych praktyk,
Śledzenie treści rejestru,
Konsekwentne niestosowanie klauzul wpisanych do
rejestru.

8. Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości
www.ehipoteka.pl
Jednakże...

9. Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości
www.ehipoteka.pl
Problemy...
Dobre praktyki
Przeszło 10 firm deweloperskich stosujących
dobre praktyki...
… w tym jedna spółka publiczna...
… stosowało także niedozwolone postanowienia umowne...
… jedna taka firma stosowała średnio 4,75 klauzuli...
… „rekordzista” stosował 14 klauzul abuzywnych.

10. Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości
www.ehipoteka.pl
Treść rejestru...
§3 ust.5 – Strony zgodnie ustalają, że w przypadku zwłoki Inwestora w wydaniu lokalu
mieszkalnego w standardzie podstawowym z ewentualnymi rezygnacjami, z przyczyn innych
aniżeli określonych w ust.3, Kupującemu przysługuje prawo naliczania kary umownej w wysokości
0,025% ceny nabycia przedmiotu umowy określonej w §2 ust.1 za każdy dzień zwłoki, łącznie nie
więcej jednak niż 10% ceny nabycia przedmiotu umowy określonej w §2 ust.1
§4 ust.4 – W sytuacji określonej w ust. 3 Inwestor zwróci Kupującemu wpłaconą w wykonaniu
niniejszej umowy kwotę, zwaloryzowaną w oparciu o miesięczne wskaźniki wzrostu cen towarów i
usług konsumpcyjnych ogłoszone przez Prezesa GUS , za okres dysponowania przez Inwestora
kwotą wpłaconą przez Kupującego. Zwrot powinien nastąpić w terminie trzech miesięcy od dnia
stwierdzenia przez Inwestora, że umowa uległa rozwiązaniu
§4 ust. 6b – Strony zgodnie postanawiają, że: Do dnia dokonania odbioru lokalu mieszkalnego,
poza przypadkiem określonym w ust.5 Kupujący może odstąpić od umowy w każdym czasie za
zapłatą odstępnego w wysokości 10% ceny nabycia przedmiotu umowy określonej §2 ust. 1.
Kwota wpłacona przez Kupującego w wykonaniu niniejszej umowy podlega zwrotowi na jego
rzecz w wysokości nominalnej dokonanej wpłaty, po potrąceniu odstępnego, w terminie trzech
miesięcy od daty odstąpienia → wyrok SOKiK z dnia 5 września 2006 r.,
sygn. akt XVII AmC 118/05 (patrz: klauzule o nr. 1436-1438)
Jeden wyrok uznający za abuzywne sześć postanowień
- Prezes UOKiK NIE wpisał do rejestru trzech z nich.
Problemy...

11. Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości
www.ehipoteka.pl
Problemy...
Niekonsekwencja sądu...
Na przykład:
• Zmiana powierzchni mieszkania w stosunku do projektowanej o 3% -
abuzywność (SOKiK: XVII AmC 108/07, klauzula nr 1540),
• Zmiana powierzchni mieszkania w stosunku do projektowanej o 2% - brak
abuzywności (SOKiK: XVII AmC 122/05, Sąd Apelacyjny: VI ACa 1078/07),
• Odstępne w wysokości 5% wartości mieszkania – abuzywność
(SOKiK: XVII AmC 30/01, klauzula nr 1),
• Odstępne w wysokości 10% wartości mieszkania – brak abuzywności
(H. Fedorowicz Różne sądy, różne stawki, „Rzeczpospolita” z dnia 13 marca 2003 r., nr 61 (6441), C1; za: A. Kadzik Postępowanie
w sprawach o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, „Radca Prawny” 2003 nr 4, str. 55, przyp. 19)

12. Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości
www.ehipoteka.pl
Podsumowując...
Przedsiębiorca nie może stosować niedozwolonych postanowień
umownych: stanowi to praktykę naruszającą zbiorowe interesy
konsumentów...
… ale rejestru klauzul abuzywnych nie da się „stosować”
automatycznie, na zasadzie: co w rejestrze, to zakazane poza nim...
...chociaż zawartość rejestru jest „wskazówką abuzywności”;
Dobre praktyki mogą pomóc...
… ale wymagają dopracowania;
Niepewność prawa jest zbyt duża;

13. Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości
www.ehipoteka.pl
Wnioski
Klauzule „rejestrowe” należy przede wszystkim interpretować, by
znaleźć ich sens, przyczynę, dla której zostały wpisane do rejestru;
trzeba odnaleźć „istotę abuzywności”,
Możliwe, że kwestie budzące największe problemy należałoby
uregulować w ustawie.
Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego
ma nadzieję już niebawem zaprosić do dyskusji
nad szczegółowymi rozwiązaniami.

14. Dzień I Sesja I – Nowe Instytucje Prawne w Otoczeniu Rynku Nieruchomości
www.ehipoteka.pl
Dziękuję!
Zapraszamy do zgłaszania uwag i propozycji
na adres fundacja@ehipoteka.pl.