In occasione dell'incontro dedicato alle attività extralberghiere presso la sede dell'unione montana Valle Susa dell'11 Novembre 2019: presentazione "Locazioni turistiche, la nuova normativa regionale relativa al comparto ricettivo extralberghiero." Relatori: Barbara Bar, Paolino Mastrangelo, settore legislazione turistica Regione Piemonte

1. NORMATIVA REGIONALE
LOCAZIONI TURISTICHE
PRESENTAZIONE DELLA L.R. 13/2017 E DEL
RELATIVO REGOLAMENTO ATTUATIVO
Locazioni turistiche, la nuova normativa regionale relativa al comparto ricettivo extralberghiero,
Barbara Bar, Paolino Mastrangelo, settore legislazione turistica Regione Piemonte

2. ASPETTI AMMINISTRATIVI
Le locazioni turistiche sono configurate all’interno della legge regionale in un articolo
specificatamente ad esse dedicato (articolo 5) e concorrono alla regolazione di nuove forme di
ospitalità alternativa. Non solo, ma, ad integrazione dell’offerta turistica regionale, rilevano ai fini
informativi, di monitoraggio statistico e di promozione turistica onde far emergere un mercato
turistico in continua evoluzione e fino a ieri sommerso, privo di regole o addirittura in concorrenza
sleale.
10.1) E’ stata prevista, insieme alle normali dotazioni della civile abitazione, la sola
fornitura di biancheria, qualora richiesta dal cliente, ma senza alcuna
prestazione di servizi accessori e complementari. Di fatto, nella locazione
turistica è consentito prestare i servizi di ospitalità turistica a condizione che la
pulizia e il cambio della biancheria avvenga, esclusivamente, prima dell’inizio di ogni
rapporto di locazione e non durante la permanenza dell’ospite e che il ricevimento degli
ospiti non sia prestato in apposito locale di ricevimento.

3. Aspetti salienti della
locazione turistica

4. 10.2) La gestione delle locazioni turistiche è ammessa:
a) in forma diretta;
b) in forma indiretta, da parte di agenzie o società di gestione di intermediazione immobiliare e da
operatori professionali che intervengono quali mandatari o sub locatori.
Si fa rilevare, al riguardo, che l’avvio delle locazioni turistiche è prevista anche tramite soggetti che
gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con
persone che dispongono di unità immobiliari da locare. Tale previsione (soggetti che
gestiscono portali telematici) è stata inserita nel testo dell’art. 4 della legge 96/2017, in sede
di conversione. Viene così esplicitato che la normativa riguarda anche i contratti conclusi con
l’intervento di operatori diversi dagli intermediari immobiliari, che operano sul
web con piattaforme e servizi che hanno la finalità di far incontrare domanda e offerta
nel campo delle locazioni (il più noto dei quali è oggi Airbnb).

5. 10.3) Per l’avvio delle locazioni turistiche è prevista la compilazione di uno specifico modello di
comunicazione e informazione da trasmettere al comune competente per territorio i cui
contenuti sono definiti dal regolamento di attuazione.
Anche per le locazioni turistiche valgono gli adempimenti amministrativi richiesti per le strutture
ricettive; pertanto, chiunque intenda avviare una locazione turistica è soggetto, oltre alla
comunicazione informativa di cui sopra ai seguenti incombenti:
•comunicazione giornaliera degli alloggiati alla questura del luogo per ragioni di pubblica
sicurezza;
•trasmissione mensile dei dati sul movimento dei flussi turistici per ragioni statistiche.

6. ASPETTI FISCALI
Il regime fiscale delle locazioni cosiddette “brevi” é delineato dall’art. 4 della legge 96/2017,
intendendo come tali i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non
superiore a 30 giorni, e riguarda solo le locazioni stipulate fuori dal regime di impresa.
10.1) Applicazione della cedolare secca
È possibile effettuare l’opzione per il regime della cedolare secca con l’aliquota del 21% con riferimento ai contratti di
locazione breve stipulati dal 1° giugno 2017.
Tale facoltà è inoltre prevista anche per i corrispettivi lordi derivanti:
•dai contratti di sublocazione;
•dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi.
In entrambi i casi deve trattarsi di contratti riconducibili alla tipologia della locazione breve.
L’applicazione della cedolare secca agli affitti brevi non è una novità, in quanto era già ammessa in precedenza per le
locazioni di durata inferiore ai 30 giorni. E’ innovativa la previsione che ne estende l’applicazione anche ai contratti
“che prevedono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali”, in quanto la presenza di tali
servizi, limitatamente all’inizio della locazione, non è di per sé sufficiente a configurare un’attività di impresa,
rimanendo, invece, il contratto nell’ambito delle locazioni private.

7. 10.2) Esercizio dell’opzione per la cedolare secca
L’opzione per il regime della cedolare secca è generalmente esercitata alla
registrazione del contratto. Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di
registrazione in termine fisso, come le locazioni “brevi”, di durata complessiva
nell’anno non superiore a 30 giorni, il locatore può:
•applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al
periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito;
•oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione
volontaria del contratto.
•Nel caso delle locazioni brevi, non potendosi configurare l’ipotesi della locazione a
canone concordato, si applica solo l’aliquota del 21%.

8. 10.3) Adempimenti in capo agli intermediari e ai gestori di portali
telematici
Gli intermediari, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare,
nonché i soggetti che gestiscono portali telematici:
•devono trasmettere i dati entro il 30 giugno dell’anno successivo;
•devono operare la ritenuta del 21% in qualità di sostituti di imposta qualora incassino i
canoni o i corrispettivi dei contratti; sono responsabili del pagamento dell'imposta di
soggiorno e del contributo di soggiorno, nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla
legge e dal regolamento comunale (nuovo comma 5-ter legge 96/2017).
La ratio di tali previsioni è quella di contrastare l’evasione fiscale.

9. Trasmissione dei dati
I soggetti sopra citati devono trasmettere i dati relativi ai contratti conclusi per il loro
tramite, entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello a cui si riferiscono i
predetti dati (pertanto, ad esempio, i dati dei contratti conclusi nel 2017 saranno
oggetto di comunicazione entro il 30.06.2018).
L'omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti è punita
con la sanzione da 250 a 2.000 euro (sanzione di cui all’art. 11, comma 1 D.Lgs.
471/1997), ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i 15 giorni
successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la
trasmissione corretta dei dati.
I nuovi adempimenti decorrono con riferimento ai contratti di locazione breve
stipulati dal 1°giugno 2017.

10. Ritenuta del 21%
Gli intermediari e i gestori dei portali telematici, qualora incassino i canoni o i
corrispettivi relativi ai contratti in oggetto, devono operare (e versare), in
qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e
corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario.
La ritenuta deve essere versata entro il giorno 16 del mese successivo.
La ritenuta si considera operata:
•a titolo di imposta, in presenza di opzione per la cedolare secca;
•a titolo di acconto, nel caso in cui non sia esercitata l’opzione.

11. 10.4) Applicazione dell’imposta di soggiorno o del contributo di
soggiorno
E’ previsto l’assoggettamento dei titolari, ovvero dei soggetti che gestiscono
portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con
persone che dispongono di unità immobiliari da locare, all’applicazione
dell’imposta di soggiorno o del contributo di soggiorno, alla stessa
stregua delle altre strutture ricettive, qualora esercitate in comuni in cui è
stata disposto tale prelievo locale.

12. 10.5) Responsabilità dei soggetti intermediari e dei gestori dei portali telematici.
Qualora tali soggetti incassino i canoni o i corrispettivi, sono responsabili del pagamento
dell'imposta di soggiorno e del contributo di soggiorno, nonché degli ulteriori
adempimenti previsti dalla legge e dai regolamenti comunali.
In particolare:
- se trattasi di intermediari e gestori dei portali telematici non residenti in Italia, ma in
possesso di una stabile organizzazione in Italia, adempiono a tali obblighi fiscali
tramite la stabile organizzazione;
- se trattasi di intermediari e gestori dei portali telematici non residenti in Italia, riconosciuti
privi di stabile organizzazione in Italia, in qualità di responsabili d'imposta, nominano
un rappresentante fiscale.

13. 10.6 Disciplina attuativa
La legge 21 giugno 2017, n. 96, entrata in vigore il 24 giugno 2017, prevede al
comma 3-bis dell’articolo 4, che entro 90 giorni dall’entrata in vigore della
stessa, ossia entro il 24 settembre 2017 con proprio regolamento possono
essere definiti i criteri per presumere le locazioni brevi (o locazioni turistiche)
come attività imprenditoriale, in coerenza con l’articolo 2082 del c.c. e della
disciplina sui redditi di impresa (TUIR) e avuto riguardo al numero delle unità
immobiliari locate e alla durata delle locazioni nel corso dell’anno solare.

14. Il regolamento previsto dalla citata
legge 96/2017 non é ancora stato
emanato dal Governo centrale,
nonostante si siano avviati i lavori
congiunti tra i Ministeri e le Regioni
coivolte nel tavolo per una
condivisione di intenti.
Tale regolamentazione si ritiene
oltremodo necessaria per
consentire omogeneità di
comportamenti applicativi
sull’intero territorio nazionale .

15. Locazioni turistiche
Esse sono state inserite nel capo III del regolamento regionale al fine di regolare, per quanto possibile nella sfera di competenza regionale, i
contenuti minimi per una procedura di informazione semplificata.
Criticità
sono emerse difficoltà operative a seguito di varie controversie ingeneratesi in differenti ambiti regionali dovute ai conflitti di attribuzione in una
materia che contempla argomenti afferenti ad ambiti civilistici e di natura privatistica.
Obiettivi
→ dare seguito alle innovazioni normative prodotte a livello nazionale con l'entrata in vigore della legge 96/2017, che, tuttavia, disciplina aspetti di
natura meramente fiscale;
→ istituire una procedura amministrativa capace di determinare una certa emersione del fenomeno locativo, fino a ieri piuttosto nebuloso,
garantendo, altresì, correttezza e leale concorrenza per gli operatori del mercato turistico;
→ applicazione sul territorio regionale di una modulistica ad hoc, riprodotta nell'allegato H del regolamento, che tiene conto della natura delle
locazioni con le seguenti opzioni:
a) attivazione della locazione turistica o breve, se per periodi consecutivi fino a 30 giorni, rendendo l'adempimento al fine ultimo del monitoraggio
statistico, che include, per principio universale, chiunque si trovi su un comune diverso da quello di residenza con pernottamento fuori sede di
almeno un giorno, seppur in abitazioni private;
b) sospensione della locazione turistica o breve, per coloro che, cessando la locazione turistica, locano gli immobili per finalità transitorie (studio,
lavoro, affari, ecc...o per uso abitativo privato) per periodi superiori a 30 giorni e fino a 18 mesi, con ripristino della locazione turistica o breve;
c) cessazione della locazione turistica o breve, se vengono attivati contratti di altra natura tra quelli previsti dalla legge 431/1998, per periodi
superiori a 18 mesi.
In entrambi i casi di cui alle lettere b) e c), non é richiesta la trasmissione dei flussi turistici da parte del soggetto locatore.

16. Attenzione:
Le locazioni turistiche possono essere considerate tali anche se attivate per periodi superiori a 30 giorni. In tal caso non ricadono nel
sistema agevolativo fiscale della legge 96/2017.
La piena opeartività del sistema gestionale regionale utile per l’avvio delle locazioni turistiche é avvenuta dal 1° ottobre 2019. Con
specifico provvedimento di Giunta regionale sono state delineate le principali istruzioni operative che consentono di attivare una
locazione turistica privata con apposite credenziali di accesso nel sistema informatizzato.
Il sistema informativo consente il rilascio automatico del CIR (codice identificativo di riconoscimento) per ogni immobile oggetto di
locazione turistica , nonché gli adempimenti amministrativi conseguenti relativi alla denuncia degli alloggiati alla questura del luogo e
all'invio del movimento dei flussi turistici ai fini del monitoraggio statistico.