Richard Murray, rundabordssamtal Malmö
•
0 likes•492 views
Kreditmarknadsförutsättningar och samverkan mellan fastighetsbolag och kommun för renovering, standardhöjning och klimatsäkring av miljonprogrammet. Rundabordssamtal i Malmö den 21 maj 2013.
Recommended
More Related Content
More from Global Utmaning
More from Global Utmaning (20)
Richard Murray, rundabordssamtal Malmö
- 1. Kreditmarknadsförutsä0ningar och samverkan mellan fas8ghetsbolag och kommun för renovering, standardhöjning och klimatsäkring av miljonprogrammet Malmö 2013-‐05-‐21 Richard Murray, senior rådgivare
- 2. Byggnadsvolymen oförändrad sedan 1995
- 3. Antaganden har betydelse. Nuvärde, kalkylränta 4,25%, energiprisökning 4% över infla8on. 3 Källa:ÅF Ackumulerat nuvärde över 1d visar när investeringen nå6 break-‐even. Gårdsten 8 år. Trondheim 14 år. Brogården 48 år. OBS! Inga hyreshöjningar ingår
- 4. kr/kvm/ år Ränta 5 % Amortering 20 år Höjning % På 10 år % per år Break-‐even Hyra 960 1.957 104 7,4 18 år Dri_-‐uh 280 Ränta 3 % Amortering 20 år Värme, vv,el 262 1.717 79 6,0 18 år Kapital 410 Ränta 2 % Amortering 50 år 1.237 29 2,6 19 år Upprustning o energieffek8vise ring 12.000 Ränta 1 % Amortering 50 år Energieffek-‐ 8visering 50 % 1.117 16 1,5 19 år Dri_effek-‐ 8visering 25 % Hyreshöjningar och ekonomi vid upprustning av typiskt miljonprogramsområde
- 5. Nybyggande 17.000 kr/kvm Dri_ och uh 200 kr/kvm/år Värme, vv, el 65 kr/kvm/år Ränta 5 % 950 kr/kvm/år Amortering 10 år 1.700 kr/kvm/år Hyra 2.915 kr/kvm/år Vad blir hyran i nybygget om kommunen bjuder på marken?
- 6. Räntesubven8oner och kreditreglering 1930-‐1965 • 1933 Krisprogram: statlig långivning • 1940 garanterad ränta 3,5% bo0enlån, sänktes senare 8ll 3% • 1942 Hyresreglering • 1950 marknadsräntan 3,5% utlöser bidrag ffg • 1952 räntereglering och prioritering av bostadskrediter • 1955 garanterad ränta höjs 8ll 3,5-‐4,5% • 1957 allmän lågräntepoli8k överges • 1962 räntegaran8erna 1,5% av statens utgi_er • 1960-‐ AP-‐fonden förvärvar 50% av bostadsobliga8oner
- 7. Räntesubven8oner och kreditreglering 1965-‐2010 • 1966 Delega8onen för bostadsfinansiering, kreditramar för bostäder • 1967 Paritetslån • 1975 Utjämningslån bidrag (1,8 mdr) • 1982 indexlån m skuldutvecklingsgaran8 • 1990 räntebidrag 23 mdr; 1985 1,26% av BNP • 1991-‐ avveckling av bostadssubven8oner (boendekostnader går från 20 8ll 30 procent av disponibel inkomst)
- 8. Bostadsfinansieringens struktur Fram 8ll 1990 • hypoteksbanker (långfris8ga, 20-‐30 åriga bo0enlån med fast, reglerad eller subven8onerad ränta) • statliga topplån med subven8onerad ränta – ibland bidrag med 10%-‐enheter • banklån (8digare reglerad ränta)
- 9. Avreglering av kreditmarknaden E_er 1990 • Omöjligt reglera räntan (marknadsstyrd) • Banklån 8ll bostäder ges hög vikt när det gäller kapitaltäckning • Allt svårare a0 få långa lån av bankerna, max 5-‐10 år • Bostadsobliga8oner ställs ut av bostadsföretag för a0 få längre lån
- 10. Slutsatser • Omfa0ande bostadsinvesteringar kommer inte 8ll stånd av sig själva – omfa0ande statlig styrning • Räcker slopande av hyresregleringen? Jfr vilka hyresnivåer som krävs! • Räntenivåerna idag 8llräckligt låga • Problemet är a0 lån på 30 år med fast ränta inte går a0 få med 8llräckligt låg ränta – i Sverige! Däremot i USA? • Ränterisken avskräcker från bostadsinvesteringar