1. 1
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Proyek
1.1.1. Alasan Pembangunan Proyek
Negara Indonesia merupakan salah satu negara yang memiliki jumlah
penduduk yang sangat banyak di Asia Tenggara. Setiap tahun penduduk yang ada
di Indonesia selalu bertambah. Seperti pada umumnya di kota – kota besar seperti
DKI Jakarta merupakan pusat dari perindustrian, perekonomian dan
pemerintahannya berada di Jakarta. Pemindahan penduduk dari desa ke kota
membuat pertambahan penduduk di Jakarta semakin meningkat dan membuat
lahan kosong di Jakarta semakin sempit terutama di bidang perekonomiannya.
Seiring berjalannya waktu, untuk mencegah dan solusi terbaiknya adalah
membangun banunan yang vertikal yang menjulang tinggi dan tidak lagi
horizontal.
Jakarta sebagai pusat bisnis juga membutuhkan wahana kerja yang
nyaman dan representatif. Menjawab kebutuhan tersebut kompleks perkantoran
ini menawarkan kemudahan memiliki kantor sendiri sekaligus investasi yang
menguntungkan dengan harga senilai biaya sewa. Karena itu di perlukan
pembangunan proyek perkantoran yang nyaman dan ramah dengan lingkungan.
Salah satu perkantoran yang sedang dibangun adalah ITS Office Tower Sky 18
Nifarro. Perkantoran ini memiliki satu tower yang dibangun di wilayah DKI
Jakarta yang memiliki tingkat aktivitas perekonomian yang cukup pesat yaitu di
Pasar Minggu. ITS Office Tower Sky 18 Nifarro dibangun di kawasan yang cukup
strategis yang dapat menjadi magnet untuk menarik minat penduduk terutama
penduduk yang ada di Pasar Minggu dan orang yang bekerja di wilayah Jakarta
terutama di Jakarta Selatan namun memiliki rumah yang jauh dari Jakarta.

2. 2
1.1.2 Alasan Penunjukan Lokasi
Alasan pembangunan ITS Office Tower Sky 18 Nifarro, yaitu:
 Terletak di zona perekonomian di Jakarta, yaitu di Pasar Minggu Jakarta
Selatan.
 Tingkat aktivitas perekonomian di Pasar Minggu cukup pesat.
 Lokasi ITS Office Tower Sky 18 Nifarro cukup strategis sehingga mudah
dijangkau dan memiliki banyak akses untuk menuju ITS Office Tower Sky 18
Nifarro.
 Tingkat kepadatan penduduk di Pasar Minggu pun cukup tinggi.
 Dekatnya akses jalan tol yang menghubungkan daerah Pancoran, TB
Simatupang, Gatot Subroto, dan MT Haryono.
 Kawasan Pasar Minggu pun ditunjang sarana-sarana umum yang cukup
lengkap seperti Apartemen, Supermarket, Perkantoran, Restoran dan Mall yang
cukup banyak.
1.1.3 Fasilitas Pendukung
Beberapa fasilitas pendukung yang mendukung Office Tower Sky 18
Nifarro :
 Akses jalan tol dan beberapa jalan utama (seperti : MT Haryono, TB
Simatupang, Gatot Subroto )
 Dekat pusat perbelanjaan ( seperti : Giant, Carrefour, Kalibata Mall, Alfamart )
 Dekat dengan pusat pendidikan ( seperti : UNAS, STEKPI, Universitas
Pancasila, Universitas Gunadharma, Universitas Indonesia )
 Parkir luas ( basement 2 lantai )
 Tempat Futsal, Minimarket, Jogging Track, Fitness Center, Sport Club, Bank
& ATM Center Karaoke, Food Court, Mall yang berada di kawasan Pasar
Minggu.

3. 3
1.1.4 Aspek Tata Ruang
 KDB ( Koefisien Dasar Bangunan )
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah koefisien perbandingan
antara luas lantai dasar bangunan terhadap luas lahan. KDB berfungsi untuk
menampilkan kepadatan suatu bangunan. Tabel klasifikasi KDB:
NO NILAI KDB KLASIFIKASI
1 > 5 % Sangat Rendah
2 5 % - 20 % Rendah
3 20 % - 50 % Sedang
4 50 % - 75 % Tinggi
5 > 75 % Sangat Tinggi
Tabel 1.1 Klasifikasi Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Nilai KDB dalam ITS Office Tower Sky 18 Nifarro adalah:
𝑲𝑫𝑩 =
𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑙𝑎𝑛𝑡𝑎𝑖 𝑑𝑎𝑠𝑎𝑟 𝑏𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛𝑎𝑛
𝐿𝑢𝑎𝑠 𝐿𝑎ℎ𝑎𝑛
𝑥 100%
𝐾𝐷𝐵 =
45380
x 100%
𝐾𝐷𝐵 = % %
Interpretasi: ITS Office Tower Sky 18 Nifarro memiliki nilai KDB sebesar %, bila
diklasifikasikan maka termasuk dalam kategori SEDANG. ITS Office Tower Sky
18 Nifarro menggunakan % luas lahan untuk bangunan dasarnya.
 KLB ( Koefisien Lantai Bangunan )
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah koefisien perbandingan
antara luas keseluruhan lantai bangunan terhadap luas lahan. KLB berfungsi untuk
menggambarkan ketinggian bangunan. Tabel Klasifikasi KLB:
NO NILAI KDB KLASIFIKASI
1 2 x KDB Sangat Rendah
2 4 x KDB Rendah

4. 4
Tabel 1.2 Klasifikasi Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Nilai KLB dalam ITS Office Tower Sky 18 Nifarro adalah:
𝑲𝑳𝑩 =
𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑙𝑢𝑎𝑠 𝑙𝑎𝑛𝑡𝑎𝑖 𝑏𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛𝑎𝑛
𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑙𝑎ℎ𝑎𝑛
𝑥 100%
𝐾𝐿𝐵 =
45380
x 100%
𝐾𝐿𝐵 = %
Interpretasi: ITS Office Tower Sky 18 Nifarro memiliki nilai KLB sebesar
616,0901%, maka KLB/KDB = 13,65, bila diklasifikasikan maka termasuk dalam
kategori TINGGI.
1.1.5 Peraturan Ketinggian Bangunan
ITS Office Tower Sky 18 Nifarro berada dikawasan Pasar Minggu
memiliki 1 lantai basement, 1 lantai semi basement, 1 lantai mezzanine, 25 lantai
office, dan 1 lantai atap, 1 crown dengan ketinggian 101,8 m. Berdasarkan UU
No.28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung , pasal 20 ayat 3 termasuk dalam
kategori bangunan tinggi.
3 8 x KDB Sedang
4 9 x KDB Tinggi
5 20 x KDB Sangat Tinggi

5. 5
1.1.6 Peta Peruntukkan Lahan
Gambar 1.1 Denah Lokasi Proyek
Batas proyek
Sebelah Utara : Gedung Tranka
Sebelah Selatan : Apartemen Nifarro
Sebelah Timur : Asco Automotif Isuzu
Sebelah Barat : Jl. Raya Pasar Minggu
1.2 Data Umum Proyek
a. Proyek
1) Nama Proyek : ITS Office Tower Sky 18 Nifarro
2) Alamat Proyek : Jl. Raya Pasar Minggu KM. 18, Jakarta
Selatan

6. 6
3) Fungsi Proyek : Perkantoran
4) Jenis Konstruksi : Beton Bertulang
5) Luas Lahan : ± 45.380 m2
6) Luas Bangunan : 50.045 m
7) Jumlah Lantai : 1 lantai basement, 1 lantai semi basement,
1 mezzanine, 25 lantai office, 1 lantai atap,
1 crown
8) Tinggi Bangunan : 101,8 m
b. Pemilik/Pemberi Tugas : PT. Sekar Artha Sentosa – PT. Putra
Indonesia Bersama (JO)
c. Pihak yang terlibat dalam Proyek
1) Konsultan Manajemen Konstruksi : PT. Artefak Arkindo
2) Quantity Surveyor : PT. Korra Antar Buana
3) Konsultan Perencana Arsitek : PT. Art Design Indonesia
4) Konsultan Struktur : PT. Davysukamta & Partner
5) Konsultan ME : PT. Malmass Mitra Teknik
6) Konsultan Landscape : PT. Citra Pesona Hijau
7) Kontraktor Pelaksana : PT. PP (Persero), TBK
d. Kontraktor yang terlibat sampai dengan saat ini
1) Pekerjaan Tiang Pancang :
2) Pekerjaan Bekisting :
3) Pekerjaan Pembesian :
4) Pekerjaan Plumbing, fire, elektrikal :
e. Supplier
1) Supplier Readymix : PT. Adhimix Precast
2) Supplier Besi :
3) Supplier Bahan Bangunan :
a. Bata Ringan :

7. 7
f. Lingkup Pekerjaan : 1) Persiapan
2) Pekerjaan Struktur
3) Pekerjaan Arsitektur
4) Pekerjaan ME
g. Jenis Pelelangan : Penunjukan Langsung
h. Jenis Kontrak : Lumpsum Price
i. Nilai Kontrak : Rp. 210.231.000.000,00
j. Waktu Pekerjaan : 17-6-2013 – 17-11-2014
k. Lama pekerjaan : 518 hari
l. Masa Pemeliharaan : 6 Bulan
m. Cara Pembayaran : Per Bulan