區分所有權人會議(簡稱區權會)是大樓的最高決策會議，許多因素造成會議決議無效，衍生出社區的紛亂，並為物管人員招來無數的指責。物管團隊的經驗及專業在這時才是考驗，但事實上不少物管經理會選擇逃避，在區權會前離職。本次聚會將討論兩份與本議題相關，最新出爐的最高法院判決書，期望經由本次培力之後，大家可以有把握面對住戶的考驗。

1. 今日焦點—
區分所有權人會議(簡稱區權會)是大樓的最高決策會議，許多因
素造成會議決議無效，衍生出社區的紛亂，並為物管人員招來
無數的指責。物管團隊的經驗及專業在這時才是考驗，但事實
上不少物管經理會選擇逃避，在區權會前離職。
本次聚會將討論兩份與本議題相關，最新出爐的最高法院判決
書，期望經由本次培力之後，大家可以有把握面對住戶的考驗。
初衷—
經由每次點滴入心，長期堅持累積之後，從業
人員的專業能力提高，人力不足困境撥雲見日。
20150721—第01次

2. 方法論檢討—
1.如何深入? 媒體只是引子，無法全採信。法
院判決書提供事實及適用法規。
2.為何選最高法院判決書? 超越地方法院眾說，
判例對法官有相當影嚮力。
3.如何產生即刻效果? 把問題及擔心帶來，把
正解與洞見帶回給社區。
4.如何產生洞見?與會者對自已服務的社區需
非常了解。看過平面圖嗎?進過頂水池嗎?
5.如何安排自已的洞見? 九宮格
20150721—第01次

3. 架構區權會相關知識
20150721—第01次
1. ON & OFF
<<通知>>
第三十條 區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會
內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為
之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中
載明並公告之，不得以臨時動議提出。
<<會議紀錄>>
第三十四條 區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事
項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。前項會
議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。
<<假決議>>
第三十二條 …。前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分
所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對
意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視
為成立。第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分
所有權人並公告之。

4. 架構區權會相關知識
20150721—第01次
2. 召集人
<<第一次區權會>>第二十八條…。起造人應於三個月內召集區分所有權人召開
區分所有權人會議。…前項起造人為數人時，應互推一人為之。出席區分所有權
人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委
員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。
第二十五條 …。區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有
權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理
負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視
同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、
主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期
依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但
區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。
召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣
(市)主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣
(市)主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規
約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。

5. 架構區權會相關知識
20150721—第01次
3. 召開
<<第一次區權會>>第二十八條 公寓大廈建築物所有權登記之區
分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，…。
第二十五條 區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每
年至少應召開定期會議一次。有下列情形之一者，應召開臨時會
議：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理
委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有
權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召
集者。

6. 架構區權會相關知識
20150721—第01次
4. 出席代理
第二十七條 …。區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，
於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一
以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部
專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。
區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委
託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人
代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分
之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權
人數五分之一者，其超過部分不予計算。

7. 架構區權會相關知識
20150721—第01次
5. 成會/表決及重新召集
<<出席/表決人數>>第三十一條 區分所有權人會議之決議，除
規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所
有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意
行之。
<<重新召集>>第三十二條 區分所有權人會議依前條規定未獲
致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未
達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除
規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一
以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數
過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數
之同意作成決議。

8. 架構區權會相關知識
20150721—第01次
6. 決議限制
<<決議>>第三十三條 區分所有權人會議之決議，未經依下列
各款事項辦理者，不生效力：
一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，
應經該專有部分區分所有權人同意。
二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地
台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應
經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分
所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意
見。
三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應
經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯
已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確
定者，不在此限。

9. 個案一
20150721—第01次
100年8月6日重召集臨時區權會，決議車位管理費由300元調高
為700元。
1. 通知爭議: 未合法通知 VS 已合法通知
2. 會議主持人爭議:主委未出席且未當場推選 VS 有長期有效主委
委任書
3.專有部份增加限制，有違誠信原則 vs 平衡地下室車位收支
4. 當場異議 vs 過三個月除斥期間
最高法院民事判決 一○四年度台上字第八四二號
請求確認會議決議無效
原判決廢棄，發回台灣高等法院
上 訴 人 台北皇家社區公寓大廈管理委員會
被 上訴 人 住戶

10. 個案二
20150721—第01次
爭議點:
1.主委連任逾六年，為無召集人之區權會 vs主委連任一次及副
主委連任一次，未違限制
2.主席非主委配偶、非委員、非區權人，且無推選 vs 為住戶、
有委任書、有推選
3.決議違反上位法律 vs 核備通過
最高法院民事判決 一○四年度台上字第五
四九號
請求撤銷所有權人會議決議不存在 判決: 兩造上訴均
駁回
上 訴 人 台北松江公寓大廈管理委員會
上 訴 人 方一貴

11. 問與答時間
一、資料來源
司法院判決書查詢 http://jirs.judicial.gov.tw/FJUD/
裁判類別：勾選「民事」，全文檢索語詞：輸入「公寓大廈」
二、下週二(7/28)焦點為何?
三、
20150721—第01次