Khảo Sát Thị Trường Về Lựa Chọn Lưu Trú Của Người Nhật

1. Alternative Real Estate Service Co., Ltd
Unit 23, 26 Ly Tu Trong Street
District 1, Ho Chi Minh City
Vietnam
T +84 836 028 591 E info@alternaty.com W www.alternaty.com
KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNG VỀ LỰA CHỌN LƯU TRÚ CỦA NGƯỜI NHẬT
Công ty tư vấn Bất động sản Alternaty gần đây đã tiến hành một nghiên cứu về việc lưu trú
của người Nhật tại Việt Nam. Nghiên cứu này cung cấp một cái nhìn tổng quan về những
loại hình và dịch vụ lưu trú được những người Nhật làm việc tại Việt Nam ưa chuộng, đặc
biệt ở TP Hồ Chí Minh, Hà Nội và những vùng phụ cận.
Đầu tư trực tiếp nước ngoài từ Nhật Bản, đi cùng những cam kết hỗ trợ đáng kể trong việc
phát triển cơ sở hạ tầng và công nghệ, luôn đóng một vai trò quan trọng đối với tăng trưởng
kinh tế Việt Nam. Xét tới mức tăng trưởng đầu tư ngày càng cao trong những năm qua,
nguồn cầu dài hạn đối với các cơ sở lưu trú dự kiến sẽ tiếp tục tăng lên. Với nguồn cung mới
xuất hiện ngày một nhiều và hướng đến những sản phẩm được đầu tư kỹ lưỡng, các chủ
đầu tư Việt Nam có cơ hội để hiểu thêm về yêu cầu từ một thị trường đặc thù như Nhật Bản
đối với các yếu tố chính ảnh hưởng đến lựa chọn lưu trú ngắn hay dài hạn. Alternaty đã hoàn
thành một cuộc khảo sát thị trường phỏng vấn trực tiếp các doanh nghiệp Nhật Bản tại
TP.HCM, Hà Nội và vùng phụ cận cùng các cá nhân Nhật Bản sống tại Việt Nam với mục
đích xác định các yếu tố nguồn cầu then chốt khi tìm kiếm nơi lưu trú, đặc biệt đối với các
dự án Căn hộ dịch vụ. Bản tóm lược này sẽ minh họa một số kết quả chính. Vui lòng liên hệ
với tác giả để biết đầy đủ thông tin chi tiết.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Tổng cộng có 133 công ty và cá nhân tham gia khảo sát. Hàng loạt câu hỏi liên quan đến
các ưu tiên về nơi lưu trú đã được đưa ra. Cuộc khảo sát được tiến hành qua điện thoại và
phỏng vấn trực tiếp tại các địa điểm trung tâm ở TP HCM và Hà Nội. Một số yếu tố ảnh
hưởng đến các lựa chọn của khách thuê đối với các dự án và dịch vụ đã được nhận diện.
Dựa trên thời gian lưu trú, những người tham gia được phân loại thành 2 nhóm:
- Lưu trú dài hạn: Cá nhân công tác hoặc làm việc dài hạn ở Việt Nam
- Lưu trú ngắn hạn: Cá nhân sang Việt Nam theo nhiệm vụ ngắn hạn, thường do trụ
sở chính tại nước ngoài cử đi.

2. Alternative Real Estate Service Co., Ltd
Unit 23, 26 Ly Tu Trong Street
District 1, Ho Chi Minh City
Vietnam
T +84 836 028 591 E info@alternaty.com W www.alternaty.com
CÂU HỎI
1. THỜI GIAN LƯU TRÚ Ở VIỆT NAM
Dài hạn (tháng) Ngắn hạn (ngày)
Trung bình 38 4.6
Ngắn nhất 3 1
Lâu nhất 84 14
Thời gian lưu trú trung bình đối với các nhiệm vụ dài hạn của phần lớn các công ty là 38
tháng trong khi các chuyến công tác ngắn hạn thường kéo dài dưới 1 tuần với thời gian lưu
trú trung bình khoảng 4.6 ngày.
2. NHỮNG YẾU TỐ QUAN TRỌNG NHẤT KHI LỰA CHỌN CĂN HỘ DỊCH VỤ
Nguồn: Alternaty
Khi được hỏi về những tiện nghi tiện ích quan trọng nhất trong quá trình tìm kiếm nơi lưu
trú, chúng tôi nhận thấy có sự tương đồng giữa hai phân nhóm ngắn hạn và dài hạn. Khoảng
95% phản hồi chỉ ra rằng yếu tố an ninh đặc biệt chi phối quyết định của họ. Vấn đề an toàn
ở đây không chỉ gói gọn trong phạm vi của riêng toà nhà mà còn mở rộng ra khu vực xung
quanh. An toàn cũng bao gồm hệ thống phòng cháy chữa cháy và các biện pháp thoát hiểm
khi xảy ra sự cố. Trong trường hợp mức độ an ninh/an toàn ở toà nhà thấp thì giá thuê và
các yếu tố khác cũng không còn nhiều ý nghĩa. Đúng như phỏng đoán, an ninh và an toàn
đối với khách lưu trú ngắn hạn đóng vai trò quan trọng hơn so với khách thuê dài hạn. Điều
0%
20%
40%
60%
80%
100%
An ninh và an
toàn
Giá thuê Tiếp cận cửa
hàng
Vệ sinh Thời gian đi
làm
Phong cách
Nhật Bản
Đánh giá của
khách hàng
Danh tiếng
Các yếu tố tác động đến lựa chọn nơi lưu trú
Lưu trú dài hạn Lưu trú ngắn hạn

3. Alternative Real Estate Service Co., Ltd
Unit 23, 26 Ly Tu Trong Street
District 1, Ho Chi Minh City
Vietnam
T +84 836 028 591 E info@alternaty.com W www.alternaty.com
này do sự thiếu quen thuộc với khu vực địa phương của người nước ngoài và nhu cầu bảo
vệ theo đó cũng cao hơn.
Không quá ngạc nhiên khi yếu tố quan trọng thứ hai tác động đến việc ra quyết định là giá
thuê,với 80% phản hồi trong nhóm lưu trú dài hạn nhận định rằng giá thuê rất quan trọng
trong quá trình ra quyết định. Đối với nhóm ngắn hạn con số này tăng lên 95% do họ thường
nhạy cảm về giá hơn với các lựa chọn lưu trú ngắn hạn sẵn có cũng nhiều hơn, trong đó bao
gồm khách sạn.
Khả năng tiếp cận các cửa hàng cũng là yếu tố quan trọng, chiếm hơn một nửa số phản hồi.
Phương án được ưa chuộng nhất là mua sắm tiện lợi xung quanh tòa nhà. Vị trí, khi được
hỏi kèm với thời gian đi tới nơi làm ít tác động đến quyết định,chiếm một nửa số phản hồi,
tuy nhiên vị trí vẫn nên ở những khu vực phổ biến dễ tiếp cận các tiện ích và đường xá.
Thị trường Nhật Bản dường như đang chuyển dần từ những yêu cầu về phong cách và tiện
ích truyền thống sang những thiết kế mang tính quốc tế và hiện đại hơn. Kết quả cho thấy
chỉ khoảng 25% phản hồi yêu cầu thiết kế mang phong cách Nhật Bản.
3. DIỆN TÍCH VÀ SỐ LƯỢNG PHÒNG NGỦ
Nguồn: Alternaty
Trong một phần của cuộc khảo sát, chúng tôi đã đề nghị những người tham gia phỏng vấn
cho biết sở thích của họ đối với diện tích phòng và số lượng phòng ngủ. Đối với nhóm lưu
trú dài hạn, 38% phản hồi lựa chọn căn 1 phòng ngủ, kế đến 26% lựa chọn studio. Con số
45%
36%
15%
4%
Nguồn cung căn hộ dịch vụ phân theo số
lượng phòng ngủ TP HCM
1 Phòng ngủ 2 Phòng ngủ
3 Phòng ngủ 4 Phòng ngủ
10%
26%
38%
26%
Ưu tiên về diện tích phòng
Phòng (Lớn nhất 30m2) Studio (Lớn nhất 45m2)
1 PN (45 - 70m2) 2 PN (>70m2)

4. Alternative Real Estate Service Co., Ltd
Unit 23, 26 Ly Tu Trong Street
District 1, Ho Chi Minh City
Vietnam
T +84 836 028 591 E info@alternaty.com W www.alternaty.com
này tỉ lệ với nguồn cung hiện tại ở TP HCM với 45% tổng số căn là studio hoặc một phòng
ngủ. Dựa trên khảo sát, căn 1 phòng ngủ tốt nhất nên có diện tích tối thiểu 45m2
với khu
vực phòng khách và phòng ngủ riêng biệt trong khi căn studio thường có diện tích nhỏ hơn
45m2
cũng như không có tường phân cách giữa khu vực sinh hoạt với phòng ngủ. Không có
gì đáng ngạc nhiên khi loại phòng có diện tích tối đa 30m2
không được khách lưu trú dài
hạn ưa chuộng với chỉ 10% phản hồi lựa chọn hình thức này. Một số lượng khá lớn các phản
hồi tương đương 26%, chủ yếu là các gia đình, yêu cầu căn 2 phòng ngủ với diện tích rộng
rãi hơn, khoảng trên 70m2
. Các phản hồi đều khẳng định rằng dù diện tích có thế nào đi
nữa, những tiện nghi cần phải có bao gồm kết nối wifi nhanh, tủ lạnh, lò vi sóng dùng cho
nhà bếp, ghế sofa, bàn trong phòng khách và màn hình TV lớn với các kênh quốc tế.
4. DỊCH VỤ QUAN TRỌNG ĐỐI VỚI VIỆC LƯU TRÚ
Nguồn: Alternaty
0 20 40 60 80
Cửa hàng tiện lợi
Nhân viên nói tiếng Nhật
Wifi
Nhà hàng và bar Nhật
Giữ hành lý
PC, phòng chờ thương gia
Xử lý thư tín
Thư viện sách và báo Nhật
Báo và tạp chí Nhật
Dịch vụ Golf
IT, cho thuê thiết bị IT
Phòng họp nhỏ
Phòng tắm lớn phong cách Nhật
Phòng thể hình
Phòng chờ có TV lớn
Sân tennis
Hồ bơi
Karaoke
Những dịch vụ quan trọng
Rất quan trọng Quan trọng

5. Alternative Real Estate Service Co., Ltd
Unit 23, 26 Ly Tu Trong Street
District 1, Ho Chi Minh City
Vietnam
T +84 836 028 591 E info@alternaty.com W www.alternaty.com
Đúng như phỏng đoán, những tiện ích cần phải có bao gồm cửa hàng tiện lợi và nhà hàng
Nhật Bản. Phản hồi cho thấy khách thuê không đòi hỏi những tiện ích này phải đặt bên trong
toà nhà mà có thể ở khu vực lân cận xung quanh.
Một số lượng lớn đáng ngạc nhiên trong các phản hồi cho biết họ dành sự ưu tiên cho các
dịch vụ như nhân viên nói tiếng Nhật, báo Nhật và hỗ trợ xử lý thư.
Hồ bơi, tiện ích Karaoke và Lounge không được đề cập như là những tiện ích quan trọng.
Phòng thể hình cũng được ưa chuộng nhưng không thực sự đặc biệt cần thiết. Mặc dù
phòng thể hình đóng một phần khá quan trọng trong quá trình lựa chọn căn hộ dịch vụ của
khách thuê, một số lượng lớn khách thuê có thể không sử dụng tới dịch vụ này.
5. NGÂN SÁCH
Ngân sách tháng-Lưu trú dài hạn Ngân sách ngày- Lưu trú ngắn hạn
Trung bình $1,371 $81
Thấp nhất $500 $25
Cao nhất $3,200 $350
Quyết định lưu trú cũng phụ thuộc nhiều vào ngân sách. Đúng như phỏng đoán, ngân sách
biến động theo thâm niên nghề nghiệp. Đối với nhóm lưu trú dài hạn, phạm vi ngân sách
hàng tháng dao động trong khoảng US$1,000 đếnUS$2,000. Mức ngân sách trung bình
khoảng US$1,371/tháng, bao gồm VAT và tiền điện, được tổng hợp dựa trên trên đa số các
phản hồi.
Các cá nhân với ngân sách cao hơn có xu hướng lưu trú ở những căn hộ đầy đủ dịch vụ với
thương hiệu quốc tế tại khu vực trung tâm. Đây thường là những dự án được phân loại căn
hộ hạng A.
Đối với nhóm lưu trú ngắn hạn, phần lớn ngân sách hàng ngày dao động trong khoảng từ
US$50 đến US$100/ngày với mức ngân sách trung bình khoảng US$81. Mức ngân sách này
cho phép khách thuê tiếp cận các khách sạn 3 và 4 sao ở TP HCM và Hà Nội nhưng không
phải các cơ sở cao cấp.

6. Alternative Real Estate Service Co., Ltd
Unit 23, 26 Ly Tu Trong Street
District 1, Ho Chi Minh City
Vietnam
T +84 836 028 591 E info@alternaty.com W www.alternaty.com
KẾT LUẬN
Cùng với việc các công ty Nhật Bản ngày càng quan tâm hơn đến vấn đề mở rộng sang Việt
Nam và tiềm năng hợp tác lâu dài giữa hai quốc gia, thị trường Nhật Bản là nguồn cầu đáng
tin cậy trong hiện tại và tương lai của cả nhóm lưu trú ngắn hạn và dài hạn. Sự đóng góp
của Nhật Bản trong việc phát triển cơ sở hạ tầng và đầu tư ở khu công nghiệp sẽ tiếp tục
thúc đẩy nhu cầu về căn hộ dịch vụ ở cả khu vực quận trung tâm (CBD) và những vị trí gần
khu công nghiệp hoặc văn phòng phức hợp. Theo ông Mauro Gasparotti, Giám Đốc Điều
Hành của Alternaty Việt Nam “Mặc dù quan niệm phổ biến làngười Nhật có yêu cầu khắt
khe về thiết kế và tiện nghi, khảo sát của chúng tôi cho thấy những thiết kế tiêu chuẩn quốc
tế giờ đây đã được chấp nhận rộng rãi và chỉ cần cân nhắc một số điều chỉnh nhỏ theo yêu
cầu, chủ yếu về mặt dịch vụ và các tiện ích F&B đặc thù. Ông Mauro cũng cho biết “Rõ ràng
việc nghiên cứu kỹ lưỡng về khu vực nơi căn hộ dịch vụ toạ lạc cũng rất quan trọng trong
quá trình lên kế hoạch cho tiện ích và dịch vụ toà nhà, trong đó vấn đề an ninh cùng khả
năng tiếp cận các cửa hàng và nhà hàng là ưu tiên hàng đầu đối với khách lưu trú dài hạn.
Trước khi thiết kế khách sạn hoặc căn hộ dịch vụ, các chủ đầu tư Việt Nam nên cân nhắc thị
trường mục tiêu, định vị và hiệu suất kỳ vọng để có thể lên kế hoạch kỹ lưỡng về các tiện
nghi, diện tích, thành phần căn hộ, khu hậu cần, lối lưu thông và tránh những sai sót gây tốn
kém trong quá trình xây dựng hoặc điều hành trong tương lai”.
VỀ ALTERNATY
Alternaty là công ty dẫn đầu về dịch vụ tư vấn bất động sản chuyên về khách sạn & resort,
có trụ sở đặt tại TP Hồ Chí Minh, Việt Nam.
Phạm vi dịch vụ tư vấn của Alternaty bao gồm lập kế hoạch dự án ban đầu, nghiên cứu khả
thi, phân tích thị trường, dự báo dòng tiền, lựa chọn nhà điều hành khách sạn và đại diện
chủ đầu tư.
Khách hàng bao gồm các chủ đầu tư quốc tế và một số công ty bất động sản, ngân hàng và
doanh nghiệp nhà nước lớn nhất Việt Nam trong đó Alternaty đóng vai trò cố vấn cho những
dự án cột mốc quan trọng trải khắp Việt Nam, Campuchia và Lào.
Alternaty đã được đề cử tham gia hạng mục Nhà Tư Vấn Bất Động Sản Tốt Nhất (Việt Nam)
tại Giải Thưởng Bất Động Sản Đông Nam Á được tổ chức tại khách sạn Shangri-La ở
Singapore vào tháng 10/2013.

7. Alternative Real Estate Service Co., Ltd
Unit 23, 26 Ly Tu Trong Street
District 1, Ho Chi Minh City
Vietnam
T +84 836 028 591 E info@alternaty.com W www.alternaty.com
Thông tin chi tiết xin vui lòng liên hệ: Công ty Tư Vấn Bất Động Sản Alternaty.
Nhung Pham
Trưởng Phòng Phát Triển Kinh Doanh
T: +84 934 345 630
E: nhung.pham@alternaty.com
Hien Ngo
Trợ Lý Hành Chính
T: +84 1676 097 491
E: hien.ngo@alternaty.com
Mauro Gasparotti
Giám Đốc Điều Hành
T: +84 908 556 492
E: Mauro.gasparotti@alternaty.com