More Related Content
Similar to 物业管理实务1~15章 (20)
物业管理实务1~15章
- 3. 第一节 概 述 一、物业管理企业的概念和特征 二、物业管理企业的分类 三、物业管理企业的常见模式
- 12. 1 、注册资本人民币 500 万元 以上; 2 、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员 不少于 30 人 。其中,具有中级以上职称的人员 不少于 20 人 ,工程、财务等业务负责人具有相应专业 中级以上 职称; 3 、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书; 4 、管理 两种类型以上 物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和 不低于 100 % : ( 1 )多层住宅 200 万平方米; ( 2 )高层住宅 100 万平方米; ( 3 )独立式住宅(别墅) 15 万平方米; ( 4 )办公楼、工业厂房及其它物业 50 万平方米。 5 、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有 优良 的经营管理业绩。 一级资质
- 13. 1 、注册资本人民币 300 万元 以上; 2 、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员 不少于 20 人 。其中,具有中级以上职称的人员 不少于 10 人 ,工程、财务等业务负责人具有相应专业 中级以上 职称; 3 、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书; 4 、管理 两种类型以上 物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和 不低于 100 % : ( 1 )多层住宅 100 万平方米; ( 2 )高层住宅 50 万平方米; ( 3 )独立式住宅(别墅) 8 万平方米; ( 4 )办公楼、工业厂房及其它物业 20 万平方米。 5 、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有 良好 的经营管理业绩。 二级资质
- 14. 1 、注册资本人民币 50 万元 以上; 2 、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员 不少于 10 人 。其中,具有中级以上职称的人员 不少于 5 人 ,工程、财务等业务负责人具有相应专业 中级以上 职称; 3 、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书; 4 、有委托的物业管理项目; 5 、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统。 三级资质
- 21. 直线职能制组织结构图 公司经理 职能机构 职能机构 职能机构 职能机构 职能人员 职能人员 职能机构 职能机构 作业组 作业组 作业组 作业组 物业管理项目机构 物业管理项目机构 物业管理项目机构
- 23. 事业部制组织结构图 职能机构 职能机构 住宅管理事业部 职能机构 职能机构 职能机构 职能机构 租赁部 经营部 职能机构 职能机构 电梯维修部 园林绿化部 租赁经营事业部 专业服务事业部 项目管理机构 项目管理机构 总公司
- 35. (二)物业管理招标 1 .物业管理招标的概念 物业管理招标——是物业管理服务产品预购的一种交易方式,即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容,制订符合其管理服务要求和标准的招标文件,由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投,从中选择最符合条件的竞投者,并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。
- 50. (二)物业管理招标的程序 1 、成立招标领导小组 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要,在招标前完成招标文件的编制 7 、成立评标委员会 8 、开标、评标和中标 4 、发放招标文件 5 、投标申请人的资格预审 6 、接受投标文件 2 、编制招标文件 3 、公布招标公告或发出投标邀请书
- 69. 1 .关键性内容 ( 1 )项目的整体设想与构思 ( 2 )组织架构与人员的配置 ( 3 )费用测算与成本控制 ( 4 )管理方式、运作程序及管理措施
- 70. 2 .实质性内容 ( 1 )管理制度的制订 ( 2 )档案的建立与管理 ( 3 )人员培训及管理 ( 4 )早期介入及前期物业管理服务内容 ( 5 )常规物业管理服务综述 ( 6 )管理指标 ( 7 )物资装备 ( 8 )工作计划
- 72. 2 .管理方式与运作程序 ( 1 )组织架构的设置 ( 2 )运作程序与支持系统的设计 ( 3 )管理机制的确定
- 74. 5 .管理制度的制订 6 .档案资料的建立与管理 7 .早期介入及前期物业管理服务内容 8 .常规物业管理服务综述 9 .工作计划 10 .物资装备 11 .费用测算:依据、内容、方法
- 82. 一、合同的要约 要约( Offer )——在商品交易中又称为发盘、出盘、发价、出价等,是指一方当事人以缔结合同为目的,向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示。发出要约的一方称为要约人( Offeror ),接受要约的一方为承诺人,或被称为受要约人( Offeree 、 Acceptor )
- 84. (二)合同要约与邀请要约 邀请要约( Invitation to treat )是一方邀请他方向自己发出要约,邀请要约人无须承担法律责任。 1 .拍卖( Auction ):是一种特殊的交易方式。但其成交过程也可用要约与承诺来分析。拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于邀请要约,拍卖过程中出价人每次竞买的出价均为要约,拍卖师击槌表示成交则为承诺,双方交易告成。
- 119. 5 、早期介入与前期管理的阶段划分 物业开发项目的可行性研究阶段(立项阶段) 规划设计阶段 建设阶段 销售阶段 竣工验收阶段 物业承接查验阶段 物业入住阶段 业主大会选聘物业管理企业 早期介入 前期管理
- 124. 2 、方法和要点 ( 1 )组织专业人员向建设单位提供专业咨询意见,对未来的物业管理进行总体策划。 ( 2 )定位物业档次,考虑物业的使用成本。 ( 3 )选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作。
- 125. (二)规划设计阶段 1 、内容 ( 1 )就物业的结构布局、功能方面提出改进建议。 ( 2 )就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议。 ( 3 )提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见。 ( 4 )就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。
- 126. 2 、方法和要点 ( 1 )从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度,对设计方案提出意见或建议; ( 2 )从使用维护角度对设计方案进行调整,使建设单位项目在总体上更能满足客户的需求; ( 3 )从确定的目标客户的角度,将物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力协调一致;
- 129. 2 、方法和要点 ( 1 )派出工程技术人员进驻到现场,对工程进行观察、了解、记录、并就有关问题提出意见和建议。 ( 2 )仔细做好现场记录。 ( 3 )注意介入的方式方法,既要对质量持认真的态度,又不要对正常的施工、监理工作造成影响。
- 131. 2 、方法和要点 ( 1 )准确全面展示未来物业管理服务内容。 ( 2 )征询业主对物业管理服务需求意见。
- 133. 第二节 前期管理 一、物业管理项目前期运作 二、工程质量保修 三、前期沟通协调 四、前期管理的特点
- 149. (二)对发现问题的处理程序 1 .收集整理存在问题 收集《物业查验记录表》,分类整理,将承接查验所发现问题登记造表,提交给建设单位确认 2 .处理方法 由建设单位提出处理方法,物业管理企业可提出相应的整改意见。 3 .跟踪验证 安排专业技术人员进行现场跟踪,对整改完工的项目进行验收,办理查验手续。
- 173. 二、入住的准备 (一)资料准备 1. 《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》 2. 《入住通知书》 3. 《物业验收须知》 4. 《业主入住房屋验收表》 5. 《业主(住户)手册》 6 .物业管理有关约定
- 180. 第三节 装修管理 一、物业装饰装修管理流程 二、物业装饰装修管理内容 三、物业装饰装修中各方主体的责任 四、装修管理应注意的问题
- 184. 二、物业装饰装修管理内容 (一)物业装饰装修范围和时间管理 1 .一般装修时间:是指除节假日之外的正常时间。 作业时间: 8 : 00—12 : 00 14 : 00—18 : 00 拆打时间: 8 : 30—11 : 30 14 : 30—17 : 30 2 .特殊装修时间:是指节假日休息时间。一般节假日原则上不允许装修。 3 .装修期:是指装饰装修过程的完结时间。一般情况下不超过三个月。
- 188. 三、物业装饰装修中各方主体的责任 (一)装修人和装修企业的责任 1 .因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等; 2 .装修人装饰装修活动侵占公共空间,对公共部位和设施造成损害; 3 .装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动; 4 .装修人违反规定,将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业;
- 213. 第二节 房屋及设备设施维修养护计划与实施 一、房屋及设备设施维修养护计划的制定 二、房屋及设备设施维修养护计划的实施 三、运行和使用者的责任和配合 四、维修保养人员职责 五、月、季度检查 六、半年检查和书面报告 七、更换材料、设备的供应 八、安全工作
- 224. 5 .维修养护计划的编制 明确目标 收集材料 计划草案论证 计划确定,履行必要的批准手续,一般还要向业主进行必要的解释或说明 执行计划:根据实际情况的变化进行适当的调整 计划的可执行性和验证办法 以往运行记录 技术状况诊断 技术档案资料 计划草案编写 技术可行性分析 资源的满足情况 资金的落实情况 能否满足需求
- 225. 6 .维修养护计划的内容 房屋及设备设施维修养护计划 维修养护的对象:名称、位置、状态、范围 维修养护的责任人:人员构成、分工和责权 维修养护的标准:包括养护的频次和时间间隔 维修养护的方法:包括必要的程序和规程 维修养护效果的验证: 包括验证的方法、记录等
- 234. 第三节 共用设备设施的运行管理 一、制订合理的运行计划 二、配备合格的运行管理人员 三、提供良好的工作环境 四、建立健全必要的规章制度 五、设备设施的状态管理 六、节能管理
- 240. 六、节能管理 (一)采用管理手段节能降耗 能源消耗表达式:∑ Wn = Wb + Wc + Ws + Wf + Wsb ∑ Wn —— 设备系统的综合能耗量; Wb —— 设备(或产品)标准能耗; Wc —— 操作人员非正常操作浪费的能源; Ws —— 因维护保养不善设备损坏造成的能耗; Wf —— 运输、保管及其它非正常消耗; Wsb —— 设备状况不良,运行中浪费的能源。
- 287. 二、绿化管理的要求 (一)基本要求 1 .保持植物正常生长 2 .加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作 3 .及时对妨碍业主、物业使用人生活活动的绿化植株进行改造,减少人为践踏对绿化造成的危害 4 .创建社区环境文化,加强绿化保护宣传
- 313. 四、动火安全管理 (一)动火前要求 1 .重点部位动火,须由消防主管领导会同消防管理负责人会审,无异议才能动火; 2 .防火、灭火设施不落实,周围的易燃杂物未清除,附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不能动火; 3 .凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道、未经洗刷干净、排除残存的油质不能动火;