Sami Turusen ja Liisa Meritähden esitys Kokkolan alueseminaarissa 7.4.2017

1. Ajankohtaista ARAsta ja kuntien
asuntomarkkinatilanne
Kokkola 7.4.2017
Sami Turunen, valvontapäällikkö

2. ARA toimeenpanee valtion asuntopolitiikkaa
• Myöntää asumiseen ja rakentamiseen liittyviä avustuksia, tukia ja takauksia sekä ohjaa ja
valvoo ARA-asuntokannan käyttöä,
• kuuluu ympäristöministeriön hallinnon alaan,
• on mukana asumisen kehittämiseen ja asuntomarkkinoiden asiantuntijuuteen liittyvissä hankkeissa
• tuottaa alan tietopalvelua,
• on asumisen asiantunteva kumppani, kehittäjä ja uudistaja, joka edistää ekologisesti kestävää,
laadukasta ja kohtuuhintaista asumista.
Kaikilla on
oikeus
hyvään
asumiseen

3. 9.5.201712.10.2007 Tekijän
nimi
Ajankohtaista ARAssa

4. Ajankohtaisia lainsäädäntöhankkeita /
selvityksiä
• Vuonna 2017 tulossa mm.
– Asumisoikeuslain muuttaminen (HE-luonnos
lausuntokierrokselle 23.2.2017 – kommentit 7.4.2017
mennessä)
– Yhteishallintolain uudistamiseen liittyvä selvitys 8.3.2017
https://julkaisut.valtioneuvosto.fi/bitstream/handle/10024/79349
/YMra_8_2017.pdf?sequence=1
– 40 v. korkotukimallin tarkastelua (YM:n muistio ”Suuntaviivat
pitkän korkotukimallin kehittämiseen” julkaistu 23.2.2017)
– Selvityksiä: Rossilahden selvitys asunto-osuuskuntamallista ja
työryhmän selvitys väestöltään vähenevien alueiden asunto-
ongelmista

5. Projekti tarjoaa kunnille hyvän ja puolueettoman
kehittämisalustan, asiantuntija-apua ja verkostoja
asumisen kehittämiseen.
5
Yhdyskuntien uudistaminen
–projekti 2016-2019
Lyhyt korkotukimalli
10 v. ARA voi hakemuksesta
pidentää lainan aikaa kymmenellä vuodella
kerrallaan enintään kaksi kertaa.
Korkotukilainan suuruus on vähintään 80 %
ja enintään 95 % kohteen hyväksytyistä
rakentamiskustannuksista.
Ajankohtaista ARAssa

6. Korjausavustukset siirtyneet ARAlle
• Korjausavustusten myöntäminen
ja maksaminen siirtyivät kunnilta
ARAlle vuoden 2017 alusta
• Lisätietoa ARAn myöntämistä
avustuksista: www.ara.fi 
rahoitus  avustukset

7. ARAn palvelut sähköistyvät
• ARA Asiointi -sähköinen asiointipalvelu mahdollistaa
jatkossa sähköisen hanke- ja avustuskäsittelyyn sekä
valvontaan liittyvän asioinnin.
– Yleiset yhteydenotot, lomakkeet, vuosi-ilmoitukset, hakemukset
liitteineen jne.
– Ohjeet ja usein kysytyt kysymykset
– Tietoja ARA-taloista ja tietojen ylläpitäminen
• ARA tiedottaa palvelun etenemisestä:
www.ara.fi/asiointi
7

8. ARA Asiointi otetaan käyttöön vaiheittain
• Alkuvaiheessa asiointi mahdollistetaan ARA-asuntoja
omistaville yhteisöasiakkaille
• Myöhemmin asiointia laajennetaan muillekin yhteisö- ja
yksityisasiakkaille
• Yhteisöasiakkaiden tunnistautuminen KATSO-tunnuksilla
8

9. ARAn jälkilaskelmamalli
• ARAn julkaisema jälkilaskelmamalli
ohjeineen löytyy osoitteesta:
www.ara.fi/vuokranmaaritys (ks. sivun
oikeassa reunassa ”laskurit ja työkalut”)

10. Ajankohtaista vuokranmäärityksessä
9.5.2017

11. Ajankohtaista vuokranmäärityksessä
• Velvollisuus kilpailuttaa (jo 1.1.2016 alkaen)
– Arvoltaan merkittävimmät isännöinti-, hallinto-, huolto-ja muut kiinteistönhoitopalvelut sekä
kunnossapitotyöt on kilpailutettava, jos niiden kattamista varten peritään tai on tarkoitus
periä vuokraa
• Omille varoille vuokrissa perittävä koron enimmäismäärä laskee 8 %:sta 4 %:iin
– Vuokrissa perittävä korko on enintään neljä prosenttia sijoitetusta omarahoitusosuudesta
• Vuokrien tasaukseen rajoituksia
– Tasaus kielletty omakustannusvuokrasäännösten alaisten ja muiden ARA-asuntojen
kesken, jos tasaus nostaisi vuokranmäärityssäännösten piirissä olevien asuntojen vuokria
– Nyt kielletty myös tasaaminen tavallisten ja eritysryhmille tarkoitettujen asuntojen vuokrien
kesken, sekä sellaisten avustusta saaneiden kohteiden kesken, joille on myönnetty eri
tukiluokkaa oleva avustus
– Vuokrien tasaus on sallittu saman tukiluokan kesken
• Kohtuullisen varautumisen enimmäismäärä rajoitettu
– Omakustannusvuokrissa / käyttövastikkeissa saa periä tuleviin perusparannus-, ylläpito-ja
hoitokustannuksiin varautumista yhteensä enintään:
• 1 €/asm2/kk, jos talon tai asunnon rahoittamiseksi tarkoitetun korkotuki-tai
aravalainan myöntämisestä on kulunut enintään 20 vuotta
• 2 €/asm2/kk, jos talon tai asunnon rahoittamiseksi tarkoitetun korkotuki-tai
aravalainan myöntämisestä on kulunut enemmän kuin 20 vuotta
9.5.2017

12. 9.5.201712.10.2007 Tekijän
nimi
Asuntomarkkinakatsaus
Kokkola 7.4.2017

13. 9.5.2017
Väestö vanhenee ja vähenee entistä
nopeammin (Tilastokeskuksen ennuste 2009 ja 2015)

14. • Yli 2 kuukautta tyhjillään
olleita ARA-vuokra-asuntoja
7946 (2016).
9.5.2017
Tyhjien ARA-asuntojen määrä
v. 2016 lopussa 7 900 asuntoa
3000
3500
4000
4500
5000
5500
6000
6500
7000
7500
8000

15. • Tyhjien asuntojen osuus ARA-
kannasta oli 2,0 % vuoden 2015
lopulla ja 2,2 % vuoden 2016
lopulla
• Ongelma on suurin eniten
väestöään menettäneissä
kunnissa
• Vähiten tyhjiä Uudellamaalla (0,4
%)
• Eniten Lapissa (8,7 %)
ja Kainuussa (5,4 %)
• Etelä-Pohjanmaa 4,5 %
• Pohjanmaa 2,0 %
• Keski-Pohjanmaa 2,5 %
• Pohjois-Pohjanmaa 3,6 %
9.5.2017
2016

16. Tyhjät ARA-asunnot (2016)
Tyhjiä asuntoja Etelä-Pohjanmaan
ja Pohjanmaan, Keski-Pohjanmaan
ja Pohjois-Pohjanmaan kunnista
(suluissa tyhjien osuus), esim.:
• Seinäjoki (1,2 %)
• Lapua (17 %)
• Vaasa (1,5 %)
• Kokkola (0,4 %)
• Oulu (0,9 %)
• Raahe (14,7 %)
• Ylivieska (2,6 %)
Sijainti (27 %), huoneluku (27 %)
tai huono kunto (19 %) yleisimmät
ilmoitetut syyt asunnon tyhjänä oloon.
9.5.2017
0,0 %
5,0 %
10,0 %
15,0 %
20,0 %
25,0 %
30,0 %
Tyhjänä olon syyt

17. ARA-indeksi mittaa ARA-asuntojen
markkinatilannetta
• ARA-indeksi muodostuu 5 mittarista:
– ARA-asuntojen saatavuus suhteessa asuntoa hakeviin
– Erittäin kiireellisten hakijoiden osuus
– ARA-asuntojen käyttöaste
– ARA-asuntojen vaihtuvuus
– Asunnottomien määrä 1000 asukasta kohden
• Suuri ARA-indeksi (>30) kertoo kireästä markkinatilanteesta ja
heikosta ARA-asuntojen saatavuudesta
• Pieni ARA-indeksi (<10) kertoo selvästä ylitarjonnasta ja
tyhjien asuntojen ongelmasta
9.5.2017

18. 9.5.2017
ARA-asuntojen
markkinatilanne
ARA-
indeksi
kuntia
yht.
% väkiluku %
väestön
muutos
ARA-
asun-
toja
ARA-
asun-
tojen
osuus
kireä 30-50 2 1 % 843 039 15 % 1,4 % 86 281 23 %
melko kireä 20-29,9 12 4 % 872 565 16 % 0,9 % 69 275 19 %
tasapainoinen 15-19,9 31 10 % 955 379 18 % -0,1 % 68 979 18 %
lievää ylitarjontaa 10-14,9 94 31 % 1 632 267 30 % -0,7 % 90 474 24 %
ylitarjontaa 0-9,9 141 47 % 1 024 300 19 % -1,1 % 53 928 14 %
ei ARA-
indeksiä 21 7 % 130 074 2 % -1,0 % 4 935 1 %
301 100 % 5 457 624 100 % 0,2 % 373 872 100.%
Kuntien ARA-indeksin jakauma, väestö-
tietoa ja ARA-vuokra-asunnot 2015

19. ARA-indeksi maakuntien
keskuskaupungeissa 2012-2015
9.5.2017

20. Havaintoja vuokramarkkinoilta
2015 (vuoden 2016 eivät vielä valmiina)
• ARA-asunnot ovat suhteellisesti edullisempia isoissa
kaupungeissa
– Helsingissä ero vaparahoitteisiin on jo yli 50 %
– Tampereella 14,6 %, Turussa 13,4 %, Jyväskylässä 13,9
%, Oulussa 10,1 %
– Kokkolassa 3,5 %, Vaasassa 10,3 %
• Kasvukeskusten ulkopuolella vuokraerot kääntyvät
vapaarahoitteisten eduksi:
• Kelan asumistukiaineiston (2/2016) mukaan Suomessa on jo
214 kuntaa, joissa ARA-vuokrat olivat kalliimpia kuin
vapaarahoitteiset vuokrat
=> vaikeuttaa vanhan ARA-kannan vuokraamista
9.5.2017

21. Yhteenveto
• Väestön vähenemisen ja ikääntymisen lisäksi asuntokuntien
pienenemistä tapahtuu eniten väestöltään vähenevissä
kunnissa
• Vanha ARA-kanta on entistä vaikeammin vuokrattavaa
huonon kunnon takia. Huonon kunnon lisäksi hissittömyys
ja väärä huoneistojakauma vaikeuttavat vuokrattavuutta.
• Asukasrakenne vinoutuu: ARA-asuntoihin jäävät asukkaat,
jotka eivät saa asuntoa vapailta markkinoilta.
9.5.2017

22. Yhteenveto
• ARAn ja Valtiokonttorin sekä yhteisöjen
toimenpiteistä huolimatta tyhjien ARA-asuntojen määrä
on kasvanut
• Väestökehitys jakaa alueita aiempaa voimakkaammin
ja aiheuttaa itseään ruokkivan negatiivisen kierteen:
alenevat käyttöasteet => alenevat vuokratulot =>
kasvava tarve korottaa vuokria => kasvava
korjausvelka => edelleen heikentyvä käyttöaste ja
tyhjien asuntojen määrän kasvu.

23. • ”Optimistisen” A skenaarion
mukaan tyhjien ARA-asuntojen
määrä pysähtyy noin 5 000
v. 2020.
• ”Nykytrendin” B mukaan
tyhjien ARA-asuntojen määrä
vakiintuu 6 500 asuntoon v.
2020 - 2025.
• ”Realistisen” C skenaario:n
mukaan tyhjien määrä nousee
8 000 v. 2020 ja yli 9 000 v.
2025
9.5.2017
Ennuste 2015: tyhjien ARA-asuntojen
määrä väestöltään vähenevissä
kunnissa
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
10 000
2000 2010 2015 2020 E 2025 E
A B C

24. Lisätietoa asuntomarkkinoista
ARAn asuntomarkkinakatsaukset ja selvitykset:
• http://www.ara.fi/fi-
FI/ARAtietopankki/Asuntomarkkinakatsaus
• Uusi asuntomarkkinakatsaus ilmestyi eilen 6.4.!
• http://www.ara.fi/fi-FI/ARAtietopankki/ARAn_selvitykset
Kelan kuntakohtaiset vuokratilastot:
• http://www.ara.fi/fi-
FI/ARAtietopankki/Tilastot/Vuokratiedot_kunnittain
ARAn ja YM:n nettipalvelut kuluttajille:
• www.asuntojen.hintatiedot.fi
– Asuntomarkkina-asiantuntija
Hannu Ahola puh. 0400 996 067
9.5.2017

25. 9.5.201712.10.2007 Tekijän
nimi
Ennakoivat
sopeuttamistoimenpiteet, mm.
rajoituksista vapauttaminen
Liisa Meritähti, lakimies, ARA

26. Rajoituksista vapauttaminen
• Edistää asuntomarkkinatilannetta,
ehkäisee asuntojen tyhjänä oloa ja tästä
aiheutuvia taloudellisia menetyksiä tai
muusta erityisestä syystä
• Jatkorajoituksilla: loukkaa omistajan oikeutta
varallisuutensa normaaliin, kohtuulliseen ja
järkevään käyttöön
• Ehtona lainan maksaminen
• Rajoitusakordi
Aravarajoituslaki 16 §
Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta 18 §

27. Purkaminen
• Purkulupa
– Kohde on kunnoltaan niin huono, ettei sen
perusparantaminen tai korjaaminen ole
tarkoituksenmukaista (esim. perusparantamisen
kustannukset nostaisivat vuokratason niin korkeaksi, ettei
asunnoille olisi kysyntää)
– Perusteltua alueen asuntomarkkinatilanne huomioon ottaen
• Purkuavustus 50 %:sta 70 %:iin
– Lisäksi myöntämisedellytyksiä lievennettiin: purkuavustus
voidaan myöntää myös omistajayhteisön talouden
tervehdyttämisen edesauttamiseksi tai omistajayhteisön
taloudellisten vaikeuksien ennaltaehkäisemiseksi
• Purkuakordi
9.5.2017
Aravarajoituslaki 17 §
Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta 35 §

28. Purkuluvan saaneet ja rajoituksista
vapautetut asunnot 2011-2016
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
5 000
2012 2013 2014 2015 2016
Rajoituksista vapautetut (as. lkm) Purkuluvat (as. lkm)

29. Vuokra-asuntokannan myyminen
• ARA-asunnot voidaan luovuttaa kunnalle tai ARAn nimeämälle
yhteisölle. ARA voi nimetä luovutuksensaajan, jos:
– uudelle omistajalle olisi mahdollista myöntää korkotukea, eli
kysymyksessä on ARAn yleishyödylliseksi nimeämä
yhteisö taikka kunnan tai yleishyödyllisen yhteisön
määräysvallassa oleva yhtiö
– uuden omistajan toimialaan kuuluu asuntojen vuokraaminen ja
luovutettavat asunnot ovat jatkorajoitusajalla
• Kun omistaja aikoo luopua rajoitusten alaisista asunnoista, on
uudelle omistajalle haettava ARAn hyväksyminen
• Jos asunnot luovutetaan muulle kuin säännösten mukaiselle
saajalle, omistajanvaihdos on mitätön
• Asuntojen luovutushinta ei saa ylittää aravarajoituslain tai
korkotukilain (604/2001) mukaan laskettua luovutuskorvausta tai
enimmäishintaa -> ARA vahvistaa
Aravarajoituslaki 8-11 §
Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta 14-15 a §

30. Luovutuksensaajan nimeämiset
(as.lkm) 2011-2016
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
2012 2013 2014 2015 2016
Luovutuksensaajan nimeämiset (as. lkm)

31. Omaksilunastaminen
• Vuokralainen voi lunastaa aravavuokra-asunnon
alkuperäisten aravarajoitusten aikana
• Asunto-osakeyhtiötalo
• ARA vahvistaa luovutuskorvaushinnan
• Asunnon sijaintikunta hoitaa muut
omaksilunastamiseen liittyvät viranomaistehtävät
• Vuokra-asunnon omaksilunastaminen on mahdollista
myös korkotuettavissa asunto-osakeyhtiömuotoisissa
vuokrataloissa, jotka on hyväksytty ARAssa 1.12.2009
jälkeen. Oikeus omaksilunastamiseen ei sen sijaan
koske vanhempia kohteita.
Aravarajoituslaki 12 §
Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta 18 a- 18 c §

32. Lyhytaikainen käyttötarkoituksen muutos
• Kunta voi erityisestä syystä myöntää luvan käyttää
asuntoa muuhun kuin asuintarkoitukseen, kun lupa
koskee vähäistä asuntomäärää. Lupa voidaan
myöntää rakennuksen tai rakennusryhmän asuntojen
jäljelle jäävästä huoneistoalasta riippumatta. Kunnan
on ennen käyttötarkoituksen muutosta ilmoitettava
luvasta Valtion asuntorahastolle [ARAlle], joka voi
määrätä, että luvassa tarkoitettua asuntoa vastaavaan
osaan korkotukilainaa kohdistuva korkotuki
lakkautetaan. Korkotukea ei voida lakkauttaa, jos
asuintiloja muutetaan asukkaiden yhteistiloiksi tai
muuhun asukkaiden asumisolosuhteita parantavaan
käyttöön.
• Esim. päiväkotikäyttöön
Aravarajoituslaki 5 §
Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta 12 §

34. Yhteystietoja
• Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA)
– 029 525 0800 (vaihde)
– sähköposti: kirjaamo.ara@ara.fi
• Yleiset ohjaukseen ja valvontaa liittyvät
sähköpostitiedustelut
– valvonta@ara.fi
• Lakimies Liisa Meritähti
– 029 525 0807
• Valvontapäällikkö Sami Turunen
– 029 525 0803
– Twitter: @Turunen_S 34