2. W SKRÓCIE
• Mamy do czynienia z kontynuacją trendu spadku średnich cen ofertowych. W
rezultacie już w 10 z 15 miast ceny są niższe niż przed rokiem.
• Sprzedający są zmuszeni do obniżania cen, już w czasie promowania
mieszkania, aby uzyskać jakiekolwiek zainteresowanie ofertą. Średnia obniżka
ceny ofertowej w 15 największych polskich miastach wynosiła 5,12% (okres XI
2010 – II 2011).
• Minimalne wzrosty cen transakcyjnych odnotowano w Poznaniu, Warszawie,
Gdyni i Łodzi. Spadki dotyczyły Wrocławia, Gdańska i Krakowa. W Krakowie
były najwyższe i wyniosły 3,2 proc.
• W rankingu warszawskich dzielnic prowadzi Mokotów. Wysokie drugie miejsce
Białołęki, a tuż za nią Bemowo i Praga Południe.
• W lutym aż 10 banków obniżyło marże w PLN i aż 7 banków marże w EUR
• Nowa najniższa marża w PLN to 0,99%, w EUR to 1,5%, a w CHF to 2,3%
3. KREDYTY HIPOTECZNE
W lutym nadeszła kolejna fala obniżek marż nowoudzielanych kredytów hipotecznych. Aż 10 z 28
banków zmniejszyło marżę dla kredytów w złotych. Co ciekawe są wśród nich BZ WBK i Euro Bank,
które już wcześniej oferowały bardzo atrakcyjne warunki. Nowa marża w BZ WBK wynosi zaledwie
0,99%, czyli jest najniższa na rynku. W Euro Banku spadła natomiast do 1%. Warto też wspomnieć o
Lukas Banku, który dokonał największej zmiany, gdyż obniżył marżę aż o 0,6 p.p. do poziomu 1,1%.
Dodatkowo dzięki niskim stawkom bazowym oprocentowanie w Euro Banku i Lukas Banku jest niższe
niż w BZ WBK, którego marża jest przecież najniższa. W rezultacie wszystkich lutowych zmian
przeciętna(mediana) marżą kredytów w złotych spadła do poziomu 1,5%.
Powody do zadowolenia mają również osoby zainteresowane kredytami w euro, gdyż ich marże także
istotnie spadły. Największą obniżkę – aż o 1 p.p. - wprowadził Lukas Bank. W rezultacie nowa marża
wynosi 1,6%, czyli tyle samo ile w DnB Nord, który wcześniej oferował najtańsze kredyty w
europejskiej walucie. Obecnie został jednak zepchnięty na trzecie miejsce. Liderem został bowiem
Bank Nordea, który zaoferował marżę na poziomie 1,5%. W wyniku obniżek w 7 bankach przeciętna
marża kredytów euro spadła do poziomu 2,15%.
Nareszcie pojawiły się również dobre informacje dla osób zainteresowanych kredytem we frankach.
Dzięki zmianom oferty w Banku Nordea można uzyskać kredyt w tej walucie z marża wynoszącą
2,3%. Nordea oferuje więc najtańszy kredyt zarówno w euro jak i we frankach. Nadal nie drgnęła
natomiast przeciętna (mediana) marża kredytów we frankach. Tak jak przed miesiącem wynosi ona
3,8%.
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w PLN
Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%
Bank Oprocentowanie Marża
Euro Bank 4,93% 1,00%
Lukas Bank 4,95% 1,10%
BZ WBK 5,14% 0,99%
Alior Bank 5,25% 1,10%
HSBC Bank Polska 5,25% 1,30%
Deutsche Bank PBC 5,37% 1,30%
ING Bank Śląski 5,42% 1,05%
Raiffeisen Bank 5,43% 1,49%
BNP Paribas Fortis 5,44% 1,29%
Bank Pekao 5,53% 1,59%
Bank BPH 5,55% 1,40%
Citi Handlowy 5,55% 1,40%
mBank 5,57% 1,50%
MultiBank 5,57% 1,50%
PKO Bank Polski 5,62% 1,47%
Allianz Bank 5,65% 1,50%
Nordea Bank 5,65% 1,50%
Pekao Bank Hipoteczny 5,65% 1,50%
Kredyt Bank 5,69% 1,60%
Millennium 5,69% 1,60%
Getin Noble Bank 5,75% 1,89%
Bank Pocztowy 5,75% 1,60%
4. BOŚ 6,07% 1,50%
BGŻ 6,16% 1,80%
BPS 6,22% 2,30%
Polbank 6,27% 2,10%
DnB NORD 6,34% 2,25%
Mazowiecki Bank Regionalny 7,08% 3,00%
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w EUR
Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%
Bank Oprocentowanie Marża
Nordea Bank 2,59% 1,50%
Lukas Bank 2,64% 1,60%
DnB NORD 2,69% 1,60%
Deutsche Bank PBC 2,96% 1,90%
MultiBank 2,99% 2,00%
Raiffeisen Bank 3,00% 1,99%
mBank 3,05% 2,00%
BZ WBK 3,19% 2,15%
Kredyt Bank 3,27% 2,20%
PKO Bank Polski 3,45% 2,36%
Alior Bank 3,53% 2,50%
Polbank 3,60% 2,50%
BNP Paribas Fortis* 4,11% 1,49%
Bank BPH 4,25% 3,20%
Bank Pekao 4,49% 3,50%
BOŚ 4,68% 2,90%
Getin Noble Bank 5,75% 4,70%
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
* kredyt dwuwalutowy
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w CHF
Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%
Bank Oprocentowanie Marża
Nordea Bank 2,47% 2,30%
Bank BPH 2,77% 2,60%
Alior Bank 3,87% 3,70%
mBank 3,91% 3,80%
MultiBank 3,91% 3,80%
Polbank 4,77% 4,60%
PKO Bank Polski 6,93% 6,76%
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
5. Jarosław Sadowski
Expander Advisors Sp. z o.o.
jaroslaw.sadowski@expander.pl
6. CENY OFERTOWE
W lutym ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym nadal spadały. W największym stopniu o 3,4% w
Szczecinie i we Wrocławiu i Opolu o ponad 2% w ciągu ostatniego miesiąca. Średnio w 15 polskich
miastach ceny są niższe o 1,2% w porównaniu ze styczniem 2011.
Mamy do czynienia z kontynuacją trendu spadkowego, w skutek którego już w 10 z 15 miast ceny są
niższe niż przed rokiem. W Katowicach i Olsztynie średnie ceny są niższe o 6,6% w porównaniu z
lutym 2011. W Szczecinie i Sopocie o ponad 3%. Ceny nieco wyższe niż przed rokiem utrzymują się w
Krakowie +3,2%, Warszawie +0,8%, Białymstoku +0,4%, Łodzi +0,2%, a w Lublinie cena jest
identyczna jak w lutym 2010.
W ostatnich miesiącach oferta mieszkań wystawionych na sprzedaż w serwisie www.szybko.pl
utrzymuje się poziomie około 44 tysięcy ofert. Podaż nie zwiększa się, jednak popyt, przy obecnym
dostępie do kredytów, warunkach rynkowych i cenach, jest niewielki. Ożywienie i zwiększenie liczby
zawieranych transakcji będzie możliwe tylko dzięki dalszym obniżkom cen.
Z koniecznością obniżenia ceny, w celu uzyskania jakiegokolwiek zainteresowania ofertą, sprzedający
stykają się już na etapie promowania mieszkania w serwisach internetowych. W co 10 ogłoszeniu,
zamieszczonym w serwisie www.szybko.pl od listopada 2010 do marca 2011, obniżono cenę. W 64%
przypadków cenę wyjściową obniżono o mniej niż 5%, w 27% od 5 do 10%, a w 9% ogłoszeń o więcej
niż 9%. Średnia obniżka ceny ofertowej w 15 największych polskich miastach wynosiła 5,12%.
Średnie ceny ofertowe mieszkań II 2010- II 2011
WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ GDAŃSK GDYNIA SOPOT
luty 10 6 585 6 880 8 250 5 800 6 120 6 300 10 260
marzec 10 6 570 6 940 8 360 5 750 6 100 6 280 10 400
kwiecień 10 6 660 7 090 8 415 5 780 6 125 6 370 10 115
maj 10 6 714 7 110 8 445 5 770 6 100 6 330 10 180
czerwiec 10 6 750 7 210 8 485 5 790 6 220 6 370 10 200
lipiec 10 6 720 7 170 8 490 5 840 6 130 6 300 10 070
sierpień 10 6 700 7 200 8 510 5 780 6 170 6 330 10 100
wrzesień 09 6 740 7 260 8 580 5 800 6 215 6 400 10 400
październik 10 6 760 7 200 8 500 5 810 6 160 6 375 10 210
listopad 10 6 700 7 200 8 515 5 775 6 120 6 370 9 900
grudzień 10 6 740 7 160 8 500 5 820 6 145 6 390 10 000
styczeń 11 6 670 7 120 8 450 5 810 6 030 6 340 9 940
luty 11 6 520 7 100 8 320 5 750 5 940 6 270 9 920
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
8. Zmiany średnich cen ofertowych
-0,22%
-0,5%
KATOWICE -2,5%
-6,7%
0,24%
1,1%
BIAŁYSTOK
-2,0% 0,4%
0,02%
-2,1%
OPOLE -1,6%
-1,2%
-0,61%
-2,2% -0,9%
OLSZTYN
-6,6%
-0,06%
-0,4%
TORUŃ -1,0%
-1,8%
-0,42%
-3,4%
SZCZECIN -1,7%
-3,4%
0,10%
-1,2%
LUBLIN -1,9%
0,0%
-0,5%
0,15%
ŁÓDŹ -1,6% 0,2%
-7,0% -6,0% -5,0% -4,0% -3,0% -2,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0%
w ciągu roku w ciągu 3 miesięcy w ostatnim miesiącu średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy
Marta Kosińska
Serwis Szybko.pl
marta.kosinska@szybko.pl
9. CENY TRANSAKCYJNE
Porównanie cen ofertowych i transakcyjnych
Średnia Średni
cena Średnia cena Różnica metraż
Zmiana w Średnia cena
ofertowa z transakcyjna pomiędzy nabywane
Miasto cenach trans. nabywanego
okresu XII z okresu XII ceną trans. go
mieszkania
2010 – II 2010 – II 2011 a ofertową mieszkani
2011 a
Wrocław 6643 5707 14,1% -1,0% 326 000 zł 57,6 m kw.
Kraków 7127 6360 10,8% -3,2% 320 000 zł 51,6 m kw.
Warszawa 8423 7829 7,1% 0,6% 416 600 zł 52,8 m kw.
Poznań 5793 5314 8,3% 0,8% 295 500 zł 56 m kw.
Gdańsk 6038 5334 11,7% -1,5% 275 700 zł 52,5 m kw.
Gdynia 6333 5384 15,0% 0,7% 305 700 zł 53 m kw.
Łódź 4328 4135 4,5% 0,3% 200 600 zł 48 m kw.
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse &
Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres XII 2010-II 2011.
W porównaniu do poprzedniego analizowanego okresu zaobserwowaliśmy nieznaczne wahania cen
transakcyjnych. W pięciu na siedem analizowanych miastach zmiany średnich cen transakcyjnych nie
przekroczyły jednego procenta. Niewielkie wzrosty cen odnotowaliśmy w Warszawie, Poznaniu, Gdyni
i Łodzi, natomiast we Wrocławiu w stosunku do poprzedniego analizowanego okresu średnia cena
transakcyjna uległa obniżeniu o 1 proc. Nieco większe spadki wystąpiły w Gdańsku (1,5 proc.).
Rekordzistą wśród analizowanych miast jest Kraków, gdzie odnotowane ceny transakcyjne były tym
razem niższe od analizowanych we wcześniejszym okresie o 3,2 proc.
Wśród miast poddanych analizie największe mieszkania były sprzedawane we Wrocławiu (57,6 m
kw.), podczas, gdy łodzianie kupowali mieszkania aż o prawie 10 m kw. mniejsze. Dysproporcja w
cenach pomiędzy Łodzią a najdroższą w zestawieniu Warszawą ma odzwierciedlenie w średniej
kwocie sprzedawanego mieszkania – porównywalne powierzchniowo lokale w stolicy są nawet
dwukrotnie droższe.
W Gdyni i we Wrocławiu nadal widoczny jest największy rozdźwięk pomiędzy cenami ofertowymi a
transakcyjnymi. W tych miastach realne możliwości nabywcze osób poszukujących mieszkania są
znacznie niższe od obecnej na rynku oferty cenowej.
W analizowanym okresie widoczny jest trend zakupowy skierowany w stronę mieszkań, których
nabycie daje możliwość wsparcia rządowymi dopłatami w ramach Rodziny na Swoim. W każdym z
analizowanych miast większość transakcji zostało przeprowadzonych na lokalach o parametrach
umożliwiających dopłaty. Najlepszym przykładem jest stolica, gdzie odsetek takich transakcji w
całkowitej puli sprzedaży doradców Metrohouse wyniósł aż 81 proc.
Pierwsze analizy dotyczące czasu sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego, wskazują też na
sukcesywne skracanie czasu od wystawienia mieszkania do sprzedaży do transakcji.
10. Podaż mieszkań w Warszawie a preferencje nabywców
W zeszłorocznych transakcjach przeprowadzonych w Warszawie przez klientów Metrohouse dzielnicą
najczęściej wybieraną był tradycyjnie Mokotów. Tam dokonano 14 proc. wszystkich transakcji
zrealizowanych w stolicy. Zaskoczeniem jest wysoka, bo druga pozycja Białołęki, gdzie
przeprowadzono 12 proc. wszystkich umów sprzedaży. W zeszłym roku dzielnica ta znalazła się w
sondażu w gronie rejonów, które były najczęściej odrzucane przez klientów przy poszukiwaniu
mieszkania. Elementem przekonującym do zakupu była cena mieszkań, która klasyfikuje dzielnicę
wśród najtańszych w Warszawie. Decyzji o zakupie sprzyjały też postępujące prace przy budowie
Mostu Północnego, który usprawni komunikację z Centrum. Trzecie miejsce pod względem
popularności zajęły ex quo Bemowo i Praga Południe (po 11 proc. transakcji). Praga Południe już od
kilku lat zyskuje coraz większą sympatię nabywców ze względu na możliwość szybkiej komunikacji z
Centrum, stosunkowo dostępne ceny mieszkań oraz zróżnicowaną zabudowę.
Procentowy udział Procentowy udział
Dzielnica mieszkań w ofercie transakcji w sprzedaży
rynku wtórnego na rynku wtórnym
Bemowo 6,6% 11%
Białołęka 7,6% 12%
Bielany 7,3% 6%
Mokotów 15,9% 14%
Ochota 5,8% 4%
Praga Południe 2,4% 11%
Praga Północ 9,4% 2%
Rembertów 0,3% 1%
Śródmieście 12,3% 6%
Targówek 2,9% 4%
Ursus 8,5% 4%
Ursynów 4,3% 10%
Wawer 1,3% 0,5%
Wesoła 0,5% 0,5%
Wilanów 2,8% 2%
Włochy 1,4% 1%
Wola 6,9% 8%
Żoliborz 3,8% 3%
11. Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Dane na podstawie Szybko.pl i Metrohouse & Partnerzy.
Do najmniej popularnych dzielnic pod względem przeprowadzanych transakcji należą Wawer, Wesoła,
Rembertów i Włochy. Ma to jednak związek z ograniczoną podażą mieszkań w tym rejonie.
Aby dopełnić analizy zdecydowaliśmy się na porównanie popularności transakcyjnej dzielnic z
wielkością podaży ofert w danym rejonie. Dane dostarczone przez serwis Szybko.pl wskazują, że
istnieje kilka istotnych dysproporcji. Na Bemowie i Białołęce procentowy udział ofert w ogólnej podaży
w stolicy wynosi odpowiednio 6,6 i 7,6 proc. podczas gdy nabywcy szczególnie upodobali sobie te
rejony sprawiając, że znalazły się one w czołówce najpopularniejszych dzielnic (odpowiednio 11 i 12
proc.). Także na Ursynowie udział oferty w podaży na rynku wtórnym (4,3 proc.) jest znacznie niższy
niż zarejestrowany popyt na mieszkania. Z danych Metrohouse wynika, że co dziesiąty nabywca
wybiera tą dzielnicę na zakup mieszkania.
Z kolei z odmienną sytuacją mieliśmy do czynienia np. w Śródmieściu i w Ursusie. Są to dzielnice, w
których duża podaż ofert nie oznacza wcale ruchu transakcyjnego. W skali całej Warszawy w
Śródmieściu odnotowano 12,3 proc. wszystkich ofert. Jednak udział przeprowadzonych transakcji
wynosi zaledwie 6 proc. Główną barierą zakupową jest w tym przypadku oczywiście cena. Z kolei w
Ursusie wg statystyk Szybko.pl udział ofert sprzedaży wynosi 8,5 proc. Transakcje dokonane przez
pośredników Metrohouse pokazują, że w tej dzielnicy dokonano 4 proc. warszawskich transakcji.
Jednak na tym obszarze zauważamy szczególnie silną rywalizację rynku wtórnego z nowymi
inwestycjami.
