Управление жилой недвижимостью в проблемных кредитах банка

1. ОБЗОР
Управление жилой недвижимостью в
портфеле проблемных займов банка
# аренда
# рассрочка

2. 2. Факторы давления на цены рынка
недвижимости
5. Предложение на рынке
недвижимости: продажа и аренда
1. Токсичные активы
4. Перестройка
3. Факторы, влияющие на стратегию
банков
7. Ипотека vs Аренда
3
4
5
6
9
7
8. Расчетная цена недвижимости
10
9. Цена жилой недвижимости на
вторичном рынке
11
6. Динамика цен продажи и аренды 8
10. Разумный баланс
12
12. Цена залога 14
13. Параметры недвижимости 15
14. Проект «РАСРОЧКА» 16
16. Резюме 18
Структура презентации
11. Международный опыт 13
15. Проект «РАССЕЛЕНИЕ» 17

3. 1. Токсичные активы
В портфелях банков накоплено много токсичных
активов, сформированных за счет ипотечных займов.
Нерешенные проблемы мешают поступательно развиваться.
Проблемные активы не приносят доходов.
Обеспечение активов в виде жилой недвижимости не
пирамиды - в цене не растет и туристов не привлекает.
3/19

4. Вверх
2. Факторы давления на цены рынка недвижимости
Вниз
1. Ограничение Нацбанка, введенное с 1
апреля 2014 г.: ежемесячные выплаты по
кредиту не должны превышать половины от
дохода заемщика.
2. Дефицит «длинной» ликвидности у
банков, сокращение числа ипотечных
программ.
3. Высокие ставки по ипотечным программам.
4. Снижение реальных доходов населения (рост
цен на продукты первой необходимости
опережает рост номинальной заработной
платы).
5. Ввод в эксплуатацию нового жилья.
6. Раскрутка второй волны финансово-
экономического кризиса.
1. Урбанизация (прирост населения Алматы 5-
7% в год) и трудовая мобильность населения.
2. Квадратный метр остается простым и
понятным объектом для инвестиций в
отсутствие других доступных инструментов.
3. Банки «держат» рынок (?).
При действии указанных групп факторов цены должны снижаться.
4/19

5. 3. Факторы, влияющие на стратегию банков
Объективные Субъективные
1. Реализация залогов по текущим ценам
приведет к фиксации убытков.
2. Списание банком проблемных кредитов с
баланса /фиксация убытков/ приводило к
начислению дополнительных налогов.
3. Накопленный объем залоговых квадратных
метров при его вбросе на рынок может оказать на
него сильное ценовое давление вниз.
4. Проблемные заемщики научились быстро
создавать негативный информационный фон при
попытке банков реализовать свои права.
1. Банки рассчитывали что со временем рост
экономики приведет к восстановлению и даже
превышению докризисных цен на недвижимость;
2. Банки рассчитывали на помощь государства в
решении данной проблемы;
3. Нежелание ТОП-менеджеров брать на себя
ответственность.
Банки выбирали стратегию «ждать».
5/19

6. Выжидательный подход к проблемным
займам, обеспеченным жилой
недвижимостью, показал свою
бесперспективность. Необходима «перестройка».
Стратегия «ждать» показала свою
бесперспективность.
А у меня
в портфеле 40%
проблемных
займов
4. Перестройка
6/19

7. Продажа Всего 1 ком 2 ком 3 ком 4 +
Казахстан 81 360 18 558 30 220 23 819 8 763
Алматы 37 442 9 782 14 885 9 526 3 249
Астана 14 345 3 864 4 807 4 071 1 603
Аренда Всего 1 ком 2 ком 3 ком 4 +
Казахстан 30 388 10 706 11 582 6 478 1 622
Алматы 13 943 4 973 5 094 3 027 849
Астана 7 297 2 559 2 757 1 598 383
5. Предложение на рынке недвижимости: продажа и аренда
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
Алматы Астана
4 +
3 ком
2 ком
1 ком
Моментальный срез
предложения на рынке
продаж квартир и
предложения по аренде
Структура предложения
квартир в январе 2015
г., штук
www.krisha.kz
7/19

8. 136
108 100,8 106
110,5
129,1
147,4
168,9
347
211 201 197,1 203,9
207,9
244,5
280,4279
189
156 159,8
161,6
224,7
264,1 309,8
90
140
190
240
290
340
390
Казахстан
Алматы
Астана
793 839 811 837
843
964
1198 1198
1883
2072 1859
1900 1909 2048
2444 2444
1751
1875
1740 1828
1865
1978
2643
2643
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
Казахстан
Алматы
Астана
6. Динамика цен продажи и аренды
Динамика цен продажи
вторичного жилья в РК в
период 2007 – 2014
гг., тыс. тг.
Динамика стоимости
аренды в РК в период
2007 – 2014 гг., тг./кв.м
Количество сделок по купле-продаже за 2014 год уменьшилось на 14%.
Цены на аренду «встали». Следующий этап – коррекция цен продажи.
8/19

9. Город
Аренда Цена
Ставка
Размер аннуитетного платежа за 1
кв.м.
1 кв м. 1 кв. м. при сроке кредита, лет
тенге тенге 5 10 15 20 25
Алматы 2 444 280 400
8% 5 686 3 402 2 680 2 345 2 164
9% 5 821 3 552 2 844 2 523 2 353
10% 5 958 3 706 3 013 2 706 2 548
11% 6 097 3 863 3 187 2 894 2 748
12% 6 237 4 023 3 365 3 087 2 953
13% 6 380 4 187 3 548 3 285 3 162
14% 6 524 4 354 3 734 3 487 3 375
15% 6 671 4 524 3 924 3 692 3 591
Астана 2 643 309 800
8% 6 282 3 759 2 961 2 591 2 391
9% 6 431 3 924 3 142 2 787 2 600
10% 6 582 4 094 3 329 2 990 2 815
11% 6 736 4 267 3 521 3 198 3 036
12% 6 891 4 445 3 718 3 411 3 263
13% 7 049 4 626 3 920 3 630 3 494
14% 7 209 4 810 4 126 3 852 3 729
15% 7 370 4 998 4 336 4 079 3 968
7. Ипотека vs Аренда
Средняя ЗП в РК в октябре 2014 г.
составила 119 тыс.тенге. При
данной ЗП семья из 2-х
работающих человек без детей
сможет купить в ипотеку в Алматы
1-комнатную квартиру площадью 20
кв.м.
Аренда 1 кв. м.
в Алматы
2 444 тенге за 1 кв.м.
Аренда 1 кв. м.
в Астане
2 643 тенге за 1 кв.м.
При текущих ценах цена
аренды совпадает с расходами
на ипотеку при сроке ипотеки
20-25 лет и ставке 8-9%.
Сейчас аренда
выгоднее ипотеки. 9/19

10. 8. Расчетная цена недвижимости
Цена жилой недвижимости в южной и северной столицах должны быть меньше текущей на 26-27%
Город
Аренда
Ставка
Срок,
Расчетна
я цена
Текуща
я цена Соотношение
расчетной и
текущей цены
1 кв м. лет 1 кв. м. 1 кв. м.
тыс.тенге Тенге Тенге
Алматы 2 444 13% 20 208 608 280 400 74%
Астана 2643 13% 20 225 594 309 800 73% 10/19

11. 9. Цена жилой недвижимости на вторичном рынке
Текущие цены,
тыс.тенге за 1 кв.м. (6
мес. 2014 г.)
Казахстан Алматы Астана
168,9 280,4 309,8
125,7 207,5 229,3
- 26%
Расчетная цена
исходя из размера аренды
84,9 140,2 154,9
Расчетная цена исходя из доходов
населения и нормы обеспеченности
жильем
- 50%
11/19

12. 10. Разумный баланс
Возобновить ежемесячное
поступление наличности и
параллельно продавать
недвижимость можно с помощью
перевода неработающих активов в
работающие путем аренды или
продажи в рассрочку.
12/19

13. 11. Международный опыт
Международный опыт: доходные
дома приносят прибыль в среднем
от 10 до 13% годовых.
Полностью обеспечить жильем
своих граждан на правах
собственности не смогла ни одна
страна.
На сегодняшний день наиболее
высокая доля арендного сектора
в Германии - почти 60%, в Швеции —
57%, в Нидерландах — 55%,
в Дании — 44%, в Японии и США —
порядка 34%.
13/19

14. Аренда / продажа
Цена залога ниже рынка, долг банку в
пределах цены залога – банк
самостоятельно проводит стандартную
процедуру продажи залога
12. Цена залога Цена залога выше рынка, долг банку выше
текущей стоимости залога – требуется
нестандартное решение.
В целях избежания правовых коллизий
необходимо перевести право
собственности на банк.
Для ухода от фиксации убытков можно
предлагать заемщику/залогодателю
договор отступного.
14/19

15. Вид жилой недвижимости. Жилая недвижимость – квартиры в многоквартирных
домах, на первом этапе в г.Алматы, далее – Астана, далее в зависимости от
результатов деятельности принимается решение о тиражировании бизнеса в
другие регионы.
Право собственности. Право собственности должно быть закреплено за банком.
Класс жилья. На первом этапе мы полагаем, что сможем осуществлять
управление недвижимостью в сегменте эконом и бизнес-класса.
Стоимость жилья. Ориентировочно стоимость жилья должна составлять от 100%
до 150% от текущей рыночной стоимости. При стоимости ниже рынка банк может
самостоятельно быстро продать жилье, верхняя граница обусловлена следующим
мотивом: граница между пиком цен (2007 г.) и дном (2009 г.) составила 50%.
13. Параметры недвижимости
15/19

16. Рассмотрим ситуацию с рассрочкой. В балансе банка есть пул квартир, каждая из которых
числится в учете по цене выше рынка.
Предположим, что существует «средняя» условная квартира в г. Алматы, которая принята на
баланс банка по цене 25 000 тыс.тенге. Ее текущая рыночная цена на 37% ниже и
составляет 18 226 тыс.тенге. При продаже квартир в рассрочку их можно продавать по
завышенной начальной цене, которая для покупателя дает отсутствие переплат по
процентам, где он выигрывает по сравнении с ипотекой, а для банка дает две важных вещи:
•условную положительную доходность (для данного примера при рассрочке на 10 лет
годовая доходность 3,7%);
•отсутствие фиксации убытков при операции.
Рыночная цена 1 кв.м., тыс.тенге 280,4
Площадь квартиры (условно), кв.м. 65
Рыночная цена квартиры, тыс.тенге 18 226
Остаточная цена квартиры на балансе банка, тыс.тенге 25 000
Превышение цены в балансе рыночной цены квартиры 37%
Приемлемый годовой уровень доходности (условно) 3,7%
Кол-во лет рассрочки 10,0
Размер ежемесячного взноса, тыс.тенге 208
14. Проект «РАССРОЧКА»
При рассрочке на 10 лет покупатель платит 208 тыс. тенге в месяц. Если бы покупатель
приобретал эту же квартиру в ипотеку, то с таким же ежемесячным платежом при ставке 13%
он бы за нее рассчитывался 23 года и общая сумма платежей составила бы 57 600 тыс.тенге.
Это больше, чем 25 000 тыс.тенге в рассрочку. 16/19

17. 15. Проект «РАССЕЛЕНИЕ»
Третий вариант – выявление среди «вросших» в квартиры проблемных заемщиков тех,
которые могут платить, но более низкую цену и возможно их перемещение внутри пула
проблемных квартир в более дешевые и/или меньшие по размеру квартиры.
17/19

18. 1. Проблемными займами, обеспеченными
залогом в виде жилой недвижимости, вполне
реально заниматься.
2. Инструменты – аренда, рассрочка,
расселение.
3. Все операции банк может проводить сам,
без привлечения аутсорсеров / операторов по
управлению проблемной недвижимостью.
16. Резюме
18/19

19. Подберем кредитную
программу:
•Минимум залогов
•Ставка ниже
•Сроки длиннее
•Документов меньше
Подберем кредитную
программу:
• Минимум залогов
• Ставка ниже
• Сроки длиннее
• Документов меньше
Организуем
рефинансирование
Составим бизнес-план
+7 (7182) E-Mail:
62-84-20 salem@fbaa.kz
УМНЫЕ ЛЮДИ ВСЕГДА ДОГОВОРЯТСЯ