Ricapitalizzazione e ristrutturazione del debito sono i due capisaldi dell’operazione che porterà la Feidos di Massimo Caputi dentro Prelios. Caputi, che ha il ruolo di partner industriale, parteciperebbe all’aumento di capitale con 20 milioni, attraverso un veicolo di nuova costituzione (per 18 milioni), in cui confluirà anche parte della sottoscrizione cash delle banche creditici (per altri 50 milioni). Tale veicolo deterrà all’inizio azioni senza diritto di voto, che dopo tre anni potranno essere convertite in ordinarie, consentendo a Caputi di assumere un ruolo di guida. Sui 560 milioni dell’indebitamento, si andrebbe verso una rimodulazione a 5-6 anni per 250 milioni; i restanti 311 confluiranno in strumenti finanziari quasi-equity della durata di 7-10 anni con possibilità di rimborso parziale prima della scadenza. Sull’azionariato post-operazione non è ancora possibile fare ipotesi – a fronte dei 140 milioni di aumento in opzione al mercato, pur se interamente garantiti - se non che l’attuale patto di sindacato dovrebbe mantenere un peso simile anche nella nuova Prelios attraverso la sottoscrizione delle nuove quote.

1. finanza
10 DICEMBRE 2012
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[ LA SCHEDA ]
Ingresso di Caputi e aumento di capitale, operazione complessa
Ricapitalizzazione e ristrutturazione del debito dell’indebitamento, si andrebbe verso una
sono i due capisaldi dell’operazione che porterà rimodulazione a 5-6 anni per 250 milioni; i
la Feidos di Massimo Caputi dentro Prelios. restanti 311 confluiranno in strumenti finanziari
Caputi, che ha il ruolo di partner industriale, quasi-equity della durata di 7-10 anni con
Intendo fornire una visione d’insieme parteciperebbe all’aumento di capitale con 20 possibilità di rimborso parziale prima della
delle priorità di ogni linea di business milioni, attraverso un veicolo di nuova scadenza. Sull’azionariato post-operazione non
costituzione (per 18 milioni), in cui confluirà è ancora possibile fare ipotesi – a fronte dei 140
perché sia chiaro quello che vogliamo fare anche parte della sottoscrizione cash delle milioni di aumento in opzione al mercato, pur se
per migliorare i nostri utili e rafforzare banche creditici (per altri 50 milioni). Tale interamente garantiti - se non che l’attuale
il nostro patrimonio veicolo deterrà all’inizio azioni senza diritto di patto di sindacato dovrebbe mantenere un peso
voto, che dopo tre anni potranno essere simile anche nella nuova Prelios attraverso la
Mario Greco
Ceo di Assicurazioni Generali convertite in ordinarie, consentendo a Caputi di sottoscrizione delle nuove quote. (a.bon.)
assumere un ruolo di guida. Sui 560 milioni © RIPRODUZIONE RISERVATA
Iasi: “Ecco la mia Prelios
usciamo dalla proprietà
ci concentriamo sui servizi”
INTERVISTA AL NEO AD A sinistra i principali
DEL GRUPPO IMMOBILIARE azionisti di Prelios
“I NUOVI SOCI CI CREDONO, pre aumento di
LE BANCHE CI CREDONO. E CI capitale. A destra, la
HANNO DATO CINQUE ANNI struttura del gruppo
PER IL TURNAROUND”
Adriano Bonafede ni. Sempre gli istituti di credito, in- lity management, che ben si ac- «Certo, e non sarà difficile. Gli
sieme alla amministrazioni pub- coppiano agli altri due in un tutto immobili che abbiamo danno un
Roma bliche, potranno offrire a Prelios armonico». reddito fra il 6 e l’8%, che sul mer-
a mission del nuovo ma-
«L nagement è chiara, e si
può condensare in un unico con-
Sgr, l’altra gamba dei servizi, l’op-
portunità di crescere: sono previ-
ste molte dismissioni immobiliari
Dunque Prelios dovrebbe di-
ventare una società concentrata
nei soli servizi. Ma perché anni fa
cato tedesco, così stabile, è moltis-
simo. Noi potremmo tenere qual-
che piccola quota in cambio dei
cetto: back to basics. Prelios deve nei prossimi anni e il modo miglio- si disse che la diversificazione era servizi di gestione. Ma anche in Ita-
tornare al suo core business, i ser- re e più rapido per farlo è impac- invece un bene? lia, mi lasci dire, la situazione non è
vizi, ed essere competitiva dal lato chettare questi beni in fondi d’in- «I tempi sono cambiati. Alcuni così negativa. Proprio nei giorni
dei costi. Abbiamo cinque anni per vestimento. Puntiamo ad aumen- anni fa giravano più soldi. Il nuovo scorsi abbiamo avuto la visita di un
portare a termine questa missione, tare i nostri asset under manage- modello di business investitore estero che ha un miliar-
uscendo dai business meno reddi- mo e rilanciamo il nostro core bu- vizi tedesca, che tra l’altro control- ment dai 4,5 miliardi ad almeno 6- basato sui servizi ri- do da spendere. L’Italia, poi, non è
tizi». Sergio Iasi, l’ad di Prelios fre- siness, che sono i servizi e che con- la una delle più qualificate società 8 nel prossimo triennio. La terza chiede certo investi- la Spagna, il rischio-paese sta sce-
sco di nomina (si è insediato lunedì tano su un patrimonio gestito di di gestione di centri commerciali. gamba “buona” sono i servizi di menti per lo sviluppo mando e i prezzi sono sì scesi ma
3 dicembre), spiega per la prima 11,4 miliardi di euro». Un’esperienza che contiamo di va- agency, property & project e faci- ma non paragonabili a non crollati».
volta i capisaldi della sua strategia. E allora parliamo di servizi. lorizzare anche in Italia, confron- quelli di chi acquista Va bene, venderete. Ma intanto
Iasi ha svolto all’inizio la sua carrie- Quali sono esattamente? tandoci con i big come LaSalle, Cu- immobili». l’alto debito pressa i conti della so-
ra nelle tlc, dove è stato assistant to «I segmenti che già abbiamo e su shman & Wakefield e Larry Smith». [ IL PERSONAGGIO ] Voi avete circa 2 mi- cietà.
ceo per Canal Plus e poi vicediret- cui puntiamo per tornare a cresce- Un attimo. Strana questa storia liardi di immobili «No, aumento di capitale e ri-
tore generale della Rai, infine ha vi- re, perché questo è il nostro ob- dei non performing loans: prima Sergio Iasi inizia la pro-quota (su modulazione del debito costitui-
rato sul settore immobiliare, dov’è biettivo, sono tre. Abbiamo un’sgr l’ex Pirelli Re ci aveva creduto, poi sua carriera negli 8 totali) da scono l’oggetto stesso dell’opera-
stato ad di Sansedoni (la società di che gestisce circa 4,5 miliardi in voleva vendere la società, ora si anni 80 nell’Iri. Nel vendere, di zione ora in iter approvativo, che
Mps) e di Silvano Toti Holding. una ventina di fondi d’investimen- cambia di nuovo strategia... 2002 è cui 1 in Ita- ipotizza, alla fine, un debito senior
Perché saranno i servizi il core to. Abbiamo una società per il re- «Sì, e le spiego perché. Sta ritor- vicedirettore gen. lia e 1 in ridotto della metà. Prelios non sarà
business della nuova Prelios? cupero dei crediti inesigibili (co- nando alle banche, a causa delle Rai. Poi si occupa di Germa- più un “forced seller”: non avrà la
«Perché questa è una società na- siddetti non performing loans), e crisi, una massa di crediti inesigibi- asset management nia. Ven- pressione operativa per ripagare il
ta nei servizi. Una società che poi, abbiamo i servizi specialistici, li con sottostanti gli immobili. Pre- immobiliare, quale derete an- debito e potrà dedicarsi finalmen-
proprio per crescere nei servizi, ha commerciali e di gestione immo- lios ha una piattaforma in grado di ad di Sansedoni e di che questi te al rilancio».
accresciuto il portafoglio dei pro- biliare. Poi c’è la piattaforma di ser- recuperare i crediti e di gestire i be- Silvano Toti Holding ultimi? © RIPRODUZIONE RISERVATA
pri investimenti diretti insieme ad
altri partner come Morgan Stanley,
Deutsche Bank, Goldman Sachs
ecc. Tutto ciò è avvenuto per il tra-
mite di circa 200 veicoli, poi ridotti ndovina chi viene a cena. Caro
di numero, in cui Prelios partecipa
mediamente per il 25%. Bene, da
questi investimenti dobbiamo
uscire».
La ragione sembra evidente: è a
questa passata strategia che si de-
ve in gran parte l’indebitamento LA NOTTE
I
Mario, stasera porto lo spread, la
crisi ritorna. Spread di quello
buono, passo a prenderlo dal
delicatessen Merkel, il preferito di
Draghi quando sta solo, dove servono
anche un ottimo debito greco
stagionato, perfetto per accompagnare
di 560 milioni che fa capo a Prelios
e che è oggetto del previsto accor- DEI GUFI la nostra recessione in crosta di Pil.
Dopo disoccupazione in salsa francese
do sulla revisione del debito con DIARIO e banche che crollano e non reggono il
l’ingresso del nuovo socio Feidos. DI UN VECCHIO forno dell’Eurozona, al dolce ci pensi
Ma la vendita di questi asset, circa ANALISTA tu, basterebbe un assaggio di esotico
8 miliardi di cui 2 la quota Prelios, DI BORSA fiscal cliff, meglio se americano. È che
non sembra davvero dietro l’an- l’appetito vien mangiando col profumo
golo vista la profonda crisi del set- di primarie, e all’altra tavolata poi si
tore. illudono che magari il mondo possa
«I nuovi e gli attuali soci ci cre- tornare indietro. Così rivedi all’improvviso vecchi
dono, le banche (l’operazione, su- mostri che riemergono dall’oscuro della cantina per
bordinata all’approvazione di cre- sedersi a capotavola come un tempo, eccitati non più
ditori e pattisti, prevede la conver- dal bunga-bunga ma dal populismo last minute anti
sione di parte dei loro crediti in euro e anti tasse: proprio adesso che son tutti chini
azioni) ci credono. E ci hanno dato sull’F24 per questa diavolo di Imu. A loro agio a
cinque anni per farlo. Un lasso di capotavola, si compiacciono tra loro, incitati dagli
tempo che consideriamo suffi- stessi avversari, e tutto scoperchiano e ribaltano
ciente per la nostra missione: l’Eu- perché contano solo le elezioni, prima che cambino.
ropa non sarà in recessione per set- Del resto, come fai a non correre con il porcellum che
te anni! Non abbiamo fretta, ven- ti guarda dritto, freddo e cadavere già da mesi.
deremo quando sarà possibile e Meglio i voti: molti, maledetti e subito.
utile. Nel frattempo, razionalizzia- ...........................................

2. La Repubblica - Affari Finanza - Adriano Bonafede - 10/12/2012 pg. 15 ed. N.41 - 10 dicembre 2012
Iasi: "Ecco la mia Prelios usciamo dalla proprietà ci
concentriamo sui servizi"
INTERVISTA AL NEO AD DEL GRUPPO IMMOBILIARE "I NUOVI SOCI CI CREDONO, LE BANCHE CI CREDONO. E CI HANNO
DATO CINQUE ANNI PER IL TURNAROUND"
«La mission del nuovo management è chiara, e si può condensare in un unico concetto: back to basics .
Prelios deve tornare al suo core business, i servizi, ed essere competitiva dal lato dei costi. Abbiamo
cinque anni per portare a termine questa missione, uscendo dai business meno redditizi». Sergio Iasi,
l'ad di Prelios fresco di nomina (si è insediato lunedì 3 dicembre), spiega per la prima volta i
capisaldi della sua strategia. Iasi ha svolto all'inizio la sua carriera nelle tlc, dove è stato
assistant to ceo per Canal Plus e poi vicedirettore generale della Rai, infine ha virato sul settore
immobiliare, dov'è stato ad di Sansedoni (la società di Mps) e di Silvano Toti Holding. Perché saranno i
servizi il core business della nuova Prelios? «Perché questa è una società nata nei servizi. Una società
che poi, proprio per crescere nei servizi, ha accresciuto il portafoglio dei propri investimenti diretti
insieme ad altri partner come Morgan Stanley, Deutsche Bank, Goldman Sachs ecc. Tutto ciò è avvenuto per
il tramite di circa 200 veicoli, poi ridotti di numero, in cui Prelios partecipa mediamente per il 25%.
Bene, da questi investimenti dobbiamo uscire». La ragione sembra evidente: è a questa passata strategia
che si deve in gran parte l'indebitamento di 560 milioni che fa capo a Prelios e che è oggetto del
previsto accordo sulla revisione del debito con l'ingresso del nuovo socio Feidos. Ma la vendita di
questi asset, circa 8 miliardi di cui 2 la quota Prelios, non sembra davvero dietro l'angolo vista la
profonda crisi del settore. «I nuovi e gli attuali soci ci credono, le banche (l'operazione, subordinata
all'approvazione di creditori e pattisti, prevede la conversione di parte dei loro crediti in azioni) ci
credono. E ci hanno dato cinque anni per farlo. Un lasso di tempo che consideriamo sufficiente per la
nostra missione: l'Europa non sarà in recessione per sette anni! Non abbiamo fretta, venderemo quando
sarà possibile e utile. Nel frattempo, razionalizziamo e rilanciamo il nostro core business, che sono i
servizi e che contano su un patrimonio gestito di 11,4 miliardi di euro». E allora parliamo di servizi.
Quali sono esattamente? «I segmenti che già abbiamo e su cui puntiamo per tornare a crescere, perché
questo è il nostro obbiettivo, sono tre. Abbiamo un'sgr che gestisce circa 4,5 miliardi in una ventina
di fondi d'investimento. Abbiamo una società per il recupero dei crediti inesigibili (cosiddetti non
performing loans ), e abbiamo i servizi specialistici, commerciali e di gestione immobiliare. Poi c'è la
piattaforma di servizi tedesca, che tra l'altro controlla una delle più qualificate società di gestione
di centri commerciali. Un'esperienza che contiamo di valorizzare anche in Italia, confrontandoci con i
big come LaSalle, Cushman & Wakefield e Larry Smith». Un attimo. Strana questa storia dei non performing
loans: prima l'ex Pirelli Re ci aveva creduto, poi voleva vendere la società, ora si cambia di nuovo
strategia... «Sì, e le spiego perché. Sta ritornando alle banche, a causa delle crisi, una massa di
crediti inesigibili con sottostanti gli immobili. Prelios ha una piattaforma in grado di recuperare i
crediti e di gestire i beni. Sempre gli istituti di credito, insieme alla amministrazioni pubbliche,
potranno offrire a Prelios Sgr, l'altra gamba dei servizi, l'opportunità di crescere: sono previste
molte dismissioni immobiliari nei prossimi anni e il modo migliore e più rapido per farlo è
impacchettare questi beni in fondi d'investimento. Puntiamo ad aumentare i nostri asset under management
dai 4,5 miliardi ad almeno 68 nel prossimo triennio. La terza gamba "buona" sono i servizi di agency,
property & project e facility management, che ben si accoppiano agli altri due in un tutto armonico».
Dunque Prelios dovrebbe diventare una società concentrata nei soli servizi. Ma perché anni fa si disse
che la diversificazione era invece un bene? «I tempi sono cambiati. Alcuni anni fa giravano più soldi.
Il nuovo modello di business basato sui servizi richiede certo investimenti per lo sviluppo ma non
paragonabili a quelli di chi acquista immobili». Voi avete circa 2 miliardi di immobili pro-quota (su 8
totali) da vendere, di cui 1 in Italia e 1 in G e r m a nia. Venderete anche questi ultimi? «Certo, e
non sarà difficile. Gli immobili che abbiamo danno un reddito fra il 6 e l'8%, che sul mercato tedesco,
così stabile, è moltissimo. Noi potremmo tenere qualche piccola quota in cambio dei servizi di gestione.
Ma anche in Italia, mi lasci dire, la situazione non è così negativa. Proprio nei giorni scorsi abbiamo
avuto la visita di un investitore estero che ha un miliardo da spendere. L'Italia, poi, non è la Spagna,
il rischio-paese sta scemando e i prezzi sono sì scesi ma non crollati». Va bene, venderete. Ma intanto
l'alto debito pressa i conti della società. «No, aumento di capitale e rimodulazione del debito
costituiscono l'oggetto stesso dell'operazione ora in iter approvativo, che ipotizza, alla fine, un
debito senior ridotto della metà. Prelios non sarà più un "forced seller": non avrà la pressione
operativa per ripagare il debito e potrà dedicarsi finalmente al rilancio».