Эффективное управление и содержание многоквартирных жилых домов, европейский опыт для Беларуси

1. Эффективное управление и
содержание МЖД
Минск, 29 января 2014
Европейский опыт.
Реформирование системы управления жилфондом
в странах постсоветского пространства.

2. Целью работы нашей Ассоциации являются:
* В Беларуси - создание рынка управления жильём.

3. Целью работы нашей Ассоциации являются:
* На постсоветском пространстве - формирование единых
стандартов по управлению жилой недвижимостью.

4. СТРАНЫ ПОСТСОВЕТСКОГО ПРОСТРАНСТВА:
Основная ошибка – массовая приватизация жилья без
создания эффективной системы просвещения собственников
квартир и профессионального управления жилым фондом.
Ошибка следствия – неразвитая система арендного жилья без
чётких правил для собственников жилья и
квартиросъёмщиков.
Ошибка действия – попытка создать в каждом МЖД с
несколькими собственниками организацию (юридическое
лицо) как форму управления совместным домовладением.

5. СТРАНЫ ПОСТСОВЕТСКОГО ПРОСТРАНСТВА:
Особенности: мощное лобби застройщиков, слабый голос
управляющих, дезорганизованность собственников квартир.
Различия: в названиях, но не в сути (ТСЖ в России, ТЧСЖ в
Узбекистане, КСК в Казахстане, ОСМД в Украине, ТС в
Беларуси).
Патернализм: изменение сознания процесс длительный.
Союзы и ассоциации: небольшой опыт ведения политического
диалога с органами власти, без которого изменения
невозможны.

6. БЕЛАРУСЬ:
• Для собственников жилья выбор между:Для собственников жилья выбор между:
→ управлением их МЖД «Уполномоченным лицом»
в виде государственного унитарного предприятия
(ЖРЭО, ЖЭУ, ЖЭС, ЖРЭТ и др) – в 99%;
→ управлением через ТС – в 1% случаев.
• Арендные дома в Беларуси только строятся (за счётАрендные дома в Беларуси только строятся (за счёт
бюджета, а не частными компаниями).бюджета, а не частными компаниями).
• Отсутствует определение «аренда», имеется толькоОтсутствует определение «аренда», имеется только
определение «найм жилого помещения»определение «найм жилого помещения»
• Отсутствуют ассоциации и союзы управляющих,Отсутствуют ассоциации и союзы управляющих,
квартиросъёмщиков, собственников квартир, жилищныхквартиросъёмщиков, собственников квартир, жилищных
компаний и жилищных кооперативов.компаний и жилищных кооперативов.

7. БЕЛАРУСЬ:
• Возмещение стоимости коммунальных услуг:
→ 23 % население
→ 53% из бюджета района
→ 24% перекрёстное субсидирование
Принцип – тарифы в пределах норматива потребления
одинаковы, вне зависимости от места расположения, типа
дома, особенностей дома и имущественного положения
собственника.
Квартира 48 м2 – 27 евро коммунальные платежи.Квартира 48 м2 – 27 евро коммунальные платежи.
Полная стоимость – 118 евро или 2,5 евро / 1 м2Полная стоимость – 118 евро или 2,5 евро / 1 м2
Цены Берлина!Цены Берлина!

8. БЕРНХАРД ШВАРЦ
Арендует квартиру в панельном районе Марцан БерлинаАрендует квартиру в панельном районе Марцан Берлина..
- Я плачу за коммунальные услуги 12% от совокупного дохода- Я плачу за коммунальные услуги 12% от совокупного дохода
моей семьи, или точно – 2.5 евро в пересчёте на 1 м2 квартирымоей семьи, или точно – 2.5 евро в пересчёте на 1 м2 квартиры
ФАКТИЧЕСКИЕ ЗАТРАТЫ
Минск = Берлин
При этом зарплата
дворника в Берлине 2100
евро, в Минске 300 евро
Цены на углеводороды для
Германии в 2.5 раза выше

9. Панельный дом, в котором живёт
Бернхард Шварц
- 1977 года постройки
- панельный
-- в 2005 году проведена
модернизация – утепление и др.
Централизованное теплоснабжение
Консьержей в Берлине НЕТ!
Мусоропроводов НЕТ!
Спутниковых антенн на фасадах
НЕТ!
Перепланировок в квартирах НЕТ!

11. Т
Е
П
Л
О
У
З
Е
Л

12. ГЕРМАНИЯ:
Высокая производительность труда.
Пример: один управляющий на 500 квартир, он же составляет
финансовые отчёты (ведёт бухгалтерию).
На 16 000 квартир – 130 человек персонала в УК.
Высокая организация труда.
Пример: время проведения капремонта пятиэтажки с
энергоэффективной санацией (модернизацией) – один месяц.
(В Беларуси - 3 года).
Стабильный бизнес
Постоянный доход для управляющей компании, который не связан с
коммерческими рисками.
(Как правило – 10-15 евро с квартиры, а не от кв. метров).
Высокий имидж.
От населения почти не поступает жалоб на деятельность
управляющих компаний. Профессия управляющего престижна в
обществе и высоко оплачивается.

13. ЭСТОНИЯ:
- Проблемами ЖКХ занимается один чиновник в министерстве экономики (по
совместительству). Больше – никто в стране.
- Управление жилфондом построено по матричной схеме, регулируется национальным
законодательством.
- Расходы бюджета фактически равны нулю (= 0)
-В каждом МЖД создано квартирное товарищество, объединены в ассоциации КТ,
ассоциации – в республиканскую ассоциацию.
- Действуют сотни частных управляющих компаний, государственные отсутствуют. Прибыль
управляющих компаний в среднем 4,2 %.

14. Томас Б. Руланд: самоуправление в совместном домовладении важно,
но профессиональные решения должны приниматься независимым
управляющим. Совет совместного домовладения в Германии (аналог
правления ТС в Беларуси) состоит из трёх членов – председателя и
двух других членов (собственников), работает на общественных
началах, выбирается жильцами на три года.
Томас Б. Руланд -
председатель
совета совместного
домовладения в
Берлине. Адвокат.
Работает в совете
на общественных
началах.
Решения принимает
человек справа –
профессиональный
управляющий.

15. Конкуренция: зависит не от количества субъектов на рынке, а от
возможности союза собственников квартир (совместного
домовладения) свободно менять профессиональных управляющих
или управляющие компании.
В ряде стран
постсоветского
пространства смена
управляющего затруднена
или практически
невозможна.
ТСЖ и государственные
компании (ЖЭКи)
конкурентами не являются
– они реликтовые
организации, обречённые на
трансформацию в
профессиональные УК.

16. Спасибо
за внимание!
ул. Минина, 23/2 – 313,
220014, г. Минск
Тел.: 375/296176276
mamn@gogo.by
www.jildom.com
Правление:
Вернер Меркель (председатель)
Акимова Марина Яковлевна
Татьяна Хартенштайн
Кравчук Олег Геннадьевич
Мастюгин Леонид Иванович
Гайдуков Николай Викторович
Калёнов Геннадий Геннадьевич
(исполнительный директор)