Dịch vụ lập dự án đầu tư | Thiết kế quy hoạch | Lập báo cáo môi trường | duanviet.com.vn | 0918755356

1. CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------
BÁO CÁO DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG
KHÁCH SẠN 3 SAO PHÚ NHUẬN
Địa điểm : Quận Phú Nhuận, TPHCM
Chủ đầu tƣ : An Chi Co.,ltd
Đơn vị tƣ vấn : Công ty Cổ Phần Tƣ Vấn Đầu Tƣ Thảo Nguyên Xanh
Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 6 năm 2012

2. CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------
BÁO CÁO DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG
KHÁCH SẠN 3 SAO PHÚ NHUẬN
CHỦ ĐẦU TƢ ĐƠN VỊ TƢ VẤN
CÔNG TY CP TƢ VẤN ĐẦU TƢ
DỰ ÁN VIỆT
NGUYỄN VĂN MAI
Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 6 năm 2012

3. NỘI DUNG
CHƢƠNG I: QUY MÔ VÀ CÔNG SUẤT HOẠT ĐỘNG3
BỘ MÁY QUẢN LÝ VÀ TỔ CHỨC NHÂN SỰ...................................................................... 3
I.1. Quy mô khách sạn................................................................................................................. 3
I.2. Lựa chọn công suất phục vụ.................................................................................................. 3
I.3. Bộ máy tổ chức nhân sự và nhu cầu nhân sự tiền lƣơng....................................................... 3
CHƢƠNG II: TỔNG MỨC VỐN CỦA DỰ ÁN........................................................................ 5
II.1. Tổng mức đầu tƣ của dự án ................................................................................................. 5
II.1.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ................................................................................................ 5
II.1.2. Mục đích ........................................................................................................................... 5
II.1.3. Nội dung............................................................................................................................ 6
II.2. Nhu cầu vốn lƣu động.......................................................................................................... 6
CHƢƠNG III: NGUỒN VỐN ĐẦU TƢ CỦA DỰ ÁN............................................................. 8
III.1. Cấu trúc vốn và phân bổ nguồn vốn đầu tƣ........................................................................ 8
III.2. Tiến độ đầu tƣ và sử dụng vốn ........................................................................................... 8
III.3. Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án..................................................................................... 9
III.4. Phƣơng án vay vốn và trả nợ vay....................................................................................... 9
CHƢƠNG IV: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH................................................................ 14
IV.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán ............................................................................ 14
IV.2. Tính toán doanh thu.......................................................................................................... 14
IV.2.1. Sản lƣợng sản phẩm, dịch vụ ........................................................................................ 14
IV.2.2. Cơ cấu doanh thu của dự án .......................................................................................... 14
IV.3.Tính toán chi phí của dự án............................................................................................... 17
IV.3.1. Chi phí hoạt động .......................................................................................................... 17
IV.3.2. Chi phí tài chính ............................................................................................................ 18
IV.4. Hiệu quả kinh tế - tài chính của dự án.............................................................................. 18
IV. 4.1. Báo cáo thu nhập và các chi tiêu hiệu quả của dự án................................................... 18
IV.4.2. Báo cáo ngân lƣu........................................................................................................... 19

4. Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
3
CHƢƠNG I: QUY MÔ VÀ CÔNG SUẤT HOẠT ĐỘNG
BỘ MÁY QUẢN LÝ VÀ TỔ CHỨC NHÂN SỰ
I.1. Quy mô khách sạn
Khách sạn 03 sao Phú Nhuận đƣợc xây dựng với quy mô 100 phòng
Khách sạn có các loại phòng tiêu chuẩn nhƣ sau:
 Loại 1 (phòng Standard) : 70 phòng
 Loại 2 (phòng Superior) : 21 phòng
 Loại 3 (phòng Deluxe) : 6 phòng
 Loại 4 (phòng Suite) : 2 phòng
I.2. Lựa chọn công suất phục vụ
Mục tiêu công suất phục vụ của khách sạn vào năm đầu tiên hoạt động là 65%/năm,
tƣơng đƣơng số ngày khách của năm là 23,725 ngày khách
Vào năm thứ hai tốc độ tăng công suất là 15%, công suất phục vụ là 75%/năm, tƣơng
đƣơng số ngày khách là 27,284 ngày khách. Các năm tiếp theo công suất phục vụ tăng dần với
tốc độ tăng dự đoán lần lƣợt là 10% (năm 3), 8% (năm 4) và 5% (năm 5).
Đến năm thứ 5 công suất phục vụ đạt 93%/năm, tƣơng đƣơng số ngày khách đạt đƣợc
là 34,034 ngày khách.
I.3. Bộ máy tổ chức nhân sự và nhu cầu nhân sự tiền lƣơng
Sơ đồ bộ máy quản lý của khách sạn
Đây là mô hình trực tuyến - tham mƣu, tức là các phong ban không có quyền ra lệnh
trực tiếp các bộ phận kinh doanh mà chỉ tham mƣu tƣ vấn giúp cho giám đốc ra quyết định tối
ƣu.Giám đốc vạch ra các chế độ quản lý nhƣ phân công việc và chi tiết hoá nhiệm vụ cho các
trƣởng bộ phận, các trƣởng bộ phận phân công trách nhiệm cho từng thành viên trong tổ chức
của mình.

5. Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
4
Nhu cầu sử dụng lao động và bảng lƣơng
Nhân sự
Ngày
làm
việc
trong
năm
Số ca
/ngày
Số
ngƣời
/ca
Tổng
số
nhân
sự
Lƣơng bình
quân/tháng/
ngƣời
Quĩ lƣơng
BQ tháng
(VNĐ)
Quĩ lƣơng
BQ năm
(VNĐ)
BỘ PHẬN
GIÁN TIẾP
5 22,000,000 34,000,000 442,000,000
Giám đốc 1 10,000,000 10,000,000 130,000,000
Kế toán, Nhân
sự
2 6,000,000 12,000,000 156,000,000
Kế hoạch, thị
trƣờng
2 6,000,000 12,000,000 156,000,000
Cộng 34,000,000 442,000,000
BỘ PHẬN LĐ
TRỰC TIẾP
20 58 30,200,000 228,100,000 2,965,300,000
Tổ lễ tân 365 3 1 3 5,500,000 16,500,000 214,500,000
Tổ buồng 365 3 8 24 3,500,000 84,000,000 1,092,000,000
Tổ nhà hàng 365 3 4 12 4,000,000 48,000,000 624,000,000
Tổ bán hàng 365 3 2 6 4,000,000 24,000,000 312,000,000
Tổ kỹ thuật 365 3 1 3 5,200,000 15,600,000 202,800,000
Tổ bảo vệ 365 2 2 4 4,000,000 16,000,000 208,000,000
Đội xe du lịch 365 3 2 6 4,000,000 24,000,000 312,000,000
Cộng 63 228,100,000 2,965,300,000
Số lƣợng nhân công đạt tối đa là 63 ngƣời, bao gồm bộ phận nhân sự quản lý, hành
chính và các tổ nhóm phục vụ.
Số lƣợng nhân sự gián tiếp là 5 ngƣời, thay đổi không phụ thuộc vào công suất phục vụ
của năm hoạt động.
Nhu cầu sử dụng lao động trực tiếp tối đa là 58 ngƣời, tăng hoặc giảm tùy thuộc vào
công suất phục vụ của năm hoạt động.
Tƣơng đƣơng với công suất 65% nhu cầu sử dụng lao động cho năm đầu tiên là 41
ngƣời.
Theo đó, Chi phí tiền lƣơng ƣớc tính một năm với công suất tối đa là khoảng
2,965,300,000 đồng. Lƣơng tăng 8%/năm.
Ngoài ra, chi phí tuyển dụng, huấn luyện, đào tạo khoảng 300,000 đồng/ngƣời/năm.

6. Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
5
CHƢƠNG II: TỔNG MỨC VỐN CỦA DỰ ÁN
II.1. Tổng mức đầu tƣ của dự án
II.1.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ
Tổng mức đầu tƣ cho Dự án Khách sạn Ngọc Thảo đƣợc lập dựa trên các phƣơng án
quy mô - công suất của của dự án và các căn cứ sau đây:
- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số
14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án
đầu tƣ và xây dựng công trình;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý chất
lƣợng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ
về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu
tƣ xây dựng công trình;
- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật thuế giá trị gia tăng;
- Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 7
Nghị định số 158/2003/NĐ-CP;
- Thông tƣ số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hƣớng
dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tƣ xây dựng công trình”;
- Thông tƣ số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành Nghị định số
123/2008/NĐ-CP;
- Thông tƣ 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành một số điều của
Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp.
- Thông tƣ số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007. Hƣớng dẫn một số nội dung về: lập,
thẩm định, phê duyệt dự án đầu tƣ xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ chức quản lý
dự án đầu tƣ xây dựng công trình;
- Thông tƣ 33-2007-TT/BTC của Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hƣớng dẫn
quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nƣớc;
- Thông tƣ 203/2009/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010 hƣớng dẫn
chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
Định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng kèm theo Quyết định số
957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
- Các văn bản khác của Nhà nƣớc liên quan đến lập Tổng mức đầu tƣ, tổng dự toán và
dự toán công trình.
II.1.2. Mục đích
Mục đích của tổng mức đầu tƣ là tính toán toàn bộ chi phí đầu tƣ xây dựng dự án khách
sạn 3 sao Phú Nhuận, làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tƣ, xác định hiệu quả đầu
tƣ của dự án.

7. Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
6
II.1.3. Nội dung
Tổng mức đầu tƣ của dự án bao gồm: Chi phí mua đất, Chi phí tƣ vấn, thiết kế và quản
lý dự án, Chi phí xây dựng công trình, Chi phí mua sắm trang thiết bị và Dự phòng phí.
Bảng tổng mức đầu tƣ
STT Hạng mục đầu tƣ Chỉ dẫn Thành tiền (VNĐ)
1 Chi phí đất 50,000,000,000
2 Chi phí xây dựng 15,000,000,000
3 Trang thiết bị 10,000,000,000
4 Chi phí tƣ vấn, thiết kế, quản lý dự án 3.452% XD+TB 863,000,000
5 Dự phòng phí 1% XD+TB 250,000,000
Tổng mức đầu tƣ 76,113,000,000
II.2. Nhu cầu vốn lƣu động
Ngoài những khoảng đầu tƣ máy móc thiết bị, nhà xƣởng trong giai đoạn đầu tƣ; khi
dự án đi vào hoạt động cần bổ sung nguồn vốn lƣu động.
Vốn lƣu động của dự án bao gồm khoản phải thu bằng 15% doanh thu, khoản phải trả
bằng 20% chi phí hoạt động, số dƣ tiền mặt tối thiểu bằng 5% chi phí hoạt động và hàng tồn
kho bằng 5% giá vốn các mặt hàng kinh doanh.
Theo kế hoạch thì dự án sẽ đi vào hoạt động từ năm 2014 sau khi hoàn thành các giai
đoạn đầu tƣ.
Bảng nhu cầu vốn lƣu động ĐVT: VNĐ
Năm 2014 2015 2016
Khoản phải thu 15% 3,374,959,068 4,191,699,162 4,979,738,605
Chênh lệch +/- AR 3,374,959,068 816,740,094 788,039,443
Khoản phải trả 20% 1,376,805,721 1,685,211,323 1,976,046,893
Chênh lệch +/- AP (1,376,805,721) (308,405,602) (290,835,571)
Số dƣ tiền mặt tối thiểu 5% 938,549,096 1,075,040,739 1,198,392,437
Chênh lệch +/- CB 938,549,096 136,491,643 123,351,698
Hàng tồn kho 5% 189,536,458 211,510,838 226,613,633
Chênh lệch +/- Inventory 189,536,458 21,974,379 15,102,795
Cộng 3,126,238,901 666,800,515 635,658,365

8. Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
7
Năm 2017 2018
Khoản phải thu 5,808,367,109 6,586,688,301
Chênh lệch +/- AR 828,628,504 778,321,193
Khoản phải trả 2,286,525,764 2,580,462,751
Chênh lệch +/- AP (310,478,871) (293,936,987)
Số dƣ tiền mặt tối thiểu 1,330,535,227 1,455,861,757
Chênh lệch +/- CB 132,142,790 125,326,530
Hàng tồn kho 243,377,541 259,560,763
Chênh lệch +/- Inventory 16,763,908 16,183,222
Cộng 667,056,331 625,893,958

9. Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
8
CHƢƠNG III: NGUỒN VỐN ĐẦU TƢ CỦA DỰ ÁN
III.1. Cấu trúc vốn và phân bổ nguồn vốn đầu tƣ
ĐVT: VNĐ
STT Hạng mục đầu tƣ Thành tiền
Nguồn vốn
Vốn chủ sở hữu Vốn vay
1 Chi phí đất 50,000,000,000 50,000,000,000
2 Chi phí xây dựng 15,000,000,000 7,915,250,000 7,084,750,000
3 Trang thiết bị 10,000,000,000 10,000,000,000
4
Chi phí tƣ vấn, thiết kế,
quản lý dự án
863,000,000 863,000,000
5 Dự phòng phí 250,000,000 250,000,000
Tổng cộng 76,113,000,000 19,028,250,000 57,084,750,000
III.2. Tiến độ đầu tƣ và sử dụng vốn
Tiến độ đầu tƣ của dự án đƣợc thực hiện trong vòng 18 tháng với các hạng mục công việc
trong từng giai đoạn nhƣ:
1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ:
- Thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng
- Tƣ vấn, thiết kế, khảo sát khối lƣợng
- Hoàn thành thủ tục xin đầu tƣ, cấp phép xây dựng
2. Giai đoạn đầu tƣ
- Chuẩn bị xây dựng (thẩm định kết cấu, tháo dỡ công trình cũ, tƣ vấn khác,...)
- Xây dựng cọc móng và tƣờng vây
- Xây dựng hầm, phần thô và hoàn thiện
- Lắp đặt thiết bị, thực hiện các công trình cảnh quan, cây xanh
- Hoàn công xây lắp
3. Giai đoạn chuẩn bị đƣa vào hoạt động
- Xúc tiến quảng bá hình ảnh
- Thực hiện các công tác chuẩn bị khác
- Khánh thành công trình nhà hàng – khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Bảng tiến độ thực hiện và sử dụng nguồn vốn:
ĐVT: đồng
Các giai đoạn đầu tƣ thời gian Bắt đầu Kết thúc Vốn sử dụng
1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ 2 tháng 7/1/2012 9/1/2012 50,172,600,000
2. Giai đoạn đầu tƣ 14 tháng 9/1/2012 11/1/2013 25,690,400,000
3. Giai đoạn chuẩn bị đƣa
vào sử dụng
2 tháng 11/1/2013 1/1/2014 250,000,000
Cộng 18 tháng 76,113,000,000

10. Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
9
III.3. Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án
ĐVT: đồng
Hạng mục Tỷ lệ Thành tiền Giá nguồn vốn
Vốn chủ sở hữu 25% 19,028,250,000 25%
Vốn vay 75% 57,084,750,000 14%
Tổng cộng 100% 76,113,000,000
Với tổng mức đầu tƣ 76,113,000,000 đồng (Bảy mƣơi sáu tỷ một trăm mƣời ba triệu
đồng chẵn).
Trong đó:
Chủ đầu tƣ bỏ vốn 25% tổng đầu tƣ, tƣơng ứng với số tiền 19,028,250,000 đồng, với
mức chi phí sử dụng vốn kỳ vọng là 25%.
Ngoài ra công ty dự định vay của Ngân hàng 75% trên tổng vốn đầu tƣ, tức tổng số tiền
cần vay là 57,084,750,000 đồng, với mức lãi suất cho vay tạm tính là 14%/năm.
III.4. Phƣơng án vay vốn và trả nợ vay
Phƣơng thức vay vốn: Chìa khóa trao tay – giải ngân vốn vay theo nhu cầu sử dụng vốn
vay, vào đầu mỗi kỳ của giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ và giai đoạn đầu tƣ.
Các giai đoạn vay vốn Thời điểm Thành tiền
1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ 7/1/2012 50,000,000,000
2. Giai đoạn đầu tƣ 9/1/2012 7,084,750,000
Cộng 57,084,750,000
Phƣơng án trả nợ gốc và lãi vay: Ân hạn trong các giai đoạn đầu tƣ của dự án (18
tháng). Bắt đầu trả vốn gốc từ khi dự án đi vào hoạt động từ năm 2014. Trả nợ gốc đều hàng
quý trong vòng 20 quý và lãi vay tính theo dƣ nợ đầu kỳ (mỗi tháng).
Tiến độ rút vốn vay và trả lãi vay trong các giai đoạn đầu tƣ đƣợc trình bày ở bảng sau:
Ngày Dƣ nợ đầu kỳ
Vay nợ trong
kỳ
Trả lãi vay Dƣ nợ cuối kỳ Ghi chú
7/1/2012 - 50,000,000,000 - 50,000,000,000
Giai đoạn
chuẩn bị đầu tƣ
8/1/2012 50,000,000,000 594,520,548 50,000,000,000 -nt-
9/1/2012 50,000,000,000 7,084,750,000 575,342,466 57,084,750,000 Giai đoạn đầu tƣ
10/1/2012 57,084,750,000 678,761,137 57,084,750,000 -nt-
11/1/2012 57,084,750,000 656,865,616 57,084,750,000 -nt-
12/1/2012 57,084,750,000 678,761,137 57,084,750,000 -nt-
1/1/2013 57,084,750,000 678,761,137 57,084,750,000 -nt-
2/1/2013 57,084,750,000 613,074,575 57,084,750,000 -nt-
3/1/2013 57,084,750,000 678,761,137 57,084,750,000 -nt-

11. Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
10
4/1/2013 57,084,750,000 656,865,616 57,084,750,000 -nt-
5/1/2013 57,084,750,000 678,761,137 57,084,750,000 -nt-
6/1/2013 57,084,750,000 656,865,616 57,084,750,000 -nt-
7/1/2013 57,084,750,000 678,761,137 57,084,750,000 -nt-
8/1/2013 57,084,750,000 678,761,137 57,084,750,000 -nt-
9/1/2013 57,084,750,000 656,865,616 57,084,750,000 -nt-
10/1/2013 57,084,750,000 678,761,137 57,084,750,000 -nt-
11/1/2013 57,084,750,000 656,865,616 57,084,750,000
Chuẩn bị
hoạt động
12/1/2013 57,084,750,000 678,761,137 57,084,750,000 -nt-
Số vốn vay này kỳ vọng sẽ đƣợc giải ngân thành hai lần vào đầu tháng 7 năm 2012 và
đầu tháng 9 năm 2012, với tổng số tiền cần vay là 57,084,750,000 đồng.
Trong giai đoạn đầu tƣ cuối mỗi tháng sẽ trả toàn bộ lãi vay chứ chƣa trả vốn gốc vì
chƣa có nguồn doanh thu, với tổng lãi vay trong thời gian xây dựng ban đầu là 11,176,115,904
đồng. Lãi vay trong thời gian đầu tƣ xây dựng đƣợc tính vào chi phí tài chính của dự án trong
báo cáo ngân lƣu và đƣợc chi trả bằng nguồn vốn dự phòng khác của dự án.
Khi dự án đi vào khai thác kinh doanh, có nguồn thu sẽ bắt đầu trả vốn gốc.
 Thời gian trả nợ gốc dự tính trong 20 kỳ vào đầu mỗi quý với những khoản vốn gốc
đều mỗi kỳ.
 Chi phí lãi vay đƣợc trả vào đầu mỗi tháng với mức lãi suất 14%/năm số tiền theo
dƣ nợ đầu kỳ.
 Nợ phải trả tại mỗi kỳ bao gồm lãi vay và vốn gốc.
Qua hoạch định nguồn doanh thu, chi phí và lãi vay theo kế hoạch trả nợ cho thấy dự án
hoạt động hiệu quả, có khả năng trả nợ đúng hạn rất cao, mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu
tƣ và các đối tác hợp tác nhƣ ngân hàng.
Kế hoạch vay trả nợ theo các kỳ đƣợc thể hiện cụ thể nhƣ sau:
 Lịch trả nợ vay và lãi vay
Ngày Dƣ nợ đầu kỳ
Trả nợ
trong kỳ
Trả nợ vay Trả lãi vay Dƣ nợ cuối kỳ Ghi chú
1/1/2014 57,084,750,000 3,532,998,637 2,854,237,500 678,761,137 54,230,512,500
Đƣa
vào
hoạt
động
kỳ
trả
nợ
1
2/1/2014 54,230,512,500 582,420,847 582,420,847 54,230,512,500 -nt-
3/1/2014 54,230,512,500 644,823,080 644,823,080 54,230,512,500 -nt-
4/1/2014 54,230,512,500 3,478,259,836 2,854,237,500 624,022,336 51,376,275,000 -nt-
kỳ
trả
nợ
2
5/1/2014 51,376,275,000 610,885,023 610,885,023 51,376,275,000 -nt-
6/1/2014 51,376,275,000 591,179,055 591,179,055 51,376,275,000 -nt-

12. Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
11
7/1/2014 51,376,275,000 3,465,122,523 2,854,237,500 610,885,023 48,522,037,500 -nt-
kỳ
trả
nợ
3
8/1/2014 48,522,037,500 576,946,966 576,946,966 48,522,037,500 -nt-
9/1/2014 48,522,037,500 558,335,774 558,335,774 48,522,037,500 -nt-
10/1/2014 48,522,037,500 3,431,184,466 2,854,237,500 576,946,966 45,667,800,000 -nt-
kỳ
trả
nợ
4
11/1/2014 45,667,800,000 525,492,493 525,492,493 45,667,800,000 -nt-
12/1/2014 45,667,800,000 543,008,910 543,008,910 45,667,800,000 -nt-
1/1/2015 45,667,800,000 3,397,246,410 2,854,237,500 543,008,910 42,813,562,500 -nt-
kỳ
trả
nợ
5
2/1/2015 42,813,562,500 459,805,932 459,805,932 42,813,562,500 -nt-
3/1/2015 42,813,562,500 509,070,853 509,070,853 42,813,562,500 -nt-
4/1/2015 42,813,562,500 3,346,886,712 2,854,237,500 492,649,212 39,959,325,000 -nt-
kỳ
trả
nợ
6
5/1/2015 39,959,325,000 475,132,796 475,132,796 39,959,325,000 -nt-
6/1/2015 39,959,325,000 459,805,932 459,805,932 39,959,325,000 -nt-
7/1/2015 39,959,325,000 3,329,370,296 2,854,237,500 475,132,796 37,105,087,500 -nt-
kỳ
trả
nợ
7
8/1/2015 37,105,087,500 441,194,739 441,194,739 37,105,087,500 -nt-
9/1/2015 37,105,087,500 426,962,651 426,962,651 37,105,087,500 -nt-
10/1/2015 37,105,087,500 3,295,432,239 2,854,237,500 441,194,739 34,250,850,000 -nt-
kỳ
trả
nợ
8
11/1/2015 34,250,850,000 394,119,370 394,119,370 34,250,850,000 -nt-
12/1/2015 34,250,850,000 407,256,682 407,256,682 34,250,850,000 -nt-
1/1/2016 34,250,850,000 3,261,494,182 2,854,237,500 407,256,682 31,396,612,500 -nt-
kỳ
trả
nợ
9
2/1/2016 31,396,612,500 349,233,553 349,233,553 31,396,612,500 -nt-
3/1/2016 31,396,612,500 373,318,625 373,318,625 31,396,612,500 -nt-
4/1/2016 31,396,612,500 3,215,513,589 2,854,237,500 361,276,089 28,542,375,000 -nt-
kỳ
trả
nợ
10
5/1/2016 28,542,375,000 339,380,568 339,380,568 28,542,375,000 -nt-

13. Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
12
6/1/2016 28,542,375,000 328,432,808 328,432,808 28,542,375,000 -nt-
7/1/2016 28,542,375,000 3,193,618,068 2,854,237,500 339,380,568 25,688,137,500 -nt-
kỳ
trả
nợ
11
8/1/2016 25,688,137,500 305,442,512 305,442,512 25,688,137,500 -nt-
9/1/2016 25,688,137,500 295,589,527 295,589,527 25,688,137,500 -nt-
10/1/2016 25,688,137,500 3,159,680,012 2,854,237,500 305,442,512 22,833,900,000 -nt-
kỳ
trả
nợ
12
11/1/2016 22,833,900,000 262,746,247 262,746,247 22,833,900,000 -nt-
12/1/2016 22,833,900,000 271,504,455 271,504,455 22,833,900,000 -nt-
1/1/2017 22,833,900,000 3,125,741,955 2,854,237,500 271,504,455 19,979,662,500 -nt-
kỳ
trả
nợ
13
2/1/2017 19,979,662,500 214,576,101 214,576,101 19,979,662,500 -nt-
3/1/2017 19,979,662,500 237,566,398 237,566,398 19,979,662,500 -nt-
4/1/2017 19,979,662,500 3,084,140,466 2,854,237,500 229,902,966 17,125,425,000 -nt-
kỳ
trả
nợ
14
5/1/2017 17,125,425,000 203,628,341 203,628,341 17,125,425,000 -nt-
6/1/2017 17,125,425,000 197,059,685 197,059,685 17,125,425,000 -nt-
7/1/2017 17,125,425,000 3,057,865,841 2,854,237,500 203,628,341 14,271,187,500 -nt-
kỳ
trả
nợ
15
8/1/2017 14,271,187,500 169,690,284 169,690,284 14,271,187,500 -nt-
9/1/2017 14,271,187,500 164,216,404 164,216,404 14,271,187,500 -nt-
10/1/2017 14,271,187,500 3,023,927,784 2,854,237,500 169,690,284 11,416,950,000 -nt-
kỳ
trả
nợ
16
11/1/2017 11,416,950,000 131,373,123 131,373,123 11,416,950,000 -nt-
12/1/2017 11,416,950,000 135,752,227 135,752,227 11,416,950,000 -nt-
1/1/2018 11,416,950,000 2,989,989,727 2,854,237,500 135,752,227 8,562,712,500 -nt-
kỳ
trả
nợ
17
2/1/2018 8,562,712,500 91,961,186 91,961,186 8,562,712,500 -nt-
3/1/2018 8,562,712,500 101,814,171 101,814,171 8,562,712,500 -nt-
4/1/2018 8,562,712,500 2,952,767,342 2,854,237,500 98,529,842 5,708,475,000 -nt-
kỳ
trả
nợ
18

14. Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
13
5/1/2018 5,708,475,000 67,876,114 67,876,114 5,708,475,000 -nt-
6/1/2018 5,708,475,000 65,686,562 65,686,562 5,708,475,000 -nt-
7/1/2018 5,708,475,000 2,922,113,614 2,854,237,500 67,876,114 2,854,237,500 -nt-
kỳ
trả
nợ
19
8/1/2018 2,854,237,500 33,938,057 33,938,057 2,854,237,500 -nt-
9/1/2018 2,854,237,500 32,843,281 32,843,281 2,854,237,500 -nt-
10/1/2018 2,854,237,500 2,854,237,500 2,854,237,500 - - -nt-
kỳ
trả
nợ
20
Cộng 87,873,778,435 57,084,750,000 30,789,028,435
Công Ty Cổ Phần Tƣ Vấn Đầu Tƣ Dự Án Việt
Trụ sở : 28B Mai Thị Lựu, P. Đa Kao, Quận 1, TP.Hồ Chí Minh.
Phone: 028 39106009 (6 line) - Hotline: 0918755356
Tại Hà Nội: Số 7, Lô A, Ngõ 15 An Dƣơng Vƣơng, P. Phú Thƣợng, Q.Tây Hồ, Hà Nội
Hotline: 0903034381 - 0918755356
Tại Đà Nẵng: Số 9 Lê Trọng Tấn, TP. Đà Nẵng
Hotline: 0936260633
Web: www.duanviet.com.vn - Email : lapduanviet@gmail.com
Hằng quý chủ đầu tƣ phải trả vốn gốc cho số tiền đi vay là 2,854,237,500 đồng và số
tiền này trả trong 20 quý tiếp theo. Còn số lãi vay chủ đầu tƣ sẽ trả kèm với lãi gốc dựa vào dƣ
nợ đầu kỳ của mỗi tháng. Theo dự kiến thì đến ngày 1/10/2018 chủ đầu tƣ sẽ hoàn trả nợ đúng
hạn cho ngân hàng.
Ghi chú : Chủ đầu tư phân tích phương án tài chính bằng vốn vay của ngân hàng, kết
quả đã chứng minh dự án mang lại hiệu quả cao. Do đó, trong trường hợp chủ đầu tư có thể
lựa chọn phương án huy động vốn khác như phát hành cổ phiếu thì dự án vẫn đảm bảo tính
khả thi, đảm bảo sinh lợi cho các cổ đông góp vốn.

15. Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
14
CHƢƠNG IV: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH
IV.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán
Các thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ sở tính
toán của các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá bán, các tài liệu cung cấp từ
Chủ đầu tƣ, cụ thể nhƣ sau:
- Phân tích hiệu quả kinh tế tài chính của dự án trong thời gian hoạt động hiệu quả của
dự án là 05 năm, sau giai đoạn đầu tƣ kéo dài 18 tháng, dự án sẽ đi vào hoạt động từ
quý đầu năm 2014;
- Thuế thu nhập doanh nghiệp của dự án: 25%/năm;
- Tốc độ tăng giá bán hàng năm là 8%/năm;
- Tốc độ tăng giá nguyên vật liệu giả sử là 5%/năm;
- Tốc độc tăng trƣởng tiền lƣơng là 8%/năm;
IV.2. Tính toán doanh thu
IV.2.1. Sản lƣợng sản phẩm, dịch vụ
Theo kế hoạch, công suất phòng của dự án đạt từ 65% - 93%/năm.
Năm 2014 2015 2016 2017 2018
Số ngày khách tối đa (ngày khách) 36,500 36,500 36,500 36,500 36,500
Tốc độ tăng công suất phục vụ 15% 10% 8% 5%
Công suất phục vụ bình quân năm 65% 75% 82% 89% 93%
Số ngày khách thực tế (ngày khách) 23,725 27,284 30,012 32,413 34,034
Các hoạt động kinh doanh của dự án tạo doanh thu bao gồm:
o Kinh doanh cho thuê phòng với 4 loại cấp phòng, đối tƣợng khách hàng là khách
nội địa và quốc tế.
o Kinh doanh nhà hàng phục vụ cho các đối lƣợng khách lƣu trú và khách vãng lai.
o Kinh doanh các loại hình dịch vụ khác nhƣ:
 Hoạt động vận chuyển với các hoạt động nhƣ đƣa đón khách, cho thuê xe,…
 Dịch vụ thƣơng mại với các hoạt động nhƣ kinh doanh siêu thị mini, bán
hàng lƣu niệm, bán hàng thực phẩm,…
 Dịch vụ giải trí với một số loại hình nhƣ : Massage, Gym, Café
 Ngoài ra, còn có các dịch vụ nhƣ cho thuê mặt bằng, tham gia tổ chức sự
kiện, hội nghị
IV.2.2. Cơ cấu doanh thu của dự án
Bảng tính toán doanh thu của dự án
Đvt: VNĐ
Năm 2014 2015 2016
A. TÍNH DOANH THU
1.Kinh doanh cho thuê phòng

16. Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
15
1.1.Giá phòng - - -
Phòng loại 1 842,400 909,792 982,575
Phòng loại 2 1,010,880 1,091,750 1,179,090
Phòng loại 3 1,560,000 1,684,800 1,819,584
Phòng loại 4 2,134,080 2,304,806 2,489,191
1.2.Doanh thu cho thuê phòng 22,499,727,120 27,944,661,083 33,198,257,367
2.Kinh doanh nhà hàng
2.1.Khách sử dụng dịch vụ nhà hàng 30,113 32,312 33,293
Khách từ khách sạn (50%) 11,863 13,642 15,006
Khách vãng lai (50 ngƣời/ngày) 18,250 18,670 18,287
2.2.Đơn giá/khách/ngày 150,000 162,000 174,960
2.3. Doanh thu nhà hàng 4,516,875,000 5,234,483,250 5,824,866,735
3. Kinh doanh các dịch vụ khác - -
3.1. Doanh thu mỗi loại dịch vụ
- Vận chuyển: đưa đón khách, cho thuê xe,... 711,750,000 883,993,500 1,050,184,278
Đơn giá sử dụng 100,000 108,000 116,640
- Dịch vụ thương mại(siêu thị mini: bán hành
lưu niệm,hàng ăn uống,...)
355,875,000 441,996,750 525,092,139
Đơn giá sử dụng 50,000 54,000 58,320
- Giải trí: Massage, Gym, Café,… 711,750,000 883,993,500 1,050,184,278
Đơn giá sử dụng 60,000 64,800 69,984
- Cho thuê mặt bằng, tổ chức hội nghị, sự kiện 866,666,667 1,076,400,000 1,278,763,200
Số lượt tổ chức sự kiện 17 20 22
Đơn giá sử dụng 50,000,000 54,000,000 58,320,000
3.2. Doanh thu từ dịch vụ khác 2,646,041,667 3,286,383,750 3,904,223,895
CỘNG DOANH THU CỦA DỰ ÁN 29,662,643,787 36,465,528,083 42,927,347,997
Năm 2017 2018
A. TÍNH DOANH THU
1.Kinh doanh cho thuê phòng
1.1.Giá phòng - -
Phòng loại 1 1,061,181 1,146,076
Phòng loại 2 1,273,418 1,375,291
Phòng loại 3 1,965,151 2,122,363
Phòng loại 4 2,688,326 2,903,392
1.2.Doanh thu cho thuê phòng 38,722,447,392 43,911,255,343

17. Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
16
2.Kinh doanh nhà hàng
2.1.Khách sử dụng dịch vụ nhà hàng 34,486 35,285
Khách từ khách sạn (50%) 16,207 17,017
Khách vãng lai (50 ngƣời/ngày) 18,279 18,268
2.2.Đơn giá/khách/ngày 188,957 204,073
2.3. Doanh thu nhà hàng 6,516,316,493 7,200,753,427
3. Kinh doanh các dịch vụ khác - -
3.1. Doanh thu mỗi loại dịch vụ
- Vận chuyển: đưa đón khách, cho thuê xe,... 1,224,934,942 1,389,076,224
Đơn giá sử dụng 125,971 136,049
- Dịch vụ thương mại(siêu thị mini: bán hành
lưu niệm,hàng ăn uống,...)
612,467,471 694,538,112
Đơn giá sử dụng 62,986 68,024
- Giải trí: Massage, Gym, Café,… 1,224,934,942 1,389,076,224
Đơn giá sử dụng 75,583 81,629
- Cho thuê mặt bằng, tổ chức hội nghị, sự kiện 1,491,549,396 1,691,417,016
Số lượt tổ chức sự kiện 24 25
Đơn giá sử dụng 62,985,600 68,024,448
3.2. Doanh thu từ dịch vụ khác 4,553,886,751 5,164,107,576
CỘNG DOANH THU CỦA DỰ ÁN 49,792,650,637 56,276,116,346
Hai mảng hoạt động chính tạo nguồn thu cho Dự án là cho thuê phòng và nhà hàng.
Doanh thu của dự án có sự tăng trƣởng đều đặn qua các năm nhờ vào các biện pháp:
 Chủ động cải cách chất lƣợng phục vụ khách hàng nhằm tăng trƣởng và ổn định
công suất phòng và tăng giá bán phòng.
 Ngoài ra, Công ty còn tập trung khai thác thị trƣờng tổ chức sự kiện và các dịch
vụ thƣơng mại ngoài nhằm tăng doanh thu và lợi nhuận.
Doanh thu cho thuê phòng năm 2014 ƣớc tính đạt gần 30 tỷ đồng. Năm 2015 sẽ tăng công
suất phục vụ và giá bán, doanh thu dự đoán đạt hơn 36 tỷ đồng, với tốc độ tăng doanh thu là
23%/năm. Các năm sau khi dần án dần đi vào ổn định, doanh thu này tiếp tục tăng với tốc độ lần
lƣợt là 18%/năm (năm 2016), 16% (năm 2017) và 13% (năm 2018).
Doanh thu nhà hàng hằng năm liên tục tăng. Năm 2014 đạt 4,5 tỷ đồng, tăng dần qua các
năm, đến năm 2018 doanh thu nhà hàng là 7,2 tỷ đồng/năm.
Doanh thu dịch vụ khác nhƣ vận chuyển, kinh doanh thƣơng mại, dịch vụ giải trí, tổ chức sự
kiện tƣơng đối ổn định. Và đến năm 2018, doanh thu từ các dịch vụ khác đạt 5,1 tỷ đồng/năm.
Tổng doanh thu của dự án qua các năm là :
 Năm 2014 29,662,643,787 đồng

18. Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
17
 Năm 2015 36,465,528,083 đồng
 Năm 2016 42,927,347,997 đồng
 Năm 2017 49,792,650,637 đồng
 Năm 2018 56,276,116,346 đồng
IV.3.Tính toán chi phí của dự án
IV.3.1. Chi phí hoạt động
Bảng tính chi phí của dự án
ĐVT: VNĐ
Năm 2014 2015 2016
B.TÍNH CHI PHÍ
1.1.Chi phí lƣơng công nhân viên 2,248,171,848 2,792,229,435 3,317,168,569
1.2.Chi phí BHXH, BHYT, BH thất nghiệp 472,116,088 586,368,181 696,605,399
1.3.Chi phí quảng cáo, tiếp thị, PR 1,186,505,751 1,458,621,123 1,717,093,920
1.4.Chi phí điện nƣớc, dịch vụ công cộng 889,879,314 1,093,965,842 1,287,820,440
1.5.Chi phí tu bổ thiết bị, nhà cửa 1,483,132,189 1,823,276,404 2,146,367,400
1.6.Chi phí giá vốn dịch vụ:ăn uống, dịch vụ
khác
1,790,729,167 2,130,216,750 2,432,272,658
1.7.Chi phí mua sắm trang thiết bị, dụng cụ
phòng ngủ
2,000,000,000 2,100,000,000 2,100,000,000
1.8.Chi phí khấu hao tài sản cố định 2,416,666,667 2,416,666,667 2,416,666,667
CỘNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN 12,487,201,024 14,401,344,403 16,113,995,052
Năm 2017 2018
B.TÍNH CHI PHÍ
1.1.Chi phí lƣơng công nhân viên 3,869,145,419 4,387,610,905
1.2.Chi phí BHXH, BHYT, BH thất nghiệp 812,520,538 921,398,290
1.3.Chi phí quảng cáo, tiếp thị, PR 1,991,706,025 2,251,044,654
1.4.Chi phí điện nƣớc, dịch vụ công cộng 1,493,779,519 1,688,283,490
1.5.Chi phí tu bổ thiết bị, nhà cửa 2,489,632,532 2,813,805,817
1.6.Chi phí giá vốn dịch vụ:ăn uống, dịch vụ khác 2,767,550,811 3,091,215,251
1.7.Chi phí mua sắm trang thiết bị, dụng cụ phòng ngủ 2,100,000,000 2,100,000,000
1.8.Chi phí khấu hao tài sản cố định 2,416,666,667 2,416,666,667
CỘNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN 17,941,001,511 19,670,025,074
Trong đó:
1. Chi phí lƣơng: chi phí này bằng số lƣơng chi trả cho bộ phận quản lý gián tiếp và bộ
phận lao động trực tiếp. Tổng số lƣơng hằng năm phải chi phụ thuộc vào công suất
phục vụ của dự án mỗi năm. Tốc độ tăng lƣơng bình quân là 8%/năm.

19. Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
18
2. Chi phí bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp : theo quy định hiện nay
chi phí này bằng khoảng 21% mức lƣơng chi trả hằng tháng cho công nhân viên của dự
án.
3. Chi phí tiếp thị, quảng cáo, PR : tạm tính bằng 4% doanh thu hằng năm
4. Chi phí điện nƣớc, internet, điện thoại : bằng 3% doanh thu hằng năm.
5. Chi phí tu bổ thiết bị, nhà cửa, trang trí : ƣớc tính khoảng 5% doanh thu hằng năm.
6. Ngoài ra còn có chi phí giá vốn các dịch vụ ăn uống và các dịch vụ khác ; Chi phí mua
sắm máy móc thiết bị phòng ngủ hằng năm,...
7. Chi phí khấu hao (Áp dụng phƣơng pháp khấu hao đƣờng thẳng)
Tài sản cố định của dự án gồm Công trình xây lắp và máy móc thiết bi.
Thời gian khấu hao cho công trình xây lắp là 20 năm, giá trị máy móc thiết bị là 6 năm.
Thời điểm bắt đầu tính khấu hao là từ khi dự án đi vào hoạt động .
IV.3.2. Chi phí tài chính
Bằng chi phí lãi vay hằng năm của dự án. Năm đầu tiên chi phí lãi vay bao gồm cả chi
phí lãi vay trong thời gian xây dựng. Lãi vay tính theo tháng với mức lãi suất 14/năm. Chi phí
tài chính hằng năm bằng tổng lãi vay các tháng trong năm.
IV.4. Hiệu quả kinh tế - tài chính của dự án
IV. 4.1. Báo cáo thu nhập và các chi tiêu hiệu quả của dự án
ĐVT: VNĐ
Năm 2014 2015 2016
CỘNG DOANH THU CỦA DỰ ÁN 29,662,643,787 36,465,528,083 42,927,347,997
CỘNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN 12,487,201,024 14,401,344,403 16,113,995,052
EBIT (lợi nhuận trƣớc thuế và lãi vay) 17,175,442,763 22,064,183,680 26,813,352,944
EBT (Lợi nhuận trƣớc thuế) 10,051,735,153 16,538,849,070 22,874,348,798
NI (Lợi nhuận ròng) 7,538,801,364 12,404,136,802 17,155,761,598
PMT (Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu) 25% 34% 40%
ROI (Tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tƣ) 10% 16% 23%
Năm 2017 2018
CỘNG DOANH THU CỦA DỰ ÁN 49,792,650,637 56,276,116,346
CỘNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN 17,941,001,511 19,670,025,074
EBIT (lợi nhuận trƣớc thuế và lãi vay) 31,851,649,126 36,606,091,272
EBT (Lợi nhuận trƣớc thuế) 29,523,060,515 35,909,813,718
NI (Lợi nhuận ròng) 22,142,295,387 26,932,360,289
PMT (Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu) 44% 48%
ROI (Tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tƣ) 29% 35%

20. Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
19
Nhận xét:
EBIT của dự án cao so với mức chi phí tài chính, chứng minh khả năng thanh toán nợ
vay cao của dự án.
Vào năm đầu tiên, tuy dự án hoạt động với công suất thấp và chƣa tận dụng đƣợc triệt
để các chi phí và công suất thiết kế của dự án nhƣng dự án vẫn mang lại lợi nhuận ròng (NI)
cao cho chủ đầu tƣ. Các năm sau lợi nhuận này tiếp tục tăng cao.
Các chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận của dự qua các năm tƣơng đối hiệu quả và tăng dần qua
các năm chứng minh dự án hoạt động ngày càng hiệu quả
IV.4.2. Báo cáo ngân lƣu
Phân tích hiệu quả của dự án hoạt động trong vòng 07 năm theo 2 quan điểm là quan
điểm tổng đầu tƣ và quan điểm chủ sở hữu.
Với suất chiết khấu là r = 14.13% đƣợc tính theo trung bình có trọng số giá sử dụng vốn
của các nguồn vốn.
a. Kết quả báo cáo ngân lƣu theo quan điểm tổng đầu tƣ:
Năm 2012 2013 2014 2015
0 1 2 3
Dòng ngân lƣu vào
EBIT - - 17,175,442,763 22,064,183,680
Khấu hao tài sản cố định 2,416,666,667 2,416,666,667
Giá trị thanh lý cuối kỳ
Chênh lệch +/- AR - - 3,374,959,068 816,740,094
Chênh lệch +/- AP - - (1,376,805,721) (308,405,602)
Chênh lệch +/- CB - - 938,549,096 136,491,643
Chênh lệch +/- Inventory - - 189,536,458 21,974,379
Cộng Dòng ngân lƣu vào - - 22,718,348,331 25,147,650,862
Dòng tiền ra
Đầu tƣ 58,736,066,667 21,658,666,667
Chi phí tài chính 3,184,250,904 7,991,865,000 7,123,707,610 5,525,334,610
Thuế TNDN - - 2,512,933,788 4,134,712,267
Cộng Dòng ngân lƣu ra 61,920,317,571 29,650,531,667 9,636,641,398 9,660,046,878
Dòng ngân lƣu ròng (61,920,317,571) (29,650,531,667) 13,081,706,932 15,487,603,984
Dòng ngân lƣu ròng chiết
khấu
(61,920,317,571) (25,980,750,639) 10,043,910,506 10,419,379,673
Dòng ngân lƣu ròng chiết
khấu lũy kế
(61,920,317,571) (87,901,068,210) (77,857,157,703) (67,437,778,030)
Năm 2016 2017 2018
4 5 6
Dòng ngân lƣu vào
EBIT 26,813,352,944 31,851,649,126 36,606,091,272
Khấu hao tài sản cố định 2,416,666,667 2,416,666,667 2,416,666,667

21. Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
20
Giá trị thanh lý cuối kỳ 112,916,666,667
Chênh lệch +/- AR 788,039,443 828,628,504 778,321,193
Chênh lệch +/- AP (290,835,571) (310,478,871) (293,936,987)
Chênh lệch +/- CB 123,351,698 132,142,790 125,326,530
Chênh lệch +/- Inventory 15,102,795 16,763,908 16,183,222
Cộng Dòng ngân lƣu vào 29,865,677,976 34,935,372,123 152,565,318,563
Dòng tiền ra
Đầu tƣ
Chi phí tài chính 3,939,004,147 2,328,588,610 696,277,553
Thuế TNDN 5,718,587,199 7,380,765,129 8,977,453,430
Cộng Dòng ngân lƣu ra 9,657,591,346 9,709,353,739 9,673,730,983
Dòng ngân lƣu ròng 20,208,086,630 25,226,018,384 142,891,587,580
Dòng ngân lƣu ròng chiết khấu 11,912,475,839 13,030,010,185 64,672,837,840
Dòng ngân lƣu ròng chiết khấu lũy kế (55,525,302,191) (42,495,292,006) 22,177,545,834
Theo cách đánh giá của quan điểm tổng đầu tƣ các chỉ số tài chính của dự án nhƣ sau:
 Hiện giá thu nhập thuần NPV= 22,177,545,834 đồng > 0
 Hiệu quả tài chính của dự án cao, dự án mang tính khả thi.
 Tỷ suất sinh lời nội bộ của dự án IRR = 19.75 % > > r = 14.13%
 Dự án có tỷ lệ sinh lợi nội bộ và hiệu quả đầu tƣ khá cao.
b. Kết quả báo cáo ngân lƣu theo quan điểm chủ sở hữu
Năm
2012 2013 2014 2015
0 1 2 3
Dòng ngân lƣu vào
EBIT - - 17,175,442,763 22,064,183,680
Khấu hao tài sản cố định - - 2,416,666,667 2,416,666,667
Giá trị thanh lý cuối kỳ - - - -
Chênh lệch +/- AR - - 3,374,959,068 816,740,094
Chênh lệch +/- AP - - (1,376,805,721) (308,405,602)
Chênh lệch +/- CB - - 938,549,096 136,491,643
Chênh lệch +/-
Inventory - - 189,536,458 21,974,379
Vay vốn ngân hàng 52,361,583,333 5,903,958,333
Cộng Dòng ngân lƣu
vào 52,361,583,333 5,903,958,333 22,718,348,331 25,147,650,862
Dòng tiền ra
Đầu tƣ 57,512,714,286 21,658,666,667 - -
Chi phí nợ và lãi vay 3,184,250,904 7,991,865,000 18,540,657,610 16,942,284,610
Thuế TNDN - - 2,512,933,788 4,134,712,267

22. Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
21
Cộng Dòng ngân lƣu ra 60,696,965,190 29,650,531,667 21,053,591,398 21,076,996,878
Dòng ngân lƣu ròng (8,335,381,856) (23,746,573,333) 1,664,756,932 4,070,653,984
Dòng ngân lƣu ròng
chiết khấu (8,335,381,856) (20,807,512,231) 1,278,171,857 2,738,557,198
Dòng ngân lƣu ròng
chiết khấu lũy kế (8,335,381,856) (29,142,894,087) (27,864,722,230) (25,126,165,032)
Năm 2016 2017 2018
4 5 6
Dòng ngân lƣu vào
EBIT 26,813,352,944 31,851,649,126 36,606,091,272
Khấu hao tài sản cố định 2,416,666,667 2,416,666,667 2,416,666,667
Giá trị thanh lý cuối kỳ - - 112,916,666,667
Chênh lệch +/- AR 788,039,443 828,628,504 778,321,193
Chênh lệch +/- AP (290,835,571) (310,478,871) (293,936,987)
Chênh lệch +/- CB 123,351,698 132,142,790 125,326,530
Chênh lệch +/- Inventory 15,102,795 16,763,908 16,183,222
Vay vốn ngân hàng
Cộng Dòng ngân lƣu vào 29,865,677,976 34,935,372,123 152,565,318,563
Dòng tiền ra
Đầu tƣ - - -
Chi phí nợ và lãi vay 15,355,954,147 13,745,538,610 12,113,227,553
Thuế TNDN 5,718,587,199 7,380,765,129 8,977,453,430
Cộng Dòng ngân lƣu ra 21,074,541,346 21,126,303,739 21,090,680,983
Dòng ngân lƣu ròng 8,791,136,630 13,809,068,384 131,474,637,580
Dòng ngân lƣu ròng chiết khấu 5,182,291,853 7,132,806,254 59,505,517,857
Dòng ngân lƣu ròng chiết khấu lũy kế (19,943,873,179) (12,811,066,925) 46,694,450,932
Theo cách đánh giá của quan điểm tổng đầu tƣ các chỉ số tài chính của dự án nhƣ sau:
 Hiện giá thu nhập thuần NPV= 18,408,071,238.86 đồng > 0
 Hiệu quả tài chính của dự án cao, dự án mang tính khả thi.
 Tỷ suất sinh lời nội bộ của dự án IRR = 39% >>> r = 14.13%
 Dự án có tỷ lệ sinh lợi nội bộ cao và hiệu quả đầu tƣ lớn.
Xét cả hai quan điểm thì dự án đều mang lại các chỉ tiêu hiệu quả tài chính cao.