1. 居住区规划与设计 - 住区规划总论
Planning and Design of Residential Areas
王芳讲师
主讲教师：王芳 讲师

2. 城市规划与居住
• 居住是城市的基本功能之一。城市居住设施及其分布形态，以及
居住环境的质量，反映了城市发展水平、城市文明程度，也是城
市建设成就的重要标志。
• 改革开放以来，以住宅为主体的房地产市场的发育和不断完善，
已使住宅产业成为活跃而极具潜力的新兴产业 。
• 城市规划对居住环境的创造和住宅产业的发展具有极其重要的指
导和调控作用。
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3. 城市规划与住宅建设的关系
• 在城市发展的过程中，居住用地占的比例最大，因此，住宅用地的安
排是城市规划需要优先研究的问题之一。
• 其中包括住宅建设用地的分布、住宅等级分类、建设地块的容积率与
建筑密度等，还要考虑公共设施与公共绿地的配套，以保证创造良好
的居住环境。为了保证住宅建设顺利地进行，城市市政部门要做好市
政工程和公用设施的建设，包括城市道路、排水、给水、供电、供燃
气、供热、电信及有线电视等。这些工作应贯穿在城市规划与住宅建
设的每个阶段。
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4. 住宅建设的两种趋势
• 改革开放以后，由于城市经
济的持续发展及城镇住房制
度改革的推进,变福利分房为
个人买房，住宅建设也进入
了一个新阶段，并出现了两
种趋势：
1. 对住宅的要求不断提高
2. 住宅供应出现了多元化的需
求
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5. 居住和住区
• “居住是城市的第一活动 ”——《雅典宪章》
• 居住区是城市布局结构中一项功能地域,在用地、人口、设施与环境
等方面具有特定的配置等级与规模,在城市总体布局中,与其他功能地
域存在互动关系,它以住宅为主要设施,并配置居住生活所需要的各种
设施。
• 住区构成形式的发展演变：
里坊——邻里单位——居住小区
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6. 课程内容
1.住区的概念与类型
2.住区的组成、功能
3.住区规划的技术经济指标
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7. 住区的概念与类型
• 住区的概念
• 住区的类型
• 住区的规模
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8. 基本概念
• 住区是城乡居民定居生活的物质空间形态，是关于各种类型、各种规
模居住及其环境的总称。
• 城市住区是指在城市、镇的范围内居住空间形态的统称。
• 社区、邻里。
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9. 住区的类型
• 按城乡区域范围分：
– 城市住区
– 独立工矿企业和科研基地的住区
– 乡村住区
• 按建设条件不同分：新建住区和旧住区
• 按住宅层数不同分：低层住区、多层住区、中高层住区、高层住区或
各种层数混合修建的住区。
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10. 住区用地和人口规模
• 居住区的规划结构：居住区、居住小区、居住组团是根据人口规模划
分的，按不同的人口规模，分层次的配置满足居民物质与文化生活所
需的相关设施。因此，居住区规划在用地既定的情况下，首要的任务
便是估算人口并确定居住区的规划结构。
• 确定居住区人口主要是按规范规定的
“人均居住区用地控制指标”
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11. 人均居住用地控制指标（ ²/人
人均居住用地控制指标（m²/人）
居住规模 层数 建筑气候区划
Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、Ⅶ Ⅲ Ⅳ
居住区 低层 33—47 30—43 28—40
多层 20—28 19—27 18—25
多层、高层 17—26 17—26 17—26
小区 低层 30—43 28—40 26—37
多层 20—28 19—26 18—25
中高层 17—24 15—22 14—20
高层 10—15 10—15 10—15
组团 低层 25—35 22—32 21—30
多层 16—23 15—22 14—20
中高层 14—20 13—18 12—16
高层 8—11 8—11 8—11
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注：本表格各项指标按每户3 .2 人计算
3

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13. 住区的规模
• 根据我国《城市居住区规划设计规范》（2002版）的划分：城市住区
分为居住区、居住小区和居住组团三个基本层次。
– 居住区：人口规模30000-50000人
– 居住小区：10000-15000人
– 居住组团：1000-3000人
• 社区的规模：大城市社区建设规划对居住社区的规模有相应的规定：
5-80000人。
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14. 居住区
• 居住区是一个城市中住房集中，并设有一定数量及相应规模的公共服
务设施和公用设施的地区，在一定地域范围内会形成为居民提供居住、
游憩和日常生活服务的社区。它由若干个居住小区或若干个居住组团
组成。
• 规模：人口30000～50000人，户数10000～16000户。
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15. 居住小区
• 居住小区指由城市道路、居住区道路或自然界线(河流等)划分的、具
有一定规模并不被城市交通干道所穿越的相对完整的地段，小区内设
有满足居民日常生活需要的基层服务设施和公共绿地。居住小区可由
若干居住组团组成，是构成居住区的一个单位。
• 规模：人口10000～15000人，户数3000～5000户。
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16. 居住组团
• 居住组团指由若干栋住宅组合而成，并不被小区道路穿越的地块，居
住组团内设有为居民服务的最基本的管理服务设施和组团绿地，它是
构成居住小区的基本单位。
• 规模：人口1000—3000人，户数300～1000户。
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17. 居住组团
住宅街坊是由城市道路或居住区道路划分，用地大小不固定，无
• 住宅街坊
固定规模的住宅用地。它的规模一般介于居住组团和居住小区之
间。服务设施一般根据需要设置。通常沿街建造商业服务设施，
内部建住宅和公共绿地。
住宅群没有规定的规模，服务设施也因规模和需要而异，是一种
• 住宅群
适合于现有城市道路网(特别是旧城区)的住宅区形式。
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18. 居住组团
• 社区指一定地域内人们相互间的一种亲密的社会关系。德国社
会学家滕尼斯提出了形成社区的四个条件：有一定的社会关系，在
一定地域内相对独立，有比较完整的公共服务设施，有相近的文化、
价值认同感。
• 居住区规划从社会发展的角度来看其目标是期望形成一个良好
的社区，是建构一种广义交流层次上的良好的人际关系，在物质形
态上构筑生活空间与场所。在一定的地域之内具有完善的生活服务
设施和服务系统。居民间具有良好的人际关系并形成小社会是社区
的基本特征，也是城市居住区规划设计希望形成的目标之一。
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19. 住区规划的编制内容
• 选择、确定用地位置、范围
• 确定住区要实现的的功能和目标
• 确定居住人口数量规模（或户数）和用地大小
• 拟定居住建筑的布置方式
• 拟定公共服务设施的内容、规模、标准和布置方式等
• 拟定各级道路的宽度、断面形式、布置方式、对外出入口位置、泊车
量和停泊方式
• 拟定绿地、活动、休憩等室外场地的数量、分布和布置方式
• 拟定有关市政工程设施的规划方案
• 拟定各项技术经济指标和造价估算
• 对不同阶段的方案进行必要的公众参与和专家咨询，满足经济、社会
和生态环境的综合协调要求
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20. 住区的组成和功能
• 住区的组成
• 住区的功能
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21. 住区的组成和功能
• 住区的组成要素：物质与精神
• 物质要素：由自然和人工两大要素组成。自然要素指地形地质水文植
被等；人工要素指各类构建筑物等。
• 精神要素：指社会制度、组织、道德、风尚、风俗习惯、宗教信仰、
文化艺术修养等。
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22. 住区的组成和功能
• 住区的用地组成：住宅、公建、道路、绿地
住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅
– 住宅用地
间绿地和宅间小路等）的总称。R01
– 公建用地：与住区人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的
公建用地
各类公共设施的用地，包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和
配建停车场等。R02
道路用地：指住区范围内的各级道路，包括居住区级道路、小区
– 道路用地
路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
R03
公共绿地：满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、
– 公共绿地
供居民共享的集中绿地，包括住区公园、小游园和组团绿地及其
他块状带状绿地等。R04
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24. 住区的组成和功能
住区的环境组成
• 为居住活动提供场所：
• 内部居住环境
• 外部居住环境：空间、
空气、声、热、光、视觉
生态、邻里和社会等。
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25. 住区的组成和功能
• 住区的功能
– 居住
– 公共和基础服务
– 环境保护、维持生态
– 社会互动
– 多元共存
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26. 住区规划的技术经济指标
一般包括：用地分析、综合技术经济指标、定额指标等。
• 用地平衡表
• 用地界线划分
• 综合技术指标
• 定额指标
• 社区公建配置标准及其发展
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27. 住区规划的技术经济指标
• 住区用地平衡表
它是衡量住区规划设计是否科学合理和经济的重要标志,在一
定程度上表明了住区的环境质量水平,可以作为规划设计方案评定
和建设管理机构审定方案的依 据之一。
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28. 居住区用地平衡表(%)
居住区用地平衡表(%)
用地构成 居住区 小区 组团
住宅用地(R01)
住宅用地
1.住宅用地 50-—60 55—65 70—80
公建用地(R02)
2.公建用地
2.公建用地(R02) 15—25 12—22 6—12
道路用地(R03)
道路用地
3.道路用地 10—18 9—17 7—15
公共绿地(R04)
公共绿地
4.公共绿地 7.5—18 5—15 3—6
居住区用地(R)
居住区用地 100 100 100
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29. 项目 计量单位 数值 所占比重（%） 人均面积（m2/人）
居住区规划总用地 hm2 ▲ — —
1.居住区用地 (R) hm2 ▲ 100 ▲
综 ①住宅用地（R01）
②公建用地（R02）
hm2
hm2
▲
▲
▲
▲
▲
▲
③道路用地（R03） hm2 ▲ ▲ ▲
合 ④公共绿地（R04）
2.其他用地
hm2
hm2
▲
▲
▲
—
▲
—
技 居住户（套）数
居住人数
户均人口
户（套）
人
人/户
▲
▲
▲
—
—
—
—
—
—
术 总建筑面积
1.居住区用地内建筑总面积
万m2
万m2
▲
▲
—
100
—
▲
①住宅建筑面积 万m2 ▲ ▲ ▲
经 ②公建面积
2.其他建筑面积
万m2
万m2
▲
△
▲
—
▲
—
济
住宅平均层数 层 ▲ — —
高层住宅比例 % △ — —
中高层住宅比例 % △ — —
指 人口毛密度
人口净密度
住宅建筑套密度（毛）
人/hm2
人/hm2
套/hm2
▲
△
▲
—
—
—
—
—
—
标 住宅建筑套密度（净）
住宅建筑面积毛密度
套/hm2
万m2/hm2
▲
▲
—
—
—
—
住宅建筑面积净密度 万m2/hm2 ▲ — —
一 居住区建筑面积毛密度（容积率）
停车率
万m2/hm2
%
▲
▲ — —
览
停车位 辆 ▲
地面停车率 % ▲
地面停车位 辆 ▲
表 住宅建筑净密度
总建筑密度
%
%
▲
▲
—
—
—
—
绿地率 % ▲ — 主讲教师：王芳 讲师
—
拆建比 — △ — —

30. 住区规划的技术经济指标
社区公建配置标准
• 公共服务设施类型
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33. 主讲教师：王芳 讲师

34. 千人指标
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35. 主讲教师：王芳 讲师

36. 商业设施的规划布置
• 居住区商业服务中心宜设在居住区入口处，居住小区级服务中心
为便利居民途经使用，可布置在小区中心地段或小区主要出入口
处，其建筑可设于住宅底层，或在独立地段设置。
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38. 主讲教师：王芳 讲师

39. 主讲教师：王芳 讲师

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42. 主讲教师：王芳 讲师

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44. 综合技术经济指标（一）
综合技术经济指标（
1. 人口毛密度是每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人／hm²)；
2. 人口净密度是每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人／hm²)。
3. 住宅建筑套密度(毛)是每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数(套
／hm²)；
4. 住宅建筑套密度(净)是每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数(套／
hm2)。
5. 住宅建筑面积毛密度是每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积(万
m2／hm²)；
6. 住宅建筑面积净密度是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积(万
m2／hm²)。
7. 建筑面积毛密度也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建
筑的建筑面积(万m²／hm²)或以居住区总建筑面积与居住区用地的比
值表示。
8. 住宅建筑净密度是住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率(％)
9. 在居住区内，各类建筑基底的总面积与居住区用地面积的比率(％)
称为居住区建筑密度。
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45. 综合技术经济指标（二）
综合技术经济指标（
10.居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率(％)
为绿地率。上述绿地应包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属
绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，其中包括满足当地植树覆土
要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不应包括其他
屋顶、晒台的人工绿地。
11.停车率指居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率(％)。
12.地面停车率指居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率(％)。
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