1. ‫הטכניון – מכון טכנולוגי לישראל הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים‬
‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
‫והדר בן אברהם 153500830‬ ‫מגישות : רותם שייקר 289643660‬
‫בין אקולוגי לטכנולוגיה – קיימות כמנוע צמיחה 319602 , אדריכלית תגית כלימור, סמסטר א' תש"ע 1102-0102‬

2. ‫1. מבוא‬
‫בעשורים האחרונים , התעוררו קולות רבים בשיח העולמי- סביבתי שנבעו מתוך הבנה קולקטיבית‬
‫ואינדבדואלית לצורך בפעולה סביבתית דחופה , המעלים את המחשבה על העתיד ובאחריות על הדורות‬
‫הבאים. האתגרים בשיח הסביבתי יצרו תגובות פרגמאטיות ברמה מקומית , והתחיל ניסיון ליצור בסיס‬
‫ל"מילון מושגים" המתאר ומנתח את הסביבה ואת אחריותו של הסובייקט בראייה לעתיד. )7991 ,‪(Helen‬‬
‫החל משנות השבעים, חלו תמורות בתפיסת העירוניות כחלק מקולות הביקורת על השלכות המודרניזם‬
‫ששאף לסגרגציה בין שימושים ובניסיון למצוא חלופה למודל הפרוורים והתלות הרווח ת בכלי רכב‬
‫פרטיים. לשם כך, אומצו מודלים של "עירוב שימושים" המתייחסים לקנה מידה אנושי בשאיפה להגדיר‬
‫מחדש את מערכות היחסים בין שימושים שונים בעיר במטרה להחיות את העיר מחדש. מתכנני ערים‬
‫רואים במודל המערב שימושים כהכרחי ליצירת מערכת עירונית אחת דינמית. ) ,‪Roberts, Loyd- Jones‬‬
‫7991(.‬
‫ג'יין ג'ייקובס כותבת בספרה, "מותן וחייהן של ערים אמריקאיות גדולות", שהמפתח לתכנון עירוני נמצא‬
‫במודל המשלב שימושים ומספק שכונה חיה, בטוחה ומעניינת לתושבים. ) )1691( 8002 , ‪.(Jacobs‬‬
‫אם כן, למודלים של עירוב שימושים השפעה נרחבת והשלכות ממשיות על חיי היום יום ועל האדריכלות.‬
‫2‬
‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬

3. ‫2. תוכן עניינים‬
‫עמוד‬ ‫פרק‬
‫2‬ ‫1.מבוא‬
‫4‬ ‫3.הקדמה‬
‫5‬ ‫4.עירוב שימושים- הגדרה‬
‫5‬ ‫5.רקע תיאורטי- פיתוח בר קיימא ומודל העיר הקומפקטית‬
‫5‬ ‫1.5 עירוב שימושים כפיתוח בר קיימא‬
‫5‬ ‫2.5 שלושה מרכיבים לפיתוח בר קיימא‬
‫7‬ ‫6.הבדלים במינוח- בין עירוב שימושים לשימושים מעורבים‬
‫1.6 רגולציות ותקנות‬
‫2.6 אירגון מרחבי‬
‫9‬ ‫3.6 תלות בקנה מידה ומיקומם בעיר‬
‫01‬ ‫7. התפתחות המודל לאורך ההיסטוריה‬
‫01‬ ‫1.7 העידן העתיק‬
‫11‬ ‫2.7 ימי הביניים‬
‫11‬ ‫3.7 רנסנס טרום המהפכה התעשייתית‬
‫21‬ ‫4.7 העידן התעשייתי‬
‫31‬ ‫5.7 "איזור החל מהמהפכה התעשייתי‬
‫31‬ ‫6.7 התפתחות הפרבר ניסיונות להכניס איכות חיים משנות‬
‫ה02 ועד לשנות ה 07‬
‫41‬ ‫7.7 ניו אורבניזם משנות ה 07‬
‫41‬ ‫8.7 מאיזור לעירוב שימושים‬
‫41‬ ‫9.7 עירוב השימושים היום –מודל חדש לקיימות‬
‫51‬ ‫8. מאפיינים של עירוב שימושים‬
‫51‬ ‫1.8 הגברת הצפיפות‬
‫51‬ ‫2.8 השארת שטחים פתוחים‬
‫51‬ ‫3.8 חיזוק מרכזי ערים‬
‫61‬ ‫4.8 שילוב פונקציות‬
‫61‬ ‫5.8 התערבות במבנים קיימים בסביבה העירונית‬
‫71‬ ‫6.8 מערכות תחבורה יעילות בתכנון מוטה תחבורה‬
‫ציבורית‬
‫81‬ ‫7.8 עירוב שימושים כמודל דינמי‬
‫81‬ ‫9. יתרונות של עירוב שימושים‬
‫81‬ ‫1.9 העלאת איכות חיים ואורח חיים בריא‬
‫91‬ ‫2.9 התאמה ורגישות לסביבה קיימת‬
‫91‬ ‫3.9 תפקוד 42 שעות ביממה‬
‫02‬ ‫4.9 נגישות וחשיפה עירונית‬
‫02‬ ‫5.9 היבטים תחבורתיים‬
‫02‬ ‫6.9 הקטנת הזיהום- שיפור תפקודים סביבתיים‬
‫12‬ ‫7.9 שינויים חברתיים –קהילתיות והפחת בפשיעה‬
‫22‬ ‫8.9 הגדלת שטחים ציבוריים פתוחים‬
‫22‬ ‫01. אתגרים‬
‫22‬ ‫1.01 קונפליקטים בין שימושים‬
‫32‬ ‫2.01 כלכליות ורווחיות- תשואה לגודל‬
‫42‬ ‫3.01 חוסר שביעות רצון‬
‫52‬ ‫11. גישות שונות לעירוב שימושים ברמת העיר‬
‫52‬ ‫1.11 השפעת הסטרוקטורה העירונית‬
‫62‬ ‫2.11 עיקרון רשתות מרחביות‬
‫62‬ ‫3.11 התהוות הרשת המרחבית‬
‫62‬ ‫1.3.11 מהפכת המידע‬
‫72‬ ‫2.3.11 לקראת עיר ברת קיימא‬
‫82‬ ‫21. גישות שונות לעירוב שימושים – מודלים במת הבניין‬
‫82‬ ‫1.21 עירוב שימושים ברמת הבניין‬
‫82‬ ‫2.21 בניין כמערכת אוטונומית?‬
‫82‬ ‫3.21 את מי הבניין משרת?‬
‫92‬ ‫4.21 בניין כמערכת גמישה מרחבית- עקרון השלבים‬
‫92‬ ‫31. דיון ומסקנות‬
‫92‬ ‫תבנית לעירוב שימושים‬ ‫1.31‬
‫13‬ ‫האם כל בנין צריך לקיים עירוב שימושים‬ ‫2.31‬
‫23‬ ‫מגה- סטרוקטורות?‬ ‫3.31‬
‫23‬ ‫אסתטיקה של עירוב שימושים‬ ‫4.31‬
‫33‬ ‫צפיפות מול איכות חיים?‬ ‫5.31‬
‫33‬ ‫השלכות עתידיות של המודלים העכשוויים‬ ‫6.31‬
‫43‬ ‫הרשת הגלובלית כתאים של עירוב שימושים שיחליפו‬ ‫7.31‬
‫את המרחב העירוני‬
‫53‬ ‫41. סיכום‬
‫63‬ ‫51. ביבליוגרפי ה ומקורות‬
‫3‬
‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬

4. ‫3. הקדמה‬
‫משחר ההיסטוריה מודל עירוב שימושים אומץ על ידי מתכנני צורות התיישבות שונות, כאשר נקודת‬
‫המפנה המשמעותית ביותר הייתה המהפכה התעשייתית במאה ה-91 , שהגדירה מחדש את יחסי‬
‫השימושים בערים. לאורך השנים מודל עירוב שימושים התקיים תוך מגמת השתנות והתפתחות מתמדת‬
‫כתגובה ובהתאמה לאקולוגיה התרבותית הרווחת. לאחרונה עולה דיון הבוחן מודלים עכשוויים‬
‫המתייחסים לעיר כאל מרחב רשתי שפועל בסופר-פוזיציה ומשלב שימושים שונים המתפקדים בו זמנית.‬
‫מודלים אלו ממחישים את העושר של החיים, מגבירים את חוויות העירוניות ויוצרים גישה נוחה למגוון‬
‫פעילויות. מודל זה מתוכנן בקנה מידה אנושי ומציג גישה חיובית להתפתחות הקהילה , המשמר את‬
‫מרכזי הערים ומייעד ם ל"אורגניזם חי ". עירוב שימושים מצריך חשיבה מחודשת לא רק למתכננים אלא‬
‫לציבור כולו. תפקידו של הציבור לצרוך בפעילויות אלה כבר מלכתחילה ושאיפתם של המתכננים לתכנן‬
‫את הלא מוכר. )6791 , ‪ .(Edmond Bacon‬במונחים אלו, היתרון של פיתוח לעירוב שימושים, מסתמן‬
‫כשונה באופן דרמטי מהימים בהם תוכננו בניינים לצד בניינים באופן מובחן, כל אחד עם שימוש שונה‬
‫ומטרה נפרדת הממחישים עקרון תכנוני מודרניסטי. פרויקטים אלו מציעים הרבה יותר מאשר החייאה‬
‫מסחרית וכלכלית. באופן הולך וגובר הם מייצגים גילוי-מחדש של האורבאניות באמצעות אינטגרציה‬
‫עשירה בין שימושים ופעילויות שתומכים אחד בשני בו זמנית, כשכל הפיתוח הזה נכלל תחת פרויקט‬
‫אחד. )6791 ,‪. (Witherspoon, Abbett, Gladstone‬‬
‫בעבודה נסקור את היחס המשתנה לעירוב שימושים לאורך השנים ואת מאפייני המודל, ננסה להבין כיצד‬
‫מודל זה בא לידי ביטוי בימינו בעקבות תפיסת הרשתות המרחביות.‬
‫ננסה לבחון אילו נושאים ברי קיימא מקדמים באמצעות מודל עירוב שימושים - הן מבחינת התפיסה‬
‫שעומדת בבסיס ה רעיון והן מבחינת ההתפתחות העכשווית של המודל שעולה בקנה אחד עם תכנון‬
‫מודע-סביבה. החשיבות של עירוב שימושים נוגעת לקנה מידה שונ ה ובאה לידי ביטוי ברבדים רבים של‬
‫התייחסות עירונית. רבדים אלו יוצרים רדיוסים שונים של השפעה שמשליכים על קשרים פנימיים‬
‫וחיצוניים של העיר.‬
‫מתודולוגיית העבודה נסמכת על מקורות אקדמיים ופרסומים בכתבי עת עכשוויים הנוגעים לתכנון עירוני‬
‫בר קיימא וכן על ספרות מקצועיים ותקדימים של פרויקטים בני זממנו.‬
‫4‬
‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬

5. ‫האו"ם הקים ועדה בינלאומית לדיון בנושאי‬ ‫4. עירוב שימושים- הגדרה‬
‫סביבה ופיתוח, וב- 7891 ועדה זו פרסמה את‬
‫מודל עירוב שימושים הינו תפיסה‬
‫הדו"ח שלה, "‪ ,"Our common future‬הקרוי‬
‫תכנונית המנסה לשלב שימושים שונים‬
‫גם דו"ח ברונטלנד, ע"ש יושבת ראש הועדה .‬
‫באותו תא שטח, או בשטחים סמוכים באותו‬
‫דו"ח זה כלל לראשונה את המושג "פיתוח בר‬
‫מרחב תכנוני. למודל זה תצורה פיזית‬
‫קיימא".‬
‫גמישה, והוא יכול לנוע בטווח רחב החל‬
‫דו"ח ברונטלנד נשען על ארבעה עקרונות‬ ‫מחלל בודד בבניין, בניין או קומפלקס בקנה‬
‫1‬
‫ליצירת פיתוח בר-קיימא של החברה האנושית‬ ‫מידה גדול, שכונה, והתפרסות בין עירונית .‬
‫בעולם:‬
‫חיסול העוני בעולם, ובמיוחד בעולם‬ ‫‪‬‬
‫השלישי, נחוץ לא רק מסיבות אנושיות‬
‫5. רקע תיאורטי‬
‫פיתוח בר-קיימא ומודל העיר‬
‫אלא גם מסיבות סביבתיות .‬ ‫2‬
‫הקומפקטית‬
‫על העולם הראשון להקטין את צריכת‬ ‫‪‬‬
‫המשאבים ופליטת הפסולת שלו .‬
‫5.1 עירוב שימושים כפיתוח בר קיימא‬
‫שיתוף פעולה בינלאומי בנושאים‬ ‫‪‬‬
‫סביבתיים איננו אופציה אלא הכרח .‬ ‫על מנת להסביר כיצד עירוב שימושים‬
‫שינוי לכיון של פיתוח בר-קיימא יכול‬ ‫‪‬‬ ‫מהווה פיתוח בר-קיימא, נפתח בהסברת המושג‬
‫לקרות רק באמצעות פעילות קהילתית‬ ‫הנ"ל.‬
‫המתייחסת ברצינות לתרבויות‬
‫מקומיות .‬ ‫מושג זה הוא תולדה של תהליכי מודעות‬
‫לסביבה והגנה על הסביבה שהחלו להיווצר‬
‫בארצות אירופה וצפון אמריקה בהקשר של‬
‫התקדמות התיעוש וכתגובה להם. בשנות ה- 07‬
‫של המאה הקודמת, התחזקה המודעות לגידול‬
‫בנזקים הסביבתיים ולמשבר הסביבתי העולמי.‬
‫קבוצת מדענים ידועי שם, בהזמנת גוף מעורב‬
‫של אנשי עסקים ומדינאים, הזמינה דו"ח‬
‫סביבתי עולמי על הגבולות לפיתוח‬
‫2791, ‪ .((Meadows‬הדו"ח עורר סערה בעולם‬
‫המדעי ובמדיניות בינלאומית, בין השאר משום‬
‫שהוא יצר קשר ברור בין עצם הפיתוח הטכנולוגי‬
‫והזהיר‬ ‫והתעשייתי ובין נזקים סביבתיים,‬
‫לראשונה מפני התמוטטות המערכת האקולוגית‬
‫העולמית בעקבות פעילות האדם. בשנת 3891,‬
‫1‬
‫מתוך: מאמר שני בסדרה לקראת כנס מרחב‬
‫בנושא צפיפות עירונית, 8002‬
‫2‬
‫דוד פרלמוטר, אביתר אראל, יצחק מאיר, יאיר‬
‫עציון, יודן רופא, המדריך לבנייה ביו אקלימית‬
‫בישראל, יוני 0102‬
‫5‬
‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬

6. ‫פעילויות ותנועות שימור ופיתוח. אולם רק‬ ‫5.2 שלושה מרכיבים לפיתוח בר‬
‫3‬
‫האזור המצומצם יחסית של החפיפה בין שלושת‬ ‫קיימא‬
‫המעגלים מהווה באמת פיתוח בר-קיימא.‬
‫קיימות הגדרות רבות לפיתוח בר-‬
‫הגדרה שנייה: "פיתוח כלכלי השומר ומקדם את‬ ‫קיימא, אנו נתייחס ל אלו אשר בה ם קיים פירוט‬
‫הסביבה תוך כדי שמירה וחיזוק השוויון‬ ‫ות אלו‬ ‫של שלושת מרכיבי הפיתוח. הגדר‬
‫החברתי".‬ ‫כוללות בתוכ ן את ההבנה שפיתוח בר-קיימא‬
‫איננו נטול התנגשויות בין ערכים שונים. מהותו‬
‫הגדרה זו נובעת מביקורת על ההגדרה הקודמת‬
‫של פיתוח בר-קיימא היא במציאת איזון בין‬
‫ועל דיאגראמ ת שלושת המעגלים וטוענת‬
‫הערכים השונים:‬
‫שהשוויון בין שלושת המעגלים מטעה. הוא יוצר‬
‫את הרושם שהסביבה, הכלכלה והחברה הם‬ ‫פיתוח בר-קיימא מהווה איזון בין:‬
‫שלושה הקשרים שונים ובלתי תלויים שיש‬
‫צורך בפיתוח כלכלי, כדי להתגבר על‬ ‫‪‬‬
‫למצוא איזון ביניהם. בפועל, כך נטען, הסביבה‬
‫עוני .‬
‫מהווה את ההקשר והתנאי לקיום החברה‬
‫צורך בהגנה סביבתית על אויר, מים,‬ ‫‪‬‬
‫האנושית שבמסגרתה יכול להתקיים הפיתוח‬
‫קרקע ומגוון המינים שכולנו תלויים‬
‫,‬ ‫הכלכלי הדרוש לקיומה ולשגשוגה. על כן‬
‫בהם בסופו של דבר.‬
‫שמירת הסביבה ופיתוחה באופן ששומר על‬
‫צורך בצדק חברתי וגוון תרבותי כדי‬ ‫‪‬‬
‫העושר והמגוון של המערכת האקולוגית חייב‬
‫לאפשר לקהילות מקומיות לפתור את‬
‫להיות בראש סדר העדיפויות;‬
‫העימותים הללו באופן שיביא לידי ביטוי‬
‫שני בסדר החשיבות הוא קידום השוויון והאיזון‬ ‫את ערכיהם המיוחדים.‬
‫החברתי, ומגבלות שתי המערכות האלה צריכות‬
‫הגדרה זו ניתנת להצגה באופן גרפי על ידי‬
‫לחול על המערכת הכלכלית. ניתן לייצג את‬
‫שלושת מעגלי הפיתוח כפי שניתן לראות באיור .‬
‫ההגדרה הזו באמצעות סכמת שלושת‬
‫האליפסות שמוצגת באיור .‬ ‫שלושת מעגלי פיתוח בר קיימא:‬
‫שלושת ההקשרים של פיתוח בר קיימא:‬
‫לכל מעגל יש מטרות משלו, ואזורי החפיפה בין‬
‫כל שלושת מעגלים מהווים סוגים שונים של‬
‫3‬
‫דוד פרלמוטר, אביתר אראל, יצחק מאיר, יאיר עציון, יודן‬
‫רופא, המדריך לבנייה ביו אקלימית בישראל, יוני 0102‬
‫6‬
‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬

7. ‫במקומות רבים , פיתוח של עירוב שימושים הוא‬ ‫כעת עולה השאלה איזה מודל סטרוקטורלי יכול‬
‫נסיוני‬ ‫כעת נורמה תכנונית ולא תהליך‬ ‫להשתלב בערים הקיימות ולממש את הרצון‬
‫)0102,‪.(Foord‬‬ ‫לפיתוח בר קיימא?‬
‫המודל הסטרוקטורלי שמשתלב עם פיתוח בר‬
‫הוא מודל העיר‬ ‫-‬ ‫קיימא ומקדם אותו‬
‫6. הבדלים במינוח בין-‬ ‫הקומפקטית 4 ) ‪ ,(The compact city‬המשלבת‬
‫"עירוב שימושים" ו"שימושים‬ ‫את שלושת המרכיבים הנ"ל- סביבתיים,‬
‫מעורבים"‬ ‫חברתיים וכלכליים . מודל זה מהווה עקרון‬
‫בתכנון ועיצוב עירוני, שקורא לערים המעודדות‬
‫1.6 רגולציות ותקנות‬ ‫צפיפות מגורים גבוהה ועירוב שימושי קרקע.‬
‫המודל נשען על מערכת תחבורה ציבורית יעילה‬
‫ההבדל בין "עירוב שימושים" ל"שימושים‬ ‫ויש לו תפרוסת עירונית המעודדת הליכה רגלית‬
‫מעורבים" מתייחס בעיקר לארגון לקנה מידה‬ ‫ושימוש באופניים, צריכת אנרגיה נמוכה‬
‫ומיקו ‪ o‬הפרויקט בעיר. יש מספר מדינות שקבעו‬ ‫והפחתת הזיהום. צפיפות גבוהה מעודדת מגוון‬
‫חוקים לגבי עירוב שימושים- ברגע שמדובר‬ ‫הזדמנויות לאינטראקציה סוציאלית, כמו כן‬
‫בפרויקט מעל 003 מ"ר הפרויקט חייב לכלול‬ ‫תחושת ביטחון. )0102 ,‪. (Dempsey‬‬
‫עירוב שימושים. אך האם מסחר בקומת הקרקע‬
‫מבחינה סטרוקטורלית, לעיר הקומפקטית יש‬
‫של בניין משרדים או מגורים לצד משרדים?‬
‫טקסטורה פנימית שונה מאוד מזו של "עיר‬
‫מציג מודל של עירוב שימושים?‬
‫מודרנית" טיפוסית. כיון שגרעין ההתיישבות‬
‫בארה"ב ה "מכון לפיתוח עירוני " קבע שעירוב‬ ‫מתייחס לאופן שבו מרכיביו- אנשים, פעילויות,‬
‫שימושים חייב לכלול שלושה שימושים או יותר‬ ‫שימושי קרקע , בניינים וחללים שזורים יחדיו‬
‫שיגרמו לרווח בעל משמעות בעלי אינטגרציה‬ ‫)6991 ,‪.(Rowley‬‬
‫פיזית ופונקציונאלית ושיהיו חלק מתוכנית‬
‫מודלים של עירוב שימושים משתלבים באופן‬
‫קוהרנטית אחת.‬
‫טבעי ותומכים במימוש רעיון העיר הקומפקטית,‬
‫2.6 ארגון מרחבי‬ ‫כיון שהסטרוקטורה הבסיסית של מודלים אלו‬
‫מקיימת את השזירה בין המרכיבים השונים‬
‫בספר ‪,Mixed Use Developments‬‬ ‫ברמות שונות של קנה מידה. ראשית התהוותו‬
‫נכתב כי רבים מהפרויקטים הנדל"ניים מכילים‬ ‫של המודל כקונספט תכנוני הגיח לצד‬
‫יותר משימוש אחד, אך חסרים בתוכם את‬ ‫ההתרחקות מהפונקציונליזם של ‪ CIAM‬וחיפוש‬
‫שלושת המאפיינים שפיתוחם של עירוב‬ ‫אחר דרכים לתמוך ברעיונות של מודל העיר‬
‫שימושים מכיל.‬ ‫הקומפקטית.‬
‫פיתוח של "עירוב שימושים" משמעותו פרויקט‬
‫4‬
‫נדלנ"י בקנה מידה גדול המאופיין בשילוב של‬ ‫המונח "העיר הקומפקטית" הוטבע לראשונה‬
‫שלושה או יותר שימושים רווחיים‬ ‫‪(George‬‬ ‫בשנת 3791 על ידי ג'ורג' דאנציג‬
‫ופרודוקטיביים, כמו למשל דירות להשכרה,‬ ‫ותומס ל.סאטי ) ‪.(Thomas.L.Saaty‬‬ ‫)‪Dantzig‬‬
‫משרדים, מגורים, בית מלון. במרבית‬ ‫שני מתמטיקאים שהחזון האוטופי שלהם נגזר‬
‫הפרויקטים הנדל"ניים קיים יותר משימוש אחד,‬ ‫מהרצון לחזות בשימוש יותר יעיל במשאבים. המושג‬
‫אך המגוון הפונקציונאלי שיש לעירוב שימושים‬ ‫כפי שהשפיע על תכנון ערים, מיוחס לג'יין ג'ייקובס‬
‫חסר. לדוגמא , בניין מסחרי שבקומת הקרקע‬ ‫וספרה- מותן וחיהן של ערים אמריקאיות גדולות‬
‫ממוקמות חנויות ומעליהן מגורים של בעל‬ ‫)1691(.‬
‫העסק, בניין דירות יוקרתי עם חנויות ומשרדים‬
‫7‬
‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬

8. ‫דיאגרמה של ‪ ,Westmount‬מונריאל המתארת את‬ ‫בקומות הראשונות או שימושים מסחריים‬
‫השילוב הפיסי והפונקציונאלי של מודל עירוב‬ ‫בקומת הקרקע שנמצאים ברוב בנייני משרדים‬
‫שימושים5:‬ ‫ומגורים. סטרוקטורות מסוג זה נכנס ות תחת‬
‫הקטגוריה של "שימושים מעורבים" להבדיל‬
‫מפיתוח של "עירוב שימושים" שמאפייניו לעיל.‬
‫הכותבים מסבירים כי שלושה או יותר שימושים‬
‫רווחיים אלו בדרך כלל מרמזים על קנה מידה‬
‫גדול, לדוגמא שטח של 000,005 רגל מרובע‬
‫הכולל חנייה. אחת הסיבות לכך היא שפיתוח‬
‫של עירוב שימושים מצריך שטח מספיק גדול-‬
‫באמצעות פיתוח ורטיקאלי או אופקי, על מנת‬
‫לאפשר תכנון אינטליגנטי שיצור את‬
‫פיתוח המשתלב באופן קוהרנטי עם תוכנית‬ ‫האינטגרציה בין שימושים שונים. כמו כן, "מסה‬
‫קיימת מציי ן לעיתים קרובות את הטיפולוגיה‬ ‫לעירוב‬ ‫קריטית מינימאלית" היא הכרחית‬
‫וקנה המידה של השימושים, צפיפויות מורשות‬ ‫שימושים על מנת ליצור השפעה רחבה על‬
‫וגורמים נוספים. תוכנית אב המעודדת פיתוח‬ ‫הציבור.‬
‫של עירוב שימושים מצריכה מגוון גדול מאוד‬
‫אינטגרציה משמעותית, פיזית ופונקציונאלית של‬
‫ושיתוף פעולה גבוה מצד הגורמים הכלכליים,‬
‫רכיבי הפרויקט יתאפיינו בשימוש קרקע‬
‫המתכננים וניהול הרכוש. תהליך התכנון אם כן,‬
‫אינטנסיבי הכולל דרכים בלתי מופרעות להולכי‬
‫הוא הרבה יותר מורכב מאשר פרויקטים‬
‫רגל. באופן פיזי, אינטגרציה זו יכולה לקבל‬
‫נדל"ניים אחרים.‬
‫ביטויים רבים; עירוב ורטיקאלי של רכיבי‬
‫לא משנה מהי צורתם, הכוונה בתוכנית‬ ‫הפרויקט היוצר מגה סטרוקטורה, בתחום של‬
‫"קוהרנטית" לפיתוח של עירוב שימושים , בדרך‬ ‫בלוק עירוני אחד. ארגון מחושב של רכיבי מפתח‬
‫כלל מגדירה מינימום לסוגים ולקנה המידה של‬ ‫סביב מוקדים, לדוגמא גלריה של חנויות, מלון‬
‫שימושי הקרקע, צפיפויות, ואזורים שונים באתר‬ ‫עם חצר מרכזית. חיבור הדדי של מרכיבי‬
‫בהם פיתוחים שונים יכולים להשתלב.‬ ‫הפרויקט באמצעות רשת משוכללת המאפשרת‬
‫פיתוח כזה מובדל מפיתוחים אחרים שאינם‬ ‫סירקולציה של הולכי רגל , לדוגמא מערכים תת‬
‫מתוכננים, בהם השימושים לא יוצרים זיקה‬ ‫קרקעיים, שבילים וכיכרות, סדרת גשרים בין‬
‫יזמים שונים.‬ ‫וניכרת הפעולה של מספר‬ ‫‪ ,"skyways‬שימוש נרחב‬ ‫בניינים או "‬
‫)6791 ,‪.(Witherspoon & Abbett, Gladstone‬‬ ‫בדרגנועים, מעליות, מסועים ועוד אלמנטים‬
‫מכאניים על מנת לאפשר תנועת הולכי רגל‬
‫במישור הורטיקאלי והאופקי.‬
‫מרכזי קניות גדולים, החובקים מספר פונקציות‬
‫שאינן מגורים, באופן טיפוסי לא תוכננו באופן‬
‫קומפקטי ומאורגן כפי שפרויקט של עירוב‬
‫שימושים מתוכנ ן. התוצאה היא שמרכזים אלו‬
‫מופרדים ולא יוצרים אינטגרציה, כאשר הנגישות‬
‫5‬
‫,‪Abbett‬‬ ‫,.‪J.P‬‬ ‫,‪Gladstone‬‬ ‫,.‪R.M‬‬ ‫העיקרית למקומות הללו, ולעיתים אף בתוכם,‬
‫‪Witherspoon, R.E., (1976), Mixed-Use‬‬ ‫היא באמצעות המכונית.‬
‫,‪Developments: New Ways of Land Use‬‬
‫‪ULI-the Urban Land Institute., Washington‬‬
‫8‬
‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬

9. ‫לעומתם, משרדים קטנים וסדנאות עם פתחים‬ ‫3.6 תלות בקנה מידה ומיקומם בעיר‬
‫)חלונות ודלתות( ברמת הרחוב מעודדים‬
‫ראולי )‪ (Rowley‬כותבת במאמרה כי עירוב‬
‫פעילות והשתתפות הולך הרגל , כמו למשל,‬
‫שימושים מופיע בתצורות שונות . להבדיל מרמת‬
‫רחוב המרושת בחנויות מסחר. ) ,‪MacCormac‬‬
‫העיר בכללותה , כיון שניתן לתפוס את כל הערים‬
‫3891(6.‬
‫כמקיימות יחסים של עירוב שימושים בקנה‬
‫ראולי מבחינה בין שלוש גישות בסיסיות לתחזוק‬ ‫מידה גדול.‬
‫או קידום של עירוב שימושים:‬
‫היא מרחיבה את ארבעת התצורות הנוספות:‬
‫1. שימור או ייסוד של מערכות עירוב שימושים.‬
‫2. החייאה הדרגתית ותוספת בינוי לחלקים‬ ‫1. בתוך מחוז או שכונה. 2. ברמת הרחוב או‬
‫קיימים של העיר, כולל פיתוח של ‪ infill‬ושימוש‬ ‫חללים ציבוריים נוספים. 3 . ברמת הבניין או‬
‫3. פיתוח כולל או‬ ‫חוזר, שימור ובינוי חדש.‬ ‫בלוק הרחוב. 4. בין בניינים בודדים.‬
‫פיתוח חדש של אתרים גדולים.‬
‫יש לציין כי פיתוח פרטני של עירוב שימושים‬ ‫לטענתה, מגוון של פעילויות בין רחובות וחללים‬
‫צריך לכלול לפחות שניים מהנ"ל.‬ ‫ציבוריים יוצרים מצב מיוחד, כיון שלא מדובר רק‬
‫במצב בו הבניינים ממוקמים אחד ליד השני‬
‫ברחוב אלא ישנה גם חשיבות לתכנון ולרמת‬
‫הציבוריות של הרחוב עצמו. אחת המעלות‬
‫הנמדדות במודל לעירוב שימושים היא בהתאם‬
‫לטווח השפעה של פעילויות אלו הנובעות‬
‫מהתחום הציבורי של הפרויקט.‬
‫קיימים ארבעה טיפוסי מיקום בהם ניתן למצוא‬
‫או לקיים מצבים של עירוב שימושים: 1. מרכזי‬
‫ערים הכוללים את הלב המסחרי והאזרחי של‬
‫הערים 2. אזורי פנים בעיר ובאתרים של‬
‫'‪ 'brown lands‬שבהם קיימת נטישה, אזורים‬
‫ריקים או בנויים הזקוקים להתחדשות.‬
‫3. פרברים או אזורים של קצה העיר‬
‫4 . אזורים ירוקים בהם יש התרה במדיניות‬
‫התכנון )6991 ,‪.(Rowley‬‬
‫לטענת מקורמק, ישנם שימושים שיש להם‬
‫אפקט מועט על החיים הציבוריים ומאידך ישנם‬
‫כאלו הטומנים פוטנציאל משמעותי לדרבון‬
‫פעילות עירונית. הנוכחות האנושית ומעורבותה‬
‫, )דבר‬ ‫בערים תלויה בחלקה במאפיינים אלו‬
‫ממנו התעלמו מתכנני הערים המודרניות(.‬
‫אחת הדוגמאות לשימושים קיצוניים היא מגרשי‬
‫חנייה שאינם מעניקים התייחסות לעובר האורח .‬
‫6‬
‫:‪ROWLEY, A. "Mixed-Use Development‬‬ ‫דוגמא נוספת היא סופר-מרקטים המסתירים את‬
‫‪ambiguous concept, simplistic analysis and‬‬ ‫מרכולתם במעטפת הבניין ולהם התייחסות‬
‫‪wishful thinking?", Planning practice and‬‬
‫מועטה ברמת הרחוב.‬
‫6991 ,79-58 ,1 .‪research, vol. 11, no‬‬
‫9‬
‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬

10. ‫חנות או סדנא בעלת פתחים לרחוב שהייתה‬ ‫המודל לאורך‬ ‫7. התפתחות‬
‫ממוקמת בחלק החיצוני של הבית.‬ ‫ההיסטוריה‬
‫בפרק זה נבחן את ההתפתחות‬
‫8‬
‫ההיסטורית של מודל עירוב שימושים בניסיון‬
‫אגורה ביוון העתיקה, מאה 5 לפנה"ס‬
‫לעקוב אחר השינויים בערים, האופן בו התפתחו‬
‫מקנה המידה הקטן, דרך האבולוציה הטבעית‬
‫שהובילה לחברות המאופיינות בעירוב שימושים‬
‫בטרום עידן המהפכה התעשייתית ועד להפרדת‬
‫השימושים באותה תקופה. נבחן את התקופה‬
‫שלאחר המהפכה בה שינו את המדיניות כביטוי‬
‫להתפתחות עירונית וחזרו למודל של עירוב‬
‫שימושים )7991,‪.7(coupland‬‬
‫7.1 העידן העתיק‬
‫לאורך ההיסטוריה האנושית, רוב‬
‫7.2 ימי הביניים‬ ‫ההתיישבויות הראשונות התפתחו כסביבת חיים‬
‫מעורבת שימושים. התנועה ממקום למקום‬
‫עם התמוטטות הממשל והתפרקותה‬ ‫התנהלה באמצעות הליכה ולעיתים נעזרו בחיות‬
‫של האימפריה הרומית, כלכלת אירופה חזרה‬ ‫משא לצורך נשיאת סחורות. אנשים חיו‬
‫להתבסס על חקלאות. הכפר תפקד כיחידה‬ ‫בצפיפות יחסית בשל העובדה שמרחב היומיו ם‬
‫.‬ ‫עצמאית בה כל אזרח כלכל את צרכיו‬ ‫נמדד על פי יכולת ההליכה וקנה המידה של‬
‫רמת עירוב השימושים היתה כפופה לגבולות‬ ‫האדם. המגורים והמסחר בעידן העתיק בדרך‬
‫השטח של בעל המחוז.‬ ‫כלל היו ממוקמים באותו הבניין ולעיתים אף‬
‫באותו החלל-האדם היה מייצר את מרכולתו‬
‫בביתו ומשם גם מוכר אותה . המבנים לא חולקו‬
‫לערים של ימי הביניים היה בתחילה מבנה דומה‬
‫על פי שימושים שונים והשכונה הכילה מגוון של‬
‫לכפרים. מבנה זה השתנה כאשר החלה‬
‫שימושים. בערים המסופוטמיות )לדוגמא‬
‫להתפתח "תעשייה" שמוקמה במרכז העיר,‬
‫‪ (Sumer‬המקדש לא תפקד רק כמרכז הדתי‬
‫שהיה המקום הפוטנציאלי ביותר לעידוד‬
‫אלא גם כמרכז אדמניסטרטיבי ואכלס לצד‬
‫המסחר כיון שתפרוסת הדרכים הייתה מעגלית.‬
‫פעילויות דתיות גם מפגשים פוליטיים ופעילות‬
‫עם הזמ ,ן חלה התפתחות הדרגתית בכיון של‬
‫כלכלית. עירוב שימושים גם היה קיים ביוון‬
‫הפרדת שימושים- כאשר אזור המסחר הופרד‬
‫העתיקה ובערים הרומאיות- ברומא ניתן למצוא‬
‫מאזור המגורים. התהוות שוק הסחורות גם‬
‫את הדוגמא הטובה ביותר לעירוב שימושים:‬
‫חיזקה את הפרדת השימושים, כיון שהיה מדובר‬
‫בית האטריום הרומאי כלל אלטרנטיבה מסחרית‬
‫בשוק שהכיל סחורות שונות שהובלו מעבר לים‬
‫לבית המגורים שבו לא היו פתחי חלונות.‬
‫או מערים שכנות והיו זקוקות לאכסון במחסנים.‬
‫אלטרנטיבה זו נקראה ה"טברנה" ) ‪-(taberna‬‬
‫7‬
‫,"‪Coupland, A., "A History of Mixed Uses‬‬
‫‪In: A. Coupland, (ed.), (1997), Reclaiming‬‬
‫8‬
‫-‪http://www.greeceathensaegeaninfo.com/h‬‬ ‫‪the City, mixed use development, E & FN‬‬
‫‪maps/greek-mainland/map-athenian-agora.htm‬‬ ‫36-13 .‪spon, London-UK, pp‬‬
‫01‬
‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬

11. ‫מהרחובות ומוקמו במתקנים מתאימים.‬ ‫7.3 רנסנס-‬
‫תהליכים אלו משתקפים בתוכניות "הערים‬ ‫טרום המהפכה התעשייתית‬
‫החדשות" של התקופה- רובן בתכנון סימטרי,‬
‫במאה ה 61, התפתח מסחר של‬
‫)דבר‬ ‫מעגלי או בגריד. הערים היו מבוצרות‬
‫המעמדות הגבוהים בערים. המסחר השתלב‬
‫הדומה מאוד לחגורות הירוקות הקיימות היום (‬
‫בתוך יחידת המגורים של הסוחר-בעל הבית:‬
‫ולא היו יכולות להתרחב ) 6791,‪.(Procos‬‬
‫בקומה התחתונה מוקמה החנות שתפקדה‬
‫מהמאה ה71 , עם צמיחת הכלכלה ניתן להבחין‬ ‫כחלל מכירה וייצור בעוד שקומת המרתף‬
‫בהתהוות של התמחויות שונות ותהליכים‬ ‫שימשה כמחסן . מאחורי החנות מוקמו המטבח,‬
‫תעשייתיים הולכים וגוברים. חלק מתהליך‬ ‫חלל מרכזי להתכנסות המשפחה ומאחוריהן‬
‫נרחב של‬ ‫הייצור מוקם בתוך העיר ויצר איזור‬ ‫חדרי השינה. בחלק מן הבתים המסחר היה‬
‫פעילות תעשייתית. צמיחה כלכלית נשזרה בד‬ ‫בקומה התחתונה ויחידת המגורים בקומה‬
‫בבד עם הצמיחה התעשייתית שעודדה‬ ‫השנייה: הפונקציות בבית נטו להיות מופרדות‬
‫התפתחות טכנולוגית. תהליכים אלו השפיעו‬ ‫בצורה אנכית מהמלאכה והפעילות שבקומה‬
‫ישירות על מרכזי הערים שגם הם הלכו וגדלו.‬ ‫התחתונה. האדונים ומשפחותיהם שהו בחללים‬
‫עם שגשוג הכלכלה , החלו להישמע קולות‬ ‫בקומה התחתונה והשנייה , ואילו המשרתים‬
‫הדורשים במרכזי הערים תרבות ופנאי. מקומות‬ ‫ישנו בקומות העליונות.‬
‫,‬ ‫רבים הפכו לאטרקטיביים בשעות הפנאי‬
‫בזמן שרכוש פרטי תפקד כמערכת של שימושים‬
‫והכלכלה שלהם הייתה מושתת על תרבות זו.‬
‫מעורבים, התהוותה תופעה בה מלאכות‬
‫קניות הפכו לחלק פעיל במהלך היום וכל עיר‬
‫ופעילויות דומות חוברו יחד לאזור אחד הומוגני‬
‫אימצה לעצמה אזור שהיה מיועד פונקציות‬
‫ויצרו תבנית אחידה של אותה פעילות. הדבר‬
‫מסחריות ופעילות המשלבות בילוי ופנאי. שינוי‬
‫נבע מהצורך לעודד פעילות מסחרית ונוחות‬
‫בתפיסה זו הוביל לדרישה נוספת של מבני‬
‫שנבעה מצורך של החלפת סחורה בין הסוחרים.‬
‫ציבור; תיאטראות, ספריות וכדומה, שפיתח‬
‫,61 התכנון העירוני‬ ‫לקראת סוף המאה ה‬
‫.‬ ‫ובנה מחדש מקומות רבים בעיר‬
‫התארגן מחדש בעקבות תמורות שחלו במסחר‬
‫)7991,‪.(Coupland‬‬
‫שגדל במונחים לאומיים ובינלאומיים , ובעקבות‬
‫מתחילת המאה ה - 81 מספר האוכלוסייה גדל‬ ‫כך גם הנכסים הפכו ליחידות עצמאיות. הדוגמא‬
‫והשפיע על ההתפתחות הקיימת. מרכזי הערים‬ ‫הטובה ביותר למעבר מערי ימי הביניים‬
‫הפכו למרכז כלכלי-מסחרי שמטרתו לשרת את‬ ‫האוטונומיות לסטרוקטורה של חלוקת שימושים‬
‫) 7991,‪(Coupland‬‬ ‫כלל האוכלוסייה בעיר.‬ ‫שנוכחת עד היום הן הערים האיטלקיות כגון‬
‫התוצאה הייתה היעלמות הדרגתית של החנות‬ ‫פירנצה וונצייה שפרחו בתקופת הרנסנס‬
‫הביתית והסדנא והחל תהליך של יוממות‬ ‫והבארוק-רוקוקו. המשפחות השליטות , בנות‬
‫למקומות העבודה )6791,‪.(Procos‬‬ ‫המעמד הגבוה , הדירו את מגוריהן מבתי העיר,‬
‫בהם מוקמו מחסני הסחורות והבנקים,‬
‫7.4 העידן התעשייתי‬ ‫לארמונות שהנכיחו את היותם בעלי שליטה‬
‫בעידן התעשייתי, התגברה הדיכוטומיה‬ ‫פוליטית וכלכלית בקהילה. הארמונות נבנו מחוץ‬
‫בין שימושים, וחלה הבחנה גדולה בין מעמדות‬ ‫למרכז ועל כן ראשי המשפחות נהגו ליומם‬
‫הסיבה להתגברות‬ ‫הצרכנים ליצרנים.‬ ‫למשרדיהם שבעיר. החלה להתבסס חלוקה של‬
‫הדיכוטומיה הייתה היווצרות מעמד הבורגנות‬ ‫שימושים- למשל ייצור הזכוכית היה ממוקם באי‬
‫ומעמד הביניים שנהגו לצרוך את מה שייצרו‬ ‫מורנו, בתי קברות בטורסלו והחלו להתהוות‬
‫המעמדות הנמוכים יותר. ההפרדה באה לידי‬ ‫שכונות מגורים שבכל אחת מהן הייתה כיכר,‬
‫ביטוי גם באופן פיזי באזורי מגורים ועבודה‬ ‫מזרקה, בית ספר, וכנסייה. חללים ששימשו‬
‫נפרדים לכל פלח באוכלוסייה ) 6791,‪.(Procos‬‬ ‫להתכנסויות פוליטיות וסוציליות הוסרו‬
‫11‬
‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬

12. ‫7.5 "איזור"- ‪ zoning‬החל מהמהפכה‬ ‫התעשייה צרכה מקום נכבד יותר בערים.‬
‫התעשייתית‬ ‫הצורך במבנים גדולים יותר ומשרדים תומכים‬
‫הובילו לבניית מבנים ייעודיים לתעשייה. בערים‬
‫איזור היא מדיניות הנוטה להבדיל‬
‫גדולות כשאזורים אלו התרחבו באופן משמעותי,‬
‫מקומות בשימוש מסוים ולאחד אזורים באותו‬
‫שולבו אזורים אלו בהתחלה בין אזורי המגורים‬
‫מקום ג יאוגרפי לאות ן מטרות שימוש‬
‫ואט אט הפכו לאזורי עסקים המשולבים‬
‫)7991,‪ .(Coupland‬לאחר מלחמת העולם‬
‫בחנויות , פונקציות פנאי ושאר שירותים נלווים.‬
‫השנייה, מרבית הארצות אימצו את פרדיגמת‬
‫התפתחות התחבורה השפיע ה על הרחבת‬
‫ההפרדה של פונקציות עירוניות )איזור(,‬
‫גבולותיה של העיר. פיתוח מערכות תחבורה‬
‫בעקבות ההשפעה של "אמנת אתונה" )3391 (‬
‫העבודה‬ ‫אפשר לתושבים לגור רחוק ממקום‬
‫‪CIAM‬‬ ‫שנוסחה בקונגרס הבינלאומי של‬
‫והשירותים היומיומיים ולנוע בעיר בקלות.‬
‫) ‪Congrès International d’Architecture‬‬
‫‪ (Moderne‬בניצוחו של האדריכל לה קורבוזייה.‬
‫,‬ ‫בין היתר מדובר בהפרדה של אזורי פנאי‬ ‫יצירת מרכזי הערים שאנו מכירים היום מופיע ה‬
‫תעסוקה ומגורים כאשר החיבור ביניהם מתבצע‬ ‫לראשונה בתקופה הויקטוריאנית. עם חילופי‬
‫במערכות תחבורה מהירות )&‪Rodenburg‬‬ ‫וגדילת האוכלוסייה בערים החל שיקום למרכזי‬
‫)4002,‪.(Nijkamp‬‬ ‫העיר. בסוף המאה ה 81, מרכזי הערים יועדו‬
‫לעבודה, פנאי, מוסדות ממשלתיים ופונקציות‬
‫דגש רב הושם על איזור וסגרגציה של שימושי‬
‫אחרות שאנו מכירים היום )7991,‪.(Coupland‬‬
‫קרקע. הדבר נובע מרצון המתכננים לתוכניות‬
‫מעט מאוד מהסכמות האורבאניות ניסו לשבור‬
‫"נקיות" )מודרניזם( ולא מחשבה של גדילה‬
‫את התהליכים המתהווים הללו. רבות מן‬
‫נכונה על צרכי קהילה ) 6991 ,‪.(Rowley‬‬
‫התוכניות התמקדו במאמצים לשנות את‬
‫היחסים בין מקום העבודה למגורים )אך עדיין‬
‫באופן נפרד( או שיפור מקום המגורים. דוגמא‬
‫- ניסיונות‬ ‫7.6 התפתחות הפרבר‬ ‫לכך היא עיר הגנים של אבנאזר האוורד‬
‫להכניס "איכות חיים". משנות ה 02‬ ‫)‪ (Ebenezer Howard‬שמבטאת פילוסופיה של‬
‫ועד לשנות ה07‬ ‫חזרה לטבע. זוהי סכמה חוץ-אורבאנית של‬
‫קהילות עובדים, כאשר מקומות העבודה‬
‫באירופה אימצו את מודל עיר הגנים‬
‫ממוקמים באופן קונצנטרי מסביב.‬
‫כניסיון להתמודד עם הרעיונות האיזור, והציעו‬
‫)6791,‪ .(Procos‬ה"איזור" נועד לשלוט על‬
‫דרכים משופרות לתכנון אורבני המתבססות על‬
‫סדר וארגון בערים ולהרחיק את הפונקציות הלא‬
‫הפרדת שימושים על מנת להקטין את‬
‫רצויות.‬
‫הקונפליקטים בין השימושים. אדריכלים‬
‫מודרניים, לדוגמא לה קובוזייה, הציעו תפיסה‬ ‫9‬
‫8981 ‪Ebenezer Howard’s Garden City concept in‬‬
‫רדיקאלית המתבססת על אותם עקרונות.‬
‫בהצעתו לתכנון העיר פאריס, '‪,plan voisin‬‬
‫‪Ville Voisin, Ville Contemporaine and‬‬
‫, ‪ Ville Radieuse‬הוא הציע להרוס את מרכז‬
‫העיר ולהחליף אותו במגדלים ובפארק‬
‫כשהתעשייה מרוחקת מהם.‬
‫9 63/‪http://yourdevelopment.org/factsheet/view/id‬‬
‫21‬
‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬

13. ‫ו"כליאה" של אוכלוסיות חלשות יותר כמו עניים,‬ ‫01‬
‫לה קורבוזיה, תכנון מרכז העיר פאריס, שנות ה –02 :‬
‫זקנים, ילדים, ולפעמים נשים, הרס מרכז העיר‬
‫ועסקים מקומיים. מלבד הבזבוז הרב שהדבר‬
‫גורם, הוא גם גורם לזיהום ולטביעת רגל‬
‫אקולוגית גדולה, וכן הוא מתפקד כמלכודת‬
‫עוני שמקטינה את הגישה של האזרחים העניים‬
‫יותר לחינוך ולתעסוקה . קמו קולות ביקורתיים‬
‫רבים שביקרו את הפיתוח האנטי- עירוני של‬
‫ארה"ב. בתחילת שנות ה 06 כתבה ג'יין גייקובס‬
‫את הספר "מותן וחייהן של ערים אמריקאיות‬
‫גדולות " שקרא למתכננים לשקול מחדש את‬
‫הנורמות הפרבריות.‬
‫11‬
‫קוריטיבה, ניו אורבניזם, שנות ה- 08 :‬
‫בארה"ב אימצו את גורדי השחקים. הפחד‬
‫ממגדלים החוסמים את השמש קראו לרגולציות‬
‫מפרידות במיוחד בניו יורק. רגולציות אלו נכנסו‬
‫לתוקף ב 6191 וקראו להגבלות גובה גורדי‬
‫השחקים ולהפרדות בין שימושים, כשהכוונה‬
‫היתה להרחיק אנשים מלגור ליד תעשייה וליד‬
‫מרכזים מסחריים. מדיניות זו ייסדה את הבסיס‬
‫למודל הפרבר הנפוץ היום בארה"ב. התחבורה‬
‫הפרטית אפשרה לאנשים לחיות במרחק רב‬
‫ממקום עבודתם וממרכזי התרבות והמסחר.‬
‫7.7 "ניו אורבניזם" משנות ה07‬
‫"עירוניות מתחדשת" היא תנועה לתכנון‬
‫עירוני, שקמה כתגובה לפרבור ומבוססת על‬
‫7.8 מ"איזור" לעירוב שימושים‬ ‫עקרונות תכנון עירוני הקוראים לשילוב , על מנת‬
‫לבסס קהילות המושתתות על קנה מידה אנושי‬
‫הכישלון של פרדיגמת האיזור, תואר‬ ‫ובר הליכה. שורשי התנועה נעוצים בשנות ה-06‬
‫בספרה של ג'ייקובס . היא טוענת כי רבעים‬ ‫07 אך ייסודה של התנועה רק בתחילת שנות‬
‫עירוניים צפופים ומעורבים הם יותר כלכליים‬ ‫ה08. בתקופה זו הבינו שמודל הפרבר גורם‬
‫ומלאי חיות, יותר יציבים מבחינת סוציאלית,‬ ‫לבעיות סביבתיות חברתיות וכלכליות רבות-‬
‫יותר תרבותיים ומעניינים מבחינה אסתטית וגם‬ ‫זלילה של שטח רב, עידוד השימוש ברכב פרטי,‬
‫בטוחים יותר מאשר מסדרונות פרבריים בעלי‬ ‫התייקרות שירותי רשת )כמו ביוב, דואר, שיטור,‬
‫פונקציה המשכית. פיתוח של עירוב שימושים‬ ‫חשמל(, הקטנת האפשרויות ליצירת מרחב‬
‫מקודם באופן רשמי כחיוני ליצירה ותחזוקה של‬ ‫ציבורי ואזרחי, פגיעה בחיי הקהילה, הדרה‬
‫סביבה עירונית חיה וברת קיימא. בהשוואה,‬
‫פרשנים רבים מאשימים את ה"תכנון‬
‫המודרניסטי" בהפרדת השימושים- דבר שיצר‬ ‫-‪http://www.volker‬‬
‫01‬
‫‪goebel.biz/LaDefenseLeCorbusier.html‬‬
‫31‬
‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬

14. ‫8. מאפיינים של עירוב שימושים‬ ‫את העיר המודרנית תוך הנחה כי יספיק שינוי‬
‫צנוע במדיניות העירונית על מנת למנוע את‬
‫8.1 הגברת צפיפות‬ ‫הבעיה בעתיד )6991 ,‪ .(Rowley‬לדבריה של‬
‫ראולי, הקונספט החדש של עירוב שימושים‬
‫מודלים של עירוב שימושים מעודדים‬
‫משתמש במודל הוותיק של העיר האירופאית‬
‫צפיפות מגורים- המהווים אלמנט בסיסי‬
‫הדחוסה, שבא לידי ביטוי בצפיפות, ריבוי‬
‫באידיאל של מודל העיר הקומפקטית. עקרון‬
‫שימושים ומגוון של אוכלוסייה ותרבות.‬
‫בסיסי זה הוגדר כמכניזם יעיל לקידום של‬
‫)6991 ,‪ (Rowley‬מודלים של ערים בעידן‬
‫קיימות עירונית: מעודד חיות ומגוון עירוני,‬
‫הטרום-תעשייתי הם הרבה יותר חסכוניים‬
‫שימוש במתקנים עירוניים ולכידות סוציאלית‬
‫מבחינת שימושי קרקע וחסכון אנרגטי מאשר‬
‫)0102,‪.(Foord‬‬
‫הערים המודרניות שפותחו לאחר מכן.‬
‫הצפיפות היא פועל יוצא של אינטנסיבות‬
‫הפעילות ברחוב. כאשר אינטנסיביות זו תלויה‬
‫במספר המשתמשים ובשילוב השימושים. הדבר‬ ‫7.9 עירוב שימושים היום- מודל חדש‬
‫לא תלוי רק בתכנון העירוני אלא גם בשילוב של‬ ‫לקיימות‬
‫כוחות כלכליים )למשל גורם כמו עליית ערך‬
‫לדבריו של דימטרי פרוקוס‬
‫הקרקע ככל שמתקרבים למרכז העיר(‬
‫)6791,‪ ,(procos‬כותב הספר ‪"Mixed Land‬‬
‫)7991,‪ .( Roberts, Lloyd-Jones‬עם זאת,‬
‫"‪ ,Use‬ישנה חשיבות הולכת וגוברת לשמירה‬
‫חשוב לציין כי נשמעים קולות ביקורתי ים בנוגע‬
‫על משאבים. במובן זה, סכמות של עירוב‬
‫להעלאת הצפיפות.‬
‫שימושים הן בעלות יתרון ויכולות להוות מכשיר‬
‫לדוגמא ב ‪ , Green paper‬כתב עת אשר דן‬ ‫יעיל לשמירת משאבי הקרקע. רוזנברג‬
‫בנושאי קיימות, נכתב שרוב האנשים מעדיפים‬ ‫וניג'קאמפ )4002,‪ ( Rodenburg, Nijkamp‬גם‬
‫לגור באזורים לא צפופים ויתרה מכך, התושבים‬ ‫הם מתייחסים לכך וכותבים כי רק לאחרונה‬
‫בעיר מתנגדים למדיניות המעלה את הצפיפות‬ ‫הרעיון של עירוב שימושי קרקע החל להגיח‬
‫)7991,‪.(Walker‬‬ ‫מחדש, כתגובה לתפיסת קיימות הולכת וגוברת,‬
‫ומציגים את ההנחה הרווחת כי עירוב מולטי-‬
‫8.2 השארת שטחים פתוחים‬
‫פונקציונ אלי של שימושים צורך פחות קרקע‬
‫קומיקאי אמריקאי אמר על קרקע 21:‬ ‫ומצריך פחות שימוש בתנועה רכבית וממונעת‬
‫מאשר דפוסים מונו- פונקציונאליים של שימושי‬
‫"…‪"They aren't making any more of‬‬ ‫קרקע. כמו כן, שימושי קרקע רבים תמיד‬
‫מתקשרים לצפיפות גבוהה בתכנון ומקדמים את‬
‫צורך מהותי הוא שימור שטחים פתוחים וקרקע‬
‫המטרה העיקרית של שימור הקרקע.‬
‫חקלאית מהחורבן שיוצרת הזחילה העירונית‬
‫)גלישה של העיר אל הפרברים( , כמו גם הגברת‬
‫הצפיפות בתוך הערים. פיתוח של עירוב‬
‫שימושים יכול להיות דרך ליצירת קרקע "חדשה"‬
‫בלי לאבד שטחים פתוחים או סינון של פונקציות‬
‫קהילתיות .‬
‫21‬
‫,‪Procos, D., (1976), Mixed Land Use‬‬
‫,.‪Dowden, Hunchinson & Ross, Inc‬‬
‫‪Stroudsburg-Pennsylvania‬‬
‫41‬
‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬

15. ‫החלקים הנפרדים. פיתוח של עירוב שימושים‬ ‫הגברת הצפיפות של השימושים השונים‬
‫מהווה מרכיב מרכזי בהתחדשות מרכזי ערים.‬ ‫וריכוזים במבנה או באזור מסויים יכול להותיר‬
‫אך עד שנות ה 09 ) 0991(, משקיעים סירבו‬ ‫סביבם שטח פתוח שיתוכנן בהתאמה‬
‫לקונספט של פיתוח שמערב מספר שימושים‬ ‫ובתשלובת עם הפיתוח של עירוב השימושים.‬
‫יחד: הם ראו אותו כמסובך לניהול ויקר )פירוט‬ ‫כמו כן, ניתן היום לראות יותר ויותר פרוייקטים‬
‫על כך בהמשך העבודה(. לאחר מכן חל שינוי‬ ‫המציעים ל"הרים" את השטחים הפתוחים‬
‫בגישת המשקיעים כאשר החלו נסיונות לחידוש‬ ‫לגובה תוך יצירת נגישות ציבורית גבוהה‬
‫עירוני, דבר שמשך אכלוס וגרם לכך שעירוב‬ ‫לאזורים אלו.‬
‫.‬ ‫שימושים הפך להיות פוטנציאל להשקעה‬
‫‪Plug-In‬‬ ‫,‪Parking‬‬ ‫‪Popular‬‬ ‫,‪Architecture‬‬
‫5002 ‪.13((Adair& Coupland‬‬
‫1102 ,‪: Brooklyn‬‬
‫8.4 שילוב פונקציות‬
‫הרעיון בו פעילויות רבות תומכות אח ת‬
‫בשניה ונכללות תחת אותה "שמיכה‬
‫קומפקטית", הוא שחקן חדש יחסית בפיתוח‬
‫האורבאני של שימושי קרקע שהחל לבוא לידי‬
‫ביטוי. ככזה, הוא מייצג תגובה ייחודית לשילוב‬
‫של כוחות עכשווים המשפיעים על פיתוח‬
‫התצורה האורבאנית.‬
‫כיום ישנם מספר מקורות המשפיעים על פיתוח‬
‫8.3 חיזוק מרכזי הערים‬
‫של עירוב שימושים: הקריאה להתחדשות‬
‫עירונית, ההשפעה של הערים הקיימות והפיתוח‬ ‫ג'ייקובס מדברת על כך שלעומת ימים‬
‫של טיפוסים קרובים כמו למשל מרכז הקניות‬ ‫עברו בהם מרכזי הערים התאפיינו בעירוב גבוה‬
‫שהתפתח לאחר מלחמת העולם ה- 2. הקונפסט‬ ‫של שימושים, היום מרכזי הערים הפכו להיות‬
‫של עירוב שימושים אם כן, הוא הפסגה של‬ ‫בעיקר מיועדים לעבודה , ואנשים מעטים נמצאים‬
‫מגמות אלו. הטווח הפיזי בו ממוקמים‬ ‫בהם לאחר תום יום העבודה. שימת דגש על‬
‫פרוייקטים של עירוב שימושים נע בין תצורה של‬ ‫עירוב שימושים שיתחיל במרכז העיר נוגעת‬
‫עירוב ורטיקלי המקיים קשרים הדדיים בין‬ ‫להשפעה ישירה על חלקים אחרים בעיר, כאשר‬
‫השימושים, מגה סטרוקטורות, או ארגון של‬ ‫לב העיר מתנוון או מתפורר, העיר, כשכונה‬
‫מבנים אשר מקיימים קשרי הדדיות ביניהם‬ ‫חברתית, מתחילה לסבול- אנשים שצריכים‬
‫באמצעות פיתוח של דרכים ושטחים להולכי‬ ‫להיפגש, באמצעות פעילויות מרכזיות‬
‫רגל, כמו כן, באחרון , שילוב של טיפולוגיות‬ ‫שמתדרדרות, אינם נפגשים עוד. רעיונות וכסף,‬
‫מגורים שונות מבטיח שאנשים ממעמד סוציו‬ ‫שמן הדין היה שייפגשו, ואשר לעיתים קרובות‬
‫אקונומי שונה יחיו בקרבה אחד לשני ויחלקו‬ ‫נפגשים בדרך מקרה במקום שבו יש חיוניות‬
‫מרכזית, אינם נפגשים עוד. פערים נפתחים‬
‫ברשתות החיים הציבוריים בעיר, והעיר אינה‬
‫31‬
‫מסוגלת לגשר עליהם. ללא לב חזק וכוללני נוטה‬
‫‪UNSWORTH, R. "'City living’ and sustainable‬‬
‫העיר להפוך לאוסף של תחומי עניין מבודדים זה‬
‫,‪development, The experience of a UK regional city‬‬ ‫מזה. היא מגמגמת ביצירת דבר מה גדול יותר‬
‫-527 .‪Town Planning Review, vol. 78, no. 6, pp‬‬
‫7002 ,747‬ ‫מבחינה חברתית, תרבותית וכלכלית מסכום כל‬
‫51‬
‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬

16. ‫היתרון במספר גבוה של שימושים בטווח‬ ‫41.‬ ‫מרחב אחד שיצור קהילה אחת מגוונת‬
‫הקרוב. הצפי הוא שהדבר יעודד פיתוח מוטה‬ ‫כל הפרוייקטים הללו חולקים את התכונה‬
‫תחבורה ציבורית, יפחית את השימוש במכונית‬ ‫המשותפת של קומפקטיות בין מרכיביהם‬
‫הפרטית ועל כן יפחית את צריכת הדלק הכוללת‬ ‫ואינטנסיביות גבוהה בקרקע. הם מצריכים ניהול‬
‫והפליטות. תקדים חי ונושם היא בעיר פורטלנד,‬ ‫נכון של משאבים, תכנון מדוקדק, ופיתוח‬
‫אורגון. ההשקעה הנרחבת בתשתית לתחבורה‬ ‫קוהרנטי, לעיתים לאורך תקופות זמן‬
‫%34 מהתושבים‬ ‫ציבורית גרמה לכך ש‬ ‫& ‪Gladstone‬‬ ‫‪Abbett‬‬ ‫מתמשכות.)6791‬
‫ישתמשו בתחבורה ציבורית כמו אוטובוס ורכבת‬ ‫‪.(&Witherspoon‬‬
‫קלה )2991 ,‪.(Girardet‬‬
‫8.5 התערבות במבנים קיימים‬
‫במחקר שנעשה ב- 9891 ע"י ‪Newman and‬‬ ‫בסביבה עירונית‬
‫‪ Kenworthy‬הם לקחו מספר ערים מרכזיות‬
‫עירוב שימושים הוא בעל תכונה‬
‫סביב העולם ובדקו את צריכת הנפט לנפש‬
‫אדפטיבית לסביבה הבנויה ויש לו את היכולת‬
‫ומצאו תבנית עקבית לפיה ככל שהצפיפויות היו‬
‫ליצור קשרים שעד עתה לא היו קיימים במרחב‬
‫גבוהות יותר, כך הייתה צריכה של פחות דלק‬
‫העירוני. יותר פרוייקטים של עירוב שימושים‬
‫לנפש. המסקנה מהמחקר שלהם, הייתה לפיכך,‬
‫לוקחים חלק בשיקום ומחזור של סטרוקטורות‬
‫כי הפתרון להפחתת צריכת הדלק והפליטות‬
‫ישנות. תוך ההכרה ההולכת וגוברת ביתרונות‬
‫הוא הקידום של ערים קומפקטיות ותכנון מוטה‬
‫. מלבד היתרונות‬ ‫של פעולות מסוג זה‬
‫תחבורה ציבורית. ) 6991,‪.15(Breheny‬‬
‫החברתיים, לשימוש חוזר במבנים יש יתרונות‬
‫גרף המתאר את היחס בין צריכת הדלק לצפיפות:‬ ‫כלכליים לעומת בנייה חדשה ) 6791 , ‪& Abbett‬‬
‫‪.(Gladstone &Witherspoon‬‬
‫סכמות של עירוב שימושים יכולות להשתלב‬
‫במערך שימושים קיים באמצעות תוספת בינוי‬
‫על מבנה או אתר קיים וכך לקיים מערכת יחסים‬
‫הדדית בין ישן לחדש ובמידת האפשר- ליצור‬
‫מצב ביניים הדרגתי בו הישן מוסר בהדרגה,‬
‫ובהתאם ליכולות הכלכליות. למרות‬
‫שהטכנולוגיה של היום מאפשרת התערבות‬
‫מסוג זה, ביטוי נוסף ויותר "עדין" הוא "אירוח"‬
‫של עירוב שימושים במבנה או חלל קיים עם‬
‫מעט מאוד שינוי פיזי או כלל לא . להתערבות‬
‫מסוג זה יש יתרון כלכלי לעומת תוספת בינוי‬
‫חדשה )6791 ,‪.(Procos‬‬
‫קשר נוסף בין עירוב שימושים למערכות‬
‫תחבורה ציבורית הוא היכולת ליצור מרכזים‬ ‫8.6 מערכות תחבורה יעילות ותכנון‬
‫סמי-עירוניים בפרברים מבוססי הרכב הפרטי,‬ ‫מוטה תחבורה ציבורית‬
‫תוך פיתוח תשתית למערכות תחבורה ציבורית,‬
‫אחת הסיבות הנפוצות שבעטיין‬
‫51‬ ‫מקדמים עירוב שימושים ושימוש קומפקטי‬
‫‪Vreeker, R., "Sustainable Urban Develoopment: The‬‬
‫,‪Case of Mixed and Compact Land Use", In: Vreeker‬‬ ‫בערים היא על מנת להפחית יוממות ועל כן‬
‫‪R., Deankin, M., Curwell, S., (ed.), (2009), Sustainable‬‬
‫,‪Urban Development, Vol.3, The Toolkit for Assessment‬‬
‫‪Routledge, Abingdon-Oxon‬‬ ‫41‬
‫-‪http://www.mfe.govt.nz/publications/urban/value‬‬
‫‪( urban-design-summary-jun05/html/page7.html‬‬
‫61‬
‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬

17. ‫קיימות דוגמאות מעטות בעולם לתהליכים מסוג‬ ‫שמטרתן לקשור את הפרבר אל העיר. ברחבי‬
‫זה, אך הם מתחילים להתרחש- בקליפורניה,‬ ‫הפרבר ישנם אזורים בהם לא קיימים שירותי‬
‫מרכז קניות משנות ה- 06 הוחלף במרכז של‬ ‫תחבורה ציבורית כלל. במקומות אלו קיים‬
‫עירוב שימושים ותחנה של תחבורה ציבורית‬ ‫הפוטנציאל להקים מערכות של רכבת קלה‬
‫)6991, ‪.(Center of livable communities‬‬ ‫)חשמלית( בתקציב סביר. אך פתרון כזה הוא‬
‫דוגמא אף יותר מרשימה נבנתה באדיסון‬ ‫חלקי בלבד . פתרון שיכול לעודד פיתוח הוא‬
‫)‪ (Addison‬שבדאלאס בה עיר קצה קלאסית‬ ‫הפיכת התחנות לסמי-מרכזים של עירוב‬
‫שהייתה מוקפת במגרשי חניה , כבישים מהירים‬ ‫שימושים ובנוסף יכול לעזור במימון עצמי של‬
‫ודרכים מאספות הפכה למרכז עיר חדש עם‬ ‫התשתיות.‬
‫שדרת עצים ומדרכות להולכי רגל ואזורי ישיבה‬
‫מרכזים מסוג זה הוא פיתוח שחסר באזור‬
‫ציבוריים ) ‪Livable places update‬‬
‫71‬ ‫אלו, פיתוח של‬ ‫הפרבר. באמצעות מערכות‬
‫7991 ,‪.(November‬‬
‫שירותי תחבורה ציבורית הופך ריאלי וישים.‬
‫‪ Addison center‬כוללת‬ ‫תוכנית האב של‬ ‫הדבר מבטיח כי הרבה מאוד שירותים מקומיים‬
‫בניינים שחזיתותיהם פונות לרחוב, גני כיס,‬ ‫יוכלו לקבל הנכחה ולהבטיח קשרי תחבורה‬
‫חללים ציבוריים פתוחים לאירועים עירוניים‬ ‫ישירים ו יעילים מהמיני-מרכז ים שבפרבר ליעדים‬
‫ושילוב של בינוי מגוון בין ארבע קומות סביב‬ ‫נוספים בעיר כולה. בציריך לדוגמא מקדמים את‬
‫חצרות סמי-פרטיות, הפיתוח החדש גם כולל‬ ‫הרחבת הרכבת הקלה ופיתוח של מרכזים‬
‫רכבת קלה שהושלמה ב- 5002. ) ,‪Newman‬‬ ‫עירוניים סביב התחנות. באותו זמן, חלה ירידה‬
‫0002 ,‪.(Kenworthy‬‬ ‫בשימוש במכונית בעוד שהשימוש בתחבורה‬
‫הציבורית גדל למעל 005 נסיעות לאדם בשנה-‬
‫8.7 עירוב שימושים כמודל דינמי‬ ‫61‬
‫המספר הכי גבוה באירופה‬
‫האיכות של המודל הדינמי באה לידי‬
‫לדברי הכותבים, ‪,Kenworthy & Newman‬‬
‫ביטוי במשמעויות שונות ל משתמשים שונים,‬
‫רבים מהפרברים שאינם צפופים, לא צריכים‬
‫בצורה איכותית: גישה חופשית להולכי רגל )ללא‬
‫להיבנות מחדש, אלא יכולים לאמץ סטרוקטורה‬
‫מכוניות( למגוון פעילויות וסביבה פיזית מגוונת.‬
‫חדשה שאינה תלויה במכונית , במידה ויתממש‬
‫לאדריכל זוהי ה"אורבאניות". תחושת מקום בה‬
‫פיתוח של מיני מרכז כמוקד סמוך אליהם.‬
‫מבנים בודדים מתייחסים לפיתוח הכולל.‬
‫מרכזים אלו יעודדו פיתוח תשתית לשבילי‬
‫למהנדס זוהי יצירת סטרוקטורה יעילה‬
‫אופניים ויעודדו פיתוח של תחבורה ציבורית‬
‫המשרתת את כל מרכיבי הפרוייקט. ליזם זוהי‬
‫לשירותים מקומיים )כמו למשל הפעלת קו פנימי‬
‫הזדמנות לסינרגיה עם כוחות השוק הנובעת‬
‫של מיני-אוטובוסים(.‬
‫מעירוב עשיר של שימושים התומכים אחד בשני‬
‫ונמתחים לאורך תקופות שונות של אקטיביות.‬ ‫לשינוי התחבורתי יתרונות נוספים כיון שיש לו‬
‫הדינמיות הזו נובעת מריכוז ומגוון, תצורה פיזית‬ ‫פוטנציאל להפוך את הרחובות לבטוחים יותר,‬
‫עיצוב, סירקולציה פנימית וגישה חיצונית.‬ ‫בקנה מידה אנושי ומתאימים להליכה רגלית‬
‫ונסיעה באופניים. כמו כן, במידה ופיתוח‬
‫תחבורתי מסוג זה יתקיים בפרברים לצד אזורים‬
‫של קניונים ומרכזי קניות, השימוש בשטחים‬
‫71‬
‫,‪Vreeker‬‬ ‫,.‪R‬‬ ‫‪"Sustainable‬‬ ‫‪Urban‬‬
‫המיועדים לחנייה יפחת ויהיה ניתן לאט לאט‬
‫‪Develoopment: The Case of Mixed and Compact‬‬
‫,‪Land Use", In: Vreeker, R., Deankin, M., Curwell‬‬ ‫להחזיר את השטחים הללו לציבור.‬
‫,.‪S‬‬ ‫,).‪(ed‬‬ ‫,)9002(‬ ‫‪Sustainable‬‬ ‫‪Urban‬‬
‫,‪Development, Vol.3, The Toolkit for Assessment‬‬
‫‪Routledge, Abingdon-Oxon‬‬ ‫נכון לשנת 0002 שנת הוצאת הספר.‬ ‫61‬
‫71‬
‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬