Guida ai Contratti Concordati by Affitto Protetto

1. Contratti di Locazione a Canone Concordato
Con la Legge sulle Locazioni
n.431/1998 è stato istituito
un nuovo tipo di contratto
di locazione agevolato ad
uso abitativo comunemente
chiamato “a canone
concordato”.
Le Associazioni più
rappresentative dei
proprietari e degli
inquilini stabiliscono
tramite un “Accordo
Territoriale” i criteri di valutazione degli immobili in locazione e i
valori minimi e massimi di canone annuo per MQ per ogni zona omogenea del
territorio comunale.
Il Contratto a Canone Concordato può essere utilizzato solo nei comuni
che come Formia (LT) sono inseriti nei Comuni ad alta densità abitativa
individuati dal C.I.P.E. (Comitato Interministeriale per la
programmazione Economica) con delibera del 30 maggio 1985, per
verificare la presenza di un Comune nell'elenco è possibile consultare il
sito web del comune oppure consultare questo documento
http://bit.ly/comuniacanoneconcordato
Chi può Utilizzare i Contratti Agevolati
I contratti di locazione a Canone
Concordato possono essere utilizzati
per tutte le locazioni abitative nei
comuni ad emergenza abitativa per
immobili non di lusso ovvero che non
facciano parte delle Categorie
Catastali A1 (Abitazioni di Lusso),
A8 (Abitazioni in Villa), A9
(castelli e Palazzi di eminente
pregio storico o artistico), la
durata del Contratto di Locazione
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2. non deve essere inferiore a 3 anni con ulteriore rinnovo automatico di 2,
pertanto molte volte questo contratto viene chiamato anche 3+2. In caso
di particolari esigenze del proprietario o dell'inquilino è possibile
utilizzare il Contratto Concordato anche per locazioni transitorie di
durata non inferiore a 18 mesi.
Il Canone di Locazione per i Contratti Concordati
Il canone di affitto per questo tipo di contratto è più basso rispetto a
quelli normalmente riscontrabili nel mercato delle locazioni in quanto
non è liberamente scelto dal
proprietario ma ma viene determinato
in base ad un calcolo che tiene
conto di diversi elementi, il valore
può oscillare entro fasce stabilite
a livello locale da accordi tra
comuni e associazioni dei
proprietari e degli inquilini. Per
ogni comune vengono individuate
delle aree omogenee per valori di
mercato,infrastrutture e tipologie edilizie. All’interno delle aree
possono essere evidenziate delle ZONE di pregio o di degrado. I valori
di canone per metro quadrato vengono stabiliti tenendo conto della
• Tipologia dell'Alloggio;
• Stato di manutenzione dell’alloggio e dell’intero stabile;
• Pertinenza dell’alloggio(posto auto, box,cantina)
• Presenza di spazi comuni
• Dotazione di servizi tecnici
Durata del Contratto
Concordato
La durata standard per questo tipo di
contratto è di 3 anni + 2 anni di
rinnovo automatico, oppure 4 anni + 2
anni, oppure 5 anni + 2 anni e così via.
La disdetta può essere esercitata dal
proprietario allo scadere dei primi 3
anni la motivazione deve essere compresa
tra quelli indicati all’art. 3 della
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3. legge 431/1998, l'inquilino può invece recedere in qualsiasi momento dal
contratto comunicandolo al proprietario con un preavviso di 6 mesi.
Tuttavia anche in questo caso può essere concordato un periodo di
preavviso inferiore. La disdetta deve essere comunicata al proprietario
tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.
Vantaggi per l'Inquilino
• Canone di locazione inferiore ai valori medi di mercato
• Nel caso in cui l'inquilino utilizzi la casa locata come abitazione
principale può ottenere una detrazione fiscale di euro 495,80 per
un reddito imponibile inferiore a 15.493,71 euro annui, di 247,90
per redditi compresi fra 15.493,71 e 30.987,41, La detrazione va
rapportata al numero dei giorni dell’anno durante il quale la casa
è stata effettivamente utilizzata come abitazione principale e va
ripartita tra i contraenti, in caso di cointestazione del contratto
di locazione.
Vantaggi per i proprietari:
• Riduzione del 30% sull’imposta di registro
• Riduzione del 40,5% sul canone da dichiarare in sede Irpef
• Ariduzione dell'aliquota ICI
La Cedolare Secca e il Contratto Concordato
Chi decide di applicare la “cedolare
secca” al contratto di locazione
concordato ottiene una tassazione
IRPEF forfettaria del 10% sui canoni
di locazione annui percepiti, il
reddito assoggettato a cedolare secca
è escluso dal reddito complessivo e
non concorre alla variazione
dell'aliquota. Per i contratti sotto
cedolare secca non andranno pagate
l’imposta di registro e l’imposta di
bollo, ordinariamente dovute per la
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4. registrazione, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La
scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di
chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di
locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione
accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le
famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
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