Aspetti pratici e normativi della locazione commerciale. Contratto. Durata. Diritti e obblighi di locatore e conduttore. Avviamento commerciale. Prelazione.

1. LOCAZIONE
COMMERCIALE
aspetti generali
geom. Antonio Martini
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aprile 2014

2. LOCAZIONE COMMERCIALE
Profilo Finanziario
In Italia, le locazioni commerciali sembrano essere, attualmente, le
sole ad avere una convenienza finanziaria, sia per il proprietario
(locatore) che per l'inquilino (conduttore).
Il locatore percepisce un canone più che doppio, rispetto alle
locazioni abitative. Questo si riflette sul prezzo degli immobili, e sul
comportamento dei gestori di fondi immobiliari di investimento, che
da molti anni hanno quasi totalmente abbandonato gli investimenti in
edilizia abitativa.
Il conduttore evita l'esborso di un capitale che può investire a
interessi maggiori rispetto al canone. Se il capitale fosse preso a
prestito, avrebbe spese e interessi superiori all'affitto. Il leasing sarà
sempre nettamente più oneroso. Con l'affitto, il conduttore spende
meno, detrae costi, lascia l'IMU a carico del proprietario, ed evita le
avventure fiscali, che in Italia sono sempre dietro l'angolo, con i
politici che all'improvviso possono decidere nuove imposizioni sugli
immobili, in termini di tasse o riduzioni sugli ammortamenti.
La legge tutela il conduttore sotto il profilo della durata del contratto
(lunghissima) e del canone, aggiornabile con ISTAT solo se
espressamente previsto, e in ogni caso in misura non superiore al
75% rispetto ai valori ISTAT. Vi sono infine le particolari garanzie a
favore del conduttore, quali: prelazioni su vendita e/o rinnovo del
contratto, indennità di avviamento, ecc..
Le garanzie speciali a favore del conduttore (l'inquilino) di un'attività
commerciale, costituiscono un rischio di perdita per il locatore
(proprietario), il quale si tutela nei modi possibili. Uno di questi, è una
maggiorazione del canone, rispetto a quanto potrebbe essere in
assenza di tali vincoli. Tale maggiorazione è attestata tra un +15% e
un +40%.
Le Leggi in materia di Locazione
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3. Per le locazioni diverse dall'abitazione (definite globalmente 'locazioni
commerciali), si fa riferimento alla Legge 392/1978, dall'articolo 27 in
poi.
Ci sono poi le disposizioni del Codice Civile e del Codice di
Procedura Civile.
La Legge 392/1978 (equo canone)
Il canone è liberamente concordato tra locatore e conduttore,
all'inizio della locazione. Può essere variato con nuovo accordo, solo
se è data disdetta del precedente contratto, e il nuovo canone viene
definito per un'eventuale proroga del rapporto.
Il canone è aggiornabile annualmente solo se questo è
espressamente previsto nel contratto. Di norma, l'aumento non può
essere superiore al 75% della variazione ISTAT. Dal 1 marzo 2009 è
consentito l'aumento del 100% di tale variazione, solo quando il
periodo di locazione concordato è superiore alla durata minima
prevista dalla Legge.
La durata della locazione commerciale (diversa dall'abitazione) è
fissata in 6 anni. 9 per le locazioni alberghiere. L'articolo 79 ('Patti
contrari alla Legge') della L. 392/1978 rende nullo ogni accordo per
durate inferiori.
Il proprietario locatore può dare disdetta e chiedere il rilascio
dell'immobile, solo se sussistono i presupposti previsti dalla Legge.
La disdetta da parte del proprietario locatore deve avere il necessario
pre-avviso ed essere corredata da valide motivazioni. Il preavviso
dev'essere di 12 mesi. 18 per le locazioni alberghiere.
In mancanza di disdetta, il contratto si intende rinnovato alle stesse
condizioni, economiche, di durata, e di tutto il resto.
Diritti speciali riconosciuti al conduttore (l'inquilino). Nei casi di attività
che comporti contatto diretto con il pubblico di utenti e consumatori
(negozi nella maggior parte dei casi), sono previsti alcuni diritti, quali:
– prelazione e riscatto sulla vendita, a parità di condizioni;
– prelazione su nuovo contratto di locazione, dopo la scadenza
di quello in essere, a parità di condizioni;
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4. – indennità di avviamento commerciale in caso di cessazione
per volontà del proprietario. In questa ipotesi rientra anche il
mancato rinnovo per non aver trovato accordo sul nuovo
canone, dopo la scadenza naturale.
– poter cedere il contratto di locazione, o sub-locare, quando (e
solo, quando) si cede o si subloca l'azienda stessa.
Tutti questi vincoli, non trovano applicazione in pochi casi, quali:
– locazioni transitorie;
– box locati separatamente e non come pertinenze di altre unità
immobiliari:
– altre rare ipotesi.
L'indennità di avviamento commerciale può arrivare al 12-15%
della somma corrispondente a tutti i canoni pagati nel corso della
locazione.
Questo, ripetiamo, è il motivo per cui il proprietario aumenta
inizialmente il canone. Anche perchè egli, dopo l'avvio della
locazione, è l'unico esposto a rischio fiscale, di morosità, e di disdetta
anticipata che il conduttore può sempre dare, oltre ai possibili danni
sull'immobile.
Articolato della Legge 392/1978
A solo scopo di orientare il lettore, segue l'elenco degli articoli
essenziali, senza il contenuto normativo, per il quale si rimanda a una
ricerca on-line.
Titolo I – Del contratto di locazione
Capo I – Locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione
art. 7 – Clausola di scioglimento in caso di alienazione
art. 8 – Spese di registrazione
art. 9 – Oneri accessori
art. 10 – Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini
art. 11 – Deposito cauzionale
Capo II – Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da
quello di abitazione
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5. art. 27 – Durata della locazione
art. 28 – Rinnovazione del contratto
art. 29 – Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza
art. 30 – Procedura per il rilascio
art. 31 – Sanzioni
art. 32 – Aggiornamento del canone
art. 33 – Canone delle locazioni stagionali
art. 34 – Compenso per la perdita dell'avviamento
art. 35 – Limiti
art. 36 – Sublocazione e cessione del contratto di locazione
art. 37 – Successione nel contratto
art. 38 – Diritto di prelazione
art. 39 – Diritto di riscatto
art. 40 – Diritto di prelazione in caso di nuova locazione
art. 41 – Norme applicabili
art. 42 – Destinazione degli immobili a particolari attività
Codice Civile
art. 374 – Autorizzazione del giudice tutelare
art. 378 – Atti vietati al tutore e al protutore
art. 424 – Tutela dell'interdetto e curatela dell'inabilitato
art. 954 – Estinzione del diritto di superficie
art. 999 – Locazioni concluse dall'usufruttuario
art. 1199 – Diritto del debitore alla quietanza
art. 1350 – Atti che devono farsi per iscritto
art. 1406 – Nozione di cessione del contratto
art. 1571 – Nozione
art. 1572 – Locazioni e anticipazioni eccedenti l'ordinaria
amministrazione
art. 1573 – Durata della locazione
art. 1574 – Locazione senza determinazione di tempo
art. 1575 – Obblighi principali del locatore
art. 1576 – Mantenimento della cosa in buono stato locativo
art. 1577 – Necessità di riparazioni
art. 1578 – Vizi della cosa locata
art. 1579 – Limitazioni convenzionali della responsabilità
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6. art. 1580 – Cose pericolose per la salute
art. 1581 – Vizi sopravvenuti
art. 1582 – Divieto d'innovazione
art. 1583 – Mancato godimento per riparazioni urgenti
art. 1584 – Diritti del conduttore in caso di riparazioni
art. 1585 – Garanzie per molestie
art. 1586 – Pretese da parte di terzi
art. 1587 – Obbligazioni principali del conduttore
art. 1588 – Perdita e deterioramento della cosa locata
art. 1589 – Incendio della cosa assicurata
art. 1590 – Restituzione della cosa locata
art. 1591 – Danni per ritardata restituzione
art. 1592 – Miglioramenti
art. 1593 – Addizioni
art. 1594 – Sublocazione o cessione della locazione
art. 1595 – Rapporti tra il locatore e il subconduttore
art. 1596 – Fine della locazione per lo spirare del termine
art. 1597 – Rinnovazione tacita del contratto
art. 1598 – Garanzie della locazione
art. 1599 – Trasferimento a titolo particolare della cosa locata
art. 1600 – Detenzione anteriore al trasferimento
art. 1601 – Risarcimento del danno al conduttore licenziato
art. 1602 – Effetti dell'apponibilità della locazione al terzo acquirente
art. 1603 – Clausola di scioglimento del contratto in caso di
alienazione
art. 1604 – Vendita della cosa locata con patto di riscatto
art. 1605 – Liberazione o cessione del corrispettivo della locazione
art. 1606 – Estinzione del diritto del locatore
art. 1607 – Durata massima della locazione di case
art. 1608 – Garanzie per il pagamento della pigione
art. 1609 – Piccole riparazioni a carico dell'inquilino
art. 1610 – Spurgo di pozzi e latrine
art. 1611 – Incendio di casa abitata da più inquilini
art. 1612 – Recesso convenzionale del locatore
art. 1613 – Facoltà di recesso degli impiegati pubblici
art. 1614 – Morte dell'inquilino
art. 2053 – Rovina dell'edificio
art. 2643 – Atti soggetti a trascrizione
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7. art. 2764 – Crediti del locatore di immobili
art. 2918 – Cessioni e liberazioni di pigioni e di fitti
art. 2923 – Locazioni
art. 2924 – Cessioni e liberazioni di pigioni e di fitti
Codice di Procedura Civile
art. 7 – Competenza del Giudice di Pace
art. 8 – Competenza del Pretore
art. 9 – Competenza del Tribunale
art. 21 – Foro per le cause relative a diritti reali e ad azioni possessorie
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8. Copyrights
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