期末簡報：柳科ROT案可行性評估報告書（促參法）
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台科大建築與土地整體開發策略期末報告：台南市柳營科技工業區暨環保園區ROT案可行性評估報告書（促進民間參與公共建設法）（Taiwan liou ying industrial park feasibility assessment）。 法源：主辦機關辦理民間參與政府規劃之公共建設前，應辦理可行性評估及先期規劃。該可行性評估，應依公共建設特性及民間參與方式，以民間參與之角度，就民間參與效益、市場、技術、財務、法律、土地取得、環境影響及公聽會提出之建議或反對意見等方面，審慎評估民間投資可行性，撰擬可行性評估報告。
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- 2. CONTENTS
- 4. 法源：促參法施行細則第26、52條 計畫形成階段 • 可行性評估報告書 • 先期計畫書 計畫招商、執行階段 • 招商準備作業、公告招商 • 甄審、評決、議約、簽約 • 執行、監督、管理
- 7. 促參流程圖
- 8. 可行性評估採購資訊 限制性招標 預算金額150萬 預算金額200萬 兩家投標(威信工程顧問、合美工程顧問) 103.5.2 決標公告 第一次招標 第二次招標
- 9. 全國第四座環保科技園區(工業區公園化) 面積：243公頃 產業用地153公頃、公設90公頃 至102年10月產業用地完售 至104年11月量產廠商39間、就業人口 3,000人、廠商29間建廠中，預估未來就 業機會5,000人 本案目的：柳科現全由政府經營，為減輕政府財 政與人力負擔，爰評估委託民間參與可行性。
- 10. 本案委託範圍 附屬產業 主要收入來源 內容 說明 本業 污水處理業務、園區公設維護、行政管理及環保 相關作業 附屬設施 管研大樓(1 樓含國際會議廳及地下1 樓全區)、 服管2 用地興建營運引進生活機能設施 附屬事業 污泥事業 or 電鍍廢水事業 or 水肥處理事業 增建、修建及 興建標的 管研大樓(1 樓含國際會議廳及地下1 樓全區)、 污水處理廠、部分環保中心用地(約1.1 公頃)、 服管2用地全區 維護管理範圍 全區公共設施（服務管理用地、電塔用地、自來 水設施用地、環保中心用地、公園用地、綠地用 地、停車場用地、道路用地、滯洪池用地等）
- 13. 比較個案分析 投資意願調查(電訪)本案分析 台南樹谷園區 • 樹谷園區個案分析 • 園區生活機能市場分析 • 休閒遊憩市場分析 • 汙水市場分析 • 污泥、電鍍廢水、水肥市場分析 • 投資意願調查
- 15. 污水處理業為主要收入來源、附屬 事業小賺、公設維護每年虧損。 委託民營後實質改善營運狀況。 102適逢重置年限、奇麗光電(高污 水產量)倒閉，應非屬營運不善。 本業
- 17. 背景：優質友善的員工生產與生活環境，才能長久留住人才；區內消費收益。 目的：提出最適空間規畫方案，活化既有閒置空間。 方法：比較案例探討 員工調查 歸納演繹
- 18. 比較案例： 南部科學工業園區-臺南基地 臺南科技工業區 樹谷園區 面積 1,043公頃 709公頃 247公頃 園區 規劃 餐飲店17 間、複合式購物商店4 間、郵政金融6 間、宿舍與會館 4 處，室外球場、室內運動館、公園 廣場至少5 處、自行車車道 宿舍與住宿會館，健身房、 桌球室、撞球室、圖書館、 咖啡廳等休閒遊憩設備、零 星餐飲店 餐廳1 間、住宿會館 1 處、 冒險體驗場、綠水樹谷活力 館、生活科學館、公園廣場 至少5處、自行車車道 反觀柳科園區卻較為不足，員工須至園區外消費。 目前管研大樓尚有閒置空間，服管2用地也有待投資， 未來可納入民間機構彈性經營之空間，提供更佳服務。 比較案例探討 員工調查 歸納演繹
- 19. 員工生活機能需求分析： 參照「工業區生活空間需求之探討-以台南地區為例」(紀佳祺等) 員工生活需求 員工組成背景 薪資水準 工作型態 比較案例探討 員工調查 歸納演繹 員工訪談 需求分析結論 薪資水準員工組成背景
- 20. 員工生活機能需求分析： 比較案例探討 員工調查 歸納演繹
- 21. 員工生活機能需求分析：員工訪談 比較案例探討 員工調查 歸納演繹 重要性排名 設施項目 說明 首要 餐飲服務 • 餐飲店多集中於新營區市區與柳營區市區，距離園區有 一段不小距離，也不利於商務用餐。 • 頃向於「種類多多益善、價格平價消費」為最高原則。 生活便利設施 市區距離甚遠不便利，希望引進全聯、愛買，使員工就近 購買生活用品，無須繞道市區。 次要 金融服務 - 醫療設備 - 環境美化 - 無必然需求 休閒遊憩設施 多數員工工屬勞力密集，體力於工作中多已耗盡，對於下 班從事健身、運動休閒之意願不高。 住宿設施 員工多為在地居民；國外企業訪客傾向安排入住市區國際 觀光飯店
- 22. 柳科生活機能分析： 參照William Applebaum(1966) 主要商圈 次要商圈 邊際商圈 比較案例探討 員工調查 歸納演繹 無，難吸引外地優秀人才 充足 大型零售店距離較遠 銀行遠，不利金融業務 難以就近用餐 充足 無供給，無需求
- 23. 小結： 比較案例探討 員工調查 歸納演繹 內容 說明 附屬設施 管研大樓(1 樓含國際會議廳及地下1 樓全區)、 服管2 用地興建營運引進生活機能設施 • 生活便利設施：中長期建議引進美廉社、全聯、屈臣氏等販售日常 用品商店，以滿足員工此區塊的生活需求。 • 金融服務：建議引進郵局或及簡易銀行等金融服務機構。 • 餐飲服務：建議未來園區引進餐飲設施，如平價收費員工餐廳、具 特色景觀餐廳、中央廚房等服務。
- 25. 規劃處理量：13,400 CMD。 一期污水廠：已興建。8,100CMD。 二期處理場：無興建需求。5,300CMD。 既有污水量：平均每日920CMD。 推估至110年剩餘之36家廠商皆設廠並營運，且部分廠商擴廠建設， 平均每日2,295CMD。
- 26. 一般污泥：有機性、無機性、污泥混合物。 產業概況：專營機構8家、非專營19家，持續進入市場，產業不明朗。 本案目標：無機污泥(無臭味)、目標市場為南嘉高。 全國一般污泥申報量趨勢 南部地區無機污泥申報量趨勢
- 27. 污泥產業SWOT分析
- 28. 污泥收受量預估 目標市場每日產出量約1286公噸，專收污泥機構最大容量1257公噸。 全國地區每日產出量約2918公噸，專收污泥機構最大容量1857公噸。 無機污泥處理費約3500~4500元/公噸。 無機污泥仍有市場需求存在。 經訪談潛在投資廠商，建議本計畫污泥處理場處理容量以 250公噸/日為建廠規模。 本方案市場可行性評估可行
- 29. 背景緣起：台南地區以金屬製品、機械設備為產業基礎，過程將產生大量電鍍廢水。 產業概況：全台專營機構276家，廢水產量漸減、供給不穩，且許多低汙染電鍍廢水 產出廠商均已自建處理設施，導致專營機構紛紛退出市場。 本案目標：一般廢酸鹼液、目標市場台南市(市場可接受之清運距離)。
- 30. 電鍍廢水產業SWOT分析
- 31. 電鍍廢水收受量預估 台南市每日產出約186CMD，台南永康科技工業區電鍍汙水處理能量 2500CMD仍有餘裕，恐難與之競爭。 台南地區電鍍廢水產量呈現下滑趨勢。 經訪談業界潛在廠商，投資意願相當低。 收受電鍍廢水處理放流，將引發環團疑慮。 本方案市場可行性評估不可行
- 32. 產業概況： 1. 嘉義縣水肥暫委由台南市環保單位清運，並積極規劃設置水肥處理站。 2. 台南市既有水肥處理廠之處理量，已接近飽和。 3. 水肥產量有逐年遞減趨勢(-2.4%/年)。 本案目標：目標市場為台南、嘉義 (電訪水肥清運單位)。
- 33. 水肥處理市場SWOT分析
- 34. 水肥收受量預估 水肥產出量每年平均成本率約-2.4%，台南市潛在處理量每日約480公 噸，10年後每日約374.3公噸，20年後每日約228.7公噸。 水肥收受量約在每日150~200公噸之間。 經訪談業界潛在廠商，建議水肥收受量調整為每日80公噸， 以免環評。 水肥市場在產量雖有可行性，但政府公訂費率過低，現況處 理成本高於實際收入，民間投資將不具競爭性。 本方案市場可行性評估尚屬可行
- 35. 投資意見調查： 廠商多表示無暇閱讀問卷，皆以電訪進行。 共接洽13間廠商，其中有5間表達投資興趣。 實收資本額 意見說明 A公司 198,000,000 元 本公司對於污水處理廠營運與污泥處理事業有投資興趣，未來倘 納入管研大樓與服管2 用地之經營開發亦尚可接受。 B公司 126,000,000 元 C公司 240,000,000 元 本公司對於污水處理廠與污泥處理事業有投資興趣。倘若加入管 研大樓與服管2 用地經營會增加困難度，但仍可以考慮。 D公司 70,000,000 元 本公司對於污水處理廠營運有投資興趣。針對污泥處理事業、服 管2 用地與管研大樓之經營尚需進一步評估。 E公司 100,000,000 元
- 36. 內容 說明 市場可行性評估建議 本業 污水處理業務、園區公設 維護、行政管理 附屬設施 管研大樓(1 樓含國際會議 廳及地下1 樓全區)、服管 2 用地興建營運引進生活 機能設施 管研大樓引進員工餐廳、零售商店、簡易金融機構、展 演多功能空間。 其中小型零售商店及展演多功能空間，可搭配服管2用 地景觀餐廳或自行車休憩棧整體規劃，以利增加假日遊 客前往意願，延長服務機能時間。 附屬事業 污泥事業 or 電鍍廢水事 業 or 水肥處理事業 建議採污泥處理開發，該事業較具備財務收益性、民間 機構投資意願較高，亦可平衡園區營運支出。
- 40. 開發相關法令 水汙染防治法類
- 47. 參數項目 設定值 評估基期 民國105 年 評估期間 許可年期為20 年 物價上漲率 1.5% 折舊方式 直線法 營利事業所得稅 超過12 萬元者全額按17%稅率課稅 房屋稅 房屋現值課徵3%稅賦，折舊以每年減少1%估列 土地租金 興建期適用租金率為1%；營運期適用租金率為5%× 6 折 股東要求報酬率 10% 資本結構 融資比率70%及自有資金比率30% 融資利率 4% 資金成本 稅後5.324% 固定權利金 方案A 以每年250 萬元計收。方案B在不估列權利金假設下即顯示財務不可行。 變動權利金 方案A年營業收入3.2 億元(含)以下時以1%；3.2 億元以上時，就3.2 億元部分以 1%計算
- 49. 方案A
- 50. 方案B
- 51. 唯一可行方案為方案A，即部分環保中心用地(約1.1 公頃)引進「污 泥處理事業」，在固定權利金250 萬元、變動權利金附屬事業營業 收入1%之規劃下，股權淨現值為43,542,164 元，股權內部報酬率 為14.89%。
- 52. 內容 可行性評估建議 - 招商策略 許可年限 20年。 本業 - 附屬設施 管研大樓引進員工餐廳、零售商店、簡易金融機構、展演多功能空間。 其中小型零售商店及展演多功能空間，可搭配服管2用地景觀餐廳或自行車休憩棧 整體規劃，以利增加假日遊客前往意願，延長服務機能時間。 附屬事業 採用無機污泥處理開發，是唯一具可行性方案。 權利金 1. 固定權利金 250 萬元。 2. 變動權利金為附屬事業年營業收入3.2 億元(含)以下時以1%；3.2 億元以上時， 就3.2 億元部分以1%計算，另超過3.2 億元部分就增加部分以5%計算。