Congres Stadsmonitor - 17.03.2015 Stadsatelier Collectief wonen Dieter Somers, IGEMO, De hybride woningmarkt verenigt huur met eigendom

1. Dieter Somers
Adj. Teammanager Gebiedsontwikkeling
Congres Stadsmonitor – 17 maart 2015
Congres Stadsmonitor – 17 maart 2015

2. Alles of Niets Alles of Niets
Duur op het EINDE Duur in het BEGIN
Veel en langdurig
Instapkosten > 10%
Probleemstelling
Eigenaar-
bewoner Verhuurder
Geld om te beleggen
Huurder
2
Tussenschot1
Startkapitaal
Stabiel leven
Zeker inkomen
Geen startkapitaal
Geen stabiel leven
Onzeker inkomen
Tussenschot2
De Hybride Woningmarkt – Congres Stadsmonitor – 17 maart 2015

3. Probleem
Eigenaar Verhuurder
Geld om te beleggen
Huurder
3
Startkapitaal
Geen startkapitaal
Oplossing
DE HYBRIDE WONINGMARKT
De Hybride Woningmarkt – Congres Stadsmonitor – 17 maart 2015
Geen stabiel leven
Onzeker inkomen
Stabiel leven
Zeker inkomen
+ +

4. Concept
De Hybride Woningmarkt – Congres Stadsmonitor – 17 maart 2015 4

5. Concept - Animatie
De Hybride Woningmarkt – Congres Stadsmonitor – 17 maart 2015 5

6. Concept
De Hybride Woningmarkt – Congres Stadsmonitor – 17 maart 2015 6
‘Huur je eigen woning’
en deel in de winst !
Samenaankoop
& -beheer
Gepast wonen =
economisch optimaler

7. Concept
7
W1 W2 W3 W4 W5
Geleidelijke eigendomsverwerving via coöperatie
Levenslang ‘gepast’ wonen
De Hybride Woningmarkt – Congres Stadsmonitor – 17 maart 2015

8. Verenigt huur met eigendom
8
HUUR HYBRIDE EIGENDOM
Verenigt STERKTEN van beide woningmarkten
Flexibel
Zorgeloos
Risicospreiding
Zekerheid
Kapitaalsopbouw
De Hybride Woningmarkt – Congres Stadsmonitor – 17 maart 2015

9. Haalbaar: 6 voorwaarden
9
MICRO
1) Marktconforme huurprijzen
2) Levenswoonkost lager dan
private huurmarkt (NHW)
5) Belastingen/subsidies: beter dan private eigendomsmarkt
6) Beleidsdoelen: meer realiseren met minder
3) Coöperatieve draait
4) Voldoende rendement
& eigen vermogen
De Hybride Woningmarkt – Congres Stadsmonitor – 17 maart 2015

10. Financieel model
De Hybride Woningmarkt – Congres Stadsmonitor – 17 maart 2015 10

11. 11
Resultaten
De Hybride Woningmarkt – Congres Stadsmonitor – 17 maart 2015
€ 406
€ 353
€ 324
€ 257
€ 224
€ 177
€ 663
€ 577
€ 501
Huur Hybr. Gemiddeld Eigendom
Conceptueel verschil 3 woningmarkten
Levenswoonkost bewoner in Euro/maand (in NHW)
Totaal
Belastingen - subsidies
Zonder belastingen/subsidies

12. Een coöperatie
12De Hybride Woningmarkt – Congres Stadsmonitor – 17 maart 2015
Een onderneming
Behoeften leden
Mede-eigenaar :
kapitaalsinbreng =
delen winst & risico
Aandeelhouders &
kapitaal
= veranderlijk
=> Kapitaal ophalen
zonder beursgang
Economisch
Sociaal
Cultureel
Stemkracht niet
gekoppeld aan
kapitaalsinbreng

13. Huurcontract
• Omwille van schaalvoordeel
• Return lagere onderhoudskosten
• Return lagere beheerskosten
• % huur of vastbedrag per maand (transactie)
Ristorno
• Kan binnen huurwetgeving
• Aanpassen is beter
• Waarborg: aandelen
Contract
• Spontaan
• Sensibiliseren/promoten
• Financieel stimuleren (+ of -)
• Verplichten
Gepast
De Hybride Woningmarkt – Congres Stadsmonitor – 17 maart 2015 13
74% van de
jongeren tot 30 jaar
dromen van een
grotere woning.
58% van de
60-plussers willen
in de toekomst
kleiner wonen.
De grote Immoweb-
enquête 2011)

14. Schaalgrootte
14De Hybride Woningmarkt – Congres Stadsmonitor – 17 maart 2015
Schaalgrootte varieert volgens het doel
• > 6 à 10 woningen
• Grote uniformiteit = groter schaalvoordeel
• ‘Standaard’ < > ‘aankleden op maat’
Woonproject
• Voldoende concentratie ifv onderhoud
• Voldoende variatie ifv gepast wonen
Beheer & onderhoud
• Algemene lijnen: grote schaal
• Praktische punten: lokaal
• Staat los van ‘juridische’ schaal
Betrokkenheid
• Eén voor Vlaanderen
• Per regio: indien samen ‘één markt’
Organisatie (juridisch)
• Voldoende snel een voldoende volume:
• Vlaamse centrumsteden
• Gemeenten in de nabijheid
Start & groei

15. Besluit
15De Hybride Woningmarkt – Congres Stadsmonitor – 17 maart 2015
Recht op wonen
Meer doen met minder
• Betaalbaarder: goedkoper dan hurenLevenswoonkost
• Levenslang aangepast wonenWoonzekerheid
• (pensioen-) Sparen met wonen – op maatKapitaal
• ‘Vergeten’ groep: niet kapitaalkrachtige private huurdersDoelgroep
• Goed woningonderhoud / energiebesparende werkenVerenigde belangen
• Comfortabeler/goedkoper + gunstig voor werk/mobiliteitFlexibel
• Goedkoper dan klassieke eigendomsverwervingOverheid

16. 16De Hybride Woningmarkt – Congres Stadsmonitor – 17 maart 2015
Website/ animatiefilm: www.hybridewoningmarkt.be