המאמר עוסק בשאלת 1.5 מיליון הש"ח או יותר נכון שאלת 150 המשכורות, האם מחירי הדיור ירדו? התשובה במילה אחת? לא! ובשתי מילים? כן, תלוי

1. ?‫לאן‬ ‫הדיור‬ ‫מחירי‬
‫בשאלת‬ ‫נתחיל‬1.5‫מיליון‬‫ה‬‫שאלת‬ ‫נכון‬ ‫יותר‬ ‫או‬ ‫ש"ח‬150‫המשכורות‬?‫ירדו‬ ‫הדיור‬ ‫מחירי‬ ‫האם‬ ,
!‫תלוי‬ ,‫כן‬ ?‫מילים‬ ‫ובשתי‬ !‫לא‬ ?‫אחת‬ ‫במילה‬ ‫התשובה‬
‫אחורה‬ ‫קצת‬ ‫ללכת‬ ‫צריך‬ ,‫הזו‬ ‫המורכבת‬ ‫השאלה‬ ‫על‬ ‫לענות‬ ‫כדי‬1998-2007‫הדיור‬ ‫מחירי‬ ‫שבהם‬
‫כמובן‬ ,‫ירדו‬ ‫ואף‬ ‫סטטיים‬ ‫נשארו‬‫ונקודתית‬ ‫מתונה‬ ‫הייתה‬ ‫זו‬ ‫אך‬ ‫עלייה‬ ‫יש‬ ‫לבין‬ ‫שבין‬‫הגיעה‬ ‫ואז‬
‫שנת‬2008,‫היום‬ ‫גם‬ ‫ניכרות‬ ‫תוצאותיה‬ ‫אך‬ ‫טובה‬ ‫הייתה‬ ‫שכוונתה‬ ‫פשוטה‬ ‫אחת‬ ‫ממשלה‬ ‫החלטת‬ ,
‫על‬ ‫לפריפריה‬ ‫רבים‬ ‫תושבים‬ ‫להביא‬ ‫הייתה‬ ‫המטרה‬-.‫במרכז‬ ‫לבנייה‬ ‫דירות‬ ‫של‬ ‫צינון‬ ‫ידי‬‫מכן‬ ‫לאחר‬
‫א‬ ‫יותר‬ ‫אף‬ ‫והחמירו‬ ‫נוספות‬ ‫ממשלות‬ ‫הגיעו‬‫שמות‬ ‫על‬ ‫רק‬ ‫ביניהן‬ ‫שמתחרות‬ ‫תוכניות‬ ‫עם‬ ,‫הבעיה‬ ‫ת‬
‫מע"מ‬ ‫זה‬ ‫פעם‬ ‫מרהיבים‬0‫לא‬ ‫התחתונה‬ ‫שבשורה‬ ‫נקודתיות‬ ‫תוכניות‬ ,'‫וכדו‬ ‫למשתכן‬ ‫מחיר‬ ‫זה‬ ‫פעם‬
‫יתרמו‬‫בארצנו‬ ‫חלק‬ ‫ובכל‬ ‫בצפון‬ ,‫בדרום‬ ‫מהפריפריה‬ ,‫מהמרכז‬ ‫הצעיר‬ ‫לזוג‬ ,‫הפשוט‬ ‫לאזרח‬
‫ל‬ ‫הדירות‬ ‫שמחירי‬ ‫היא‬ ‫התשובה‬ ‫ולכן‬ ‫דירה‬ ‫לרכוש‬ ‫המדהימה‬.‫ירדו‬ ‫א‬
‫ושהמחיר‬ ‫וביקוש‬ ‫היצע‬ ‫הוא‬ ‫הראשון‬ ‫השיעור‬ ‫כי‬ ‫יודע‬ ,‫לכלכלה‬ ‫הספר‬ ‫בבית‬ ‫שהיה‬ ‫מי‬ ‫כל‬ !‫תלוי‬ ,‫כן‬
‫כך‬ ‫יותר‬ ‫קטן‬ ‫וההיצע‬ ‫יותר‬ ‫גדול‬ ‫שהביקוש‬ ‫ככל‬ .‫לביקוש‬ ‫ההיצע‬ ‫שבין‬ ‫המשקל‬ ‫בשיווי‬ ‫נקבע‬
‫מא‬ ‫המחירים‬‫מע"מ‬ ‫לתוכנית‬ ‫נקרא‬ ‫אם‬ ‫משנה‬ ‫ולא‬ ‫מירים‬0‫דבר‬ .‫אחר‬ ‫שם‬ ‫כל‬ ‫או‬ ‫למשתכן‬ ‫מחיר‬ ,
‫ראשון‬‫על‬ ‫לפצות‬ ‫כדי‬ ‫רק‬ ‫בינתיים‬ ‫משמעותי‬ ‫באופן‬ ‫הבנייה‬ ‫התחלות‬ ‫את‬ ‫להגדיל‬ ,‫בהיצע‬ ‫לטפל‬ ‫יש‬
‫במעל‬ ‫שמסתכם‬ ‫הדירות‬ ‫כמות‬ ‫של‬ ‫ההיסטורי‬ ‫בפיגור‬ ,‫הדמוגרפי‬ ‫הגידול‬100‫ניתן‬ ,‫דירות‬ ‫אלף‬
‫העולמי‬ ‫המשבר‬ ‫שמאז‬ ‫המשקיעים‬ ‫על‬ ‫ויצירתי‬ ‫מיוחד‬ ‫במיסוי‬ ‫האוצר‬ ‫משרד‬ ‫ע"י‬ ‫בחלקו‬ ‫לטפל‬
‫מ‬ ‫קונים‬ ‫הריבית‬ ‫וירידת‬.‫ליד‬ ‫הבא‬ ‫כל‬
‫אני‬ ,‫המחירים‬ ‫לעליית‬ ‫שהביאה‬ ‫זו‬ ‫היא‬ ‫הנמוכה‬ ‫שהריבית‬ ‫הרווחת‬ ‫הטענה‬ ‫את‬ ‫לקבל‬ ‫מוכן‬ ‫לא‬ ‫אני‬
‫נמוכות‬ ‫ריביות‬ ‫של‬ ‫שבזמנים‬ ‫מזמן‬ ‫להבין‬ ‫צריך‬ ‫היה‬ ‫האוצר‬ ‫משרד‬ ,‫במעט‬ ‫תרמה‬ ‫שהיא‬ ‫לקבל‬ ‫מוכן‬
,‫בבנק‬ ‫המסורתיים‬ ‫מהפיקדונות‬ ‫אחרים‬ ‫השקעה‬ ‫לאפיקי‬ ‫הולכים‬ ‫אנשים‬,‫דירות‬ ‫קניית‬‫על‬ ‫מס‬
‫רו‬‫הינו‬ ‫הון‬ ‫וחי‬25%‫בהרבה‬ ‫גבוה‬ ‫והסיכון‬‫מ‬‫דירה‬ ‫קניית‬‫שהמס‬ ‫שנייה‬‫הינו‬ ‫עליה‬8%‫למשקיעים‬
)‫משמעותי‬ ‫נמוך‬ ‫היה‬ ‫כן‬ ‫לפני‬ ,‫האחרונה‬ ‫בשנה‬ ‫(רק‬‫לכך‬ ‫וגורמים‬ ‫מתמשך‬ ‫עיוות‬ ‫יוצרים‬ ‫כך‬ ,
‫מהווה‬ ‫בשוק‬ ‫הנמוכה‬ ‫שהריבית‬‫גורם‬‫משמעותי‬‫ל‬.‫הדיור‬ ‫מחירי‬ ‫עליית‬‫מצטרך‬ ‫הזה‬ ‫לנתון‬
‫במשק‬ ‫הגדול‬ "‫"המונופול‬‫מעל‬ ‫שבבעלותה‬ ‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫רשות‬ ,90%‫אז‬ ,‫בישראל‬ ‫מהקרקעות‬
‫כאמור‬ ,‫וקרקעות‬ ‫כוח‬ ‫הרבה‬ ‫כך‬ ‫כל‬ ‫שמרכז‬ ‫אחד‬ ‫גוף‬ ‫ישנו‬ ‫בשוק‬ ‫כאשר‬ ‫יגדל‬ ‫שההיצע‬ ‫רוצים‬ ‫כיצד‬
!!!‫תחרותי‬ ‫לא‬ ‫השוק‬ ‫אבל‬ ,‫לביקוש‬ ‫היצע‬ ‫בין‬ ‫איזון‬ ‫יש‬ ‫תחרותי‬ ‫בשוק‬
‫הקבלנ‬ ‫נכנסים‬ ‫כאן‬ ,‫הדיור‬ ‫למחירי‬ ‫אחראיות‬ ‫ישראל‬ ‫ממשלות‬ ‫רק‬ ‫לא‬‫ו‬ ‫ים‬‫בנק‬ ‫בראשות‬ ‫הבנקים‬
‫ישראל‬‫הגופים‬ ‫כל‬ ‫התחתנה‬ ‫בשורה‬ ‫אבל‬ ‫הדיור‬ ‫מחירי‬ ‫בעליית‬ ‫השני‬ ‫את‬ ‫מאשים‬ ‫מהם‬ ‫אחד‬ ‫כל‬ ‫אגב‬ ,
.‫לכאורה‬ ‫מהמצב‬ ‫נהנים‬ ‫האלו‬
‫טוענים‬ ‫הקבלנים‬‫מ‬ ‫נובעים‬ ‫הגבוהים‬ ‫הדירות‬ ‫שמחירי‬‫הקרקע‬ ‫מחירי‬,‫האסטרונומיים‬‫מ‬‫קבוצות‬
‫ביזמ‬ ‫שימוש‬ ,)‫בנפרד‬ ‫שיחה‬ ‫(נושא‬ ‫הרכישה‬‫הנדל"ן‬ ‫י‬‫מהרווחים‬ ‫נתח‬ ‫שגובים‬‫כ‬ ,‫ו‬,‫יקר‬ ‫עבודה‬ ‫ח‬
‫להסביר‬ ‫יכול‬ ‫אינו‬ ‫האלו‬ ‫מהגורמים‬ ‫אחד‬ ‫אף‬ ?‫האמת‬ ,‫ועוד‬ ‫ועוד‬ ‫הבנייה‬ ‫תשומות‬ ‫במחירי‬ ‫עלייה‬
‫כל‬ ‫בשיעור‬ ‫עלייה‬-.‫הדיור‬ ‫במחירי‬ ‫גבוה‬ ‫כך‬‫לבנייה‬ ‫ולעבור‬ ‫הבנייה‬ ‫שיטות‬ ‫את‬ ‫לשכלל‬ ‫צריך‬ ,‫כן‬
‫ה‬ ‫המאה‬ ,‫יותר‬ ‫מתקדמות‬ ‫בשיטות‬-21‫כן‬ !?‫אמרנו‬ ‫כבר‬,‫הבנ‬ ‫משך‬‫עלויות‬ ‫כן‬ ,‫רב‬ ‫זמן‬ ‫אורך‬ ‫ייה‬

2. ‫כ‬ ‫לייבא‬ ‫צריכה‬ ‫הממשלה‬ ‫וכן‬ )‫במשק‬ ‫נמוכה‬ ‫(ריבית‬ ‫זולות‬ ‫יחסית‬ ‫הן‬ ‫המימון‬‫ו‬‫שידביק‬ ‫רב‬ ‫עבודה‬ ‫ח‬
.‫לנסות‬ ‫לפחות‬ ‫או‬ ‫הפער‬ ‫את‬
‫של‬ ‫כמעט‬ ‫והיחידה‬ ‫המרכזית‬ ‫הטענה‬ ,‫לשנוא‬ ‫אוהבים‬ ‫כך‬ ‫כל‬ ‫שכולנו‬ ‫הבנקים‬ ,‫האחרון‬ ‫הגורם‬
,‫מכולם‬ ‫יותר‬ ‫ישראל‬ ‫ובנק‬ ‫הבנקים‬"‫הדירות‬ ‫מחירי‬‫ביציבות‬ ‫מזה‬ ‫וכתוצאה‬ ‫הבנקים‬ ‫ביציבות‬ ‫יפגעו‬
‫המשק‬‫הישראלי‬"‫סיכו‬ ‫מודל‬ ‫ובניית‬ ‫מעמיק‬ ‫מחקר‬ ‫של‬ ‫שנה‬ ‫לאחר‬ .‫ני‬‫יובא‬ ‫שתמציתו‬ ‫אשראי‬
,‫בהמשך‬ ‫בפניכם‬‫ממש‬ ‫הזו‬ ‫בטענה‬ ‫אין‬ ‫כי‬ ‫למסקנה‬ ‫הגעתי‬‫מימון‬ ‫באחוזי‬ ‫המשכנתאות‬ ‫סך‬ .
‫של‬ ‫מקסימליים‬75%‫לדוג‬ ‫ניקח‬ .‫הבנקים‬ ‫של‬ ‫האשראי‬ ‫תיק‬ ‫מסך‬ ‫ביותר‬ ‫נמוך‬‫נורמטיבי‬ ‫זוג‬ ‫מא‬
‫שמשתכר‬18‫ב‬ ‫דירה‬ ‫רוכש‬ ‫בחודש‬ ‫נטו‬ ‫אש"ח‬-1.4‫מיליון‬₪‫כ‬ ‫של‬ ‫משכנתא‬ ‫עם‬-1.05‫מיליון‬₪(
75%‫ל‬ )‫מימון‬-25‫של‬ ‫ממוצעת‬ ‫בריבית‬ ‫שנים‬4.5%‫בכל‬ ‫הממוצעת‬ ‫הריבית‬ ‫(בפועל‬ ‫צמוד‬ ‫לא‬
.)‫יותר‬ ‫מחמיר‬ ‫תרחיש‬ ‫לחשב‬ ‫כדאי‬ ‫אך‬ ,‫יותר‬ ‫נמוכה‬ ‫המסלולים‬
‫נדל"ני‬ ‫אשראי‬ ‫סיכוני‬ ‫ניהול‬ ‫מודל‬
‫אחוז‬
‫הירידה‬
‫הנכס‬ ‫בשווי‬
‫לאחר‬ ‫הנכס‬ ‫ערך‬
‫הירידה‬
‫מימוש‬ ‫בשווי‬ ‫הנכס‬ ‫ערך‬
‫מהיר‬
‫נכס‬ ‫שווי‬₪ 1,400,000.0010.00%₪ 1,260,000.00₪ 1,008,000.00
‫שווי‬
‫מימוש‬
‫מהיר‬
‫מימון‬ ‫אחוז‬75.00%
‫בנקאי‬ ‫מימון‬₪ 1,050,000.00
‫המשכנתא‬ ‫אורך‬
₪ 1,004,479.34₪ 924,875.94
‫סיכון‬ ‫רמת‬‫נמוכה‬‫סיכון‬ ‫רמת‬‫נמוכה‬
‫שנתיים‬ ‫אחרי‬ ‫משכנתא‬ ‫יתרת‬
₪ 1,155,000.00
‫שנים‬ 5 ‫אחרי‬ ‫משכנתא‬ ‫יתרת‬
‫ירדו‬ ‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫כאשר‬ ,‫כאן‬ ‫המובאת‬ ‫בתמונה‬ ‫לראות‬ ‫שניתן‬ ‫כפי‬10%‫בשנ‬,‫תיים‬‫שכל‬ ‫מצב‬
‫בתרחישים‬ ‫בהתחשב‬ ‫וזה‬ ,‫קיים‬ ‫לא‬ ‫כמעט‬ ‫ואף‬ ‫נמוך‬ ‫לבנק‬ ‫הסיכון‬ ,‫לקבל‬ ‫מוכן‬ ‫היה‬ ‫אזרח‬
‫ו‬ ‫מהיר‬ ‫במימוש‬ ‫הנכס‬ ‫מערך‬ ‫נמוכה‬ ‫תהיה‬ ‫והמשכנתא‬ ‫מאחר‬ ,‫ביותר‬ ‫המחמירים‬‫זאת‬‫ירידה‬ ‫לאחר‬
‫של‬10%.‫במחיר‬‫שככל‬ ‫כך‬,‫לבנק‬ ‫הסיכון‬ ‫וכך‬ ‫וקטנה‬ ‫הולכת‬ ‫לסילוק‬ ‫המשכנתא‬ ‫יתרת‬ ‫עובר‬ ‫שהזמן‬
‫בסימ‬ ‫מדובר‬ ‫כאמור‬ ,‫הבנקים‬ ‫ליציבות‬ ‫ביותר‬ ‫נמוך‬ ‫סיכון‬ ‫מקבלים‬ ‫אנו‬ ‫דבר‬ ‫של‬ ‫בסופו‬‫ול‬‫ציה‬‫אחת‬
‫בלבד‬‫רבות‬ ‫מני‬‫עמד‬ ‫המודל‬ ,‫הבנקים‬ ‫של‬ ‫הנדל"ני‬ ‫האשראי‬ ‫סיכוני‬ ‫לניהול‬ ‫מתוחכם‬ ‫מאד‬ ‫מודל‬ ‫ולפי‬
.‫ביותר‬ ‫המחמירים‬ ‫בתרחישים‬‫בסו‬‫לפגוע‬ ‫שעלול‬ ‫נושא‬ ‫שיש‬ ‫פעם‬ ‫כל‬ ‫כי‬ ‫להסיק‬ ‫ניתן‬ ‫דבר‬ ‫של‬ ‫פו‬
‫הבנקים‬ ‫יציבות‬ ‫אחרות‬ ‫במילים‬ ‫או‬ ‫הנגזל‬ ‫הקוזאק‬ ‫זעקת‬ ‫את‬ ‫זועקים‬ ‫ישר‬ ,‫הבנקים‬ ‫ברווחיות‬
!‫תיפגע‬
'‫דוג‬ ‫גם‬ ‫כמו‬ ,‫המחירים‬ ‫לעליית‬ ‫שהביאו‬ ‫הראשוניים‬ ‫הגורמים‬ ‫את‬ ‫להסביר‬ ‫זה‬ ‫קצר‬ ‫במאמר‬ ‫ניסית‬
‫קטנות‬‫לפתרונות‬‫על‬ ‫האמיתי‬ ‫הקיומי‬ ‫האיום‬ ‫את‬ ‫מהווים‬ ‫דעתי‬ ‫שלעניות‬ ‫הדיור‬ ‫למחירי‬ ‫הולמים‬
.‫ישראל‬ ‫מדינת‬
‫כל‬‫חיים‬ ‫בן‬ ‫לטל‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬