Типичные ошибки при проектировании индустриальных парков в России. Опыт оценки заявок регионов на конкурсе Министерства экономического развития.

1. Опыт и типичные ошибки создания
индустриальных парков в регионах
России.
Хабаровск, 25.02.2014

2. Выбор земельного участка
2
Участок Требования
n Площадь не менее 30 Га
n Наличие трудовых ресурсов (не менее 20 000
населения в радиусе 25 км.)
n Разграниченная гос. собственность – муниципальная
или региональная
n Отсутствие обременений
n Отсутствие договоров аренды
n Прилегающая автомобильная дорога
n Наличие инженерной инфраструктуры – не далее 3
км – газ, электроэнергия – свободные мощности не
менее 5МВт на первую очередь и 10МВт на парк
n Желательно наличие водоотведения и
водоснабжения
Большинство участников конкурса невнимательно относятся к выбору земельного участка
под реализацию проекта, что приводит к большим затратам впоследствии.
Томск-СеверныйКрасноярск, большинство
участников

3. Мастер-план участка
3
Мастер-план Требования
n Разработка мастер-плана земельного участка
n Дороги
n Инженерные коммуникации
n Объекты инфраструктуры
n Размещение резидентов
n Пояснительная записка
n Техническое задание на проектирование
Мастер-план это не просто бумажка, необходимая по условиям конкурса. Что на ней
нарисовано, то впоследствии и будет реализовано.
Хакасия, большинство участников

4. Автомобильные дороги - перекрестки
4
Россия Германия
Для индустриальных парков Германии в большей степени характерно использование
кругового движения, для российских – классическое пересечение дорог.
Большинство участников

5. Генеральный план
5
Россия Германия
Отношение к индустриальному парку как к пром. зоне, а не к части городской застройки
диктует предлагаемые решения в части генерального плана
Хакасия, большинство участников конкурса

6. Дорожная сеть
6
Российские проектировщики Немецкие проектировщики
Проектировщики, особенно российские, часто не думают об экономически эффективных
решениях. Разница в стоимости реализации приведенных решений составляет около 500
млн. руб.
D:ПланшетынадискипромпаркиСеверЕЕ-11-07.tifD:ПланшетынадискипромпаркиСеверЕЕ-11-08.tif
D:ПланшетынадискипромпаркиСеверЕЕ-11-11.tifD:ПланшетынадискипромпаркиСеверЕЕ-11-12.tif
D:ПланшетынадискипромпаркиСеверЕЕ-11-16.tif
D:ПланшетынадискипромпаркиСеверЖЖ-11-04.tif
D:ПланшетынадискипромпаркиСеверЖЖ-11-14.tifD:ПланшетынадискипромпаркиСеверЖЖ-11-15.tifD:ПланшетынадискипромпаркиСеверЖЖ-11-16.tif
7,8га
11,0га
11,4га
11,6га
11,3га
9,4га
-проектныевнутриплощадочныепроезды
-участоквсобственности
-границапромышленнойзоны
-границагорода
Условныеобозначения:
РазработаноООО"Институт"Томскдорпроект"
1
2
3
4
5
6
Коридорподкоммуникации
20,0га
ПромышленнаязонаПлощадь,га
1
2
3
4
5
6
7,8
11,0
11,4
11,6
11,3
9,4
-проектныеж/дпути
-геологическиескважины
398,84
Протяженность дорог 9.5 км
D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-­11-­07.tifD:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-­11-­08.tif
D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-­11-­11.tifD:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-­11-­12.tif
D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЕЕ-­11-­16.tif
D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-­11-­04.tif
D:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-­11-­14.tifD:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-­11-­15.tifD:Планшеты на дискипромпаркиСеверЖЖ-­11-­16.tif
Зарезервиро
вано под стро
ительство
железнодоро
жных тупиков
К.
напорная
Строительтсв
о дороги и ком
муникаций при
реализации в
торой фазы С
еверск
Дороги и к
оммуникац
ий при реа
лизации п
ервой фаз
ы Северск
38,7Га
Фаза 2
19,7Га
Фаза 1
16,7Га
Фаза 1
19,7Га
Инфраструктурные
объекты
12,7Га
Фаза 2
Зарезервировано под строительство
железнодорожных тупиков
Внутриплощадочные сети (электроснабжение,
газоснабжение,водоснабжение,
водоотведение)
175
290,98
Протяженность дорог 2.5 км
Томск-Березовая, Татарстан-
Тюлячи, Киров
Пенза, Красноярск,
большинство участников

7. Автомобильные дороги
7
Россия Германия
В Германии центральная дорога парка используется как магистраль для прокладки
инженерных коммуникаций и как бульвар для пешеходов. В России для индустриальных
парков часто проектируют дороги 3-4 категории без ливневой канализации с
коммуникациями уложенными по сторонам дороги.
Въезд на
участки
Доп.
дорога
Большинство участников

8. Инженерные сети
8
Россия Германия
В Германии инженерные коммуникации убираются в землю, в России традиционно
используются эстакады, что некрасиво и часто неоправданно экономически.
Большинство участников
конкурса
Томск-Северный

9. Концепция, бизнес-план, ПСД
9
Концепция, бизнес-план
n Концепция парка
n Бизнес-план
n Финансовая модель
n Анализ рисков
n Ключевые показатели эффективности
n Бюджетная эффективность
ПСД
n Проведение конкурса на выбор подрядчика для
разработки проектно-сметной документации в
соответствии с заданием на проектирование
разработанным на этапе создания мастер-плана
парка
n Разработка проектно-сметной документации
n Получение положительного заключения экспертизы
n В дальнейшем – получение положительного
заключения глав. гос. экспертизы о достоверности
сводного сметного расчета
n Титульный список объектов капитального
строительства
Большинство участников конкурса отнеслось к созданию бизнес-плана и финансовой
модели как к формальности. Ошибки, недостаточная детализация, несоответствия.
Большинство участников конкурса Томск, Киров

10. Чего не должно быть в проекте
10
Земельный участок n Неразграниченная собственность
n Договор аренды с частной компанией (для государственного парка)
n Большой перепад рельефа – более 3%
n Сложные почвы: торф, шлам и т.д.
Инженерные
коммуникации
n Строительство/модернизация подстанции в ТУ
n Коммуникации дальше 3 км
n Сложности с прохождением – трассировкой коммуникаций
n Наличие сложно согласуемых обременений – проход под ж/д и т.д.
Трудовые ресурсы n Отсутствие населения 20 000 чел в радиусе 20-25 км.
n Дефицит трудовых ресурсов
n Отсутствие транспортной инфраструктуры для доставки трудовых ресурсов на
площадку
Потенциальные
резиденты
n Не могут быть расположены в санитарно-защитных зонах друг друга
n Не субъекты МСП – выручка, персонал, иностранное участие
n Не создают достаточного количества рабочих мест, не осуществляют необходимый
объем инвестиций

11. Последовательность действий при создании индустриального
парка
11
Поиск
земельного
участка
n Поиск участка
n Запрос
технических
условий
n Правоустанавлива
ющие документы
на землю
1
Работа с
резидентами
n Предварительные
соглашения на
площадь не менее
20% парка
n Резюме проекта
n Обоснование того,
что резидент
является
субъектом МСП
2
Мастер-план
n Разработка
мастер-плана
(проекта ген.
плана) территории
n Задание на
разработку
проектно-сметной
документации
3
Концепция и
бизнес-план
n Разработка
концепции парка
n Бизнес-план парка
n Финансовая
модель
n Анализ рисков
n Бюджетная
эффективность
4
Проектно-
сметная
документация
n Конкурс на
разработку ПСД
n Разработка ПСД
n Получение
положительного
заключения гос.
экспертизы
n Получение
положительного
заключения глав.
гос. экспертизы о
достоверности
сводных сметных
расчётов
5
Большинство участников конкурса не соблюдало последовательность выполнения работ.
Мастер-план создавался после разработки ПСД, резиденты появлялись уже в момент
нахождения заявки на рассмотрении в МЭР.

12. Seite 12
Спасибо!
Михаил Чуркин
m.churkin@agiplan.ru
+ 7 495 787 01 90
+ 7 916 381 52 21
Skype : mike.churkin
www.agiplan.ru