Koronavirüs salgınının işyeri kira sözleşmelerine etkilerine ilişkin hukuki değerlendirmelerimizi sizlerle paylaşmak isteriz. Aşağıdaki açıklamalarımız genel bilgilendirme niteliğinde hazırlanmış olup, her durum özelinde farklı hukuki sonuçlar doğabileceğinden ilk olarak kira sözleşmelerindeki özel hükümlerin incelenmesini ve herhangi bir işlem yapılmadan önce avukata danışılmasını tavsiye ediyoruz.

1. A: Maslak Mah. Ahi Evran Cad. Polaris
Plaza No:21 Kat:15 D:63 Sarıyer-Istanbul,
Turkey
T: (+90) 212 246 11 19
W: www.oaulegal.com
1
31.03.2020
COVID – 19’UN İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİLERİ
Koronavirüs salgınının işyeri kira sözleşmelerine etkilerine ilişkin hukuki
değerlendirmelerimizi sizlerle paylaşmak isteriz. Aşağıdaki açıklamalarımız genel
bilgilendirme niteliğinde hazırlanmış olup, her durum özelinde farklı hukuki sonuçlar
doğabileceğinden ilk olarak kira sözleşmelerindeki özel hükümlerin incelenmesini ve herhangi
bir işlem yapılmadan önce avukata danışılmasını tavsiye ediyoruz.
1. Zorunlu Olarak Kapatılan İşyerlerinin Kira Sözleşmeleri
İçişleri Bakanlığı tarafından yayınlanan 16/03/2020 tarihli genelge (“Genelge”) uyarınca
tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli
lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile
salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı
çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark,
yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri
Covid – 19 nedeniyle geçici süreyle durdurulmuş bulunmaktadır.
Genelge kapsamında kalan işyerleri açısından ifa imkansızlığı söz konusu olabilecektir. 6098
sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“Borçlar Kanunu”) 136. Maddesi uyarınca, borcun ifasının
borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkansızlaşması halinde borç sona ermektedir.
Bu bağlamda, her somut duruma özel ayrı bir değerlendirme yapılması tavsiye edilse de; kiraya
verenin kira sözleşmesindeki sözleşme süresince kiralananı kullanıma elverişli bulundurma
yükümlülüğünde imkansızlık söz konusu olduğundan, işyerini kullanamayan kiracının da söz
konusu dönemler için kira ödeme yükümlülüğünün sona ereceği kanaatindeyiz.
Ancak, burada kiralanan taşınmazın Genelge kapsamında olmayan bir işyeri olarak
kullanılabilmesine ilişkin kira sözleşmesinde herhangi bir kısıtlama olup olmadığı çok önem
arz etmektedir. Zira, kira sözleşmesi, kiralanan taşınmazın, sadece Genelge’ye tabi bir işyeri
olarak kullanılmasını (örn. restoran) şart koşmuyor ise; kiraya verenin taşınmazı hazır
bulundurma yükümlülüğü devam edeceği için, kiracının da kira ödeme yükümlülüğünün devam
edeceği düşünülebilir. Bu nedenle, bu durumda ifa imkansızlığı yerine, aşağıda açıkladığımız
aşırı ifa güçlüğü müessesesinin işletilmesi daha uygun olabilir. Bu kapsamda, her halükarda,
Genelge kapsamında olduğu için kullanılamayan bir işyerine ilişkin kira ödemesi yapılması
arzu edilmiyorsa, her somut durumun ayrı değerlendirilmesi ve mümkünse kiraya veren ile ilk

2. A: Maslak Mah. Ahi Evran Cad. Polaris
Plaza No:21 Kat:15 D:63 Sarıyer-Istanbul,
Turkey
T: (+90) 212 246 11 19
W: www.oaulegal.com
2
olarak hiç ödememe, kısmi ödeme veya erteleme konusunda yazılı anlaşmaya gidilmesi daha
uygun olacaktır.
İfa imkansızlığından bahsettiğimiz durumda (örn. AVM’de yer alan bir kafe), imkansızlık
durumunun ne kadar süre ile devam edeceği, kira sözleşmesinin feshedilip edilemeyeceği veya
ne zaman edilebileceği tartışmaları gündeme gelmektedir. 26/03/2020 tarihli Resmi Gazete’de
yayımlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”)
uyarınca 01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedellerinin
ödenememesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmamaktadır.
30/06/2020 tarihinden sonra hala Genelge kapsamında yasağın devam ediyor olması halinde,
eğer yukarıda bahsedilen tahliye yasağı süresi uzatılmaz ise, 01/07/2020 tarihine kadar1
genel
hükümler kapsamında (ifa imkansızlığı), bu tarihten sonra da genel hükümler yanında Borçlar
Kanunu’nun kira ilişkilerinde olağanüstü fesih müessesesi kapsamında kira sözleşmesinin feshi
mümkün olacaktır.
Salgının bir noktada son bulacağı ve Genelge kapsamındaki yasağın kalkacağı düşünüldüğü ve
umulduğu için, sürecin normale dönmesi ile kiralanan taşınmaz tekrar kullanılabilecektir. Bu
nedenle burada bir geçici ifa imkansızlığı söz konusu olacaktır. Yargıtay içtihatları uyarınca,
geçici imkansızlık nedeniyle sözleşmenin hem kiraya veren hem de kiracı tarafından
feshedilmesinden önce, tarafların bir süre daha sözleşme ile bağlı kalması, ancak bu süre
sonlanmış sayılırsa sözleşmenin artık bağlayıcı olmayacağı kabul edilmektedir. Bu süre
Yargıtay tarafından “akde tahammül süresi” olarak ifade edilmekte ve her durum bakımından
farklılık teşkil edeceğinden ekonomik hususlar da dikkate alınarak taraflarca dürüstlük kuralları
çerçevesinde belirlenmektedir.
Bu doğrultuda, geçici ifa imkansızlığı sebebiyle kira sözleşmesini feshetmeden önce, öncelikle
tarafların görüşerek kiranın belirli bir süre ödenmemesi veya kirada indirim yapılması gibi
seçeneklerin değerlendirilmesi, eğer mümkün değilse ve ödeme yapılması halinde yapılacak
ödemelere ihtirazı kayıt beyan edilmesi (örneğin “ihtirazı kayıt ile ödeme” veya “tüm dava
haklarımız saklıdır” beyanları ile ödeme yapılabilecektir) fesih sürecine hukuki zemin
hazırlanması açısından faydalı olacaktır.
1
Bilindiği üzere, kiracısı tacir olan işyeri kiralarına ilişkin Borçlar Kanunu’nun bazı hükümlerinin yürürlük tarihi
01.07.2020 tarihine ertelenmiştir.

3. A: Maslak Mah. Ahi Evran Cad. Polaris
Plaza No:21 Kat:15 D:63 Sarıyer-Istanbul,
Turkey
T: (+90) 212 246 11 19
W: www.oaulegal.com
3
2. Genelge Kapsamında Olmayan Ancak Covid – 19’dan Önemli Ölçüde Etkilenen
İşyerleri
Genelge kapsamında olmayan işyerleri açısından zorunlu kapatma söz konusu değildir. Bu
nedenle kiraya veren, kiralananı teslim etme ve sözleşme süresince kullanıma elverişli
bulundurma yükümlülüğünü ifaya devam edebildiği için, kural olarak kiracının da kira ödeme
yükümlülüğü devam edecektir.
Ancak, Genelge kapsamında olmasa da, sosyal ve ticaret hayatının salgın nedeniyle durma
noktasına geldiği bu dönemde, ciddi anlamda iş ve ciro kaybı yaşayan birçok işyeri
bulunmaktadır. Bu işyerlerinin bu şekilde mali yükü azaltmak veya genel anlamda salgının
yayılmasını engellemek amacıyla ihtiyari olarak kapatılması halinde ise Borçlar Kanunu madde
137 ve 138’de düzenlenen “kısmı ifa imkansızlığı” ve özellikle “aşırı ifa güçlüğü” hükümleri
uygulama alanı bulabilecektir.
Borçlar Kanunu’nun 137. Maddesi uyarınca borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı
sebeplerle kısmen imkansızlaşırsa borçlu, borcunun sadece imkansızlaşan kısmından
kurtulmaktadır.
Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesi uyarınca ise, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca
öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum borçludan
kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları,
kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine
değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden
doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara
uyarlanmasını isteme veya bu mümkün değilse sözleşmeden dönme ya da sözleşmeyi fesih
hakkına sahiptir.
Her durum özelinde değerlendirme yapılması gerekse de; genel itibariyle, koronavirüs
salgınının madde 138 kapsamında taraflarca öngörülmesi beklenmeyecek, kiracıdan
kaynaklanmayan ve kiracının kira ödeme borcunu dürüstlük kuralına aykırı düşürecek derece
etkileyen bir durum olduğuna şüphe yoktur.
Kaldı ki, Hazine ve Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 24/03/2020 tarihli Vergi Usul
Kanunu Genel Tebliği (Sıra No: 518) uyarınca da koronavirüs salgınından doğrudan etkilenen
ve ana faaliyet alanı itibarıyla; alışveriş merkezleri dahil perakende, sağlık hizmetleri, mobilya
imalatı, demir çelik ve metal sanayii, madencilik ve taş ocakçılığı, bina inşaat hizmetleri,
endüstriyel mutfak imalatı, otomotiv imalatı ve ticareti ile otomotiv sanayii için parça ve
aksesuar imalatı, araç kiralama, depolama faaliyetleri dahil lojistik ve ulaşım, sinema ve tiyatro

4. A: Maslak Mah. Ahi Evran Cad. Polaris
Plaza No:21 Kat:15 D:63 Sarıyer-Istanbul,
Turkey
T: (+90) 212 246 11 19
W: www.oaulegal.com
4
gibi sanatsal hizmetler, matbaacılık dahil kitap, gazete, dergi ve benzeri basılı ürünlerin
yayımcılık faaliyetleri, tur operatörleri ve seyahat acenteleri dahil konaklama faaliyetleri,
lokanta, kıraathane dahil yiyecek ve içecek hizmetleri, tekstil ve konfeksiyon imalatı ve ticareti
ile halkla ilişkiler dahil etkinlik ve organizasyon hizmetleri sektörlerinde faaliyette bulunan
mükelleflerin 01/04/2020 ila 30/06/2020 (bu tarihler dahil) tarihleri arasında mücbir sebep
halinde olduğu kabul edilmiştir.
Bu bilgiler ışığında, Genelge kapsamında olmadığı halde salgın nedeniyle kapatılan işyerleri
bakımından Borçlar Kanunu madde 138 kapsamında, yukarıda belirtildiği gibi, kira bedelinin
indirilmesi veya hiç ödenmemesi için uyarlama davası açılabileceğinden kira ödemesi
yapılırken uygun bir ihtirazı kayıt ile ödeme yapılmasını önemle tavsiye ediyoruz.
Uyarlama davasının koşullarının oluşup oluşmadığı her somut durum özelinde ayrı
değerlendirilmedir. Hiç şüphesiz ki, vaka olmadığı halde sadece sağlık tedbiri sebebiyle
kapatılan işyeri ile ciddi anlamda ciro kaybı nedeniyle kapatılan işyerleri açısından farklı durum
söz konusu olacaktır. Şayet, somut duruma göre borç uyarlamaya uygun değilse veya aşırı ifa
güçlüğünü katlanır kılacak herhangi bir uyarlama bu kez karşı taraf açısından katlanılması
beklenilmez bir durum yaratıyorsa, bu durumda hakim kira sözleşmesinin feshine karar
verecektir.
Bunun haricinde; her halükarda, tarafların kira sözleşmelerine ek yaparak yazılı şekilde kira
bedelinin indirilmesi veya ödemelerin ertelenmesi konusunda anlaşmaya varmaları tavsiye
edilmektedir.
Son olarak, yukarıda bahsettiğimiz 26.03.2020 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı
Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, Genelge kapsamında olmadığı halde
kapatılan söz konusu işyerleri açısından da geçerli olacaktır. Bu işyerleri bakımından da
01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi,
kira sözleşmesinin feshi ve kiracının tahliyesi sebebi oluşturmayacaktır. Ancak, kiracının
belirlenen süre içerisinde kira bedelini ödeme borcu devam ettiğinden kira bedelinin bu tarihler
arasında ödenmemesi halinde, gecikme faizi ile birlikte icra takibi (Koronavirüs sebebiyle
icra takipleri de 30/04/2020 tarihine kadar durdurulmuş olup, bu süre tekrar uzatılmadığı
takdirde 30/04/2020 tarihinden sonra icra takibi başlatılabilecektir) açılabilecek olup faiz, icra
masrafları gibi ekstra masraflar söz konusu olabilecektir.

5. A: Maslak Mah. Ahi Evran Cad. Polaris
Plaza No:21 Kat:15 D:63 Sarıyer-Istanbul,
Turkey
T: (+90) 212 246 11 19
W: www.oaulegal.com
5
3. Genelge Kapsamında Olmayan ve Sadece Sağlık Tedbiri Nedeniyle Kapatılan
İşyerleri
Bu işyerleri açısından, yukarıda belirtildiği gibi, Borçlar Kanunu madde 138’in uygulanıp
uygulanmayacağı her somut durum özelinde ayrı değerlendirilmelidir. Şayet işyerine özel bir
karantina durumu söz konusu değilse, genel bir sokağa çıkma yasağı da olmadığı için kural
olarak, kiralanan yer kiraya veren bakımından kullanıma hazır durumdadır. Burada tabii ki, 65
yaş üstü kişiler açısından sokağa çıkma yasağı olduğu ve ilgili kurumlarca genel anlamda
sokağa çıkılmaması tavsiyesinde bulunulduğunun da unutulmaması gerekmektedir.
Bu işyerleri açısından da taraflarca kira indiriminde veya ertelenmesinde bir anlaşmaya
varılamamış ise ve uyarlama davası açılması düşünülüyorsa, kira ödemesinin uygun bir
ihtirazı kayıt ile yapılması gerekmektedir.
Öncel, Aydın & Uygun Avukatlık Ortaklığı