Slide presentasi USP mei 2015 Tema "Pusat Perbelanjaan"

1. PRESENTASI
USPLISAN
MAPPI
By :MARTIEPO
MAPPI XY– T-999

2. “CCM” MALL
CADANGAN TANAH

4. DESKRIPSI OBYEK PENILAIAN
“CCM” MALL
LT : xx.xxx m²
LB : ± xxx.xxx m²
CADANGAN TANAH
LT : xx.xxx m²
BUILDING PROPERTY
LAND PARCEL
TUJUAN PENILAIAN
JAMINAN HUTANG
KE BANK UOB
DASAR
NILAI
NILAI PASAR
18 JUNI 2014
TANGGAL PENILAIAN

5. DESKRIPSI
LINGKUNGAN
Jalan Tegar Beriman,
Cibinong, Bogor
PERKEMBANGAN LINGKUNGAN SEKITAR
Kantor
Pemerintahan
Mix
Komersial
ie mall, ruko
Residensial Industri
Jalan Arteri, 4 lajur 2 arah dengan lebar ±50m.

6. ASPEK LEGALITAS
2 x HGB
No. 123/ Pakansari – LT : xx.xxx m²
No. 456/ Pakansari – LT : x.xxx m²
LAND PERMIT
BUILDING PERMIT
Izin Lokasi
Izin Usaha Pusat Perbelanjaan
Izin Mendirikan Bangunan Gedung
Izin Peruntukan Penggunaan Tanah

7. PETA LOKASI

8. TAPAK TANAH
XX.XXX M²
x.xxx M²

9. TAPAKBANGUNAN
XX.XXX M²

10. TATARUANG
KABUPATENBOGOR
PP1
Pemukiman Perkotaan
Kepadatan Tinggi
KDB
KB
80% MALL
60%
OTHERS
12m
R T
RW

11. DESKRIPSI BANGUNAN
# LANTAI : LG – GF – UG – 1ST –
2nd
SGA : ± xxx.xxx m²
NLA : ± xx.xxx m²
Tahun

12. DESKRIPSIASPEK PENYEWAAN
NLA : xx.xxx m²
Soft opening : 17 Oktober 2013.
Okupansi : ± 80%
rata-rata

13. PENYEWA UTAMA
MAJORTENANT
13%
5%
11%4%
9%
6%
2% 1%
CARREFOUR
ELECTRONIC SOLUTION
MATAHARI DEPT
STORE
ACE HARDWARE
INFORMA
XXI
GRAMEDIA
FUN WORLD

14. LEASE AREA
%TENANT
MAJOR TENANT 50%
BIG TENANT 11%
F&B LEASE 10%
SPECIALTY LEASE 29%
xx.xxx m²
x.xxx m²
x.xxx m²
xx.xxx m²

15. MAJOR TENANT Rp. ++ /m²/bulan
BIG TENANT Rp. ++ /m²/bulan
F&B LEASE Rp. ++ /m²/bulan
SPECIALTY LEASE Rp. ++ /m²/bulan
CASUAL LEASING Rp. ++ /m²/hari
FOOD COUNTER Rp. ++ /m²/bulan
ATM Rp. ++ /slot/bulan
RATA-RATAHARGA SEWA
RATA-RATASERVCHARGE
MAJOR TENANT Rp. ++ /m²/bulan
OTHER TENANT Rp. ++ /m²/bulan

16. COMPETITOR
MALL

17. CIBUBUR JUNCTION
CIBINONG SQUARE
BELLANOVA
COUNTRY MALL
EKALOKASARI
PLAZA
“CCM” MALL
BOTANI SQUARE

18. BOTANIsquare
2006
LT: 42.000 m²
LB: 75.678 m²
EKALOKASARIplaza
2003
LT: 10.500 m²
LB: 51.358 m²
CIBUBUR junction
2006
LT: 31.987 m²
LB: 34.464 m²
BELLANOVA countrymall
2006
LT: 28.090 m²
LB: 13.441 m²
CIBINONG square
2003
LT: 10.500 m²
LB: 51.358 m²
Giant, Electronic solutionGiant, Gramedia, Electronic
solution, Fun world, XXI
Hypermart, Matahari,
Electronic city
Hypermart, Best pong, 21
SEWA: 440rb/m²/bulan
SC : 100rb/m²/bulan
SEWA: 380rb/m²/bulan
SC : 100rb/m²/bulan
SEWA: 160rb/m²/bulan
+SC
SEWA: 256rb/m²/bulan
SC : 100rb/m²/bulan SEWA: 200rb/m²/bulan
SC : 63rb/m²/bulan

19. No COMPETITOR LOCATION QUALITY
TENANT
MIX
SIZE DEV POIN
# CORRELATION 23% 20% 21% 22% 14% 100%
1 Botani Square 4 3 4 4 3 3,66
2 Ekalokasari Plaza 4 3 3 3 3 3,23
3
Bellanova Country
Mall
3 3 3 3 3 2,69
4 Cibubur Junction 3 3 3 3 3 2,89
5 Cibinong Square 3 3 3 2 2 2,32
6 Objek Penilaian 3 3 3 3 3 2,81
SCORINGANALYSIS
ANALISAPASAR

20. No COMPETITOR POIN
HARGA SEWA
PASAR
SERVICE
CHARGE
1 Botani Square 3,66 440.000 100.000
2 Ekalokasari Plaza 3,23 380.000 100.000
3 Bellanova Country Mall 2,69 200.000 63.000
4 Cibubur Junction 2,89 256.000 100.000
5 Cibinong Square 2,32 160.000 N/A
6 “CCM” MALL 2,81 250.000 83.000

21. Botani
Square
Ekalokasari
plaza
Bellanova
Cibubur
Junction
Cibinong
Square
Obyek
Penilaian
Rp100,000
Rp150,000
Rp200,000
Rp250,000
Rp300,000
Rp350,000
Rp400,000
Rp450,000
2 2.25 2.5 2.75 3 3.25 3.5 3.75 4
Rata-ratahargasewa
Total Point
SCORING POSISIHARGA SEWA

22. HBUANALYSIS
SECARA HUKUM DI IJINKAN
PERUNTUKAN SESUAI, MEMPUNYAI IZIN
PRODUKTIVITAS MAKSIMUM
“CCM” MALL
SECARA FISIK DI MUNGKINKAN
LOKASI COCOK, LUAS PENGEMBANGAN MAKS
SECARA FINANSIAL LAYAK
MENGHASILKAN PENDAPATAN
OKUPANSI 80%

23. HBUANALYSIS
SECARA HUKUM
MEMILIKI IJIN LOKASI DAN IPPT UNTUK KOMERSIAL
PENGEMBANGAN SPESIFIK BELUM PUNYA IMB
PRODUKTIVITAS MAKSIMUM
CADANGANTANAH
SECARA FISIK
LUAS, BENTUK TANAH, POSISI PROPORSIONAL
SECARA FINANSIAL
PERLU STUDI UNTUK PENGEMBANGAN IDEAL

24. PENDEKATANPENILAIAN
#1
“CCM”
MALL

25. ASUMSIPENILAIAN
OBYEKPENILAIANAKANTERUS
BEROPERASI
PROYEKSIARUSKAS10TAHUN
1
2
HARGASEWA&SERVICECHARGE
KONTRAKTUAL→PASAR
PERTUMBUHAN : 5,5%PERTAHUN
3
4
INCOMEAPPROACH
PENDEKATANPENDAPATAN

26. PROYEKSI TINGKAT OKUPANSI 80%-93%5
PENDAPATANSELAINSEWA:
CASUALLEASING,ATM,FOODCOUNTER,DANPARKIR
PENDAPATAN UTILITAS
PENDAPATAN LAIN-LAIN
6
7
Year1 Year2 Year3 Year4 Year5 Year6 Year7 Year8 Year9 Year10
80% 84% 88% 90% 91% 92% 93% 93% 93% 93%
PENDAPATAN:SEWA+SERV CHARGE
ASUMSIPENILAIAN

27. LAINNYA:
#
BIAYA–BIAYAOPERASINAL :
OPERATINGEXPENSE
STATUTORYCHARGE
#
#
MENINGKAT 5%PERTAHUN
VACANCY LOSS : 5% RENTAL+SCREV*
OCCUPANCY LOSS :
0,5%
RENTAL+SCREV

28. LABA/RUGIBERSIH
TOTAL PENDAPATAN
TOTAL PENGELUARAN

29. PRESENT
VALUE

31. XXX.XXX.XXX.XXX
INDIKASINILAI
PENDEKATANPENDAPATAN

32. COSTAPPROACH
PENDEKATANBIAYA
INDIKASI NILAI:
NILAI TANAH
NILAI BGNAN
& SARANA
SALESCOMPARISSON
BIAYABANGUN BARU
DEPRESIASI

33. DATA PEMBANDING
TANAH
DATA 1
DATA 2
DATA 3
DATA 4
“CCM” MALL

34. Obyek
Penilaian
Data 1 Data 2 Data 3 Data 4
Tanah + Bgnan Tanah Tanah Tanah Tanah
Jalan Tegar
Beriman
Jalan Raya
Bogor
Jalan Tegar
Beriman
Jalan Tegar
Beriman
Jalan Tegar
Beriman
28.153 m2 15.000 m2 10.000 m2 3.000 m2 4.300 m2
HGB SHM SHM HGB SHM
Sudut Tengah Tengah Tengah Tengah
Penawaran
2014
Transaksi 2014
Penawaran
2014
Penawaran
2014
Rp5.000.000/m2 Rp6.300.000/m2 Rp7.000.000/m2 Rp7.000.000/m2

35. Rp. XXX.XXX.XXX.XXX,-
FAKTOR PENYESUAIAN
Deskripsi Data 1 Data 2 Data 3 Data 4
Lokasi +15% - - -
Luas Tanah -15% -17,5% -20% -20%
Posisi +5% +5% +5% +5%
Kondisi lahan +5% - - -
Bentuk tanah -2% -2% -2% -2%
Harga setelah
penyesuaian
Rp5.130.000/m2 Rp5.386.500/m2 Rp5.519.500/m2 Rp5.519.500/m2
Rp. x.xxx.xxx/m²
NILAITANAHPERM²:
INDIKASI
NILAITANAH:

36. BANGUNAN
Luas gross : ± xxx.xxx m²
Biaya Bangun Baru per M² :
QUANTITY SURVEYOR
RLB Langdon
Seah
Korra
Antarbuana

37. ± Rp. 6.xxx.000,- /m² (untuk area lobby)
± Rp. 4.xxx.000,- /m² (untuk lantai mezzanine)
± Rp. 5.xxx.000,- /m² (untuk lantai tipikal)
± Rp. 3.xxx.000,- /m² (untuk sarana parkir)

38. UMUR EKONOMIS : 40 TAHUN
USIA BANGUNAN:
TGLPENILAIAN–TGLBEROPERASI
KONDISI BANGUNAN: 98,33%
100% - DEPRESIASI
DEPRESIASI :
USIA/UMUREKONOMISx100%

39. Lantai LG 13.429 x Rp. 5.xxx.000,- x 98,33%
Mezzanine 2.594 x Rp. 4.xxx.000,- x 98,33%
Lantai GF 14.735 x Rp. 6.xxx.000,- x 98,33%
Lantai UG 15.190 x Rp. 5.xxx.000,- x 98,33%
Lantai 1 15.646 x Rp. 5.xxx.000,- x 98,33%
Lantai 2 17.077 x Rp. 5.xxx.000,- x 98,33%
Parkir 24.623 x Rp. 3.xxx.000,- x 98,33%
103.294
+ BUILDING IMPROVEMENT
+ OTHER COST :
LAND PREPARATION : 0,5%
CONSULTANT FEE : 5,0%
LICENSE & OTHERS : 1,5%

40. Rp. XXX.XXX.XXX.XXX
Rp. XXX.XXX.XXX.XXX
XXX.XXX.XXX.XXX
INDIKASINILAI
PENDEKATANBIAYA

41. NOTE !!
KETIDAK SESUAIAN LUAS BANGUNAN
xxx.xxx m²
xx.xxx m²
- xx.xxx m²
Retribusi IMBG Perda Kabupaten Bogor No. 30/2011
Rp. X.XXX.XXX.XXX

42. XXX.XXX.XXX.XXX
PENDEKATAN PENDAPATAN
XXX.XXX.XXX.XXX
PENDEKATAN BIAYA
-BIAYA RETRIBUSI
X.XXX.XXX.XXX
REKONSILIASIINDIKASINILAI
XXX.XXX.XXX.XXX
“CCM”Mall

43. PENDEKATANPENILAIAN
#2 CADANGAN
TANAH
( SELUAS : xx.xxx M² )

44. DATA PEMBANDING
TANAH
DATA 1
DATA 2
DATA 3
DATA 4
CADANGAN
TANAH

45. Obyek
Penilaian
Data 1 Data 2 Data 3 Data 4
Tanah Tanah Tanah Tanah Tanah
Jalan Tegar
Beriman
Jalan Raya
Bogor
Jalan Tegar
Beriman
Jalan Tegar
Beriman
Jalan Tegar
Beriman
27.702 m2 15.000 m2 10.000 m2 3.000 m2 4.300 m2
HGB SHM SHM HGB SHM
Tengah Tengah Tengah Tengah Tengah
Penawaran
2014
Transaksi 2014
Penawaran
2014
Penawaran
2014
Rp5.000.000/m2 Rp6.300.000/m2 Rp7.000.000/m2 Rp7.000.000/m2

46. FAKTOR PENYESUAIAN
Deskripsi Data 1 Data 2 Data 3 Data 4
Lokasi +15% - - -
LuasTanah -15% -17,5% -20% -20%
Posisi - - - -
Kondisilahan +5% - - -
Bentuktanah - - - -
Harga setelah
penyesuaian
Rp4.987.500/m2 Rp5.197.500/m2 Rp5.320.000/m2 Rp5.320.000/m2
Rp. XXX.XXX.XXX.XXX,-
Rp. X.XXX.XXX/m²
NILAITANAHPERM²:
INDIKASI
NILAITANAH:

47. OPINI NILAI AKHIR
“CCM” MALL
CADANGAN TANAH

48. OPINI NILAI AKHIR
Rp. XXX.XXX.XXX.XXX
Rp. XXX.XXX.XXX.XXX
Rp. XXX.XXX.XXX.XXX

49. NILAI PASAR
Rp.
XXX.XXX.XXX.XXX
PERTANGGALPENILAIAN

50. FIN