1. SECTOR
Beheer en onderhoud van geBouwen vergt specifieke deskundigheid. intensief contact met dienstverle-
nende en uitvoerende ondernemingen kost veel tijd. toch is onderhoudsmanagement Bij veel Bedrijven en
organisaties een deeltijdfunctie. heBt u daarmee voldoende kennis en informatie in huis? is er tijd om de
markt te verkennen? is er genoeg aandacht voor Begeleiding, controle en financiële afstemming?
Effectief onderhoudsmanagement
is altijd kostenbesparend
Foto’s: FD Advies
Beleidsmatig wordt steeds meer gekozen
voor behoud van de bestaande gebouwen-
voorraad door middel van goed beheer en
onderhoud. Dus niet meer het ad hoc reage-
ren op voorkomende gebreken en storingen,
maar inzicht hebben in de benodigde onder-
houdsmaatregelen op langere termijn. Her-
en nieuwbouw zijn minder vanzelfsprekend
geworden door ruimteschaarste en milieu-
technische bezwaren. Ook de momenteel
onzekere economische omstandigheden
zijn een aanleiding om aan de huisvestings-
vraag te voldoen, door bestaande gebouwen
technisch en functioneel up-to-date te hou-
den in plaats van nieuwbouw. Bovendien
hebben bestaande gebouwen een hoge ver-
vangingswaarde.
Gebouwen lijden voortdurend onder slijtage
en lopen schade op door het gebruik en de
blootstelling aan weer en wind. Het gevolg
hiervan is dat de technische kwaliteit van
het gebouw in al zijn onderdelen achteruit
gaat en de functie die het gebouw of systeem
moet vervullen (bijv. wonen, werken e.d.)
vermindert of zelfs in gevaar komt. Onder-
houd is per definitie gericht op het geheel  Een voorbeeld van een gebrek bij hemelwaterafvoeren.
of gedeeltelijk herstellen van de conditie van
een object of bouwdeel bij aanvang van en het verhelpen van klachten en onvoorziene waarde en authenciteit te behouden.
tijdens een gebruiksperiode. omstandigheden (correctief onderhoud). Er zijn verschillende redenen te noemen
voor een effectief onderhoud, zowel vanuit
Bij onderhoud wordt in grote lijnen onder- Niveau het standpunt van de gebruiker als dat van
scheid gemaakt in dagelijks onderhoud en We spreken van planmatig onderhoud als de de eigenaar.
planmatig onderhoud. Bij dagelijks onder- werkzaamheden bedoeld zijn om bouw- en
houd gaat het om werkzaamheden die de installatiedelen, waarvan de technische staat ∤ Onderhoud draagt bij aan goede arbeids-
kwaliteitsvermindering van bouw- en instal- geleidelijk is verminderd, weer op een aan- omstandigheden, het vermijden van ge-
latiedelen vertragen. Enerzijds betreft het vaardbaar niveau te brengen. Planmatig on- zondheidsrisico’s voor de gebruiker en
periodieke preventieve werkzaamheden, al derhoud is hét middel bij uitstek voor herstel aan een positieve belevingswaarde van het
dan niet op contractbasis, en werkzaamhe- van kwaliteitsverliezen. Bij monumenten is gebouw. De kwaliteit van het onderhoud
den als gevolg van wettelijk verplichte keu- het planmatig onderhoud er daarnaast op van vooral technische installaties, zoals
ringen. Anderzijds incidentele werkzaam- gericht, om waar mogelijk de tand des tijds verwarming, verlichting en de daarmee sa-
heden voor het opheffen van storingen en te vertragen en daarmee de monumentale menhangende gezondheidsaspecten heeft
42 NR 155 - 2009 WEEKBLAD FACILITAIR

2. SECTOR
direct invloed op het ziekteverzuim (sick
building syndrome).
∤ Het op tijd en goed uitvoeren van onder-
houd brengt de risico’s op storingen (bij-
voorbeeld door technische mankemen-
ten) en dus ergernissen bij de gebruikers
tijdens het bedrijfsproces sterk terug. Dit
draagt bij aan een goede bedrijfsvoering.
∤ Het op tijd en goed uitvoeren van on-
derhoud voorkomt kapitaalvernietiging.
Slecht onderhouden onderdelen moeten
immers vaak te snel worden vervangen.
∤ Door goed onderhoud wordt de levens-
duur van een gebouw verlengd. Dit levert
weer een positieve bijdrage aan het milieu  Voorbeeld van barstvorming als gevolg van slecht onderhouden schilderwerk.
doordat de afvalproductie wordt terugge-
bracht. Bij technische installaties draagt Aan de hand van jaarlijks geïndexeerde methodiek evident en is de NEN 2767 dus
goed onderhoud bovendien bij aan beper- kostenkengetallen wordt een budgettaire belangrijk voor effectief onderhoudsma-
king van het energieverbruik. planning opgezet met een tijdshorizon va- nagement. U kunt de conditiemeting laten
∤ Door middel van onderhoud worden ge- riabel van 5 tot 30 jaar, afhankelijk van de uitvoeren door RGD/NVDO gecertificeer-
bouwen in een goede technische staat gewenste gebruiksperiode. de, onafhankelijke en ervaren inspecteurs.
gehouden of gebracht, die overeenstemt Deze certificering kan een extra zekerheid
met de wettelijke eisen. Inspecteurs zijn voor een correcte inspectie en goed on-
Gemiddeld eenmaal per drie tot vier jaar derbouwde MJOP.
Het vaststellen van de feitelijke onder- dient men de MJOP door gecertificeerde
houdssituatie van één of meerdere gebou- inspecteurs te laten actualiseren, teneinde Certificering
wen is een noodzakelijke voorwaarde voor de planning up to date te houden. Op deze Vanzelfsprekend zijn er ook inspecteurs die
gedegen onderhoudsmanagement. Het in- wijze is inzichtelijk welke financiële mid- de NEN 2767 conditiemeting goed toepas-
strument hiervoor is de Meerjaren Onder- delen in welk planjaar dienen te worden sen en niet in het bezit zijn van deze certifi-
houdsplanning (MJOP). De MJOP kan alle gereserveerd, en kunnen uit te voeren on- cering. Gerenommeerde inspectiebureaus
in het gebouw voorkomende disciplines derhoudswerkzaamheden tijdig worden hebben echter al moeten concluderen dat
omvatten, zoals bouwkunde, elektrotech- ingepland. De meerjaren onderhoudsplan- er tevens nadelen kleven aan de NEN 2767
niek, werktuigbouwkunde en transport- ning is op deze wijze geen statische plan- Conditiemeting. Deze methodiek heeft
techniek. Tevens kunnen alle onderhouds- ning, maar een dynamisch instrument helaas ook een aanzienlijke toeloop van
contracten en verplichte keuringen worden voor uw onderhoudsstrategie. Een lande- inspecteurs tot gevolg voor wie de kwaliteit
opgenomen. In de markt zijn diverse uit- lijk erkend, objectief en eenduidig systeem niet voorop staat.
stekende softwareapplicaties waarin de ge- voor deze inspecties is de NEN 2767 Con- Bij controles van bestaande inspecties le-
gevens kunnen worden ingevoerd en / of ditiemeting. ken in een aantal gevallen de vergaarde
geactualiseerd. Welk programma men kiest gegevens van de inspecteur niet te zijn ge-
is vaak afhankelijk van de wensen of al aan- Deze conditiemeting is in het verleden baseerd op het echte ‘veldwerk’ op locatie,
wezige software van de eigenaar. door de Rijksgebouwendienst in samen- maar meer op het invullen van generale
werking met diverse marktpartijen gefor- condities vanachter het beeldscherm. Der-
Een gebouw wordt geïnspecteerd op de muleerd en toegepast. Uiteindelijk is deze gelijke inspecties zullen onherroepelijk lei-
actuele onderhoudsstatus en tevens wor- in 2007 vervat in de NEN 2767 normering. den tot onnodige foutieve reserveringen en
den alle aanwezige elementen geïnventari- Deze conditiemeting is een uitstekende / of uitgaven voor de opdrachtgever.
seerd, de zogenaamde nulmeting. Vervol- basis voor conditieafhankelijk onderhoud.
gens worden deze gegevens ingevoerd in De methodiek is eenduidig omschreven en Het vak van inspecteur is daarom ook niet
de nieuwe meerjaren onderhoudssoftware, alle gehanteerde definities zijn hierin opge- een kwestie van ‘een aap een kunstje leren’,
of geactualiseerd in een al bestaande on- nomen. bouwkundige kennis en praktijkervaring
derhoudsplanning. Aan de hand van vast- Metingen van de kwaliteit van de woning- zijn daarnaast onontbeerlijk. Het is daarom
gestelde levensduren (cycli) per element voorraad door het Ministerie van VROM te adviseren om de uitgevoerde inspecties
wordt bepaald wanneer aan dit element geven een duidelijke afname van het ach- steekproefsgewijs te laten auditen aan de
onderhoud dient te worden uitgevoerd of terstallige onderhoud aan in de afgelopen hand van controle-inspecties door een on-
wanneer dit dient te worden vervangen. jaren. Hiermee zijn de voordelen van deze afhankelijk gecertificeerd inspectiebureau.
WEEKBLAD FACILITAIR NR 155 - 2009 43

3. SECTOR
herindeling, brandveiligheid enzovoorts een
betrouwbare partner zijn. Ook kennisover-
dracht aan technische en facilitair managers
van grote gebouwbeheerders behoort vaak
tot de mogelijkheden.
Veiligheid
Tenslotte is het belangrijk dat zowel het in-
spectiebureau als de uitvoerende bedrijven
VCA-gecertificeerd zijn. De medewerkers
zijn getraind en gewend om zowel op hun
eigen veiligheid als die van anderen te let-
ten, en zijn dus vaak ook alerter op afwijken-
 Een inspecteur tijdens zijn dagelijkse werkzaamheden. de zaken met betrekking tot de veiligheids-
situatie in uw gebouw.
Op deze wijze borgt u de kwaliteit van uw verschillende aannemers worden gecoör- Vaak worden tussen u als eigenaar of ge-
meerjaren onderhoudsplanning. dineerd en overige afspraken worden ge- bruiker en het externe adviesbureau dan ook
maakt. raamovereenkomsten afgesloten voor meer-
Goed…, en dan hebt u als eigenaar of gebrui- ∤ Controle op een correcte uitvoering en dere jaren. Het onderhoudsmanagement is
ker een meerjaren onderhoudsplanning in tijdsplanning gedurende de projecten. dan in vertrouwde handen, het adviesbureau
handen. Maar daarmee is het verhaal nog ∤ Tussen- en eindopleveringen. ‘weet bij u de weg’ en u kunt zich richten op
niet rond. Uiteindelijk dient nog de ver- ∤ Factuurcontroles. uw eigen core business.
taalslag plaats te vinden van de MJOP, een
budgettaire planning, naar een jaarlijks uit- Een aantal adviesbureaus heeft hiervoor er- Bij een goed planmatig onderhoud blijft het
voeringstraject. Indien u de kennis hiervoor varen projectleiders / senior adviseurs, die gebouw in de door de gebruiker gewenste
niet in eigen huis hebt, is het externe advies- vanaf de nulmeting en het opstellen van de conditie en worden onnodig hoge kosten
bureau ook hier de aangewezen partij. meerjaren onderhoudsplanning vervolgens door achterstallig onderhoud voorkomen.
Bovendien heeft goed onderhoudsmanage-
Vaststellen onderhoudssituatie is voorwaarde ment een positief effect op de restwaarde na
voor gedegen onderhoudsmanagement beëindiging van het gebruik of bij transac-
tie. Effectief onderhoudsmanagement is al-
In overleg met u als opdrachtgever worden ook de gehele directievoering in de uitvoe- tijd kostenbesparend! 
de planmatige onderhoudswerkzaamheden ring verzorgen. Dit vergt uiteraard wel extra
afgestemd op de beschikbare financiële mid- specifieke kennis van de adviseurs.
delen. Benodigde wijzigingen en verschui-
vingen in de planning zijn kort en bondig Een praktijkvoorbeeld is het beheer en
te beredeneren en te realiseren. Tevens kan onderhoud van schoolgebouwen. In het Leon Vermeulen
eenvoudig worden bekeken of clustering primaire onderwijs is het beheer en onder- is directeur van FD Advies Breda.
van werkzaamheden kan plaatsvinden, ten- houd deels voor financiële verantwoording
einde wellicht financieel voordeel te behalen van het schoolbestuur en deels voor de ge-
bij aanbesteding. meente. Hierbij is dus extra kennis van en
Vervolgens passeren dan in het kort diverse ervaring met de onderwijshuisvesting en
stadia de revue: bijbehorende regelgeving essentieel voor de
∤ Bestekvorming, waarin wordt omschreven senior adviseur, om zijn of haar opdrachtge-
waaraan de werkzaamheden dienen te vol- ver adequaat van dienst te kunnen zijn.
doen en welke materialen en / of werkwij- Het voordeel voor u als opdrachtgever ligt
zen dienen te worden gehanteerd. in het feit dat het betreffende bureau uw
∤ Het aanvragen van meerdere offertes per gebouw al goed kent vanuit het inspectie-
discipline om de marktwerking te waar- traject. Een andere directievoerder zal zich
borgen en een economisch goede aanbie- eerst weer moeten ‘inleven’ in de opgestelde Hij volgde de Post HBO met betrekking tot de
ding te verwerven. onderhoudsplanning en het gebouw. Daar- gebieden conditiemethodiek en onderhoudsma-
naast kan een dergelijk bureau ook bij za- nagement, Middel en Hoger Management.
∤ Kick-off besprekingen bij aanvang van het ken met betrekking tot het facilitair manage-
project, waarbij de werkzaamheden van ment, uitbreiding/ verbouwing, functionele
44 NR 155 - 2009 WEEKBLAD FACILITAIR