1. 51scn 5 | 20 11
column
ten-concept voor in winkelstraten ontwikkeld. Daarnaast gaat
het om straatmeubilair, zoals bankjes waar mensen even op
kunnen uitrusten. Steeds meer gaat het ook om mobiele tele-
foon- en internetoplaadpunten, Wifi verbindingen en apps die
informatie geven over een winkelgebied en dergelijke.
IEDERE BELANGHEBBENDE PARTIJ ZIJN EIGEN FOCUS,
MAAR VOORAL OOK SAMENWERKING Om de beleving
goed tot stand te laten komen heeft iedere partij zijn eigen rol.
Om het een en ander in Haarlem goed te stroomlijnen com-
municeren de partijen daarnaast met elkaar via een centrum-
managementorganisatie. Dit centrummanagement is een plat-
form tussen gemeente en ondernemers, waar alle mogelijke
groeperingen bij zijn aangesloten. Het belangrijkste doel is
om goed met elkaar te communiceren en op die manier Haar-
lem aantrekkelijk te maken. Dit begint al op straatniveau met
de straatverenigingen die er gezamenlijk voor zorgen dat de
straat aantrekkelijk is tot het niveau van de totale binnenstad.
Ten aanzien van dit laatste gaat het om afspraken over veilig-
heid, netheid, koopzondagen, het organiseren van evenemen-
ten, het opknappen van de buitenruimte, de feestverlichting,
het verbeteren van de bereikbaarheid en het parkeren en het
oplossen van de leegstand. Dit alles vastgelegd in een conve-
nant met prioritering in de tijd. Volgens de centrummanager
van Haarlem, de heer Fred Postma zit het succes van het cen-
trummanagement daarin dat je Haarlem als bedrijf bekijkt. Je
komt er dan achter dat het gek is dat bepaalde aspecten nog
helemaal niet goed geregeld zijn, terwijl je je bezoekers wel
gastvrij wilt ontvangen; dat zijn dan ook de aspecten waar je je
hard voor moet maken.
Alle elementen die hier (te) kort genoemd zijn maken een
bezoek aan Haarlem tot een belevenis. In de komende artike-
len willen we deze verder uitwerken. Rest ons om aan te geven
dat we ons kostelijk hebben vermaakt tijdens ons eerste uitje
van deze artikelenreeks en dat we zin hebben om de komende
artikelen volledig de belevenis in te duiken! Vindt u uw win-
kelgebied, ontwikkeling of de wijze waarop u het bezoek van
de consument tot een ‘must see en must do’-belevenis maakt
een bezoek waard dan staan wij open voor suggesties.
Omzethuur zonder wetswijziging
maar met overtuiging?
W
inkelcentra in Europa zijn gebaat bij goed draaiende winkels. Dat
is dus in Nederland niet anders. Vreemd is het dan dat de tool om
goedlopende winkels te krijgen wel in bijvoorbeeld het Verenigd
Koninkrijk, Spanje en Frankrijk gebruikelijk is, maar in Nederland niet. Ik heb
het hier over de omzetgerelateerde huur. Doordat de belegger op de hoogte
is van de omzetten, weet hij nog beter wat er in het shoppingcentre gebeurt
en kan hij zo nodig maatregelen nemen. De winkelier behoeft in slechte tijden
minder huur te betalen. De verhuurder kan leegstand oplossen en variatie in
het winkelaanbod bewerkstelligen door een huurder met omzethuur net dat
benodigde duwtje te geven, zodat hij bereid is een huurcontract te tekenen.
Bij twijfel of er sprake is van een marktconforme huur, kan de huurder over-
tuigd worden om een omzethuurovereenkomst aan te gaan. Eigenaren en
beheerders zullen nog beter hun best te doen een shoppingcentre tot een
succes te maken.
Dit alles vormt voor het VastGoedOverleg (VGO), een genootschap vastgoed-
managers van zo’n tachtig winkel-formules, een reden om serieus naar de
huurbepalingen over omzethuur in een te sluiten contract te gaan kijken.
VGO heeft binnenkort een eigen setje met evenwichtige bepalingen, welke
in de onderhandeling met beleggers/verhuurders kan worden meegenomen.
Op deze wijze wordt een omzetgerelateerde huur wellicht ook in Nederland
gemeengoed.
Je kunt je afvragen of door het overeenkomen van omzethuur en de daarbij
noodzakelijke uitsluiting van de mogelijkheid om aan de rechter een nadere
vaststelling van de huurprijs te vragen (de huurherziening van artikel 7:303
BW) ten nadele van de huurder wordt afgeweken van de wettelijke bepalin-
gen. Ik zou zeggen dat dit niet het geval is. Wij kunnen er allemaal beter van
worden. De wet zegt in artikel 7:291 BW echter dat niet ten nadele van de
huurder mag worden afgeweken van de wettelijke bepalingen en dat indien
er ten nadele van de huurder wordt afgeweken goedkeuring van de rechter
gevraagd kan worden. Dit alles om te voorkomen dat de afwijkende bepa-
ling door de huurder vernietigd kan worden. De vraag is, wie er gaat beoor-
delen dat omzethuur en de daaraan gekoppelde afstand van het recht de
huurprijs op enig moment door de rechter te laten toetsen, niet ten nadele
van de huurder is. Doet de rechter dat (zie bijvoorbeeld LJN BC9422 d.d. 11
maart 2008, sector kanton, rechtbank Zutphen) of doen de partijen dat door
in de overeenkomst duidelijk op te nemen dat de uitsluiting van de nadere
huurprijsvaststelling van de omzethuurprijs geen beding is dat ten nadele van
de huurder is en er dus geen sprake is van een afwijkend beding in de zin
van de wet. Als wij deze lijn volgen zou het niet nodig zijn om aan de rechter
een goedkeuring te vragen. De bij het VGO aangesloten retailers gaan ervan
uit, dat je door een overtuigende motivatie in de huurovereenkomst duidelijk
kunt maken dat omzethuur niet ten nadele van de huurder is. Het verzoeken
van een goedkeuring voor een afwijkend beding zou dan in feite achterwege
kunnen blijven. In het geval de bij de huuroverenkomst betrokken partijen
toch extra zekerheid willen hebben, kan gezamenlijk goedkeuring worden
gevraagd. Ik voorzie bij het verkrijgen van deze goedkeuring geen problemen.
Sommigen zijn echter van mening dat eerst de wet moet worden gewijzigd. De
wet biedt immers nog geen expliciete mogelijkheid tot omzethuur en het huur-
prijsherzieningsstelsel gaat uit van een vaste huurprijs. De tijd zal het leren.
MR. JAN JORIS HELING NAMENS VGO
MANAGER JURIDISCHE ZAKEN BIJ BART'S RETAIL BV
VGO
De
ondergrondse
fietsenstalling
in het station
Restaurant in zwerfmilieu