3. HUURPRIJS-
HERZIENINGEN
Maximaal rendement halen uit uw winkelbe-
leggingen? Dan is het belangrijk regelmatig
te beoordelen of de huurstromen en beleg-
gingswaarden van uw winkelvastgoed kunnen
worden geoptimaliseerd.
Als verhuurder van winkelobjecten of winkel-
centra is het namelijk zinvol om regelmatig te
onderzoeken of de huurprijs die wordt betaald
nog in overeenstemming is met het niveau
van de markt en de herzieningshuurprijzen ter
plaatse. Door stijgende huurprijzen als gevolg
van mutatie, vooral in A1-gebieden, kunnen de
huurinkomsten lager liggen dan het gemiddel-
de huurprijsniveau ter plaatse. In dat geval is er
ruimte voor verhoging.
Huurprijzen kunnen, indien aan bepaalde voor-
waarden wordt voldaan, worden aangepast als
de markt een hogere of lagere herzieningshuur
aangeeft. Om dit te kunnen bewerkstelligen is
een adviseur met goede kennis van het proces
en van de markt een absolute must.
01
Overzicht herzienings- en markthuurprijzen top 5 steden Neder-
land (beste locatie per stad)
markthuur per m2
herzieningshuur per m2
Bron: Cushman & Wakefield
Amsterdam
€ -
€ 500
€ 1.000
€ 1.500
€ 2.000
€ 2.500
€ 3.000
€ 3.500
Rotterdam Utrecht Den Haag Eindhoven
3
HUURPRIJSHERZIENINGEN
4. Dit komt neer op:
• het in kaart brengen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse van het onderhavige object;
• het achterhalen van huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten in de voorafgaande vijf jaar;
• het vaststellen van de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimten in de voorafgaande
vijf jaar.
Bij de selectie van vergelijkbare bedrijfsruimte wordt verder onder meer rekening gehouden met lig-
ging, grootte, indeling, front-diepteverhouding, kwaliteit en bereikbaarheid.
2.2 WANNEER IS HUURPRIJSHERZIENING MOGELIJK?
De huurprijs kan worden herzien (artikel 7:303 BW. lid 1 BW.):
• indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt: na afloop van de overeengekomen duur;
• in alle andere gevallen: telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de laatste huurprijs-
herziening.
02
2.1 BIJ WET GEREGELD
De mogelijkheid tot een huurprijsherziening is geregeld in de Nederlandse wet. In Nederland kan zo-
wel de huurder als de verhuurder een huurprijsherzieningsprocedure starten. In lid 2 van artikel 7:303
BW is terug te vinden hoe de huurprijsherziening dient te worden vastgesteld:
JURIDISCH KADER
Foto: Twelve Photographic i.o.v. Kersten Retail
“Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van
vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren
voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering (...).”
4
HUURPRIJSHERZIENINGEN
5. A. ONDERLINGE SCHIKKING
Na minnelijk overleg en
uitwisseling van referenties
wordt een nieuwe huurprijs
bepaald en in een allonge
vastgelegd.
B. TUSSENKOMST
DESKUNDIGE
De partijen vragen een onaf-
hankelijk deskundige advies
uit te brengen. Deze deskun-
dige kan ook door een kan-
tonrechter worden benoemd.
C. KANTONRECHTER
Indien onderlinge schikking
en de tussenkomst van een
deskundige mislukken, kan
de kantonrechter gevraagd
worden om op basis van on-
afhankelijk advies een nieuwe
huurprijs vast te stellen.
2.3 HOE WERKT EEN HUURPRIJSHERZIENING?
Huurder en verhuurder kunnen in onderling overleg treden om de huurprijsherziening minnelijk te
regelen. Zelfs als partijen samen tot overeenstemming willen komen over de nieuwe huurprijs, is het
nog altijd verstandig hierbij een adviseur in te schakelen. Deze adviseur kan bij de gesprekken aanwe-
zig zijn en van dienst zijn bij de huurprijsanalyse en de onderhandelingen.
Als onderling overleg niet tot overeenkomst leidt, kan een onafhankelijk deskundige uitkomst bieden.
Deze deskundige wordt vaak door beide partijen aangewezen en brengt onafhankelijk advies uit. Als
partijen niet minnelijk tot overeenstemming komen over de aanwijzing van een onafhankelijke des-
kundige kan volgens wetsartikel 7:304 BW. de kantonrechter worden gevraagd dit te doen.
5
HUURPRIJSHERZIENINGEN
6. 3.1 VERGELIJKINGSOBJECTEN
Winkelruimten in Nederland liggen vaak in oude
stadscentra, waar de straten en gebouwen ou-
der zijn. Hierdoor verschillen objecten vaak van
elkaar en is het vinden van exact vergelijkbare
ruimten lastig. Toch kunnen we unieke ruimten
met elkaar vergelijken door correctiemethoden
toe te passen.
3.2 ZONEREN
Ieder winkelobject heeft een unieke lay-out.
Hierdoor wordt niet elke vierkante meter even
goed door het winkelend publiek bezocht en
zijn sommige van deze meters voor de winkelier
minder bruikbaar. Zo worden oppervlakten aan
de voorzijde van een winkel vaak drukker be-
zocht dan vierkante meters aan de achterzijde.
Ruimten op de begane grond worden drukker
bezocht dan ruimten op de verdiepingen of in
de kelder. Om vierkante meters toch vergelijk-
baar te maken, wordt er gezoneerd.
Zoneren betekent het toekennen van percenta-
ges aan verschillende zones in een ruimte. Deze
percentages of waarden zijn afhankelijk van de
functie, de bereikbaarheid en de toegankelijk-
heid van de ruimtes voor de consument. Zo zal
een vierkante meter op de eerste verdieping
van een object met roltrappen een hoger per-
centage toegekend krijgen dan een vierkante
meter op de eerste verdieping in een object
met vaste trappen.
3.3 METHODIEK
De meest toegepaste methode betreft de func-
tionele correctiemethode. Bij deze methode
wordt onderscheid gemaakt tussen verschillen-
de zones op basis van functie en gebruik. Deze
zones krijgen allemaal een eigen percentage.
Vervolgens wordt gekeken naar de locatie en
de oppervlakte van de vergelijkbare ruimten.
Als een vergelijkingsobject op een betere
locatie ligt dan het onderhavige object (bij-
voorbeeld op een hoek van een drukke win-
kelstraat), dan wordt dat vergelijkingsobject
gecorrigeerd. Zo wordt dat ook gedaan met
oppervlakteverschillen. Als de vergelijkbare
ruimten aanzienlijke verschillen kennen in het
aantal vierkante meters, dan wordt een correc-
tie toegepast op de betaalde huurprijs.
Onderstaand voorbeeld betreft een winkelstraat
met verschillende passantenstromen, waardoor
het doorvoeren van een correctie noodzakelijk is.
La
Place
PerfumeByMe
Swatch
ice
bakery
CoverStore
E-Cigarettes
HEM
A
Kiosk
Leonidas
Shanghai Noodle
Leegstand
Bart Sm
it
Pearle
America Today
Geox
W
am
Denim
Gifts XXX
ETQ
Store
Guess
RidiculousStore
Nike Store
M&S
FoodHall
WamDenim
Snop
Hotel des Arts
Bakkerij Bart
Vlaams Friteshuis
Gratiae
M.A.C
&OtherStories
StateofArt
Make-UpStudio
Kipling
Luxery High Brands
Diva
ElGanso
Kalver
SouvenirsTobacco
Parking Kalvertoren
Nespresso
L'Occitane
VanLier
H&M
AmericanVintage
Torturemuseum
H
L’EtoiledeSaint
onoré
Lyppens &
Schipper
Men at W
ork
LeCreuset
Fossil
The Leather Club
Replay
Diesel
Seiko
Scotch&Soda
Frozen Yoghurt
Cannibale Royale
YvesRocher
Magazijn
Kosiuko
Kantoor
Homemade
Unode50
AllSaints
Meyer&Meyer
Calf &
Bloom
Sidestep
Havelaar
NYS
Douglas
YorkDungelmann
Monki
Levi's
Praktijk
Vans
Magazijn
My Beauty
Aktie Sport
Mango Man
ThePoolhole
De Schutter
In Aanbouw
Reuter
Carel's
Nota Bene
Outmayer
Manfield
Hunkemöller
Wok to Home
AntonyMorato
ABC Treehouse
My Brand
't Pakhuis
Woning
Woning
Boots Shoes
Superdry
VanBommel
Kiehl's
ABNAMRO
ATM
versiteit
Bloemenbar
MagBag
Sabon
Telfort
TheEnglishHatter
inSpired
Pum
a
Mathieu Hart
MariaAmerican Bakery
ice bakery
ONLY
Leegstand
Agnès B
Claudia Sträter
Hogendoorn & Kaufman
H&M
Every day counts
Vodafone
De Drie Graefjes
Kantoor
Universiteit/Hogeschool
Kantoor
Garage
Disco Dolly
447
8
29
5
14
186
7
4
35
445
26
457
22
455
18
449
29
47
457
37
439
200
457
24
45
21
9
33
34
457
39
11
22
12
196
206
224
204
210
457
192
457
199
457
208
457
195
152
203
212
457
185
197
457
44
42
15
17
437
429
49
40
38
429
126
132
140
134
150
124
130
5
1
11
3
4
178
174
168
184
171
162
165
167
163
173
10
2
1318
3
19
179
21
166
6
176
180182
177
4
175
172
161
Locatus Web Map
KALVERSTRAAT60.000
K
A
LVER
STR
A
A
T
52.000
HEILIGEWEG
30.000
OLIESLAGERSTEEG 25.000
03 NIEUWE HUURPRIJS BEPALEN
De nieuwe huurprijs die gevorderd wordt, is afhankelijk van een aantal factoren. De wet stelt dat er
rekening gehouden moet worden met de gemiddelde – daadwerkelijk betaalde – huurprijzen van
vergelijkbare objecten over de vijf jaar voorafgaand aan het huurprijsherzieningsmoment. Dit is in
de basis de indicatie voor de nieuwe huurprijs.
6
HUURPRIJSHERZIENINGEN
7. 3. ONDERHANDELING
2. ADVIES OP MAAT
4.1 QUICK SCAN
Een quick scan maakt inzichtelijk wat de kan-
sen op huurverhoging en/of risico’s op huur-
verlaging van een object zijn. Dit wordt in een
indicatieve bandbreedte weergegeven. Dit
geeft snel en overzichtelijk inzicht in de huur-
prijsmogelijkheden van het betreffende winkel-
vastgoed.
De quick scan stellen wij op aan de hand van
beschikbare plattegrondtekeningen en recente
huurgegevens. De quick scan is het uitgangs-
punt voor een bespreking over een mogelijk
vervolgtraject.
4.2 ADVIES OP MAAT
Indien uit de quick scan blijkt dat er kansen
kunnen worden verzilverd dan werken wij dit
uit in een huurprijsanalyse. Door een degelijke
onderbouwing aan te leveren, wordt de band-
breedte nauwkeuriger en worden eventuele
risico’s helder in kaart gebracht.
Naast een huurprijsoptimalisatie worden in deze
fase ook andere optimalisatiemogelijkheden ge-
analyseerd. Denk hierbij aan eventuele verlen-
gingsmogelijkheden van de huurovereenkomst,
optimalisatiekansen ten aanzien van zekerheids-
stelling, tenaamstelling, etcetera.
4.3 ONDERHANDELING
Nadat de optimalisatiekansen zijn onderbouwd
en beoordeeld en de strategie met de op-
drachtgever is besproken, kunnen de onderhan-
delingen met de wederpartij plaatsvinden.
Indien overeenstemming is bereikt over de
verschillende optimalisatieaspecten zullen de
gemaakte afspraken door Cushman & Wakefield
schriftelijk worden vastgelegd in een allonge of
een nieuwe huurovereenkomst.
04
Cushman & Wakefield heeft een stevig track record opgebouwd in het optimaliseren van de be
leggingswaarden en huurstromen van winkelvastgoed. Huurprijsherzieningstrajecten starten bij
ons met een quick scan waarin de diverse mogelijkheden worden gefilterd. Als de mogelijkheden
kansrijk zijn, brengen wij een advies op maat uit en voeren wij uiteraard graag de onderhande
lingen namens onze opdrachtgevers.
ONZE AANPAK
1. QUICK SCAN
7
HUURPRIJSHERZIENINGEN
8. 05
06
ONAFHANKELIJK DESKUNDIGENADVIES
TRACK RECORD
Indien partijen niet tot overeenstemming komen
over een nieuwe huurprijs, dient – voorafgaand
aan een juridische procedure – een gezamenlijk
deskundigenadvies te worden ingewonnen
(conform artikel 7:303 en 7:304 BW). De ge-
dachte hierbij is dat procedures op deze
manier kunnen worden voorkomen doordat
partijen zich neerleggen bij de uitkomst van het
gezamenlijk deskundigenadvies. Dit deskundigen-
advies moet gezamenlijk worden ingewonnen,
wat betekent dat partijen het eens moeten
worden over een deskundige die zij gezamenlijk
opdracht geven een advies uit te brengen. Indien
geen overeenstemming bereikt wordt over de
gemeenschappelijke benoeming, kan aan de kan-
tonrechter door middel van een verzoekschrift
worden gevraagd de onafhankelijke deskundige
aan te wijzen.
Ook bij dergelijke onafhankelijke deskundigenad-
viezen bent u bij Cushman & Wakefield aan het
juiste adres. Accuratesse, gedegen marktkennis
en snelheid zijn aspecten die de dienstverlening
van Cushman & Wakefield kenmerken.
OPDRACHTGEVER:
Institutionele belegger
RESULTAAT:
Huurprijsverhoging op A1-locatie
OPDRACHTGEVER:
Rechtbank Amsterdam
OPDRACHT:
Onafhankelijk deskundigenonderzoek horecalocatie
OPDRACHTGEVER:
Verhuurder
RESULTAAT:
Aanzienlijke huurprijsverhoging
OPDRACHTGEVER:
Institutionele belegger
RESULTAAT:
Huurverhoging van circa 30% en termijnverlenging
Lijnbaan 91 Rotterdam
Rembrandtplein 3 Amsterdam
Kleine Staat 9-11 Maastricht
Westermarkt 38 Tilburg
8
HUURPRIJSHERZIENINGEN
9. 07
Cushman & Wakefield heeft jarenlange ervaring op het gebied van huurprijsherzieningen en biedt
een breed dienstenportfolio daaromheen. Wij nemen namelijk ook uw pakket met bestaande voor
waarden onder de loep om ook daarin aanpassingen te adviseren die uw beleggingswaarde ver
groten. Kiezen voor Cushman & Wakefield betekent:
• EEN ONDERBOUWD ADVIES GEBASEERD OP GRONDIGE MARKTKENNIS
• UP-TO-DATE JURIDISCHE KENNIS, INCLUSIEF DE MEEST RECENTE JURISPRUDENTIE
• UITSLUITEND BELANGENBEHARTIGING VAN VERHUURDERS
• BEWEZEN TRACK RECORD
• SNEL EN ACCURAAT MAATWERK
• NAAST HUURPRIJSHERZIENINGEN VAN WINKELS, OOK ERVARING IN HORECA EN LEISURE
Wilt u maximaal rendement van uw winkelbeleggingen? Cushman & Wakefield helpt u graag met het
optimaliseren van uw winkelvastgoed. Of dit nu gaat om een solitaire winkelunit, meerdere winkels of
projectmatig ontwikkelde winkelgebieden. Wij realiseren voor u maximaal rendement uit huurstromen
en beleggingswaarden door goed te kijken naar de mogelijkheden van huurprijsherziening, verlengin-
gen, relocatie en eventueel uitkoop van zittend(e) huurder(s).
MAXIMAAL RENDEMENT
9
HUURPRIJSHERZIENINGEN
10. 8.2 CONTACTEN
Arjen Boesveldt
arjen.boesveldt@cushwake.com
T. +31 (0)20 800 2035
M. +31 (0)6 109 30 908
Arjen Ennema
arjen.ennema@cushwake.com
T. +31 (0)20 800 2151
M. +31 (0)6 2151 8991
Brugt Bakker
brugt.bakker@cushwake.com
T. +31 (0)20 800 2147
M. +31 (0)6 2157 7214
Arthur Moerman
arthur.moerman@cushwake.com
T. +31 (0)20 800 2027
M. +31 (0)6 1396 7111
Toon te Gussinklo Ohmann
toon.tegussinklo@cushwake.com
T. +31 (0)20 800 2152
M. +31 (0)6 4627 2283
08CUSHMAN & WAKEFIELD
8.1 RETAILTEAM
De retailadviseurs van Cushman & Wakefield worden wereldwijd erkend als de toonaangevende ad-
viseurs voor beleggers, ontwikkelaars en retailers bij de aan- en verhuur van winkelvastgoed. Onze
professionals hebben allen een sterk track record in de retailsector en zijn gericht op het creëren van
optimale oplossingen voor onze opdrachtgevers op lokaal, nationaal en internationaal niveau. Of dit
nu gaat om aan- of verhuur, huurherzieningen, waardering van vastgoed, consultancy of marketing
van winkelvastgoed. Het team wordt ondersteund door een toonaangevend research platform en een
internationaal opererend Cross Border Retail team.
8.3 WERELDWIJD
Cushman & Wakefield, wereldwijd marktleider in commercieel vastgoed, begeleidt cliënten bij de
transformatie van de wijze waarop mensen werken, winkelen en leven. De 43.000 medewerkers van
het bedrijf, in meer dan 60 verschillende landen, bieden echte waarde aan vastgoedgebruikers en
vastgoedbeleggers door marktkennis en marktinzicht op internationaal, nationaal en lokaal niveau.
Cushman & Wakefield behoort tot de grootste vastgoedadviesorganisaties ter wereld met een
omzet van vijf miljard dollar. De activiteiten omvatten onder meer aan- en verhuur van vastgoed,
vastgoedwaardering en -advies, vastgoedbeleggingen, internationaal vastgoedadvies aan
gebruikers, vastgoedbeheer en asset management, project & development, facility management
(C&W Services) en investment management (DTZ Investors).
Meer informatie over Cushman & Wakefield in Nederland vindt u op cushmanwakefield.nl of volg
@CushwakeNL op Twitter.
10
HUURPRIJSHERZIENINGEN
