לליווי וייעוץ ברכישת דירה למגורים/להשקעה צור קשר עם ישראל ב-rochshimjr@gmail.com או 050-5810690 אתר - http://homeinj.co.il/buying-home/

1. ‫דירות‬‫להשקעה‬‫איך‬‫מתחילים‬?

2. ‫על‬‫המרצה‬–‫ישראל‬‫הס‬
‫עד‬2009‫שוק‬ ‫ועורך‬ ‫ביזפורטל‬ ‫באתר‬ ‫נדל"ן‬ ‫כתב‬
‫של‬ ‫נסיון‬ ‫בעל‬ ‫נדל"ן‬ ‫משקיע‬ ,‫בכלכליסט‬ ‫ההון‬6,‫שנים‬
-‫מ‬ ‫והשקעה‬ ‫למגורים‬ ‫דירה‬ ‫בקניית‬ ‫רוכשים‬ ‫מלווה‬2005
‫רוכשים‬ ‫קבוצות‬ ‫ומארגן‬.

3. ‫להשקעה‬ ‫דירות‬ ‫ברכישת‬ ‫נעסוק‬ ‫במפגש‬
‫שוטפת‬ ‫תשואה‬ ‫השגת‬ ‫לשם‬
‫שיוכלו‬ – ‫אצבע‬ ‫כללי‬ ‫הם‬ ‫כאן‬ ‫שנציג‬ ‫העקרונות‬
‫בכל‬ ‫להשקעה‬ ‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫גם‬ ‫אתכם‬ ‫לשמש‬
‫בישראל‬ ‫דווקא‬ ‫ולא‬ ‫מקום‬

4. 9‫להשקעה‬ ‫דירה‬ ‫לבחירת‬ ‫הכללים‬
1(‫באותה‬ ‫אחרים‬ ‫באיזורים‬ ‫מאשר‬ ‫יותר‬ ‫מתונה‬ ‫אבל‬ ,‫מחירים‬ ‫עליית‬ ‫היתה‬ ‫בו‬ ‫מיקום‬
‫מדלן‬ ‫שבאתר‬ ‫בגרפים‬ ‫לבדוק‬ ‫ניתן‬ – ‫ועיר‬ ‫מדינה‬.
2(‫זהה‬ ‫נכס‬ ‫מרכישת‬ ‫לקבל‬ ‫שניתן‬ ‫הממוצעת‬ ‫מהתשואה‬ ‫גבוהה‬ ‫הממוצעת‬ ‫התשואה‬ ‫בו‬ ‫מיקום‬
‫כפול‬ ‫שנקבל‬ ‫השכירות‬ ‫סכום‬ – ‫תשואה‬ .‫ביקוש‬ ‫באיזור‬12‫הנרכשת‬ ‫הדירה‬ ‫מחיר‬ ‫חלקי‬ ‫חודשים‬.
3(‫שכמות‬ ‫לבדוק‬ ‫יש‬ :‫זאת‬ ‫לבדוק‬ ‫כדי‬ .‫בדירות‬ ‫ער‬ ‫מסחר‬ ‫יש‬ – ‫גבוהה‬ ‫הסחירות‬ ‫בו‬ ‫מיקום‬
‫של‬ ‫המכירות‬ ‫מכמות‬ ‫גבוה‬ ,‫לרכוש‬ ‫רוצים‬ ‫שאתם‬ ‫הדירה‬ ‫סוג‬ ‫של‬ ‫האחרונים‬ ‫בחודשים‬ ‫המכירות‬
‫האחרונים‬ ‫בחודשים‬ ‫בשכונה‬ ‫הדירות‬.

5. 9‫להשקעה‬ ‫דירה‬ ‫לבחירת‬ ‫הכללים‬
4(‫מיקום‬‫בו‬‫יש‬‫ביקוש‬‫גבוה‬‫לשכירות‬-‫יש‬‫לבדוק‬‫את‬‫השכונה‬‫והרחוב‬‫הספציפי‬,‫כי‬‫יש‬
‫ערים‬‫רבות‬‫בהם‬‫יש‬‫מכללה‬‫או‬‫אוניברסיטה‬‫ויש‬‫בהן‬‫ביקוש‬‫גבוה‬‫לשכירות‬‫אבל‬‫הביקוש‬
‫מגיע‬‫רק‬‫לשכונות‬‫מסויימות‬.
5(‫בדיקת‬‫ממוצע‬‫השכר‬‫החודשי‬‫בעיר‬‫בהשוואה‬‫לשכר‬‫הממוצע‬‫בארץ‬
6(‫עדיפות‬‫לאיזור‬‫בו‬‫יש‬‫כבר‬‫מספר‬‫משקיעים‬–‫לבדוק‬‫בכלי‬‫מילות‬‫החיפוש‬‫בגוגל‬‫שיש‬
‫חיפושים‬‫לביטוי‬" –‫דירות‬‫להשקעה‬‫ב‬) ...‫שם‬‫העיר‬(

6. 9‫להשקעה‬ ‫דירה‬ ‫לבחירת‬ ‫הכללים‬
7(‫איזור‬‫שהבנק‬‫מוכן‬‫לספק‬‫בו‬‫משכנתא‬
8(‫יש‬‫עדיפות‬‫להשקעה‬‫בערים‬‫בהם‬‫ראש‬‫העיר‬‫נבחר‬‫לקדנציה‬‫שנייה‬.‫בקדנציה‬
‫הראשונה‬‫אין‬‫לו‬‫ניסיון‬‫מספיק‬‫כדי‬‫לפתח‬‫את‬‫העיר‬,‫בקדנציה‬‫השנייה‬‫הוא‬‫יכול‬‫וגם‬
‫מרגיש‬‫שהוא‬‫צריך‬‫להוכיח‬.
9(‫תחבורה‬–‫יש‬‫עדיפות‬‫להשקעה‬‫באיזורים‬‫בקרבתם‬‫נבנה‬‫פרוייקט‬‫של‬‫תשתית‬
‫תחבורתית‬‫חדשה‬‫בהיקף‬‫הגדול‬‫מחצי‬‫מיליארד‬‫שקלים‬‫לפרויקט‬

7. ‫איך‬‫להשיג‬‫מחיר‬‫טוב‬‫ברכישה‬?
1.‫בבלעדיות‬ ‫רק‬ ‫שהם‬ ‫נכסים‬ ‫רק‬ ‫לראות‬ ‫מהם‬ ‫לבקש‬ ‫אז‬ ‫מתווכים‬ ‫עם‬ ‫עובדים‬ ‫אם‬ (
2‫מנוסה‬ ‫לא‬ ‫ממתווך‬ ‫מידע‬ ‫יותר‬ ‫לשאוב‬ ‫ניתן‬ – ‫מנוסה‬ ‫לא‬ ‫ממתווך‬ ‫דירה‬ ‫לרכוש‬ ‫לנסות‬ ‫עדיפות‬ (
.‫הדירה‬ ‫ברכישת‬ ‫יותר‬ ‫רב‬ ‫מיקוח‬ ‫כח‬ ‫להשיג‬ ‫וכך‬
3?‫ההצעה‬ ‫סכום‬ ‫ומה‬ ‫הדירה‬ ‫לרכישת‬ ‫מחיר‬ ‫הצעת‬ ‫שיש‬ ‫פעם‬ ‫בכל‬ ‫לכם‬ ‫שיגיד‬ ‫מהמתווך‬ ‫לבקש‬ (
4,‫התקבלה‬ ‫לא‬ ‫או‬ ‫רלוונטית‬ ‫לא‬ ‫כבר‬ ‫אחרים‬ ‫רוכשים‬ ‫שהגישו‬ ‫האחרונות‬ ‫המחיר‬ ‫שהצעות‬ ‫לאחר‬ (
.‫בלבד‬ ‫לשבוע‬ ‫שלכם‬ ‫ההצעה‬ ‫את‬ ‫להציע‬ ‫ואז‬ ‫כשבוע‬ ‫לחכות‬ ‫יש‬.

8. ‫השקעתנו‬ ‫את‬ ‫ננהל‬ ‫איך‬?
:‫הבאות‬ ‫מהסיבות‬ ‫רבים‬ ‫רוכשים‬ ‫מרחיקה‬ ‫להשקעה‬ ‫דירה‬ ‫רכישת‬
‫להצטרף‬ ‫מוזמן‬ ‫הינך‬ ?‫המצגת‬ ‫את‬ ‫אהבת‬‫הנדל"ן‬ ‫בשוק‬ ‫האחרונים‬ ‫העידכונים‬ ‫עם‬ ‫החדש‬ ‫לעמוד‬

9. ‫דירה‬ ‫של‬ ‫נכון‬ ‫לניהול‬ ‫עקרונות‬
1(‫סטודנטים‬
‫הדירה‬ ‫לא‬ ‫שזו‬ ,‫סטודנטים‬ ‫שהם‬ ‫שוכרים‬ ‫לחפש‬ ‫עדיף‬
‫שוכרים‬ ‫הם‬ ‫אותה‬ ‫הראשונה‬.
‫משפחות‬‫לרכוש‬ ‫כדאי‬ ‫יותר‬ ‫הרבה‬ ‫בו‬ ‫באיזור‬ ‫דירה‬ ‫לשכור‬ ‫מעוניינים‬ ‫הם‬ ‫למה‬ ‫לבדוק‬ –
‫מאוד‬ ‫נמוך‬ ‫עצמי‬ ‫הון‬ ‫יש‬ ‫למשפחה‬ ‫כי‬ ‫היא‬ ‫כאן‬ ‫להינתן‬ ‫שתצטרך‬ ‫התשובה‬ – ‫לשכור‬ ‫מאשר‬
‫כלכלית‬ ‫יציבות‬ ‫חוסר‬ ‫על‬ ‫תעיד‬ ‫אחרת‬ ‫תשובה‬ ‫כל‬ ‫כמעט‬ .‫וסבירים‬ ‫יציבים‬ ‫שכר‬ ‫תלושי‬ ‫אך‬
‫כאלו‬ ‫שוכרים‬ ‫תרצו‬ ‫לא‬ ‫ואתם‬ ‫מספקת‬.
‫לפחות‬ ‫ממנו‬ ‫לבקש‬ ‫יש‬ ‫השוכר‬ ‫בחירת‬ ‫לפני‬ ,‫מקרה‬ ‫בכל‬2‫ולבחון‬ ‫אחרונים‬ ‫שכר‬ ‫תלושי‬
‫האחרות‬ ‫להוצאותיו‬ ‫וגם‬ ‫לשכירות‬ ‫גם‬ ‫תספיק‬ ‫השוכר‬ ‫של‬ ‫הפנויה‬ ‫שהכנסתו‬.

10. ‫דירה‬ ‫של‬ ‫נכון‬ ‫לניהול‬ ‫עקרונות‬
2(‫עדיף‬‫לקחת‬‫בטחון‬‫מספיק‬‫נזיל‬‫בגובה‬‫הנזקים‬‫הצפויים‬‫העשויים‬‫להיות‬‫בדירה‬:‫סכום‬
‫של‬‫חודש‬-‫חודשיים‬‫שכירות‬‫יספיקו‬.
3(‫יש‬‫לקחת‬‫מחיר‬‫שכירות‬‫הנמוך‬‫בכ‬-10%‫מתחת‬‫למחיר‬‫השוק‬–‫כדי‬‫לאותת‬‫לשוכר‬
‫שאנחנו‬‫באים‬‫לקראתו‬‫במחיר‬.‫צעד‬‫זה‬‫יוצר‬‫שיתוף‬‫פעולה‬‫לטווח‬‫ארוך‬‫מצד‬‫השוכר‬‫וגורם‬
‫לו‬‫לשמור‬‫יותר‬‫על‬‫הדירה‬.

11. ‫דירה‬ ‫של‬ ‫נכון‬ ‫לניהול‬ ‫עקרונות‬
4(‫עדיף‬‫לסגור‬‫על‬‫מחיר‬‫יותר‬‫נמוך‬‫לטווח‬‫של‬‫שנתיים‬‫מאשר‬‫לסגור‬‫על‬‫מחיר‬‫גבוה‬
‫ולחפש‬‫שוכר‬‫לשנה‬‫הבאה‬–‫אבל‬‫יש‬‫לכתוב‬‫שרק‬‫בהסכמתכם‬‫השוכר‬‫ימשיך‬‫לשנה‬‫הבאה‬
)‫אופציה‬.(
5(‫ניהול‬‫התיקונים‬‫בנכס‬–‫היום‬‫יש‬‫את‬‫אתר‬‫מידרג‬‫או‬no problem‫בהם‬‫בעלי‬‫מקצוע‬
‫מדורגים‬‫ע‬"‫י‬‫הלקוח‬‫בעבור‬‫השירות‬‫שהם‬‫סיפקו‬‫לו‬–‫ולכן‬‫נוכל‬‫בכל‬‫בעיה‬‫שצצה‬‫לבחור‬‫את‬
‫בעל‬‫המקצוע‬‫לו‬‫יש‬‫את‬‫הדירוג‬‫הגבוה‬‫ביותר‬.

12. ‫התשואה‬ ‫את‬ ‫להעלות‬ ‫איך‬?
,‫נמוכה‬ ‫תשואה‬ ‫המניבות‬ ‫משופצות‬ ‫לא‬ ‫בדירות‬ ‫רבות‬ ‫בפעמים‬ ‫ניתקל‬ ‫דירות‬ ‫אחר‬ ‫בחיפוש‬
‫של‬ ‫תשואה‬ ‫המניבה‬ ‫משופצת‬ ‫לא‬ ‫דירה‬ .‫הסף‬ ‫על‬ ‫אותן‬ ‫לפסול‬ ‫כדאי‬ ‫לא‬ ‫אך‬6%‫יכולה‬
‫של‬ ‫תשואה‬ ‫המניבה‬ ‫לדירה‬ ‫בקלות‬ ‫להפוך‬7%‫כיצד‬ .?
‫של‬ ‫השקעה‬ ‫עם‬20,000‫ברזים‬ ‫חידוש‬ ‫לשם‬ ‫קל‬ ‫שיפוץ‬ ,‫)צבע‬ ‫קוסמטי‬ ‫בשיפוץ‬ ‫שקלים‬
‫ניתן‬ (‫החלונות‬ ‫תיקון‬ ‫או‬ ,‫ישן‬ ‫תריס‬ ‫החלפת‬ ,‫והשירותים‬ ‫האמבטיה‬ ‫בחדר‬ ‫וחרסינה‬
-‫ב‬ ‫השכירות‬ ‫את‬ ‫להעלות‬250‫עד‬500‫בין‬ ‫תעלה‬ ‫התשואה‬ ‫וכך‬ ‫בחודש‬ ‫שקלים‬0.5%-‫ל‬
1%.

13. ‫בעלי‬ ‫לזוגות‬ ‫האידיאלי‬ ‫הפתרון‬ ‫להשקעה‬ ‫דירה‬
-‫מ‬ ‫פחות‬ ‫של‬ ‫עצמי‬ ‫הון‬300‫שקל‬ ‫אלף‬
‫הם‬ ‫בה‬ ‫בעיר‬ ‫דירה‬ ‫לרכוש‬ ‫בשביל‬ ‫המספיק‬ ‫העצמי‬ ‫ההון‬ ‫את‬ ‫אין‬ ‫רבים‬ ‫שלזוגות‬ ‫היות‬
‫דירה‬ ‫ולרכוש‬ ‫עליהם‬ ‫המועדפת‬ ‫בעיר‬ ‫דירה‬ ‫לשכור‬ ‫היא‬ ‫האלטרנטיבה‬ ,‫לגור‬ ‫מעוניינים‬
‫קודם‬ ‫שהוצגו‬ ‫הקריטריונים‬ ‫עפ"י‬ ‫להשקעה‬.
‫טעמים‬ ‫ממספר‬ ‫עדיפה‬ ‫זו‬ ‫אלטרנטיבה‬:
1-‫מ‬ ‫גבוהה‬ ‫תהייה‬ ‫להשקעה‬ ‫הדירה‬ ‫של‬ ‫התשואה‬ ‫עם‬ (5.5%‫מההחזר‬ ‫שגבוהה‬ ‫שכירות‬ ‫נקבל‬ ,
‫שנשלם‬ ‫החודשית‬ ‫השכירות‬ ‫את‬ ‫במקצת‬ ‫שיכסה‬ ‫כסף‬ ‫סכום‬ ‫בידנו‬ ‫יישאר‬ ‫חודש‬ ‫כל‬ ‫ולכן‬ ‫שלנו‬ ‫החודשי‬
‫מגורינו‬ ‫בעיר‬.
2(– ‫הזמן‬ ‫עם‬ ‫יעלה‬ ‫הדירה‬ ‫ערך‬ ,‫קודם‬ ‫שהוצגו‬ ‫הקריטריונים‬ ‫עפ"י‬ ‫להשקעה‬ ‫דירה‬ ‫ורכשנו‬ ‫במידה‬
‫יעלה‬ ‫הדירה‬ ‫של‬ ‫המחיר‬ ‫ואז‬ ‫גבוהה‬ ‫היא‬ ‫התשואה‬ ‫בו‬ ‫במיקום‬ ‫דירות‬ ‫לרכוש‬ ‫יתחילו‬ ‫שמשקיעים‬ ‫היות‬

14. ‫השירות‬‫שלי‬:‫ייעוץ‬‫משכנתאות‬‫וליווי‬‫ברכישת‬
‫דירה‬
1(‫ליווי‬‫מלא‬‫ברכישת‬‫דירה‬–‫בחירת‬‫אזורים‬‫פוטנציאלים‬‫לעליית‬‫מחיר‬,‫איתור‬‫דירה‬
‫המתאימה‬‫לצרכיך‬)‫כולל‬‫ליווי‬‫בשטח‬(‫וניתוח‬‫כדאיות‬‫הרכישה‬.‫ליווי‬‫בעבודה‬‫מול‬‫מתווכים‬/‫עו‬"‫ד‬,‫מו‬"‫מ‬
‫לרכישת‬‫הדירה‬,‫ליוויבלקיחת‬‫המשכנתא‬,‫עבודה‬‫מול‬‫שיפוצניקים‬‫ומעצבי‬‫פנים‬‫עד‬‫להשכרת‬/‫מכירת‬
‫הדירה‬.
‫כולל‬‫חיסכון‬‫בעמלת‬‫התיווך‬)‫במידה‬‫ויש‬‫צורך‬‫במתווך‬(–‫מספק‬‫חסכון‬‫בזמן‬‫והגדלת‬
‫הרווחיות‬‫במאות‬‫אלפי‬‫שקלים‬
2(‫ייעוץ‬‫משכנתאות‬-‫עד‬‫סגירת‬‫המשכנתא‬‫כולל‬‫בחירת‬‫מסלולים‬,‫מיקוח‬‫מול‬‫בנקים‬‫וחברות‬
‫לביטוח‬‫משכנתא‬–‫מספק‬‫חיסכון‬‫של‬‫עשרות‬‫אלפי‬‫שקלים‬
‫ב‬-2‫השירותים‬‫ניתן‬‫לקחת‬‫ליווי‬‫מלא‬‫או‬‫ייעוץ‬‫חד‬‫פעמי‬‫בלבד‬
‫ישראל‬ - ‫קשר‬ ‫ליצירת‬‫ב‬:050-5810690

15. ‫שאלות‬?
‫דירה‬ ‫ברכישת‬ ‫המתעניין‬ ‫חבר‬ ‫עם‬ ‫אותה‬ ‫תשתף‬ ‫אם‬ ‫לך‬ ‫אודה‬ ?‫המצגת‬ ‫את‬ ‫אהבת‬
‫להצטרף‬ ‫מוזמן‬ ‫הינך‬ ?‫המצגת‬ ‫את‬ ‫אהבת‬
‫הנדל"ן‬ ‫בשוק‬ ‫האחרונים‬ ‫העידכונים‬ ‫עם‬ ‫החדש‬ ‫לעמוד‬