2. 42
→ Zo’n 15 jaar geleden nam in
Nederland de belangstelling voor het
New Urbanism toe: een integrale inrich-
ting van woongebieden, gestoeld op de
menselijke maat. Oorspronkelijk bedacht
als protest tegen de anonimiteit van de
eindeloze suburbs in de Verenigde Staten
en gevoed door de klassieke stedenbouw-
kundige principes uit Europa. De Neder-
landse vakwereld bleek op dat moment
vooral geïnteresseerd in de ruimtelijke
verschijningsvorm van deze communities,
de ‘hardware’ zogezegd. De voorvechter
van New Urbanism, Andrés Duany, liet op
het NEPROM-congres ‘Zo Wil Ik Wonen’
in 2010 een groot publiek hiermee kennis-
maken. De tijd leek rijp voor een introduc-
tie van dit gedachtegoed in de Nederlandse
context. Net op dat moment sloeg echter
de periode van stagnatie op de woning-
markt toe, met als gevolg dat de ontwikke-
ling van communities naar de achtergrond
verdween. Ten onrechte, omdat er nog
steeds heel veel geleerd kan worden van
de manier waarop in de VS woongebieden
voor gelijkgestemden worden gecreëerd.
Sterker nog: de relevantie is de laatste
jaren alleen maar toegenomen.
Heft in handen
De samenleving vraagt in toenemende
mate om community development en
Tot een aantal jaar geleden was de ontwikkeling van
communities met name gericht op stedenbouw en
thematische concepten als woonvormen voor senioren.
Tegenwoordig wordt het vanuit breder perspectief
bezien. De, vooral jongere, consument is op zoek naar
een gemeenschap. Hoe willen gelijkgestemden samen
leven en in welke gebouwde vorm?
De kunst van
het programmeren
Gebiedsontwikkelaars aan zet
tekst:
Kees de Graaf
beeld:
Jeroen Hofman
Ilta van der Mast
→
binnenwerk NAW #52 final.indd 42 10-04-15 10:36
3. 43
LEEFSTIJL
DOELGROEP
VERBINDING
ONDERWIJS
ZORG
WERK
BEDRIJVIGHEIDWINKELEN
CULTUUR
LEISURE
Creating
living environments
PROGRAM
M
EREN
PROGR
AM
M
EREN
OPENBARE
RUIMTE
LOCATIE
ARCHITECTUUR
STEDENBOUW-
KUNDIG PLAN
VOORZIENINGEN
WOON-
CONCEPT
DOELGROEP
software hardware
Community
development
Een integraal ontwerp van
een woonwijk waarin naast
de woonfunctie ook de voor-
zieningen, de infrastructuur
en de groenstructuur in sa-
menhang in één plan worden
ontworpen. De ‘hardware’,
‘software’ en ‘orgware’ zijn
alle drie van even groot
belang.
Hardware
Een integraal concept van de
locatie, het stedenbouwkun-
dig plan, de architectuur, de
voorzieningen en de openba-
re ruimte op wijk-, buurt- en
projectniveau.
Software
De wijze waarop potentiële
bewoners worden betrokken
bij de wijk door een sense of
belonging te creëren met in-
formatiebijeenkomsten over
de wijk, kennismakingsbij-
eenkomsten en festiviteiten.
Ook een actieve inbreng van
de bewoners speelt daarbij
een rol.
Orgware
Het proces van de inte-
grale gebiedsontwikkeling
met een centrale en ruime
regierol voor de gebieds-
ontwikkelaar gedurende de
totale ontwikkelperiode én
het beheer erna. De orgware
is het vertrekpunt om de
hardware en de software in
te vullen, aansluitend op het
concept van de community en
de behoeften van de beoog-
de doelgroep.
NAW
binnenwerk NAW #52 final.indd 43 10-04-15 10:36
4. 44
gebiedsontwikkelaars zijn primair aan zet
om dit concept te verwezenlijken. Dat is
de visie van Ilta van der Mast, partner bij
Twynstra Gudde en expert op het gebied
van Community Development. Zij consta-
teert dat Nederland in korte tijd funda-
menteel is veranderd: “Op drie terreinen
zien we ontwikkelingen. Wetten en regels
zijn veranderd, waardoor consumenten
minder geld kunnen lenen voor een huis
en het speelveld van de woningcorporaties
is ingeperkt. Ook heeft het Rijk een aantal
taken uit het sociale domein overgeheveld
naar gemeenten. We gaan van verzorgings-
staat naar verzorgingsstad, al dan niet met
een groeiend aandeel van lokale belastin-
gen.” Een derde trendbreuk – misschien
nog wel de meest relevante – is dat burgers
steeds meer zelf het heft in handen nemen.
Ze zijn kritisch, steeds beter geïnformeerd
en weten heel goed hoe ze willen wonen
– en met wie. Ook denken consumen-
ten beter na over hoe ze later oud willen
worden. De zelfredzaamheid van mensen
wordt een steeds belangrijker issue. Omdat
de woningcorporaties die zich voorheen
met het wonen bezighielden een forse stap
terug doen, ontstaat er ook letterlijk en
figuurlijk ruimte voor eigen inbreng.
Drie domeinen
Het ontwikkelen van een community in de
Nederlandse situatie vergt een compleet
nieuw vakmanschap aan opdrachtgevers-
zijde, legt Van der Mast uit. “In de VS zien
we wat de succesfactoren zijn. Als gebieds-
ontwikkelaar moet je drie domeinen in de
vingers hebben: de hardware, de software
en het ontwikkelproces, wat je ook wel
de ‘orgware’ zou kunnen noemen.” Bij de
hardware gaat het om de fysieke aspec-
ten van de gebiedsontwikkeling, zoals
stedenbouw, architectuur, voorzieningen
en openbare ruimte. De software is een
stuk minder grijpbaar, maar niet minder
belangrijk: het ontwikkelen van een ge-
meenschap die potentiële bewoners bindt
en over de jaren heen waarde creëert.
Daarbij zijn evenementen en activiteiten
die de bewoners bij elkaar brengen net zo
belangrijk als de ‘stenen’. Van der Mast:
“Het derde domein is het ontwikkelproces.
Dat proces laat ruimte voor invulling door
de consument, maar schakelt tegelijkertijd
de gehele bouwketen in.” Wie deze drie do-
meinen goed weet te verbinden, zorgt voor
waardeontwikkeling en -behoud. Ame-
rikanen zoeken naar waardevaste inves-
teringen voor hun oudedagsvoorziening.
Onderzoek naar de Amerikaanse commu-
nities zoals het bekende Seaside die op ba-
sis van New Urbanism zijn vormgegeven,
wijst uit dat deze gebieden in crisistijd hun
value aanzienlijk beter hebben vastgehou-
den. Dit gaat tegenwoordig ook op voor de
Nederlandse consument, die steeds ‘strate-
gischer’ een woning koopt en veel meer let
op de toekomstige verkoopbaarheid.
Lange adem
Bij community development gaat het om
veel meer dan eendimensionale project-
ontwikkeling, die in korte tijd gestalte
krijgt. Wie de kunst wil beheersen, moet
als gebiedsontwikkelaar beschikken over
een lange adem. Ook dat leren de ervarin-
gen uit de VS. De ontwikkelaar koopt de
grond, bouwt een kleine kern van woningen
op loopafstand van voorzieningen en
schakelt in het ontwikkelproces partijen
in. Dat zijn onder meer stedenbouwers,
architecten en bouwbedrijven die aantoon-
“We gaan van
verzorgingsstaat naar
verzorgingsstad”
→
binnenwerk NAW #52 final.indd 44 10-04-15 10:36
5. 45
baar het gedachtegoed van de commu-
nity onderschrijven en in staat zijn dit te
realiseren. Terwijl de community groeit, is
de ontwikkelaar verantwoordelijk voor het
beheer en de voortdurende afstemming
van soft- en hardware. Hij blijft dus pal
staan voor de integrale kwaliteit van de
woon- en leefomgeving. Pas wanneer de
laatste woningen zijn overgedragen aan de
Home Owners Association (vergelijkbaar
met een vereniging van wijkeigenaren die
ook verantwoordelijk is voor openbare
ruimte), eindigt de betrokkenheid.
Een letterlijke kopie van deze manier van
werken naar de Nederlandse situatie is
volgens Van der Mast niet aan de orde:
“Maar waar we wel veel van kunnen leren,
is de kracht van het langjarig uitdragen
van een doordacht concept en de invulling
daarbij van goed opdrachtgeverschap. Het
gaat hier om conceptgedreven gebieds-
ontwikkeling, die zowel vraaggedreven als
aanbodgestuurd is. De crux is de latente
vraag uit de markt achterhalen, om daar
als ontwikkelaar met een goed plan een
antwoord op te geven. Dat vergt een
andere focus en andere competenties.”
Community development is in haar optiek
dan ook compleet anders dan cocreatie of
collectief particulier opdrachtgeverschap.
“De eigen visie van de gebiedsontwikke-
laar is essentieel om hier een succes van
te maken. Niet alleen over de realisatie,
maar ook over het beheer. En met aan-
dacht voor meer functies dan alleen het
wonen.”
Brede acceptatie
Kijkend naar de ontwikkelopgave voor de
komende jaren liggen er volop kansen om
community development een volwaardig
onderdeel van de nieuwbouwproductie te
laten vormen. Waar het begin deze eeuw bij
enkele ‘incidenten’ bleef, zoals de ontwikke-
ling van het Eiland 2 in de Hoofddorpse wijk
Floriande, lijkt de tijd nu rijper voor een bre-
de acceptatie. Van der Mast hierover: “Ook
in de bestaande stad kunnen gebiedsontwik-
kelaars hiermee aan de slag. Zo zie ik kansen
voor combinaties met woningcorporaties,
die woningen in de bestaande stad bezitten.
En denk aan zorg- en onderwijsinstellingen
in de buurt die hun bijdrage in de software
kunnen leveren. Maar ook aan werkgevers
die erbij gebaat zijn dat hun personeel in de
buurt kan wonen. Zo heb ik eerder onder-
zoek gedaan onder de 12.000 werknemers
van het Erasmus Ziekenhuis in Rotterdam.
3.000 werknemers woonden al binnen de
gemeentegrenzen; evenzoveel medewerkers
met hun gezinnen wilden ook dichter bij hun
werk wonen. Het probleem is echter dat er
geen aanbod is. Met het oog op een krappere
arbeidsmarkt in de toekomst reden te meer
voor werkgevers om zich te verdiepen in de
woonwensen van hun medewerkers.” Het is
de uitdaging voor de gebiedsontwikkelaar
om ook in zo’n context de verbinding tussen
software en hardware te leggen. Het feite-
lijke programmeren doet de ontwikkelaar
aan zowel de zijde van de hardware als de
software. Wat overigens niet betekent dat de
lokale overheid achterover kan leunen, sluit
Van der Mast af: “De gemeente moet heel
goed nadenken over hoe zij zichzelf sterker
kan maken door samen te werken met par-
tijen die daarbij helpen. In een tijd waarin de
verschillen tussen regio’s groter worden, is
dat van groot belang.” •
“De burgers nemen
steeds meer zelf het heft
in handen”
Hamershad (Verenigde Staten), een project dat is ontwikkeld
volgens de principes van New Urbanism.
NAW
binnenwerk NAW #52 final.indd 45 10-04-15 10:36
