מצגות

1. ‫ממון‬ ‫הסכמי‬,‫המשפחתי‬ ‫התא‬ ‫ומיסוי‬ ‫ממון‬ ‫יחסי‬
‫מקרקעין‬ ‫בעסקאות‬
‫עורך‬:‫עו‬ ‫שחם‬ ‫עידו‬"‫יו‬ ‫מקרקעין‬ ‫שמאי‬ ‫ד‬"‫המקרקעין‬ ‫שמאי‬ ‫לשכת‬ ‫המסים‬ ‫ועדת‬ ‫ר‬

2. ‫מקרקעין‬ ‫בעסקאות‬ ‫במס‬ ‫החבות‬ ‫היבטי‬
‫תחילה‬ ‫במחשבה‬ ‫מעשה‬ ‫סוף‬(‫סמב‬"‫ת‬)

3. ‫רקע‬:‫המשפחתי‬ ‫התא‬ ‫מיסוי‬(‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬)
"‫לענין‬‫פרק‬‫זה‬‫יראו‬‫מוכר‬‫ובן‬‫זוגו‬,‫למעט‬‫בן‬‫זוג‬‫הגר‬‫דרך‬‫קבע‬‫בנפרד‬‫וילדיהם‬‫שטרם‬
‫מלאו‬‫להם‬18‫שנים‬‫למעט‬‫ילדים‬‫נשואים‬–‫כמוכר‬‫אחד‬."‫ס‬'49(‫ב‬)
‫במס‬‫רכישה‬‫רשום‬–"....-‫כרוכש‬‫אחד‬"‫ס‬'9(‫ג‬1‫א‬()2()‫ב‬()2)
‫זהוי‬‫חזקת‬‫התא‬‫המשפחתי‬-‫ולכן‬
‫שכאשר‬‫נבחן‬‫כמה‬‫דירות‬‫מגורים‬‫יש‬‫בידי‬‫המוכר‬/‫הרוכש‬‫ומתי‬‫לאחרונה‬‫ניצל‬‫פטור‬
‫ממס‬,‫לא‬‫נסתפק‬‫במוכר‬/‫רוכש‬‫עצמו‬‫אלה‬‫אף‬‫נבדוק‬‫את‬‫הנתונים‬‫של‬‫בין‬‫הזוג‬
‫והילדים‬.

4. ‫רקע‬:‫המשפחתי‬ ‫התא‬ ‫מיסוי‬(‫מסמ‬"‫ק‬)
‫משמע‬‫מדובר‬‫בסעיף‬‫אנטי‬‫טכנוני‬‫שנועד‬‫למנוע‬‫תכנוני‬‫מס‬‫שבהם‬‫יועברו‬‫דירות‬
‫מגורים‬‫בתוך‬‫התא‬‫המשפחתי‬‫כך‬‫שימקסמו‬‫את‬‫ניצול‬‫הפטורים‬/‫מדרגות‬‫מס‬
‫רכישה‬‫של‬‫דירה‬‫יחידה‬.
‫מדובר‬‫בפיקציה‬‫משפטית‬‫שבה‬‫דיני‬‫המס‬‫מגבשים‬‫את‬‫חברי‬‫המשפחה‬‫יחד‬
‫למרות‬‫שבמציאות‬‫של‬‫ימינו‬‫הדברים‬‫אינם‬‫כך‬‫כלל‬.
‫נישאין‬‫שניים‬,‫משפחות‬‫בעלות‬‫יותר‬‫מי‬2‫בני‬‫זוג‬‫ועוד‬
‫ולכן‬‫חזקת‬‫התא‬‫המשפחתי‬‫ניתנת‬‫לסטירה‬.

5. ‫המשפחתי‬ ‫התא‬ ‫חזקת‬
‫המשפחתי‬ ‫התא‬ ‫חזקת‬ ‫את‬ ‫לתפוס‬ ‫ניתן‬ ‫איך‬?
1.‫חלוטה‬ ‫חזקה‬–‫בסעיף‬ ‫כתובים‬ ‫אשר‬ ‫החרגים‬ ‫קיימים‬ ‫רק‬ ‫משמע‬:
"(‫קבע‬ ‫דרך‬ ‫הגר‬ ‫זוג‬ ‫בן‬ ‫למעט‬,..‫נשאוים‬ ‫ילדים‬ ‫למעט‬"‫גיל‬ ‫מעל‬ ‫וילדים‬18)‫התא‬ ‫לחזקה‬ ‫עליונות‬ ‫ישנה‬ ‫זו‬ ‫בגישה‬
‫אותה‬ ‫לסטור‬ ‫הנישום‬ ‫בקשות‬ ‫אל‬ ‫גוברת‬ ‫היא‬ ‫לעיל‬ ‫לחרגים‬ ‫פרט‬ ‫ולכן‬ ‫המשפחתי‬.
2.‫חזקה‬‫לסתירה‬ ‫הניתנת‬-‫החזקה‬ ‫את‬ ‫לסתור‬ ‫הנטל‬ ‫קיים‬ ‫הנישום‬ ‫על‬ ‫משמע‬
‫אם‬ ‫גם‬ ‫המשפחתי‬ ‫התא‬ ‫לסתירת‬ ‫מאפשרת‬ ‫המציאות‬ ‫שבהם‬ ‫ורבים‬ ‫שונים‬ ‫מקראים‬ ‫ישנם‬ ‫זו‬ ‫גישה‬ ‫לפי‬
‫בסעיף‬ ‫כתובים‬ ‫לא‬

6. ‫זוג‬ ‫בני‬–‫ממון‬ ‫הסכמי‬
‫בע‬"‫א‬3185/03‫מנהל‬‫מס‬‫שבח‬‫מקרקעין‬‫מרכז‬‫נ‬'‫פלם‬–(‫להלן‬:"‫פלם‬)"
‫בית‬‫המשפט‬‫קבע‬‫גישה‬‫מקלה‬‫ואיפשר‬‫לראות‬‫את‬‫אחד‬‫מבני‬‫הזוג‬‫לאחר‬‫הנישואין‬‫בעלים‬
‫של‬‫דירה‬‫יחידה‬(‫גישת‬‫ה‬-½½)
‫רשות‬‫המיסים‬‫הוציא‬‫את‬‫הו‬"‫ב‬5/2011"‫היקף‬‫תחולת‬‫חזקאת‬‫התא‬‫המשפחתי‬"
‫כאשר‬‫יש‬‫הסכם‬‫ממון‬‫נקבע‬‫כי‬‫הדירה‬‫היא‬‫רכושו‬‫הבלעדי‬‫של‬‫אחד‬‫מבני‬‫הזוג‬‫מהווה‬‫ראיה‬
‫מכרעת‬‫לקניינו‬‫הנפרד‬‫של‬‫בן‬‫הזוג‬‫באותה‬‫דירה‬
‫וכן‬‫גישה‬‫מקלה‬‫גם‬‫בלי‬‫הסכם‬‫ממון‬‫כאשר‬‫ישנם‬‫יחסי‬‫ממון‬.

7. ‫הו‬ ‫ממון‬ ‫יחסי‬"‫ב‬2011
‫גישה‬‫מקלה‬‫יותר‬‫גם‬‫בלי‬‫הסכם‬‫ממון‬(‫גישה‬‫מקלה‬)‫אשר‬‫להרים‬‫את‬‫הנטל‬‫אבל‬
‫דרשו‬‫להוכיך‬‫יחסי‬‫ממון‬‫נפרדים‬‫שהנכס‬‫הנמכר‬/‫נרכש‬‫הוא‬‫נכס‬‫חיצוני‬‫אשר‬‫לא‬
‫נוצר‬‫לגביו‬‫שיתוף‬.
‫איך‬‫מוכיח‬‫שמדובר‬‫בנכס‬‫חיצוני‬?
‫האם‬‫גרו‬‫מגורים‬‫משותפים‬‫בנכס‬?
‫תשלום‬‫משכנתא‬‫משותף‬?
‫דמי‬‫שכירות‬‫המשולמים‬‫לחשבון‬‫בנק‬‫משותף‬?

8. ‫משפחה‬ ‫בני‬ ‫עם‬ ‫דירות‬ ‫של‬ ‫שכירות‬ ‫הסכמי‬-‫הממון‬ ‫מיחסי‬
‫כאשר‬‫רוצים‬‫לסתור‬‫את‬‫חזקת‬‫התא‬‫המשפחתי‬:
‫לא‬‫די‬‫בכך‬‫שבהסכם‬‫השכירות‬‫יהיה‬‫רשום‬‫רק‬‫בן‬‫הזוג‬‫המרובה‬‫דירות‬
‫יש‬‫להוכיך‬‫כך‬‫גם‬‫בתזרים‬‫הכסף‬‫לחשבון‬‫נפרד‬‫על‬‫שמו‬‫של‬‫בן‬‫הזוג‬‫המרובה‬
‫דירות‬.
‫כל‬‫המטרה‬‫של‬‫חזקאת‬‫התא‬‫המשפחתי‬‫למנוע‬‫כניסה‬‫מיותרת‬‫של‬‫חיי‬‫הפרט‬‫אך‬
‫מי‬‫שרוצה‬‫לסתור‬‫אותה‬‫חייב‬‫להבין‬‫שהמנהל‬‫ידרש‬‫לעשות‬‫חדירה‬‫לפרטיות‬‫שלו‬
‫שכן‬‫אם‬‫לא‬‫תרוקן‬‫חזקת‬‫התא‬‫המשפחתי‬‫מתוכן‬!

9. ‫ע‬"‫א‬3178/12‫נתניה‬ ‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫מנהל‬ ‫נ‬ ‫שלמי‬
‫לסתירה‬ ‫ניתנת‬ ‫המשפחתי‬ ‫התא‬ ‫חזקאת‬ ‫כי‬ ‫קבע‬ ‫המשפט‬ ‫בית‬( !‫גישת‬0‫ו‬-1)
"‫רכושית‬ ‫הפרדה‬ ‫על‬ ‫המצביע‬ ‫ממון‬ ‫בהסכם‬ ‫די‬ ‫לא‬,‫צורך‬ ‫יש‬ ‫לכך‬ ‫נוסף‬ ‫כאשר‬
‫בפועל‬ ‫הפרדה‬ ‫של‬ ‫קיומה‬ ‫בהוכחות‬"
‫לגבי‬‫מס‬‫רכישה‬–54905-05-13‫רפפורט‬‫נ‬'‫מנהל‬‫מיסוי‬‫מקרקעין‬‫מרכז‬
‫מדובר‬‫בהקלות‬‫מס‬‫בעלות‬‫ערך‬‫כלכלי‬‫רב‬
‫עתוי‬‫ערכת‬‫הסכם‬‫הממון‬(‫בנשאים‬,‫לפני‬‫הרכישה‬,‫לאחר‬‫הגשת‬‫השומה‬)

10. ‫והקטין‬ ‫המשפחתי‬ ‫התא‬
‫ניסוח‬‫החזקה‬‫הינו‬‫באופן‬‫כזה‬‫שימנע‬‫מההורים‬‫לרכוש‬‫נכסים‬‫על‬‫שם‬‫הילדיהם‬‫הקטנים‬‫כדי‬‫למקסם‬
‫פטורים‬.‫אך‬‫מה‬‫לעניין‬‫שהקטין‬‫הוא‬‫שמוכר‬‫דירה‬?
"‫יראו‬‫מוכר‬/‫רוכש‬....‫וילדיהם‬",‫לכאורה‬‫החזקה‬‫שבחוק‬‫לא‬‫תחול‬‫נקודת‬‫המוצאה‬‫הינה‬‫שהמוכר‬‫הוא‬
‫ההורה‬!!!
‫במצבים‬‫שבהם‬‫הקטין‬‫רוכש‬‫דירות‬‫מוכר‬‫דירות‬‫ממקורות‬‫עצמאים‬‫לגמרי‬:
‫עובד‬‫הי‬‫טק‬‫צעיר‬,‫מתנה‬,‫פירוק‬‫תא‬‫משפחתי‬‫קודם‬(‫גרושין‬‫שבו‬‫קיבל‬‫דירה‬‫שאינה‬‫בתא‬‫החדש‬)‫דעתי‬
‫שאין‬‫להפעיל‬‫את‬‫חזקת‬‫התא‬‫המשפחתי‬.
‫רשות‬‫המסים‬‫הסכימה‬‫שלא‬‫להחיל‬‫את‬‫עקרון‬‫התא‬‫המשפחתי‬‫לגבי‬‫רכישת‬‫דירה‬‫בידי‬‫קטין‬‫כאשר‬‫בית‬
‫המשפט‬‫חייב‬‫אפוטרופסים‬‫של‬‫הקטין‬‫לרכוש‬‫בעבורו‬‫את‬‫הדירה‬.(‫הליך‬‫נזיקי‬‫מוות‬‫של‬‫הורה‬)

11. ‫סיכום‬
‫רו‬"‫ח‬‫שיודע‬‫שיש‬‫יחסי‬‫ממון‬‫של‬‫הפרדה‬‫רכושית‬‫בפועל‬
‫צרכים‬‫לציין‬‫את‬‫העבדה‬‫שבערכה‬‫של‬‫הסכם‬‫ממון‬(‫כלי‬
‫טכני‬)‫הם‬‫זכאים‬‫להטבות‬‫מס‬‫אלו‬‫ברכישה‬‫ובמכירה‬
‫של‬‫דירות‬‫מגורים‬!
‫ההקשבה‬ ‫על‬ ‫רבה‬ ‫תודה‬!

12. ‫ממון‬ ‫הסכמי‬,‫המשפחתי‬ ‫התא‬ ‫ומיסוי‬ ‫ממון‬ ‫יחסי‬
‫מקרקעין‬ ‫בעסקאות‬
‫רבה‬ ‫תודה‬
‫עורך‬:‫עו‬ ‫שחם‬ ‫עידו‬"‫מקרקעין‬ ‫ושמאי‬ ‫ד‬,‫יו‬"‫המקרקעין‬ ‫שמאי‬ ‫לשכת‬ ‫המסים‬ ‫ועדת‬ ‫ר‬.
‫נייד‬058-4760007,Email – Taxman.Shacham@gmail.com,‫טלפקס‬03-6833107