מצגות

1. ‫צפון‬ ‫מחוז‬ ‫חברים‬ ‫מועדון‬ ‫עיון‬ ‫יום‬:
‫סעיף‬49‫ז‬(‫פיזי‬ ‫פיצול‬/‫אנכי‬)‫השמאי‬ ‫בעבודת‬ ‫דגשים‬
‫עורך‬:‫עו‬"‫ועו‬ ‫מקרקעין‬ ‫שמאי‬ ‫שחם‬ ‫עידו‬ ‫ד‬"‫ד‬29.6.2017
‫נייד‬058-4760007

2. ‫הקטן‬ ‫הבית‬(The little House)

3. ‫כללי‬
‫סעיף‬49‫ז‬‫מצוי‬‫בפרק‬‫חמישי‬1‫לחוק‬‫מסמ‬"‫ק‬(‫פרק‬‫הפטורים‬‫ממס‬‫שבח‬‫במכירת‬‫דירת‬
‫מגורים‬‫מזכה‬).
‫הסעיף‬‫אינו‬‫מהווה‬‫פטור‬‫עצמאי‬‫לדירת‬‫המגורים‬‫עצמה‬‫אלא‬‫עוסק‬‫במיסוי‬‫מכירת‬
‫זכויות‬‫בניה‬‫בלתי‬‫מנוצלות‬‫או‬‫צפויות‬‫בדירת‬‫מגורים‬‫בה‬‫התמורה‬‫המשולמת‬
‫מושפעת‬‫מקיומן‬‫של‬‫זכויות‬‫בניה‬‫אלו‬,‫הנמכרות‬‫יחד‬‫עם‬‫דירת‬‫המגורים‬.

4. ‫סעיף‬ ‫מטרת‬49‫ז‬
‫א‬."‫זיהוי‬"‫החלק‬‫בכספי‬‫התמורה‬‫המשולם‬‫בגין‬‫דירת‬‫המגורים‬‫ומתן‬‫פטור‬‫בגינה‬
‫בלבד‬.‫זיהוי‬‫הנכס‬‫הנמכר‬‫כדירת‬‫מגורים‬,‫שהתמורה‬‫בגינה‬‫מושפעת‬‫מזכויות‬
‫בנייה‬‫קיימות‬‫או‬‫צפויות‬,‫שטרם‬‫נוצלו‬‫במועד‬‫מכירתה‬.
‫ב‬.‫במכירת‬‫דירה‬‫ששוויה‬,‫ללא‬‫זכויות‬‫בניה‬-‫נמוך‬,‫מתן‬"‫פטור‬‫נוסף‬"‫ממס‬‫שבח‬
‫למוכר‬‫בגין‬‫זכויות‬‫הבניה‬‫אלו‬,‫וזאת‬‫בנוסף‬‫לפטור‬‫ממס‬‫המנוצל‬‫על‬‫פי‬‫פרק‬
‫חמישי‬1‫ו‬/‫או‬‫או‬‫בנוסף‬‫לזכאות‬‫המוכר‬‫לחישוב‬‫מס‬‫השבח‬‫על‬‫פי‬‫הוראות‬‫סעיף‬
48‫א‬(‫ב‬2)-"‫חישוב‬‫לינארי‬‫מוטב‬"‫אשר‬‫מוגבל‬‫בתקרה‬.

5. ‫כפופה‬ ‫שמכירתו‬ ‫לנכס‬ ‫שומה‬ ‫עורכים‬ ‫כיצד‬
‫ס‬ ‫להוראות‬'49‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫לחוק‬ ‫ז‬
‫הלקוח‬‫מתקשר‬...‫מה‬‫צריך‬‫לברר‬‫ולבקש‬‫מהלקוח‬?
‫א‬.‫שכ‬"‫ט‬‫כפול‬:‫חצי‬‫בהתחלה‬,‫חצי‬‫בסוף‬
‫ב‬.‫חוזה‬‫מכר‬‫או‬‫טיוטה‬.(‫בדרך‬‫כלל‬‫לאחר‬‫חתימה‬‫על‬‫העסקה‬)
‫ג‬.‫בדיקה‬‫האם‬‫הקונה‬‫מתכוון‬‫להרוס‬‫את‬‫דירת‬‫המגורים‬‫הקיימת‬.‫ביקור‬‫בנכס‬
(‫פנים‬‫וחוץ‬)
‫ד‬.‫טופס‬‫ארנונה‬‫הכולל‬‫את‬‫שטח‬‫הדירה‬.
‫ה‬.‫טופס‬‫מידע‬‫תכנוני‬‫מהועדה‬‫המקומית‬.

6. ‫סעיף‬ ‫תחולת‬49‫ז‬
‫א‬.‫כאשר‬‫הנכס‬‫הנמכר‬‫כולל‬‫דירת‬‫מגורים‬‫וזכויות‬‫בניה‬‫נוספות‬
‫שטרם‬‫נוצלו‬(‫נתון‬‫עובדתי‬).
‫ב‬.‫כאשר‬‫התמורה‬‫ששילם‬‫הרוכש‬‫הושפע‬‫מזכויות‬‫הבניה‬
‫הנוספות‬(‫נתון‬‫לפרשנות‬‫ומהווה‬‫חלק‬‫מחוו‬"‫ד‬‫השמאי‬...).
‫שני‬‫התנאים‬‫חייבים‬‫להתקיים‬‫במצטבר‬‫על‬‫מנת‬‫שהסעיף‬‫יחול‬.

7. ‫סעיף‬ ‫הוראות‬ ‫יישום‬49‫שבח‬ ‫במס‬ ‫ז‬
•‫המוכר‬‫זכאי‬‫לפטור‬‫ממס‬‫שבח‬"/‫חישוב‬‫מוטב‬"‫על‬‫שווי‬‫דירת‬‫המגורים‬
‫הנמכרת‬‫ללא‬‫זכויות‬‫הבניה‬(‫על‬‫פי‬‫נתוני‬‫זכאות‬‫אישיים‬‫לפטור‬)
•‫יתרת‬‫שווי‬‫המכירה‬(‫המחיר‬‫בעסקה‬)‫מיוחסת‬‫לשווי‬‫זכויות‬‫הבניה‬
‫הבלתי‬‫מנוצלות‬‫או‬‫הצפויות‬‫הנמכרות‬‫יחד‬‫עם‬‫דירת‬‫המגורים‬‫והתמורה‬
‫זו‬‫חייבת‬‫במס‬‫שבח‬.
•‫סעיף‬49‫ז‬‫מעניק‬"‫פטור‬‫נוסף‬"‫למוכר‬.‫גובה‬‫הפטור‬‫נקבע‬‫בסעיף‬

8. ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫שווי‬ ‫אומדן‬ ‫לצורך‬ ‫השומה‬ ‫מטרת‬
‫ס‬ ‫לפי‬'49‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫לחוק‬ ‫ז‬
‫השומה‬ ‫מטרת‬:‫הבעלות‬ ‫זכויות‬ ‫שווי‬ ‫הערכת‬/‫בדירת‬ ‫החכירה‬
‫הנמכרת‬ ‫המגורים‬,‫בלתי‬ ‫בנייה‬ ‫זכויות‬ ‫של‬ ‫השפעתן‬ ‫ללא‬
‫ע‬ ‫המכירה‬ ‫מיסוי‬ ‫לצורך‬ ‫וזאת‬ ‫עליה‬ ‫החלות‬ ‫מנוצלות‬"‫הוראות‬ ‫פ‬
‫סעיף‬49‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫לחוק‬ ‫ז‬.
‫השומה‬ ‫מהות‬:
‫הדירה‬ ‫כי‬ ‫תאורטית‬ ‫בהנחה‬ ‫המגורים‬ ‫דירת‬ ‫של‬ ‫שווייה‬ ‫הערכת‬
‫השמאות‬ ‫כללי‬ ‫שמירה‬ ‫תוך‬ ‫נוספות‬ ‫בניה‬ ‫זכויות‬ ‫ללא‬ ‫נמכרת‬
‫והדין‬ ‫החוק‬.

9. ‫עפ‬ ‫שבח‬ ‫במס‬ ‫מיסוי‬"‫סעיף‬ ‫י‬49‫ז‬
•‫הלקוח‬ ‫רצון‬(‫המוכר‬:)‫שווי‬ ‫חלק‬ ‫עבור‬ ‫הניתן‬ ‫ככל‬ ‫גבוה‬ ‫פטור‬ ‫קבלת‬
‫המגורים‬ ‫לדירת‬ ‫המיוחס‬ ‫המכירה‬.
•‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫מנהל‬ ‫מטרת‬:‫אמת‬ ‫שומת‬ ‫עריכת‬...
•‫חוו‬ ‫מטרת‬"‫השמאי‬ ‫ד‬–‫להנחיות‬ ‫בהתאם‬ ‫מקצועית‬ ‫שומה‬ ‫עריכת‬
‫המקצוע‬,‫מסמ‬ ‫הביצוע‬ ‫והוראות‬ ‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫חוק‬ ‫הוראות‬"‫ק‬.

10. ‫חוו‬ ‫במסגרת‬ ‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫לחוק‬ ‫התייחסות‬"‫השמאי‬ ‫ד‬
•‫מקובלות‬ ‫שומה‬ ‫בשיטת‬ ‫נוספות‬ ‫בניה‬ ‫זכויות‬ ‫ללא‬ ‫המגורים‬ ‫דירת‬ ‫שווי‬ ‫תחשיב‬ ‫עריכת‬
(‫עפ‬ ‫לרוב‬"‫למ‬ ‫שווי‬ ‫חילוץ‬ ‫י‬"‫הנישום‬ ‫בנכס‬ ‫הבנוי‬ ‫לשטח‬ ‫והכפלה‬ ‫בנוי‬ ‫ר‬)
•‫הורב‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫תחשיב‬ ‫עריכת‬"‫בצמודי‬ ‫המגורים‬ ‫דירת‬ ‫שווי‬ ‫את‬ ‫לאמוד‬ ‫ניתן‬ ‫לפיה‬ ‫שבח‬ ‫מס‬ ‫צ‬
‫עפ‬ ‫קרקע‬"‫וכו‬ ‫לפרטיות‬ ‫שווי‬ ‫מקדם‬ ‫ובתוספת‬ ‫רוויה‬ ‫בבניה‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫שווי‬ ‫י‬’
•‫בלבד‬ ‫האחרונה‬ ‫בעדיפות‬!!!!‫החילוץ‬(‫הלכת‬‫בטאט‬)‫הצפויה‬ ‫ההכנסה‬ ‫שיטת‬ ‫או‬
•‫מנוצלות‬ ‫בלתי‬ ‫בנייה‬ ‫זכויות‬ ‫של‬ ‫מזערית‬ ‫השפעה‬ ‫זניחת‬ ‫בעניין‬ ‫להוראות‬ ‫התייחסות‬
(‫לגג‬ ‫יציאה‬ ‫חדר‬ ‫הגדלת‬/‫וכד‬ ‫בדחייה‬ ‫מרתף‬')
•‫בניה‬ ‫לאפשרות‬ ‫התייחסות‬/‫יח‬ ‫של‬ ‫בנייה‬ ‫אפשרות‬ ‫היעדר‬"‫בנפרד‬ ‫נוספת‬ ‫עצמאית‬ ‫ד‬
‫הנכס‬ ‫של‬ ‫והפיזי‬ ‫התכנוני‬ ‫המצב‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫הקיימת‬ ‫מהדירה‬.
•‫בניה‬ ‫היתר‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫ולא‬ ‫בשטח‬ ‫הפיזי‬ ‫מצבו‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫הנכס‬ ‫חישוב‬(‫נופש‬ ‫דירת‬ ‫למעט‬)

11. ‫מושפעת‬ ‫בגינה‬ ‫ששולמה‬ ‫שהתמורה‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫במכר‬ ‫המכירה‬ ‫שווי‬ ‫פיצול‬
‫מנוצלות‬ ‫בלתי‬ ‫בנייה‬ ‫מזכויות‬
•
‫שני‬‫פיצולים‬/‫חלוקת‬‫התמורה‬‫בשומת‬‫מס‬‫שבח‬:
‫הפיצול‬‫הרעיוני‬–‫אנכי‬-‫מקורו‬‫בחקיקה‬‫ראשית‬‫של‬‫ס‬'49‫ז‬‫בחוק‬‫מיסוי‬‫מקרקעין‬.
‫הפיצול‬‫הפיזי‬–‫אופקי‬–‫מקורו‬‫בסמכות‬‫מנהל‬‫מיסוי‬‫מקרקעין‬‫לסווג‬‫את‬‫נכס‬
‫המקרקעין‬‫כשני‬‫נכסים‬(‫או‬‫יותר‬)‫כלכלים‬‫נפרדים‬(‫דירת‬‫מגורים‬‫ומגרש‬‫או‬‫חנות‬).
‫פיצול‬‫בשיטה‬‫זו‬‫קיבל‬‫תוקף‬‫משפטי‬‫במספר‬‫הלכות‬‫בעליון‬:
(‫רושגולד‬,‫נסל‬,‫ארליך‬,‫שוורץ‬...‫ועוד‬)

12. ‫הפיזי‬ ‫פיצול‬
•‫הפיזי‬ ‫הפיצול‬ ‫משמעות‬:‫בגין‬ ‫התמורה‬ ‫חלק‬ ‫בין‬ ‫למוכר‬ ‫ששולמה‬ ‫התמורה‬ ‫חלוקת‬
‫עבור‬ ‫ששולמה‬ ‫התמורה‬ ‫חלק‬ ‫לבין‬ ‫המגורים‬ ‫דירת‬"‫האחרת‬ ‫הזכות‬( "‫בנייה‬ ‫זכויות‬/
‫נוסף‬ ‫מגרש‬/‫חנות‬)..‫הפיזי‬ ‫ומצבו‬ ‫תכנונים‬ ‫נתונים‬ ‫על‬ ‫ובהסתמך‬ ‫ככזו‬ ‫סיווגה‬ ‫ידי‬ ‫על‬
‫תמוסה‬ ‫הנכס‬ ‫של‬"‫האחרת‬ ‫הזכות‬."
•‫הפיזי‬ ‫פיצול‬ ‫טכניקת‬:
•‫המגורים‬ ‫דירת‬ ‫זיהוי‬,‫יצירת‬ ‫האחרת‬ ‫הזכות‬ ‫זיהוי‬"‫כחול‬ ‫קו‬"‫הזכויות‬ ‫בין‬ ‫מפריד‬.
•‫ע‬ ‫מבוצע‬ ‫זיהוי‬"‫תכנונים‬ ‫נתונים‬ ‫ניתוח‬ ‫וכן‬ ‫הקרובה‬ ‫ובסביבתו‬ ‫הנמכר‬ ‫בנכס‬ ‫ביקור‬ ‫פ‬
‫הנכס‬ ‫של‬ ‫ופיזיים‬.

13. ‫רעיוני‬ ‫פיצול‬
‫משמע‬‫הפיצול‬‫בין‬‫דירת‬‫המגורים‬‫לבין‬‫זכויות‬‫בניה‬‫למגורים‬
(‫כולל‬‫יח‬"‫ד‬‫נוספת‬‫למגורים‬‫שלא‬‫ניתן‬‫לפצל‬‫אותם‬‫פיזית‬‫מהדירה‬‫מאחר‬‫והיישום‬‫כרוך‬‫בהרסת‬‫הקיים‬)
‫תנאים‬‫מצטברים‬‫ל‬"‫פיצול‬‫רעיוני‬":
.1‫האם‬‫ישנה‬‫יתרת‬‫זכויות‬‫בניה‬‫שטרם‬‫נוצלו‬‫או‬‫יתרת‬‫זכויות‬‫צפויות‬?(‫ניתוח‬
‫סטטורי‬‫בהתייחס‬‫לניצול‬‫זכויות‬‫בפועל‬)
.2‫האם‬‫התמורה‬‫במכירה‬‫הושפעה‬‫מזכויות‬‫בניה‬?‫רוצה‬‫לומר‬‫שזכויות‬‫הבניה‬‫הבלתי‬‫מנוצלות‬
‫או‬‫הצפויות‬‫השפיעו‬‫על‬‫שווי‬‫המכירה‬‫בערך‬‫כלכלי‬‫משמעותי‬.(‫מעל‬100,000‫ש‬"‫ח‬‫לזכויות‬‫או‬10%‫לפי‬‫הנמוך‬)
*‫אין‬‫מניעה‬‫כי‬‫בעסקת‬‫מכר‬‫אחת‬‫יבוצע‬‫ראשית‬‫פיצול‬‫פיזי‬‫ולאחר‬‫מכן‬‫בחלק‬‫המיוחס‬‫לדירת‬‫המגורים‬‫יבוצע‬‫פיצול‬‫רעיוני‬.

14. ‫הדעת‬ ‫בחוות‬ ‫ותאורו‬ ‫בנכס‬ ‫לביקור‬ ‫דגשים‬
‫הסביבה‬‫הקרובה‬:‫יש‬‫לסייר‬‫בסביבת‬‫הנכס‬‫בהקיף‬‫רחב‬‫ככל‬‫הניתן‬(‫מספר‬‫רחובות‬‫קרובים‬)‫ולציין‬‫את‬‫אופי‬
‫הבנוי‬‫והיקף‬‫מאפיין‬‫של‬‫זכויות‬‫בניה‬‫מנוצלות‬.‫לעובדות‬‫אלו‬‫השפעה‬‫על‬‫שאלת‬"‫האם‬‫התמורה‬‫במכירה‬
‫הושפעה‬‫מזכויות‬‫בניה‬‫בלתי‬‫מנוצלות‬?"
‫סקירה‬‫חיצונית‬:‫לערוך‬‫תשריט‬‫מגרש‬‫ותכסית‬‫בינוי‬‫קיים‬.‫מס‬'‫הכניסות‬‫לנכס‬,‫סוג‬‫בנייה‬(‫קשיחה‬/‫קלה‬/‫גג‬
‫רעפים‬/‫בטון‬‫וכו‬').‫לעובדות‬‫אלו‬‫השפעה‬‫על‬‫שאלת‬‫האפשרות‬‫לפיצול‬‫פיזי‬‫במכירה‬.
‫סקירה‬‫פנימית‬‫בדירה‬:‫תיעוד‬‫מצולם‬‫נרחב‬‫ותאור‬‫מפורט‬‫של‬‫רמת‬‫הגמר‬‫והשטחים‬‫הבנויים‬,‫לרבות‬‫שטחים‬
‫שנבנו‬‫ללא‬‫היתר‬(‫אם‬‫קיימים‬).‫לעובדות‬‫אלו‬‫השפעה‬‫על‬‫קביעת‬‫שווי‬‫דירת‬‫המגורים‬‫ללא‬‫זכויות‬‫בנייה‬.
‫חשיפה‬‫מקצועית‬–‫נתוני‬‫הבינוי‬‫הקיים‬‫מהווה‬‫חלק‬‫חשוב‬‫מאוד‬‫בשומה‬‫אין‬‫לעשות‬"‫עיגול‬‫פינות‬"‫כגון‬
‫התעלמות‬‫מדירה‬‫מפוצלת‬.‫במקרה‬‫של‬‫מסירת‬‫תאור‬‫מטעה‬‫עלול‬‫מנהל‬‫מיסוי‬‫מקרקעין‬‫להפעיל‬‫את‬‫ס‬'
98(‫ג‬1(/‫ג‬2)‫לחוק‬.

15. ‫הדעת‬ ‫בחוות‬ ‫נוספים‬ ‫דגשים‬
‫אומדן‬‫שווי‬‫בית‬‫המגורים‬‫הקיים‬‫בפועל‬‫גם‬‫אם‬‫אינו‬‫תואם‬‫להיתר‬‫בניה‬.‫ככל‬
‫שניתן‬‫להכשיר‬‫חריגות‬‫בנייה‬‫לציין‬‫זאת‬‫בחוו‬"‫ד‬‫ולהביא‬‫בחשבון‬‫שטחים‬‫חורגים‬
‫אלו‬‫בקביעת‬‫השווי‬.
‫התייחסות‬‫לשימוש‬‫בפועל‬‫בנכס‬(‫נכס‬‫ריק‬/‫מגורים‬/‫מסחר‬/‫אחר‬)
‫להתייחס‬‫לזכויות‬‫הבניה‬‫הצפויות‬‫בנכס‬‫ובאזור‬‫אך‬‫לא‬‫לקבוע‬‫את‬‫שווי‬‫זכויות‬
‫הבניה‬.
‫לאחרונה‬‫המנהל‬‫הנפיק‬‫טופסים‬‫חדשים‬‫מספר‬7157‫ו‬-7158‫בהם‬‫נתוני‬‫עזר‬:

16. ‫טפסים‬7157‫ו‬-7158

17. ‫טפסים‬7157‫ו‬-7158
‫עו‬"‫ד‬‫כלל‬ ‫בדרך‬‫הטופס‬ ‫את‬ ‫למלא‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫הנתונים‬ ‫את‬ ‫יבקש‬:
‫הסבר‬ ‫העזר‬ ‫נתוני‬:
‫סעיף‬1‫המילה‬ ‫למרות‬"‫שווי‬"‫הינו‬"‫המכירה‬ ‫שווי‬"‫בחוזה‬ ‫התמורה‬ ‫מהווה‬ ‫המקרים‬ ‫ברוב‬ ‫משמע‬.
‫סעיף‬2‫לסעיף‬ ‫המקרקעין‬ ‫שמאות‬ ‫את‬ ‫ערכנו‬ ‫בשבילו‬49‫דירת‬ ‫של‬ ‫מכירים‬ ‫המקרקעין‬ ‫ששמאי‬ ‫כמו‬ ‫שווי‬ ‫זהו‬ ‫ז‬
‫בניה‬ ‫זכויות‬ ‫ללא‬ ‫המגורים‬.
‫סעיף‬3‫מהווה‬PN‫העסקה‬ ‫ממחיר‬ ‫הדירה‬ ‫שווי‬ ‫חיסור‬ ‫של‬ ‫תוצאה‬.
‫סעיף‬4‫לשנת‬ ‫שנכון‬ ‫הפטור‬ ‫תקרת‬ ‫הינו‬2017‫הינה‬2,136,400‫ש‬"‫ח‬.
*‫ללקוח‬ ‫להזיק‬ ‫עלול‬ ‫רק‬ ‫כזה‬ ‫שנתון‬ ‫להבין‬ ‫צריך‬ ‫המקרקעין‬ ‫בשמאות‬ ‫הבניה‬ ‫זכויות‬ ‫שווי‬ ‫את‬ ‫לציין‬ ‫לא‬ ‫עדיף‬
‫הקצה‬(‫המוכר‬)‫כזה‬ ‫נתון‬ ‫יהיה‬ ‫אם‬ ‫הבניה‬ ‫מזכויות‬ ‫גם‬ ‫החשבונאית‬ ‫הפעולה‬ ‫את‬ ‫לערוך‬ ‫יכול‬ ‫המנהל‬ ‫שכן‬
‫יותר‬ ‫הגבוהה‬ ‫המס‬ ‫רכיב‬ ‫את‬ ‫ולבחור‬ ‫המקרקעין‬ ‫בשמאות‬.‫בחוק‬ ‫כזו‬ ‫דרישה‬ ‫אין‬ ‫בנוסף‬!

18. ‫בשומה‬ ‫השוואה‬ ‫נתוני‬
•1.‫ישירה‬ ‫השוואה‬–‫לנכס‬ ‫דומים‬ ‫נכסים‬ ‫של‬ ‫השוואה‬ ‫עסקאות‬
‫הנישום‬:‫יח‬ ‫שווי‬"‫הבניה‬ ‫זכויות‬ ‫כל‬ ‫את‬ ‫שניצל‬ ‫משפחתי‬ ‫דו‬ ‫בבית‬ ‫ד‬
‫אותן‬ ‫ניצל‬ ‫שלא‬ ‫הנישום‬ ‫לנכס‬ ‫ביחס‬.
•2.‫שווי‬ ‫מקדם‬ ‫קביעת‬ ‫עם‬ ‫השוואה‬–‫עסקאות‬‫דירת‬ ‫של‬ ‫השוואה‬
‫רוויה‬ ‫בניה‬ ‫מגורים‬(‫לדוג‬'‫ג‬ ‫גנים‬ ‫כפר‬ ‫בשכונת‬ ‫בבנין‬ ‫דירה‬ ‫שווי‬'‫בפ‬"‫ת‬
‫בתוספת‬30%‫מקדם‬(‫פרטיות‬/‫וכו‬ ‫חצר‬'= )‫כפר‬ ‫קרקע‬ ‫צמוד‬ ‫שווי‬
‫ג‬ ‫גנים‬'
•‫המיסים‬ ‫רשות‬ ‫מאתר‬ ‫השוואה‬ ‫בנתוני‬ ‫להשתמש‬ ‫וכמובן‬.
•3.‫כלכלית‬ ‫גישה‬–‫ע‬ ‫הכנסות‬ ‫היון‬"‫הדירה‬ ‫של‬ ‫שכירות‬ ‫חוזה‬ ‫ס‬‫או‬
‫הלכת‬‫בטאט‬.

19. ‫עצמית‬ ‫ובקרה‬ ‫תחשיב‬ ‫ביצוע‬.
‫חשוב‬‫להפעיל‬‫ביקורת‬‫על‬‫התחשיב‬.
‫אומדן‬‫שווי‬‫הנכס‬‫הנמכר‬(‫כולל‬‫זכויות‬‫הבניה‬)‫האם‬‫שווי‬‫המכירה‬‫מייצג‬‫שווי‬
‫שוק‬?
‫אומדן‬‫שווי‬‫דירת‬‫המגורים‬‫ללא‬‫זכויות‬‫בניה‬‫בשתי‬‫דרכים‬:‫בגישת‬‫החילוץ‬‫למ‬"‫ר‬
‫מבונה‬+‫בהשוואה‬‫לדירת‬‫מגורים‬‫בבניה‬‫רוויה‬(‫במקרה‬‫בו‬‫תידרש‬‫חוו‬"‫ד‬‫במקרה‬
‫של‬‫מכירת‬‫צמוד‬‫קרקע‬.
‫הפער‬‫בין‬‫שני‬‫האומדנים‬‫לעיל‬‫צ‬"‫ל‬‫סביר‬.

20. ‫פיזי‬ ‫פיצול‬ ‫במושבים‬ ‫נחלות‬
‫פיצול‬‫ראשון‬‫חלקה‬‫ג‬'–(‫שווי‬‫מקובל‬‫הינו‬‫בין‬3,000$‫לדונם‬‫ל‬-5,000$‫לדונם‬).
‫פיצול‬‫שני‬‫חלקה‬‫ב‬'–‫כנ‬"‫ל‬.
‫יחוס‬‫יתרת‬‫זכויות‬‫הבניה‬‫הבלתי‬‫מנוצלות‬‫בחלקה‬‫א‬'‫בהתאמה‬‫לכל‬‫יח‬"‫ד‬
‫קיימת‬‫ו‬/‫או‬‫אפשרות‬‫לתוספת‬‫יח‬"‫ד‬‫נפרדת‬.
‫חיבור‬‫רכיבי‬‫השווי‬‫הנ‬"‫ל‬.‫בדיקת‬‫סבירות‬‫התוצאות‬‫ביחס‬‫לשווי‬‫המכירה‬
‫בפועל‬.(‫השבחת‬‫יתר‬/‫בנייה‬‫שאינה‬‫תורמת‬‫לשווי‬‫השוק‬).

21. ‫המכירה‬ ‫טרום‬ ‫לגטימי‬ ‫מס‬ ‫תכנוני‬
‫מיצוי‬‫זכויות‬‫בנייה‬‫לצורך‬‫מכירה‬‫עתידית‬‫בפטור‬/
‫חישוב‬‫לינארי‬.
‫אם‬‫הנכס‬‫כולל‬‫מספר‬‫יח‬"‫ד‬‫ובנסוף‬‫זכויות‬‫בניה‬
‫תתקשרו‬058-4760007‫לפעמים‬‫ניתן‬‫לערוך‬‫ריבוי‬
‫שימוש‬‫בסעיף‬49‫ז‬‫ו‬/‫או‬‫חישוב‬‫לינארי‬‫מוטב‬.

22. ‫רבה‬ ‫תודה‬
‫עורך‬:‫ועו‬ ‫מקרקעין‬ ‫שמאי‬ ‫שחם‬ ‫עידו‬"‫ד‬29.6.2017
‫נייד‬058-4760007,
‫לבונטין‬ ‫רחוב‬2,‫אביב‬ ‫תל‬,
Email – Taxman.Shacham@gmail.com