מצגות

1. ‫אומדן‬‫מגורים‬ ‫נכסי‬ ‫לבטוחה‬ ‫מקרקעין‬ ‫שבח‬ ‫מס‬
‫דרום‬ ‫מחוז‬ ‫השמאים‬ ‫לשכת‬–‫השנה‬ ‫ראש‬
‫עורך‬:‫ועו‬ ‫מקרקעין‬ ‫שמאי‬ ‫שחם‬ ‫עידו‬"‫יו‬ ‫ד‬"‫המקרקעין‬ ‫השמאי‬ ‫לשכת‬ ‫מסים‬ ‫ועדת‬ ‫ר‬17.9.17

2. ‫שבח‬ ‫אם‬=‫רווח‬!
‫נכון‬ ‫אומדן‬ ‫נערוך‬ ‫כיצד‬?

3. ‫מספר‬ ‫תקן‬19–‫סעיף‬4.15.‫ב‬
"‫מיסים‬‫ותשלומי‬‫חובה‬
‫יוערכו‬‫המיסים‬‫ותשלומי‬‫החובה‬‫האחרים‬‫ויוצגו‬‫התחשיבים‬‫שנערכו‬‫למציאתם‬,
‫אם‬‫ימכרו‬‫הזכויות‬‫על‬‫ידי‬‫ספק‬‫האשראי‬‫במועד‬‫הקובע‬,‫במחיר‬‫שהוערך‬‫כ‬"‫ערך‬
‫למטרת‬‫בטוחה‬"‫לאחר‬‫הפחתה‬‫למכירה‬‫כפויה‬‫כדלקמן‬:
1)‫אומדן‬‫מס‬‫שבח‬‫מקרקעין‬..."

4. ‫מספר‬ ‫תקן‬19–‫סעיף‬4.15.‫ב‬(1)
"1)‫אומדן‬‫מס‬‫שבח‬‫מקרקעין‬
‫חישוב‬‫אומדן‬‫למס‬‫שבח‬‫מקרקעין‬‫יפורט‬‫הן‬‫לגבי‬‫מכירה‬‫בערך‬‫שנקבע‬‫למטרת‬‫בטוחה‬‫והן‬‫לגבי‬
‫מכירה‬‫שנקבע‬‫לאחר‬‫הפחתה‬‫בגין‬‫מכירה‬‫כפויה‬.
‫באמדן‬‫מס‬‫שבח‬‫לא‬‫יובאו‬‫בחשבון‬‫פטורים‬‫או‬‫זיכויים‬‫אישיים‬‫של‬‫בעל‬‫הזכויות‬‫הנשומות‬‫כגון‬
‫פטור‬‫מס‬‫שבח‬‫לדירת‬‫יחיד‬,‫אפשרות‬‫לקיזוז‬‫הפסדים‬‫מהשבח‬‫וכיוצא‬‫באלה‬.
‫בנכס‬‫שבבעלות‬‫תאגיד‬,‫תנתן‬‫עדיפות‬‫לחישוב‬‫שנערך‬‫על‬‫ידי‬‫רואה‬‫חשבון‬‫אשר‬‫יצורף‬‫לשומה‬.
‫כאשר‬‫חסר‬‫לשמאי‬‫מידע‬‫שדרוש‬‫לחישוב‬‫מס‬‫שבח‬,‫יערוך‬‫השמאי‬‫אומדן‬‫מס‬‫מירבי‬."

5. ‫מס‬ ‫אומדן‬?‫וסוביקטיבי‬ ‫אובקיטיבי‬
‫אומדן‬‫מס‬‫שבח‬‫מקרקעין‬
‫כאשר‬‫בוחנים‬‫חישוב‬‫למס‬‫יכול‬‫להיות‬2‫סוגים‬:
‫אמדן‬‫מס‬‫אוביקטיבי‬–‫בדרך‬‫שמרנית‬‫כפי‬‫שרשות‬‫המסים‬‫רואה‬‫את‬‫המס‬
(‫ידוע‬‫גם‬‫בשם‬‫חשיפה‬‫למיסוי‬)
‫אמדן‬‫מס‬‫סוביקטיבי‬–‫בדרך‬‫שמנצלת‬‫כל‬‫אפשרות‬‫חוקית‬‫לחסכון‬‫במסים‬
(‫ידוע‬‫גם‬‫כתכנון‬‫דל‬‫מס‬)
‫מה‬‫נדרש‬‫משמאי‬‫מקרקעין‬‫בתקן‬‫לבטוחה‬?

6. ‫בתקן‬ ‫ישנם‬ ‫חישובים‬ ‫כמה‬?
1.‫אומדן‬‫מס‬‫שבח‬‫מקרקעין‬‫לערך‬‫שנקבע‬=‫שווי‬‫שוק‬‫בשומת‬‫התקן‬
2.‫אומדן‬‫מס‬‫שבח‬‫מקרקעין‬‫לאחר‬‫הפחתה‬‫בגין‬‫מכירה‬‫כפויה‬
3.‫נכס‬‫בבעלות‬‫תאגיד‬–‫עדיפות‬‫לחישוב‬‫של‬‫רו‬"‫ח‬‫שתצורף‬‫לשומה‬
4.‫מחסור‬‫בנתונים‬‫חישוב‬‫מס‬‫מירבי‬.

7. ‫המס‬ ‫חישוב‬
‫בעת‬‫מכירה‬‫זכות‬‫במקרקעין‬‫נוצר‬‫שבח‬(‫רווח‬)‫המהווה‬‫את‬‫סכום‬‫ההפרש‬‫בין‬‫שווי‬
‫מכירת‬‫הזכות‬‫לשווי‬‫רכישתה‬‫בניכוי‬‫הוצאות‬‫ובתוספת‬‫פחת‬.
4‫יסודות‬‫לכל‬‫חישוב‬‫מס‬
‫יום‬‫מכירה‬,‫שווי‬‫מכירה‬
‫יום‬‫רכישה‬,‫שווי‬‫רכישה‬
‫הקשר‬‫בינהם‬‫נקראה‬‫עקרון‬‫הצמידות‬.

8. ‫תיקון‬76
‫תיקון‬76‫לחוק‬,‫שינה‬‫בין‬‫היתר‬‫את‬‫מסלול‬‫הפטור‬‫והחיוב‬‫מכירת‬‫דירת‬‫מגורים‬
‫מזכה‬‫במכירות‬‫מיום‬1.1.14
‫נקבע‬‫חישוב‬‫השבח‬‫הריאלי‬‫בלינאריות‬‫חדשה‬‫במכירת‬‫דירת‬‫מגורים‬‫מזכה‬
‫חייבת‬–‫פטור‬‫על‬‫השבח‬‫הריאלי‬‫שמיום‬‫הרכישה‬‫ועד‬1.1.2014‫וחיוב‬‫בשיעור‬
25%‫על‬‫השבח‬‫הריאלי‬‫שמיום‬2.1.14‫ועד‬‫ליום‬‫המכירה‬‫ופטור‬‫על‬‫הסכום‬
‫האינפלציוני‬‫החייב‬.
‫החל‬‫מיום‬1.1.18‫יהפוך‬‫חישוב‬‫זה‬‫לחישוב‬‫הרגיל‬‫במכירת‬‫דירת‬‫מזכה‬.

9. ‫לינאריות‬,‫לינאריות‬ ‫זה‬ ‫מה‬?
‫החלוקה‬‫של‬‫שיעורי‬‫המס‬‫מבוססת‬‫על‬‫החקיקה‬‫שהשבח‬‫עולה‬‫בצורה‬‫אחידה‬
‫לאורך‬‫הזמן‬,‫דבר‬‫שאינו‬‫נכון‬‫במציאות‬,‫אך‬‫מפשט‬‫את‬‫דרך‬‫חישוב‬‫המס‬
(‫להלן‬:"‫חישוב‬‫לינארי‬()"‫פס‬"‫ד‬‫פולטי‬).
‫לינאריות‬‫חדשה‬–‫רק‬‫לדירות‬‫מגורים‬‫מזכה‬.
‫כאשר‬‫יש‬‫פטור‬‫על‬‫סכום‬‫השבח‬‫הריאלי‬‫עד‬1.1.14‫וכן‬‫שיעור‬‫מס‬‫של‬25%‫על‬
‫השבח‬‫מיום‬2.1.14‫ועד‬‫יום‬‫המכירה‬‫וכן‬‫פטור‬‫על‬‫סכום‬‫האינפלציוני‬‫החייב‬.
‫נקבע‬‫מגבלה‬‫לשימוש‬‫בחישוב‬‫זה‬‫בתקופת‬‫המעבר‬–1.1.14‫עד‬31.12.17.

10. ‫כללי‬ ‫חישוב‬ ‫מס‬ ‫שיעורי‬
•‫התחילה‬ ‫עד‬ ‫ריאלי‬ ‫שבח‬
•‫ליום‬ ‫עד‬ ‫הרכישה‬ ‫מיום‬ ‫שצמח‬ ‫הראלי‬ ‫השבח‬ ‫הינו‬7.11.2001-‫שולי‬ ‫מס‬ ‫שיעור‬ ‫הינו‬ ‫המס‬ ‫שיעור‬.
•(‫לרוב‬48%)
•‫השינוי‬ ‫למועד‬ ‫עד‬ ‫מהתחילה‬ ‫ריאלי‬ ‫שבח‬
•‫התחילה‬ ‫מיום‬ ‫שצמח‬ ‫הריאלי‬ ‫השבח‬ ‫הינו‬7.11.2001‫ליום‬ ‫עד‬1.1.2012‫הינו‬ ‫המס‬ ‫ושיעור‬20%.
•‫המכירה‬ ‫יום‬ ‫ועד‬ ‫השינוי‬ ‫מועד‬ ‫מי‬ ‫ריאלי‬ ‫שבח‬
•‫השינו‬ ‫מיום‬ ‫שצמח‬ ‫השבח‬ ‫הינו‬1.1.2012‫הינו‬ ‫המס‬ ‫ושיעור‬ ‫המכירה‬ ‫ליום‬ ‫ועד‬25%.
•‫חייב‬ ‫אינפלציוני‬
•‫ליום‬ ‫עד‬ ‫פחת‬ ‫בניכוי‬ ‫וההוצאות‬ ‫הרכישה‬ ‫שווי‬ ‫על‬ ‫מדד‬ ‫עליית‬ ‫של‬ ‫הסכום‬31.12.1993‫המס‬ ‫שיעור‬10%
•‫פטור‬ ‫אינפלציוני‬
•‫החייב‬ ‫האינפלציוני‬ ‫הרכיב‬ ‫בניכוי‬ ‫האינפלציוני‬ ‫הסכום‬ ‫יתרת‬-‫ממס‬ ‫פטור‬.

11. ‫מצטברת‬ ‫הגדרה‬ ‫מזכה‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬
•‫להגדרת‬ ‫עונה‬ ‫הדירה‬"‫מגורים‬ ‫דירת‬"‫סעיף‬ ‫פי‬ ‫על‬1‫משמע‬ ‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫לחוק‬:
•‫נסתיימה‬ ‫בנייתה‬
•‫יחיד‬ ‫בחכירת‬ ‫או‬ ‫בבעלות‬
•‫טיבה‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫למגורים‬ ‫מיועדת‬ ‫או‬ ‫למגורים‬ ‫משמשת‬
•‫הכנסה‬ ‫מס‬ ‫לעניין‬ ‫עסקי‬ ‫מלאי‬ ‫המהווה‬ ‫דירה‬ ‫למעט‬
•‫להגדרת‬ ‫עונה‬ ‫הדירה‬"‫מזכה‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬"‫בסעיף‬49‫לחוק‬
•‫שלהלן‬ ‫תקופות‬ ‫משתי‬ ‫באחת‬ ‫לפחות‬ ‫למגורים‬ ‫בעיקרה‬ ‫ששימשה‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬:
•1.‫השבח‬ ‫מחושב‬ ‫שבשלה‬ ‫מהתקופה‬ ‫חמישיות‬ ‫ארבע‬
•2.‫למכירה‬ ‫שקדמו‬ ‫שנים‬ ‫ארבע‬
•‫לפחות‬50%‫למגורים‬ ‫ישמש‬ ‫הדירה‬ ‫משטח‬(‫למגורים‬ ‫שימוש‬ ‫נחשב‬ ‫שימוש‬ ‫אי‬ ‫גם‬)‫ה‬"‫ב‬19/98‫מיום‬5.7.98
•‫ריקה‬ ‫הייתה‬ ‫אשר‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬,‫ילדים‬ ‫גן‬ ‫לפעילות‬ ‫שימשה‬,‫ילדים‬ ‫מעון‬,‫פעוטון‬,‫ל‬ ‫לימוד‬ ‫כיתת‬ ‫או‬-10‫יותר‬ ‫או‬ ‫ילדים‬,‫נוער‬ ‫מועדון‬,‫תפילה‬ ‫בית‬,
•‫ה‬ ‫למגורים‬ ‫שימוש‬ ‫אף‬ ‫יחשבו‬ ‫דת‬ ‫לימוד‬ ‫לרבות‬"‫ב‬19/98‫מיום‬5.7.98
•‫לפני‬ ‫תקופה‬ ‫בחשבון‬ ‫יובא‬ ‫לא‬ ‫התקופה‬ ‫בחישוב‬1.1.98‫ה‬"‫ב‬19/98‫מיום‬5.7.98

12. ‫מס‬ ‫שאלה‬14‫קיץ‬2015?"‫אחרים‬ ‫ומסים‬ ‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬"
‫מהו‬‫הדין‬‫השנה‬‫על‬‫פי‬‫חוק‬‫מיסוי‬‫מקרקעין‬‫על‬‫זכות‬‫במקרקעין‬‫שנמכרת‬‫לאחר‬‫שזו‬‫הגיעה‬
‫למוכר‬‫בירושה‬?
‫א‬.‫אם‬‫המוכר‬‫הוא‬‫יחיד‬‫וההורשה‬‫הייתה‬‫בין‬1.4.61‫לבין‬1.4.81–‫השבח‬‫שבגינו‬‫יחול‬‫חיוב‬
‫במס‬‫יפוצל‬‫באופן‬‫לינארי‬‫בהתיחס‬‫לשלוש‬‫תקופות‬‫חישוב‬.
‫ב‬.‫אם‬‫המוכר‬‫הוא‬‫אפטרופוס‬‫וההרשה‬‫הייתה‬‫לטובת‬‫חסוי‬‫לאיר‬1.4.1981–‫יום‬‫הרכישה‬
‫יהיה‬‫היום‬‫שבו‬‫הועברה‬‫הזכות‬‫במקרקעין‬‫מהחסוי‬‫לאפוטרופוס‬.
‫ג‬.‫אם‬‫הזכות‬‫במקרקעין‬‫הגיע‬‫אליעו‬‫בהעברה‬‫כחלק‬‫מחלוקת‬‫עזבון‬,‫ההעברה‬‫כאמור‬‫אינה‬
‫מהווה‬‫מכירה‬‫ולא‬‫תחייב‬‫במס‬‫שבח‬‫מקרקעין‬‫ו‬/‫או‬‫במס‬‫רכישה‬.
‫איך‬‫תשתנה‬‫התשובה‬‫הנכונה‬‫אם‬‫מדובר‬‫בדירת‬‫מגורים‬‫מזכה‬?

13. ‫סעיף‬ ‫ניכוים‬39
"‫לשם‬‫קביעת‬‫סכום‬‫השבח‬‫יותרו‬‫בניכוי‬‫הוצאות‬‫שהוצאו‬‫לרכישת‬‫הזכות‬
‫במקרקעין‬‫או‬‫במכירתה‬,‫לרבות‬‫כל‬‫אחד‬‫מאלה‬,‫אם‬‫אינן‬‫כלולות‬‫בשווי‬‫הרכישה‬
‫ואינן‬‫מותרות‬‫בניכוי‬‫לפי‬‫הפקודה‬:
(1)‫כל‬‫הוצאה‬‫שהוציא‬‫המוכר‬‫מיום‬‫הרכישה‬‫ועד‬‫ליום‬‫המכירה‬,‫לשם‬‫השבחתם‬
‫של‬‫המקרקעין‬‫שהזכות‬‫בהם‬‫נמכרה‬:‫ולעניין‬‫זה‬‫יראו‬‫כהוצאה‬‫גם‬‫שוויה‬‫המוערך‬
‫של‬‫עבודה‬,‫שהוכח‬‫למנהל‬‫שעבדו‬‫בעל‬‫הזכות‬‫במקרקעין‬‫וקרוביו‬‫להשבחת‬
‫המקרקעין‬....."

14. ‫סעיף‬39‫עקרונות‬
‫האם‬‫מדובר‬‫ברשימה‬‫פתוחה‬‫או‬‫סגורה‬‫של‬‫הוצאות‬?
‫האם‬‫ניתן‬‫להתיר‬‫בניכוי‬‫הוצאות‬‫שלא‬‫רשומות‬‫ברשימה‬?
‫בעקבות‬‫מספר‬‫פס‬"‫ד‬‫מנחים‬‫בעליון‬:
‫ע‬"‫א‬8138/06‫סלון‬‫מרכזי‬‫אל‬‫על‬,‫ע‬"‫א‬4271/00‫מ‬.‫ל‬.‫השקעות‬‫ופיתוח‬‫בע‬"‫מ‬
‫תיקון‬55‫לחוק‬‫ועגון‬‫המלים‬"‫לרבות‬‫כל‬‫אחד‬‫מאלה‬"
‫כיום‬‫מדובר‬‫ברישמה‬‫פתוחה‬‫של‬‫הוצאות‬‫וישנם‬‫מספר‬‫עקרונות‬‫לניכוי‬:

15. ‫סעיף‬39‫עקרונות‬
‫ישנם‬3‫סוגי‬‫הוצאות‬‫המותרות‬‫בניכוי‬‫מהשבח‬:‫רכישה‬,‫מכירה‬‫והשבחה‬
‫אבל‬‫שלא‬‫כלולות‬‫בשווי‬‫הרכישה‬,
‫ואינן‬‫מותרות‬‫בניכוי‬‫לפי‬‫הפקודה‬
‫העיקרון‬"‫לא‬‫ניתן‬‫להתיר‬‫הוצאה‬‫פעמיים‬"

16. ‫סעיף‬39‫סעיף‬ ‫איזה‬ ‫מדבר‬ ‫הוצאה‬ ‫איזה‬ ‫על‬?
39(2)‫יחודית‬ ‫חזקה‬ ‫זכות‬
39(3)‫סמוכים‬ ‫מקרקעין‬ ‫של‬ ‫להשבחתם‬ ‫המוכר‬ ‫שהוציא‬ ‫הוצאות‬:
‫הנמכרת‬ ‫החלקה‬ ‫את‬ ‫גם‬ ‫המשמשת‬ ‫סמוכה‬ ‫לחלק‬ ‫דרך‬ ‫יצירת‬ ‫לדוגמא‬.
39(4)‫המקרקעין‬ ‫לרכישת‬ ‫בקשר‬ ‫המוכר‬ ‫ששילם‬ ‫אגרות‬=‫רכישה‬ ‫מס‬
39(5)‫לרכישה‬ ‫בקשר‬ ‫תיווך‬ ‫דמי‬...‫יותר‬ ‫לא‬ ‫אך‬‫מ‬-2%
39(6)‫למכירה‬ ‫בקשר‬ ‫תיווך‬ ‫דמי‬...‫מ‬ ‫יותר‬ ‫לא‬ ‫אך‬-2%...‫המנהל‬ ‫שוכנע‬ ‫אם‬ ‫אלא‬
‫העסקה‬ ‫נסיבות‬ ‫עם‬ ‫שבקשר‬.
‫לעסקה‬ ‫שסביר‬ ‫בתנאי‬ ‫ברכישה‬ ‫וגם‬ ‫במכירה‬ ‫גם‬ ‫תיווך‬ ‫יותר‬ ‫להתיר‬ ‫ניתן‬
‫הו‬"‫ב‬6/06‫ס‬'9(‫מיום‬17.7.06)

17. ‫סעיף‬39‫סעיף‬ ‫איזה‬ ‫מדבר‬ ‫הוצאה‬ ‫איזה‬ ‫על‬?
39(7)‫שכ‬"‫ט‬‫עורך‬‫דין‬–‫ע‬"‫א‬8763/06‫מרדכי‬‫גבריאלי‬‫ואח‬'
‫גם‬‫הוצאה‬‫גדולה‬55%‫משווי‬‫העסקה‬‫שעמד‬‫בה‬‫הנישום‬‫מותרת‬‫בניכוי‬–‫עמדת‬‫המעוט‬
‫כבוד‬‫השופט‬‫רובנשטין‬‫שיש‬‫חוסר‬‫סבירות‬‫ויש‬‫מקום‬‫להגביל‬‫את‬‫הקיף‬‫ההכרה‬
‫בהוצאות‬‫כדי‬‫למנוע‬‫מוניפולציות‬‫וקנוניות‬‫לגבי‬‫הוצאות‬.
39(8)‫מס‬‫רכוש‬–‫מידוד‬‫מיוחד‬‫למס‬‫רכוש‬‫ס‬'47‫הגד‬'‫יתרת‬‫שווי‬‫רכישה‬‫מתואמת‬–
3‫תקופות‬:‫א‬.‫לפני‬1.4.1972‫ב‬.‫מי‬1.4.1972‫עד‬1.1.1986‫ג‬.‫מי‬1.1.1986
39(9)‫דמי‬‫הסכמה‬,‫דמי‬‫היוון‬‫לרמ‬"‫י‬.
39(10)‫דמי‬‫עמלת‬‫פרעון‬‫מקדם‬‫במשכנתא‬2%‫מהסכום‬‫שטרם‬‫נפרע‬.

18. ‫סעיף‬39‫סעיף‬ ‫איזה‬ ‫מדבר‬ ‫הוצאה‬ ‫איזה‬ ‫על‬?
39(11)‫היטל‬‫השבחה‬
39(11‫א‬)‫הלכי‬‫שומה‬,‫השגה‬,‫ערר‬‫וערעור‬.
39(12)‫סעיף‬‫הוצאות‬‫התרת‬‫הוצאות‬‫של‬‫אחר‬‫אשר‬‫ממנו‬‫נתקבל‬‫הזכות‬‫או‬‫לשם‬
‫מקרקעין‬‫שהוחלפו‬‫בתנאים‬‫מסוימים‬.
‫מהווה‬‫הדבר‬‫חריג‬‫מוסדר‬‫לסעיף‬39(1)‫עקב‬‫שתמיד‬‫מותר‬‫בניכוי‬‫הוצאות‬‫שהוציא‬
‫המוכר‬‫עצמו‬‫ותמיד‬‫הוצאות‬‫למקרקעין‬‫הנמכרים‬‫בלבד‬.
‫עקרון‬‫רציפות‬‫המס‬

19. ‫סעיף‬39‫ריאלית‬ ‫ריבית‬ ‫א‬
‫מהי‬‫ריבית‬‫ריאלית‬?
‫סכום‬‫הריבית‬‫המשולמת‬‫מעבר‬‫לעלית‬‫המדד‬‫בגין‬‫ההלוואה‬.
‫תנאים‬‫התיר‬‫את‬‫ההוצאה‬‫בניכוי‬‫מצתברים‬:
1.‫לצורך‬‫רכישה‬‫ו‬/‫או‬‫השבחה‬‫של‬‫הנכס‬‫ו‬/‫או‬‫פירעון‬‫יתרת‬‫הלוואה‬.
2.‫אינה‬‫לקרוב‬–(‫למנוע‬‫מניפוציה‬‫מוחבת‬‫ההגד‬'‫גם‬‫ב‬-20%‫שליטה‬‫וגם‬‫ליחסי‬
‫שולט‬‫ונשלט‬)
3.‫מבטחת‬‫במשכנתא‬‫או‬‫משכון‬‫או‬‫הערת‬‫אזהרה‬(‫סמכות‬‫זמנים‬‫ברישום‬)

20. ‫מס‬ ‫חישוב‬
‫שימי‬‫השמאי‬‫רוצה‬‫לקבוע‬‫אומדן‬‫מס‬‫שבח‬‫לנכס‬‫שקבע‬‫שומתו‬‫לתקן‬19,‫לשווי‬
‫שוק‬1,700,000‫ש‬"‫ח‬‫ושוויו‬‫לאחר‬‫הפחתה‬‫למימוש‬‫מהיר‬1,445,000‫ש‬"‫ח‬‫הנכס‬
‫נרכש‬‫קרקע‬‫בסך‬600,000‫ש‬"‫ח‬‫ביום‬1.1.2013‫והושקע‬‫בו‬500,000‫לבניה‬‫של‬‫דירת‬
‫מגורים‬.‫המוכר‬‫קיבל‬‫טופס‬4‫ביום‬10.9.2017.(‫אין‬‫שינוי‬‫במדד‬)
‫האם‬‫דירת‬‫מגורים‬‫מזכה‬‫כן‬‫או‬‫לא‬?
‫האם‬‫חסר‬‫נתונים‬?
‫האם‬‫מדובר‬‫ביחיד‬?

21. ‫מס‬ ‫חישוב‬
‫פיתרון‬ ‫ימים‬ ‫חישוב‬
‫הפחתה‬
‫מהיר‬ ‫למימוש‬ ‫שוק‬ ‫שווי‬ 2017 9 17
1445000 1700000 ‫מכירה‬ ‫שווי‬ 2013 1 1
4 8 16
600000 600000 ‫רכישה‬ ‫שווי‬ 1460 240 16 ‫ימים‬ ‫חישוב‬
30000 30000 ‫רכישה‬ ‫מס‬ ‫סה‬"‫כ‬
500000 500000 ‫השבחה‬
315000 570000 ‫שבח‬
‫חלוקה‬
‫תקופות‬
1716 ‫סה‬"‫כ‬
365
‫עד‬ ‫פטור‬
1.1.14
247998 448759 1351 ‫חייב‬
62000 112190
‫מס‬ ‫שיעור‬
25%

22. ‫מירבי‬ ‫וסכום‬ ‫לחברה‬ ‫מס‬ ‫חישוב‬
‫סעיף‬48‫א‬(‫א‬)‫לחבר‬‫בני‬‫אדם‬‫יהיה‬‫חייב‬‫במס‬‫על‬‫שבח‬‫ריאלי‬‫בשיעור‬‫הקבוע‬‫בסעיף‬
126(‫א‬)‫לפקודה‬:24%
‫שווי‬‫שוק‬=136,800‫ש‬"‫ח‬,‫בהפחתה‬‫למימוש‬‫מהיר‬75,600‫ש‬"‫ח‬
‫שיעור‬‫מס‬‫מירבי‬:
‫שלושה‬‫תקופות‬48%,20%,25%‫יום‬‫הרכישה‬1.1.13‫משמע‬25%‫על‬‫כל‬‫השבח‬
‫שווי‬‫שוק‬=142,500‫ש‬"‫ח‬,‫בהפחתה‬‫למימוש‬‫מהיר‬78,750‫ש‬"‫ח‬.

23. ‫פחת‬
‫פחת‬‫פיזי‬‫למול‬‫פחת‬‫חשבונאי‬
‫ס‬'47‫לחוק‬‫הגדרת‬‫פחת‬:
‫הסכומים‬‫הניתנים‬‫לניכוי‬‫לגבי‬‫סעיף‬21‫לפקודת‬‫מס‬‫הכנסה‬,‫בצירוף‬‫הסכומים‬
‫שהופחתו‬‫מהמחיר‬‫המקורי‬‫שלהם‬‫לעניין‬‫מס‬‫הכנסה‬.
‫פחת‬‫פיזי‬-‫משקף‬‫את‬‫אורך‬‫החיים‬‫הכלכלים‬‫של‬‫הנכס‬
‫פחת‬‫בחוק‬-‫משקף‬‫מה‬‫שניתן‬‫לנכות‬‫במס‬‫הכנסה‬‫כל‬‫שנים‬‫עד‬‫ליום‬‫המכירה‬‫של‬
‫המקרקעין‬‫או‬‫סכומים‬‫שהופחתו‬‫בפועל‬‫מערך‬‫הנכס‬.

24. ‫פחת‬
‫מהו‬‫מבנה‬‫בר‬‫פחת‬?
‫נכס‬‫המשמש‬‫לצורך‬‫עסק‬‫או‬‫משלח‬‫יד‬‫לרבות‬‫מבנה‬‫מושכר‬.
‫בפס‬"‫ד‬‫ברמן‬‫ו‬"‫ע‬4661-06-11-‫נקבע‬‫מקום‬‫שניתן‬‫להוכיח‬‫אם‬‫נוכה‬‫הפחת‬‫או‬‫לא‬-‫יש‬
‫לאפשר‬‫זאת‬‫לנישום‬.
‫נכס‬‫שאינו‬‫בר‬‫פחת‬:
‫קרקע‬‫ודירה‬‫המשמשת‬‫את‬‫בעליה‬‫למגורים‬.
‫מה‬‫הדין‬‫לעניין‬‫דירת‬‫מגורים‬‫אשר‬‫מושכרת‬‫מה‬‫הדין‬?
‫ראו‬‫הו‬"‫ב‬5/2007

25. ‫שבח‬ ‫במס‬ ‫פחת‬ ‫חישוב‬
2/3‫שווי‬‫הרכישה‬*4%‫לשנה‬‫כפול‬‫מספר‬‫השנים‬‫מיום‬‫הרכישה‬‫ליום‬‫המכירה‬
‫או‬
‫שווי‬‫הרכישה‬*2%‫לשנה‬‫כפול‬‫מספר‬‫השנים‬‫מיום‬‫הרכישה‬‫ליום‬‫המכירה‬.
‫או‬
‫פחת‬‫שניכה‬‫הנישום‬‫במס‬‫הכנסה‬‫בפועל‬.

26. ‫ביצוע‬ ‫הוראת‬5/2007‫למגורים‬ ‫שהושכרה‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫במכירת‬ ‫השבח‬ ‫חישוב‬
.1‫חזרה‬‫קצרה‬‫על‬‫מסלולי‬‫השכרה‬‫למגורים‬‫לפני‬‫חוק‬‫מס‬‫ריבוי‬‫דירות‬:
•‫הרגיל‬ ‫המסלול‬-‫הכנסה‬ ‫כגון‬ ‫אחרת‬ ‫חייבת‬ ‫הכנסה‬ ‫כל‬ ‫על‬ ‫תתוסף‬ ‫משכירות‬ ‫הכנסה‬ ‫לפיו‬
‫רגילים‬ ‫מס‬ ‫בשיעורי‬ ‫יחויב‬ ‫והכל‬ ‫משכר‬,‫בסעיף‬ ‫הקבועים‬ ‫המס‬ ‫שיעורי‬ ‫מכח‬121
‫לפקודה‬‫בשמם‬ ‫והידועים‬"‫מס‬ ‫מדרגות‬"‫ההכנסה‬ ‫גובה‬ ‫לפי‬.‫זה‬ ‫במסלול‬,‫לנכות‬ ‫לנישום‬ ‫מותר‬
‫שוטפות‬ ‫והוצאות‬ ‫פחת‬.
•‫מופחת‬ ‫מס‬ ‫מסלול‬-‫בגובה‬ ‫מופחת‬ ‫בשיעור‬ ‫מס‬ ‫בתשלום‬ ‫יחויב‬ ‫זה‬ ‫במסלול‬ ‫הבוחר‬10%‫בלבד‬
‫סעיף‬ ‫מכוח‬ ‫וזאת‬ ‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫מסך‬122‫הכנסה‬ ‫מס‬ ‫לפקודת‬(15%‫באם‬‫נובעות‬ ‫הכנסותיו‬
‫מגורים‬ ‫מדירת‬‫בחו‬ ‫להשכרה‬"‫ל‬.)‫פחת‬ ‫ניכוי‬ ‫לרבות‬ ‫שונות‬ ‫הוצאות‬ ‫בניכוי‬ ‫יותרו‬ ‫לא‬ ‫זה‬ ‫במסלול‬.
•‫חלקי‬ ‫או‬ ‫מלא‬ ‫ממס‬ ‫הפטור‬ ‫מסלול‬-‫עד‬ ‫שכירות‬ ‫מדמי‬ ‫הכנסה‬ ‫סך‬ ‫על‬ ‫מלא‬ ‫פטור‬ ‫קבלת‬
‫הקבועה‬ ‫לתקרה‬.‫משכירות‬ ‫ההכנסה‬ ‫יתרת‬ ‫כאשר‬ ‫זה‬ ‫במסלול‬‫הקבועה‬ ‫התקרה‬ ‫על‬ ‫עולה‬‫בחוק‬
‫הפטור‬ ‫תקרת‬ ‫כפל‬ ‫ועד‬-‫מתואמת‬ ‫חדשה‬ ‫תקרה‬ ‫תחושב‬.‫במס‬ ‫תחויב‬ ‫ההכנסה‬ ‫יתרת‬ ‫לכך‬ ‫מעבר‬
‫הנישום‬ ‫לגיל‬ ‫ובהתאם‬ ‫הרגיל‬ ‫המסלול‬ ‫לפי‬.‫כן‬ ‫כמו‬,‫מס‬ ‫במסלול‬ ‫כמו‬ ‫דומה‬ ‫דין‬ ‫זה‬ ‫במסלול‬
‫בניכוי‬ ‫ופחת‬ ‫הוצאות‬ ‫יותרו‬ ‫לא‬ ‫מופחת‬.

27. ‫ביצוע‬ ‫הוראת‬5/2007‫למגורים‬ ‫שהושכרה‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫במכירת‬ ‫השבח‬ ‫חישוב‬
‫במסלול‬‫הרגיל‬‫הנישום‬‫יכול‬‫לנכות‬‫פחת‬,‫וכן‬‫לדרוש‬‫הוצאות‬‫שוטפות‬.
‫אזי‬‫כאשר‬‫הנישום‬‫משתמש‬‫באחד‬‫ממסלולים‬‫מס‬‫מופחתים‬‫כמו‬‫פטור‬,‫משמע‬
‫חל‬‫דין‬‫זהה‬-‫כאילו‬‫ניכה‬‫פחת‬‫וכן‬‫דרש‬‫את‬‫ההוצאה‬‫שוטפת‬‫כמו‬‫ריבית‬‫ריאלית‬.
‫ממתי‬‫יש‬‫לחשב‬‫פחת‬‫לדירה‬‫שהושכרה‬‫למגורים‬‫במסלול‬‫הפטור‬‫ו‬/‫או‬‫פטור‬‫חלקי‬
‫מיום‬‫הוראות‬‫הביצוע‬27.2.2007‫במסלולים‬‫האחרים‬‫מיום‬‫הרכישה‬.

28. ‫השבח‬ ‫בחישוב‬ ‫הפחת‬ ‫מועד‬ ‫פחת‬
‫סעיף‬47‫נכתב‬ ‫רכישה‬ ‫שווי‬ ‫יתרת‬ ‫הגדרת‬ ‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫לחוק‬:
"‫בניכוי‬ ‫המותרים‬ ‫הסכומים‬ ‫הוספת‬ ‫לאחר‬ ‫הרכישה‬ ‫שווי‬.....‫ניכוי‬ ‫ולאחר‬
‫הפחת‬."
‫בפגיעה‬ ‫מדובר‬ ‫ולכן‬ ‫הרכישה‬ ‫משווי‬ ‫ישירות‬ ‫יורד‬ ‫הפחת‬ ‫המקרים‬ ‫ברוב‬ ‫ודוק‬
‫בשנה‬ ‫שנה‬ ‫כל‬ ‫בניכוי‬ ‫שניתן‬ ‫הפחת‬ ‫על‬ ‫מדדית‬,‫לאחור‬ ‫מהשבח‬ ‫מוחסר‬ ‫שני‬ ‫ומצד‬.
‫התאומים‬ ‫חוק‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הכנסה‬ ‫במס‬ ‫מידוד‬ ‫ערך‬ ‫את‬ ‫קיבל‬ ‫הפחת‬ ‫ניכוי‬ ‫בעבר‬.

29. ‫שאלה‬
‫ביום‬ ‫שלו‬ ‫המגורים‬ ‫דירת‬ ‫את‬ ‫מוכר‬ ‫דוד‬1.1.2017‫בסך‬1,800,000
‫בתחילת‬ ‫רכש‬2006‫של‬ ‫בסך‬950,000‫המכירה‬ ‫ליום‬ ‫ממודד‬1,276,000‫ש‬"‫ח‬
‫התקופה‬ ‫כל‬ ‫הכנסה‬ ‫ממס‬ ‫בפטור‬ ‫מושכרת‬ ‫היתה‬ ‫הדירה‬.
‫ועו‬ ‫השבחה‬ ‫של‬ ‫הוצאות‬ ‫היו‬ ‫לדוד‬"‫בסך‬ ‫המכירה‬ ‫לקראת‬ ‫ד‬524,000‫ש‬"‫ח‬
‫כלל‬ ‫מס‬ ‫לו‬ ‫אין‬ ‫לדעתו‬ ‫איתך‬ ‫מתיעץ‬ ‫דוד‬
‫צודק‬ ‫הוא‬ ‫האם‬?
‫לשלם‬ ‫דוד‬ ‫שנדרש‬ ‫המס‬ ‫סכום‬ ‫מה‬ ‫לא‬ ‫אם‬?

30. ‫פחת‬ ‫חישוב‬‫פיתרון‬ ‫שנים‬
1800000 ‫מכירה‬ ‫שווי‬ 2017 ‫מכירה‬
2006 ‫רכישה‬
1276000 950000 ‫רכישה‬ ‫שווי‬ 11 ‫סה‬"‫תקופה‬ ‫כ‬
2014 ‫פטור‬ ‫סיום‬ ‫שנת‬
524000 ‫השבחה‬ 3 ‫חייבות‬ ‫שנים‬
306240 228000 ‫פחת‬
306240 ‫שבח‬
20880 ‫לתשלום‬ ‫מס‬ ‫חדש‬ ‫לינארי‬

31. ‫התאומים‬ ‫חוק‬ ‫ביטול‬ ‫של‬ ‫הבעיה‬ ‫מועד‬ ‫פחת‬
‫בשנת‬2008‫הממשלה‬‫ביטלה‬‫את‬‫חוק‬‫התאומים‬.
‫משמע‬,‫שאין‬‫דרך‬‫לקבל‬‫את‬‫הניכוי‬‫הנוסף‬‫כלל‬‫החל‬‫משנת‬2008‫על‬‫רכיב‬‫הפחת‬.
‫הפחת‬‫מוחסר‬‫משווי‬‫הרכישה‬‫בשבח‬‫בערך‬‫מדד‬‫מלא‬.
‫משנת‬2008‫לא‬‫ניתן‬‫לקבל‬‫את‬‫תוספת‬‫ערך‬‫מדד‬‫על‬‫הפחת‬‫במס‬‫הכנסה‬.
‫פס‬"‫ד‬‫ו‬"‫ע‬38590-04-13‫בית‬‫מתושלח‬(16.8.15)

32. ‫לפני‬ ‫שנרכשו‬ ‫נכסים‬ ‫על‬ ‫פחת‬1.4.1973–‫מספר‬ ‫תיקון‬12‫לחוק‬
‫תקופה‬ ‫אמצע‬ ‫פחת‬
‫תקופה‬ ‫אמצע‬ ‫פחת‬:
‫פסקה‬4‫לתיקון‬12
"‫פחת‬ ‫בני‬ ‫במקרקעין‬ ‫זכות‬ ‫במכירת‬,‫לפני‬ ‫שנרכשה‬1.4.1973,‫השבח‬ ‫יחושב‬…‫להוראות‬ ‫בהתאם‬
‫זה‬ ‫בחוק‬ ‫תיקונו‬ ‫לפני‬ ‫העיקרי‬ ‫החוק‬,‫פי‬ ‫על‬ ‫בניכוי‬ ‫למוכר‬ ‫שהותר‬ ‫פחת‬ ‫בשל‬ ‫הניכוי‬ ‫שסכום‬ ‫ובלבד‬
‫סעיף‬4(2)‫הכנסה‬ ‫מס‬ ‫לחוק‬(‫אינפלציה‬ ‫בתנאי‬ ‫מיסוי‬),‫התשמ‬"‫ב‬–1982,(‫להלן‬" :‫המיסוי‬ ‫חוק‬)",
‫סעיפים‬ ‫לפי‬ ‫פחת‬ ‫בשל‬ ‫הניכוי‬ ‫וסכום‬3‫ו‬–18‫הכנסה‬ ‫מס‬ ‫לחוק‬(‫אינפלציה‬ ‫בשל‬ ‫תיאומים‬()‫הוראת‬
‫שעה‬),‫התשמ‬"‫ה‬–1985,‫מס‬ ‫שנת‬ ‫כל‬ ‫מתום‬ ‫המיסוי‬ ‫בחוק‬ ‫כהגדרתו‬ ‫המדד‬ ‫עלית‬ ‫בשיעור‬ ‫יוכפל‬
‫המכירה‬ ‫לשווי‬ ‫ויווסף‬ ‫המכירה‬ ‫יום‬ ‫ועד‬ ‫האמורים‬ ‫החוקים‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫הניכוי‬ ‫הותר‬ ‫שבה‬.
‫המידודית‬ ‫ההגנה‬ ‫את‬ ‫שאין‬ ‫עקב‬ ‫זו‬ ‫חישוב‬ ‫בדרך‬ ‫לגמרי‬ ‫נשחק‬ ‫לרוב‬ ‫הפחת‬ ‫משמע‬.

33. ‫הקובעת‬ ‫בתקופה‬ ‫מבנים‬ ‫של‬ ‫לרכישות‬ ‫מואץ‬ ‫פחת‬
•‫הקובעת‬ ‫בתקופה‬ ‫רכישות‬:
•7.11.2001‫עד‬31.12.2002
•1.1.2003‫עד‬31.12.2003
‫מספר‬ ‫בתיקון‬ ‫שהוגדרה‬ ‫כפי‬ ‫הקובעת‬ ‫בתקופה‬ ‫נרכש‬ ‫אשר‬ ‫מבנה‬ ‫יימכר‬ ‫כאשר‬50
‫הנכס‬ ‫של‬ ‫רכישה‬ ‫שווי‬ ‫בסיס‬ ‫על‬ ‫עצמית‬ ‫שומה‬ ‫תיערך‬,‫הקרקע‬ ‫מרכיב‬ ‫ניטרול‬ ‫לאחר‬,
‫מואצים‬ ‫פחת‬ ‫בשיעורי‬.
‫המוכר‬ ‫של‬ ‫הזכות‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫הפחת‬ ‫מרכיב‬ ‫את‬ ‫יחשב‬ ‫המנהל‬ ‫אלו‬ ‫פחת‬ ‫לסכומי‬ ‫ביחס‬
‫להפחית‬150%‫או‬125%‫העניין‬ ‫לפי‬.
•‫יחשבו‬ ‫לא‬"‫כרכישה‬"‫הקובעת‬ ‫בתקופה‬ ‫מואץ‬ ‫פחת‬ ‫לצרכי‬:
1.‫ל‬ ‫העברה‬"‫קרוב‬"‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫כהגדרתה‬.
2.‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫בחוק‬ ‫כהגדרתה‬ ‫תמורה‬ ‫ללא‬ ‫העברה‬.
3.‫בסעיף‬ ‫כהגדרתו‬ ‫יעוד‬ ‫שינויי‬5(‫ב‬)‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫לחוק‬.

34. ‫סיכום‬ ‫שאלה‬
•‫ביום‬ ‫שבע‬ ‫בבאר‬ ‫דירה‬ ‫רכש‬ ‫ישראלי‬ ‫מר‬1.1.2000‫תמורת‬
600,000‫ש‬"‫בסך‬ ‫התקופה‬ ‫כל‬ ‫מוטבת‬ ‫בשכירות‬ ‫הושכרה‬ ‫אשר‬ ‫ח‬
10%.‫ביום‬1.2.2017‫הבנק‬ ‫מהבנק‬ ‫משכנתא‬ ‫לקבל‬ ‫ביקש‬ ‫הוא‬
‫ע‬ ‫לבטוחה‬ ‫שומה‬ ‫לו‬ ‫לערוך‬ ‫ממך‬ ‫מבקש‬ ‫הוא‬"‫תקן‬ ‫פ‬19‫קבעתה‬
‫בסך‬ ‫שוק‬ ‫שווי‬ ‫את‬1,180,000‫מהיר‬ ‫למימוש‬ ‫ושווי‬1,000,000‫ש‬"‫ח‬
•‫נוספות‬ ‫הוצאות‬ ‫ישראלי‬ ‫למר‬
•1.‫רכישה‬ ‫מס‬5,000‫ש‬"‫מיום‬ ‫ח‬2.1.2000
•2‫שכ‬"‫לאחרונה‬ ‫ששולם‬ ‫שמאי‬ ‫ט‬10,000‫ש‬"‫ח‬
•3.‫שחושב‬ ‫פחת‬225,440‫ש‬"‫ח‬
•‫מדד‬1.1.200025662‫היום‬ ‫מדד‬34076

35. ‫סיכום‬ ‫שאלה‬
‫פיתרון‬
‫למימוש‬ ‫הפחתה‬
‫מהיר‬ ‫שוק‬ ‫שווי‬ ‫נומינלי‬ 2017 2 1
1000000 1180000 1180000 ‫מכירה‬ ‫שווי‬ 2006 1 1
11 1 0
796727 796727 600000 ‫רכישה‬ ‫שווי‬ 4015 30 16 ‫ימים‬ ‫חישוב‬
39836 39836 5000 ‫רכישה‬ ‫מס‬ ‫סה‬"‫כ‬
10000 10000 ‫שכ‬"‫שמאי‬ ‫ט‬ 1125 ‫עד‬ ‫ימים‬2014
299357 299357 225440 ‫פחת‬
452794 632794 ‫שבח‬
‫תקופות‬ ‫חלוקה‬
4061 ‫סה‬"‫כ‬
1125 ‫עד‬ ‫פטור‬1.1.14
327358 457494 2936 ‫חייב‬
81840 114373 ‫מס‬ ‫שיעור‬25%

36. ‫מירבי‬ ‫וסכום‬ ‫לחברה‬ ‫מס‬ ‫חישוב‬
‫סעיף‬48‫א‬(‫א‬)‫לחבר‬‫בני‬‫אדם‬‫יהיה‬‫חייב‬‫במס‬‫על‬‫שבח‬‫ריאלי‬‫בשיעור‬‫הקבוע‬‫בסעיף‬
126(‫א‬)‫לפקודה‬:24%
‫שווי‬‫שוק‬=151,870‫ש‬"‫ח‬,‫בהפחתה‬‫למימוש‬‫מהיר‬108,670‫ש‬"‫ח‬
‫שיעור‬‫מס‬‫מירבי‬:
‫שלושה‬‫תקופות‬48%,20%,25%‫יום‬‫הרכישה‬1.1.2006‫משמע‬20%‫עד‬1.1.2012
25%‫על‬‫יתרת‬‫השבח‬‫בהתעלם‬‫מהרכיב‬‫האינפלציוני‬.
‫מס‬ ‫מהיר‬ ‫מימוש‬ ‫שבח‬ ‫מס‬ ‫שוק‬ ‫שווי‬ ‫שבח‬ ‫השינוי‬ ‫עד‬ ‫תקופה‬
48836 244181 68250 341251 20% 2190
52153 208613 72886 291543 25% 1871 ‫מהשינוי‬ ‫תקופה‬
100989 141136 ‫סה‬"‫מס‬ ‫כ‬

37. ‫המסים‬ ‫לרשות‬-‫שבח‬ ‫למס‬ ‫סימולטור‬

38. ‫למגורים‬ ‫לבטוחה‬ ‫שבח‬ ‫מס‬ ‫אומדן‬
‫ו‬ ‫טובה‬ ‫שנה‬‫רבה‬ ‫תודה‬
‫עורך‬:‫עו‬"‫וע‬ ‫מקרקעין‬ ‫שמאי‬ ‫שחם‬ ‫עידו‬ ‫ד‬"‫יו‬ ‫ד‬"‫לשכת‬ ‫מסים‬ ‫ועדת‬ ‫ר‬17.9.17
‫נייד‬058-4760007,Emil – Taxman.shacham@gmail.com