Nyhedskursus i bolig- og erhvervslejemål

Nyhedskursus
Bolig- og
erhvervslejeret
Aktuelle temaer og ny retspraksis
6. december 2016

Boliglejeret
6. december 2016
Henrik da Silva
Juridisk konsulent, advokat
Ejendomsforeningen Danmark

Nyhedskursus i boliglejeret
Emneoversigt
• Ind-, fraflytning og vedligeholdelse
• Brl § 5, stk. 2-lejemål
• PBS-gebyrer
• Målerbekendtgørelsen

Ind-, fraflytning og
vedligeholdelse
Ny retspraksis og udvalgte emner

5
Indkaldelse
• Bør være skriftlig (dokumentation)
• Med rimelig frist – ca. 1 uge
• Indføj evt. afholdelsestidspunkt i § 11
Se ED’s § 11-vilkår
Husk at beskrive lejemålets stand/faciliteter korrekt i kontrakten.
L kan efter L 2015 315 indbringe mangelsager ved huslejenævnet,
Jf. LL § 106, stk. 1, nr. 11
www.ejendomsforeningen.dk
Indflytning

6
– Indvendig vedligeholdelse
= Maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve LL § 21
– Udvendig vedligeholdelse
= Al anden vedligeholdelse end ovennævnte
• Nu begrænsning af aftalefrihed for visse ejendomme
Aftaler om lejers vedligeholdelsespligt?

7
Kun aftale om indvendig vedligeholdelse (og have):
• Regulerede ejendomme omfattet af BRL kap. II-IV
(Eks. ejendomme med OMK-leje)
• inkl. ”Nye” storejendomme ibrugtaget efter 31. december 1991
(Eks. projektlejligheder med markedsleje)
• Ex. ikke muligt at aftale at L skal vedligeholde eller forny hårde hvidevarer
Jf. LL § 24, stk. 2
Aftaler om lejers vedligeholdspligt?

8
Stadigvæk aftalefrihed:
Dvs. mulighed for at lejer kan påtage sig udvendig vedligeholdelse
• Ejendomme i uregulerede kommuner (Se kommuneoversigt på www.gi.dk)
(Bl.a. Billund, Fredensborg, Greve, Herning, Solrød, Struer, Thisted, Varde m.fl.)
• Småhuse (eks. Parcelhuse, 1-6 ejerlejligheder i samme E/F, jf. BRL § 4, stk.5)
-samt formentlig fremlejemål
• 80/20 ejendomme (op til 20% boliger i samme ejd. pr. 1/1-80, jf. BRL § 4, stk. 3)
Aftaler om lejers vedligeholdspligt?

9 www.ejendomsforeningen.dk
Fraflytningen

Fraflytningssyn – LL § 98, stk. 3-5.
• Udlejere, der udlejer mere end én boligenhed, jf. LL § 98, stk. 3.
• På fraflytningstidspunktet
! Også lejekontrakter indgået før 1. juli 2015
• Konsekvens af manglende syn
• Krav på istandsættelse bortfalder, jf. LL § 98, stk. 5.
! Dog stadigvæk krav ved lejers misligholdelse
Jf. GD 2015/67 V

Fraflytningssynet
Indkaldelse, jf. LL § 98, stk. 3
• Skal være skriftlig
• Med min. 1 uges varsel,
• Mulighed for afholdelse tidligere v. konkret dokumenterbar aftale
! Mundtlig aftale efter opsigelse/ophævelse ok
Men dokumentation af aftale
GD 2016/03 V (U.2016.366V)

Fraflytningssynet
• Fremsendelse af rapporten - senest 2 uger efter synet.
Kun aktuel ved lejers manglende deltagelse eller afvisning af rapport
Kan sendes digitalt ved forudgående aftale om digital kommunikation
Jf. LL § 4, stk. 2
• Bevisdokumentation for både
- indkaldelse til fraflytningssyn samt
- fremsendelse af fraflytningsrapport
kan ske pr. indlevereringsattest, Jf. GD 2016/42 Ø

Istandsættelse

Istandsættelse ved fraflytning
Før 1. juli 2015
• Lejer kunne tilpligtes at nyistandsætte uden hensyn til
- hvem der havde vedligeholdspligten og
- lejemålets faktiske stand ved fraflytningen.
GD 2011/09 V
L hæftede for nyistandsættelse af lejemål ved fraflytning
efter lejeperiode på 10 måneder

Istandsættelse ved fraflytning
Aftaler indgået efter 1. juli 2015
Nu skal lejer kun istandsætte
- hvis lejer lovligt har haft vedligeholdelsespligten
Lejere i regulerede ejendomme kan dermed kun tilpligtes at lave
indvendige vedligeholdelsesarbejder, Jf. LL § 24, stk. 1, 2. pkt., jf. stk. 2
- samt hvis lejemålet trænger til vedligeholdelse på
fraflytningstidspunktet, jf. LL § 19, stk. 2

Er istandsættelse påkrævet…?
• Huslejenævnene har bemyndigelse til at vurdere spørgsmålet -
men har de den håndværksfaglige kompetence?
• Stadigvæk krav på istandsættelse uanset lejeperiode
- ved reel og saglig grund (huller, slitage, nuanceforskelle etc.)
- på baggrund af en specifik og faglig begrundelse
Ingen håndgribelig retspraksis vedrørende spørgsmålet endnu..

17
Brl § 5, stk. 2
Gennemgribende moderniseret lejemål

18
§ 5, stk. 2 – lejemål
2 HD-domme i 2016:
• GD 2016/74 H Orienteringspligten v. 2. udlejning
• GD 2016/41 H Forudsætningen om væsentlig
forbedring af det lejede

19
GD 2016/74 H
Orienteringspligten v. 2. udlejning
Genudlejning af gennemgribende forbedret
lejemål gyldigt efter BRL § 5, stk. 2,
uanset at udlejer ikke kunne dokumentere, at der
tidligere sket orientering, jf. BRL § 5, stk. 4.
Lejemålet var udlejet to gange tidligere uden
orientering.

20
GD 2016/74 H
Orienteringspligten v. 2. udlejning
• Genudlejning af gennemgribende forbedret
lejemål gyldig efter BRL § 5, stk. 2,
uanset at udlejer ikke kunne dokumentere, at
der tidligere var sket orientering, jf. BRL § 5, stk. 4.
• Lejemålet var udlejet to gange tidligere uden
orientering.

21
GD 2016/41 H
Betingelsen om væsentlig forbedring af
brugsværdien
• Renovering af lejemål i fredet ejendom
• Brugt 338.000 i rene forbedringsudgifter
Mindstebeløb var 170.000 (1998+1999)
• Alligevel ikke tilstrækkelig brugsværdiforøgelse
i HN,AN,BR eller LR.
• Arbejderne var dyrere pga. hensyntagen til
ejendommens fredning.

22
GD 2016/41 H
Betingelsen om væsentlig forbedring af
brugsværdien fortsat..
”Højesteret finder, at der ikke skal stilles strenge
krav for at anse betingelsen om, at forbedringerne
væsentligt har forøget det lejedes værdi, for
opfyldt, hvis udgifterne til de arbejder der
anerkendes som forbedringer af lejemålet,
overstiger (mindstebeløbet)”
U’s fastsatte § 5, stk. 2-leje blev herefter godkendt.

23
GD 2016/51 H
PBS-dommen
• Lejemål med OMK-leje og aftale om L’s betaling
af gebyr for benyttelse af PBS
• Gebyret godkendtes af BR+LR
LR: ”Ikke udelukkende i U’s interesse”
• Gebyret afvist af HR som ulovhjemlet.
”særskilt betaling ved refusion kræver lovhjemmel”

24
Målerbekendtgørelsen
• VEJ nr. 11032 af 18. november 2015
• BEK nr. 563 af 2. juni 2014
Pligt til montering af varmtvandsmålere inden 2017

25
Målerbekendtgørelsen - nr. 563 af 2. juni 2014
• Bekendtgørelse om individuel måling af el, gas, vand, varme
og køling.
• Væsentlig ændring vedrørende varmtvandsmålere i
eksisterende byggeri - herunder bolig- og erhvervsejendomme
§ 6, stk. 2:
”I bestående bebyggelse skal der inden den 31. december 2016
installeres målere til måling af forbruget af varmt vand i den enkelte
bolig- eller erhvervsenhed, hvis det er teknisk gennemførligt og
omkostningseffektivt”

26
Målerbekendtgørelse - nr. 563 af 2. juni 2014
• Pligt til installering af varmtvandsmålere i de enkelte
ejerlejligheder (både bolig og erhverv) inden den 31.
december 2016.
• Teknisk gennemførligt og omkostningseffektivt?
• Dvs. en nettobesparelse i forhold til de afledte
udgifter:

27
Besparelsen på det varme vand
• Visse målerfirmaer skønner en besparelse på op til
ca. 30% svarende til ca. kr. 1.650 kr. pr. år for en
husstand på 3 personer.
• Vejledningen siger 20-25% for varmt vand
Dette kan lægges til grund i beregningen.

28
Hvilke udgifter?
Se vejledningen på side 3:

29
• To varmtvandsmålere i køkken/bad koster ca. kr. 2.000,-
inkl. moms og vvs-installation
Hertil kommer:
• Kodning af fjernaflæsningsudstyr
• Årlige udgifter til forbrugsregnskab og indhentning af fjernaflæste data.
• Pligtig kontrol og udskiftning maksimalt 6 år efter målerens opsætning.
+ Evt. udgifter til hultagning og demontering af skabe etc., hvis rørene
er skjulte (Vil typisk gøre målerne urentable)

Erhvervslejeret
6. december 2016

Nyhedskursus i erhvervslejeret
Emneoversigt
• Nye regler i erhvervslejeloven
• Ny praksis
• Mangler ved lejemålet
• Markedslejeregulering
• U’s opsigelse og L’s erstatning
• Betalingsmisligholdelse og ophævelse
• Fraflytningskrav

Nye regler i
erhvervslejeloven

33
• Tidsbegrænsning af erhvervslejeaftaler
• Vurdering af markedslejen
• Ikrafttræden
Forslag om lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler (L22)
(Tidsbegrænsning af erhvervslejeaftaler og vurdering af
markedslejen)
Oprindelige elementer i loven

34
Fri adgang til at aftale tidsbegrænsede erhvervslejeaftaler
• Ikke krav om ”tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold”
• Ikke mulighed for lejer for at få tidsbegrænsningen tilsidesat
• Der kan kun aftales fast løbende regulering af lejen i den
tidsbegrænsede periode (dvs. ikke markedslejeregulering)
– Bemærk: Dette vilkår fremgår tydeligt af forarbejderne, men er ikke gjort ufravigelig i
ELL § 68
Se ELL § 9, stk. 2, § 13, stk. 1, § 63 og § 68
Tidsbegrænsning af erhvervslejeaftaler

35
Samtlige relevante aftaler og aftalevilkår skal indgå i
sammenligningen
• ”Ved anvendelse af sammenlignelige lejemål i vurderingen af
markedslejen, skal der tages højde for samelige relevante aftaler og
aftalevilkår for de pågældende lejemål”
• F.eks. Nøglepenge, rabatter, vilkår i ”sideletters” m.v.
• Præcisering af, hvad der allerede gælder i ELL og forarbejderne
Se ELL § 13, stk. 1
Vurdering af markedslejen

36
• Loven træder i kraft 1. januar 2017
• Bestemmelsen om tidsbegrænsning har virkning for lejeaftaler, der
indgås fra og med lovens ikrafttrædelse
Ikrafttræden

38
ELL § 24, stk. 1:
Mangler ved lejemålet
”Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke, bortfalder
aftalen.”

39
U’s ansvar og L’s misligholdelsesbeføjelser?
GD 2016/30 Ø: Der opstod vandskade i L's erhvervslejemål den 2. juli 2011 som
følge af skybrud. U tog straks skridt til at gennemføre afhjælpningsarbejder. Den 1.
august 2011 opsagde L lejemålet til fraflytning den 31. januar 2012 og anmodede U
om frigivelse af depositum. U bekræftede opsigelsen, men efterkom ikke ønsket
om frigivelse af depositum. Der afholdtes flyttesyn den 25. januar 2012. U
fremsendte 23. februar 2012 krav om, at L skulle foretage en lang række
istandsættelsesarbejder i lejemålet - disse afvistes af L. Under den efterfølgende
retssag om fraflytningsopgøret gjorde L bl.a. gældende, at lejekontrakten var
bortfaldet i medfør af ELL § 24 som følge af skybruddets ødelæggelse af lejemålet.
Både boligretten og landsretten fandt, at lejemålet ikke var bortfaldet. U fik også
medhold i, at det fremsatte krav om istandsættelse over for L var berettiget og
rettidigt fremsat. Landsretten udtalte desuden, at det ikke kunne føre til andet
resultat, at U først havde foretaget den beløbsmæssige opgørelse af kravet over
for L den 15. juli 2013.

40
ELL § 19, stk. 1:
”Er det lejede mangelfuldt som nævnt i § 18, og afhjælper udlejeren
ikke straks mangelen efter påkrav herom, eller kan den ikke afhjælpes
inden for rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis mangelen må
anses for væsentlig eller udlejeren har handlet svigagtig.”

41
GD 2016/38 V: Der opstod vandskade i L's erhvervslejemål den 6. august 2012
som følge af skybrud. U tog straks skridt til at gennemføre afhjælpningsarbejder.
L's advokat skrev ved brev af 22. august til U, hvori L gav en frist til, at arbejderne
skulle være udbedret inden den 17. september 2012. Da skaderne ikke var
udbedret til denne dato, ophævede L lejemålet ved brev af 18. september 2012.
Boligretten fandt, at L ikke var berettiget til at ophæve lejekontrakten som følge af,
at U ikke havde gennemført afhjælpningsarbejderne. Landsretten nåede det
modsatte resultat og gav L medhold i, at lejekontakten var ophævet med rette.

42
ELL § 18, stk. 2:
”Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel
forringer brugsværdien af det lejede for lejeren”.

43
GD 2016/37 Ø: I forbindelse med indgåelse af erhvervslejekontrakt havde hverken
U eller L kendskab til det kommende metrobyggeri. Efter iværksættelse af
metrobyggeriet blev ejendommen generet af støjgener fra pladsen foran lejemålet,
hvorfor L anlagde sag mod U om nedslag i lejen. Både boligrettens flertal og
landsretten fandt, at U var nærmere end L til at bære risikoen for de med
metrobyggeriet forbundne langvarige støjgener, som oversteg en almindelig
tålegrænse. L kunne derfor kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, jf. ELL § 18,
stk. 2.

44
ELL § 7:
• Ved vurderingen tages der hensyn til:
• forholdene ved aftalens indgåelse
• lejeaftalens indhold
• senere indtrufne omstændigheder
Markedslejeregulering
”En lejeaftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil
være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den
gældende”.

45
• Domme vedr. ELL § 7 / Aftalelovens § 36
• GD 2016/47 V: + anvendelse, til fordel for U (lejeforhøjelse)
• GD 2016/45 Ø: - anvendelse, til fordel for U (lejeforhøjelse)
• GD 2015/16 Ø: + anvendelse, til fordel for L (lejenedsættelse)
• GD 2010/25 Ø: + anvendelse, til fordel for U (lejeforhøjelse)
• GD 2009/07 Ø: - anvendelse, til fordel for L (lejenedsættelse)
• GD 2007/05 V: - anvendelse, til fordel for U (lejeforhøjelse)
• GD 2000/23 B: + anvendelse, til fordel for U (lejeforhøjelse)

46
Arealet og markedslejeregulering
GD 2016/45 Ø: I en sag om markedslejeregulering blev fortolkningen af en klausul om det
lejedes størrelse afgørende. Af klausulen fremgik bl.a., at lejemålet androg 2.000 m2, og at
L's underskrift af kontrakten tiltrådte etagearealets rigtighed, samt at der ikke senere fra L's
eller U's side kunne rejses indsigelser mod etagearealets rigtighed. Ud over de lejede
kontorlokaler, kælderrum og p-pladser i henholdsvis terræn og p-kælder havde L også
mulighed for at benytte fælles mødelokaler, kantine og auditorium i ejendommen. U mente, at
disse fællesarealer efter fordelingstal skulle medtages ved beregningen af markedslejen,
mens L mente, at klausulen i lejekontrakten skulle fortolkes således, at markedslejen skulle
beregnes på baggrund af de i kontrakten fastlagte 2.000 m2. Landsretten nåede modsat
boligretten frem til, at det betalingspligtige areal i lejemålet skulle fastsættes på baggrund af
lejekontraktens 2.000 m2, og at fællesarealer ikke indgik heri. U havde endvidere ikke
godtgjort, at vilkåret kunne tilsidesættes med henvisning til ELL § 7 eller Aftl § 36. Endelig
fandt landsretten, at fællesarealerne, på baggrund af fortolkningen af klausulen i lejeaftalen,
ikke kunne medtages i vurderingen af markedslejen.

47
Urimelig klausul om markedslejeregulering for U
og ELL § 7
GD 2016/47 V: L2 lejede 4 med hinanden sammenhængende lejemål af U. I de to af disse
lejemål var L2 indtrådt i L1's erhvervslejekontakt med U. U3 varslede lejeforhøjelse for alle 4
erhvervslejemål. Af kontrakten til det store af L1's tidligere erhvervslejemål fremgik, at "uanset
den vedtagne uopsigelighed kan lejen være genstand for sådanne forhøjelser, som hjemles i
den til enhver tid gældende leje- og boliglovgivning, hvorved bemærkes, at lejen som
forannævnt er omkostningsbestemt". Boligretten behandlede fastsættelsen af lejens størrelse
for alle 4 erhvervslejemål, mens det alene var lejemålet med ovenstående klausul, der blev
indbragt for landsretten. Landsretten nåede frem til, at den nuværende leje som minimum
måtte være 53,76 % lavere end markedslejen på varslingstidspunktet. Herudover lagde
landsretten vægt på, at den tidligere lejer (L1) under tidligere retssager vedrørende lejemålet,
ikke havde haft indvendinger mod, at lejen skulle beregnes efter reglerne om markedsleje.
Landsretten fandt derfor, at det ville være urimeligt at afskære U fra at påberåbe sig ELL §
13, jf. § 7, jf. Aftl. § 36.

48
ELL § 67, stk. 1:
ELL § 67, stk. 2:
Opsigelse af L og krav om
erstatning som følge heraf
”Vil lejeren godkende opsigelse, men kræve erstatning og godtgørelse
efter § 66, skel lejeren meddele udlejeren dette senest 6 uger efter, at
opsigelsen er kommet frem til lejeren. Størrelsen og sammensætningen af
lejerens krav skal fremgå af meddelelsen.”
”Ved uenighed om erstatningen og godtgørelsen efter § 66 skal lejeren
anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af den i stk. 1
nævnte frist.”

49
Frist for L’s sagsanlæg om erstatning
GD 2016/28 H: U opsagde L's erhvervslejemål ved brev af 27. januar 2014. L
accepterede opsigelsen ved brev af 5. marts 2014, men gjorde samtidig
erstatningskrav gældende som følge af opsigelsen. U reagerede ikke herpå før end
ved brev af 26. maj 2014, hvori U afviste erstatningskravet. L indbragte herefter
sagen for boligretten med påstand om erstatning ved stævning af 25. juni 2014.
Landsretten fandt, at L havde indgivet stævningen efter fristen for sagsanlæg ifølge
ELL § 67, stk. 2, hvorfor L's sagsanlæg vedrørende erstatning mod U måtte
afvises. Højesteret fandt, at stævningen var indgivet uden ufortrødent ophold, efter
at uenigheden var opstået og var derfor rettidig.
Se landsrettens dom: GD 2015/25 Ø
Opsigelse af L og krav om
erstatning som følge heraf

50
ELL § 70, stk. 1:
Betalingsmisligholdelse og
ophævelse
”Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af uvæsentlig
betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen”.

51
Væsentlighedskravet i ELL § 70
GD 2016/16 Ø: L af et apotek havde i forbindelse med sin overtagelse af lejemålet
i 2014 investeret ca. 10 mio. kr. i særlig indretning af lejemålet. Gennem i hvert fald
den sidste halvdel af 2014 havde L ofte betalt husleje efter forfaldsdagen, uden at
U havde reageret herpå. Den 8. januar 2015 blev månedslejen på ca. 101.600 kr.
betalt, efter at L havde modtaget påkrav herom. Påkravsgebyret på 2.162 kr. blev
derimod ikke betalt. Lejemålet ophævedes ved brev af 20. januar, og sagen blev
indbragt for fogedretten. Først den 3. februar betaltes det skyldige beløb. U
begærede L udsat af lejemålet, mens L gjorde gældende, at han havde et modkrav,
der kunne benyttes til modregning, og at U tidligere havde accepteret for sen
betaling, uden at dette udløste krav om betaling af gebyr. Fogedretten fandt det
betænkeligt at fremme sagen, mens landsretten nægtede at fremme udsættelsen
med henvisning til, at U tidligere havde accepteret for sen betaling, at
påkravsgebyret udgjorde et mindre betydende beløb, og til at ophævelse ville have
meget alvorlige konsekvenser for L's virksomhed.
ophævelse

52
Væsentlighedskravet i ELL § 70
GD 2016/20 Ø: I et erhvervslejeforhold, hvor huslejen ikke blev betalt, sendte U et
påkrav til L, hvor restancen blev opgjort til 1.444.653,37 kr. Da hele beløbet ikke
var betalt inden fristen, indbragte U sagen for fogedretten med anmodning om, at L
blev udsat af lejemålet. L påstod sagen forhåndsafvist, da der i påkravsskrivelsen
var medtaget en faktura på 249,50 kr., der ikke var pligtig pengeydelse.
Fogedretten fremmede sagen. Landsretten anførte, at beløbets ubetydelige
størrelse set i forhold til den samlede restance ikke i sig selv kunne føre til, at
påkravet var ugyldigt. Herefter, og idet påkravet i øvrigt var tilstrækkeligt
specificeret til at kunne danne grundlag for ophævelse af lejemålet, tiltrådte
landsretten, at der ikke var grundlag for at afvise anmodningen om udsættelse som
følge af mangler ved påkravet.
ophævelse

53
ELL § 69, stk. 3, 1. pkt.:
ophævelse
”Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis
lejeren ikke har berettiget restancen senest 3 dage efter, at skriftligt påkrav
herom er kommet frem til lejeren.”

54
Påkravsfristen i ELL § 69
GD 2016/33 H: Ved brev af 6. september 2013 afgav U påkrav om, at L skulle betale i alt
14.880,65 kroner. Brevet blev afleveret i L's postkasse lørdag den 7. september 2013. Det
fremgik af påkravet, at lejeaftalen, der angik et erhvervslejemål, kunne ophæves, hvis beløbet
ikke var U "i hænde senest 3 dage efter modtagelsen" af påkravet. Det skyldige beløb
omfattede et gebyr på 52 kroner til kommunen for indhentelse af oplysning om L's nye
adresse. Da L ikke betalte, ophævede U lejeaftalen den 11. september 2013. Fogedretten
afslog at fremme en udsættelsessag mod L, hvorimod landsretten bestemte, at
udsættelsessagen skulle fremmes. Højesteret fandt, at gebyret til adressesøgning var en
pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. ELL § 69, stk. 2. Endvidere fandt Højesteret, at
betalingsfristen på 3 dage, jf. ELL § 69, stk. 3, 1. pkt., skulle fortolkes i overensstemmelse
med ELL § 43, stk. 2, som 3 hverdage. Endelig fandt Højesteret, at U's formulering i påkravet
om, at lejeaftalen kunne ophæves, hvis det skyldige beløb ikke var "vort kontor i hænde"
senest 3 dage efter modtagelsen, indebar et sådant krav, at det ikke kunne sidestilles med
udtrykket "betales" i ELL § 69, stk. 3, og påkravet var også af denne grund ugyldigt. Påkravet
og ophævelsen kunne derfor ikke danne grundlag for udsættelse af L.
ophævelse

55
LL § 33, stk. 5:
Fraflytningskrav
”I tilfælde af opsigelse eller ved det tidsbestemte lejeforholdsudløb er
lejeren kun pligtig at betale leje for tiden indtil lejeforholdets ophør”.

56
Tidligere praksis:
GD 2007/19 V:
• Lejekontrakt var indgået i 1998, dvs. før ELL’s ikrafttræden. Landsretten
frifandt under henvisning til LL § 33, stk. 5, erhvervslejeren for at betale leje i
istandsættelsesperioden, hvilket ellers var aftalt.
GD 2004/14Ø:
• Lejekontrakt var indgået i 1997, dvs. før ELL’s ikrafttræden. Erhvervslejer
fraflyttede ikke rettidigt, afleverede ikke nøglerne til lejemålet, og afleverede
lejemålet meget misligholdt. Lejeren dømt til at betale erstatning svarende til
leje i 5 måneder.
Fraflytningskrav

57
Tidligere praksis:
GD 2009/57H (UfR 2009.2779H)
• Lejerens forpligtelse ikke bortfaldet, blot fordi udlejeren ikke lod arbejdet
udføre, men valgte at sælge ejendommen uistandsat; da parterne imidlertid
var enige om, at salgsprisen for ejendommen ikke var påvirket af den
manglende istandsættelse, havde udlejeren ikke lidt noget tab og havde derfor
intet krav mod lejeren på betaling af et istandsættelsesbeløb.
GD 2013/10V
• En skønsmand udtalte, at tilbuddet på istandsættelse af lejemålet var i
overensstemmelse med gældende regler og priser. Lejer blev herefter pålagt
at betale det krævede beløb vedrørende istandsættelse til udlejer, da det i
relation til betalingspligten var uden betydning, at udlejer indtil videre havde
valgt ikke at istandsætte lokalerne.
Fraflytningskrav

58
GD 2016/02 V: Erhvervslejemål blev ikke afleveret i kontraktmæssig stand.
U havde imidlertid, både inden L's fraflytning og for den mindre resterende
del af lejemålet efter L's fraflytning, indgået lejeaftaler, hvoraf fremgik at
lejemålet skulle ombygges for ny lejers regning. Landsretten nåede frem
til, at U ikke havde lidt et tab, hvorfor han ikke kunne gøre et krav
gældende mod L.
Fraflytningskrav

59
GD 2016/72 V: L fraflyttede sit erhvervslejemål i april 2014. I forbindelse
med fraflytningen krævede U, visse istandsættelsesarbejder udført for L’s
regning. Arbejderne blev imidlertid ikke udført, da man ville genudleje
lejemålet midlertidigt, fordi U havde planer om nedrivning af ejendommen
på et senere tidspunkt. Der skete imidlertid ikke genudlejning af lejemålet,
og de sidste af ejendommens lejemål var blevet opsagt pr. september
2015, hvorefter ejendommen stod tom. Landsretten fandt på den
baggrund, at U ikke havde bevist at have lidt et tab, hvorfor L ikke kunne
pålægges at betale et beløb til istandsættelse.
Fraflytningskrav

60
Ejendomsforeningen Danmark
info@ejendomsforeningen.dk
Telefon: 33 12 03 30
Nørre Voldgade 2
1358 København K
Havnegade 2a
8000 Aarhus C

Nyhedskursus i bolig- og erhvervslejemål

Recommended

Recommended

More Related Content

Featured

Featured (20)

Nyhedskursus i bolig- og erhvervslejemål