Gennemgået til kort nyhedskursus om lejeretlige nyheder i foråret 2016

1. Kort om lejeretlige
nyheder
3. marts 2017
Henrik da Silva
Juridisk konsulent, advokat
Ejendomsforeningen Danmark

2. Emneoversigt
• Fraflytningssynet
• Fremsendelse af ophævelse
• Brl § 5, stk. 2 - lejemål
• Airbnb i boliglejemål

3. Fraflytning
Nye domme

4. 4 www.ejendomsforeningen.dk
Pligt til fraflytningssyn – LL § 98, stk. 3-5.
Udlejere, der udlejer mere end én boligenhed på
fraflytningstidspunktet
• Også lejekontrakter indgået før 1. juli 2015
• Krav på istandsættelse bortfalder ved manglende indkaldelse
og afholdelse af synet
GD 2015/67 V
Muligt at rette krav ved lejers misligholdelse
uanset afholdelse af fraflytningssyn

5. 5 www.ejendomsforeningen.dk
Fraflytningssynet - LL § 98, stk. 3
Dokumentation af aftale om afholdelse
UP: Indkaldelsen skal være skriftlig
• Med min. 1 uges varsel,
• Mulighed for afholdelse tidligere v. konkret dokumenterbar
aftale
GD 2016/03 V
Mundtlig aftale efter opsigelse/ophævelse ok
Men kræver dokumentation af aftale

6. 6 www.ejendomsforeningen.dk
Fraflytningssynet
Dokumentation af rettidig fremsendelse
Både fraflytningsrapport og indkaldelse
• Fremsendelse af rapporten - senest 2 uger efter synet.
• Indkaldelse med min. 1 uges frist
GD 2016/42 Ø
Dokumentation af fremsendelse af både fraflytningsrapport
og indkaldelse kunne ske ved indlevereringsattest
Fristen for fremsendelse af flytterapporten i LL § 98, stk. 4
afbrydes allerede ved indlevering i posthuset.

7. 7
Ny dom
Fremsendelse af ophævelse
www.ejendomsforeningen.dk

8. 8 www.ejendomsforeningen.dk
Fremsendelse af en ophævelse
Ny retspraksis
Både erhvervs- og boliglejemål
GD 2016/33 H
Ophævelsesskrivelsen må ikke længere sendes på
påkravets sidste dag
Praksis i GD 1999/21 V og GD 2000/15 forældet

9. 9
Brl § 5, stk. 2
Gennemgribende
moderniserede boliglejemål
www.ejendomsforeningen.dk

10. 10
§ 5, stk. 2 – lejemål
2 HD-domme i 2016:
www.ejendomsforeningen.dk
• GD 2016/74 H Orienteringspligten v. 2. udlejning
• GD 2016/41 H Forudsætningen om væsentlig
forbedring af det lejede

11. 11
GD 2016/74 H
Orienteringspligten v. 2. udlejning
www.ejendomsforeningen.dk
Genudlejning af gennemgribende forbedret
lejemål gyldigt efter BRL § 5, stk. 2,
uanset at udlejer ikke kunne dokumentere, at der
tidligere sket orientering, jf. BRL § 5, stk. 4.
Lejemålet var udlejet to gange tidligere uden
orientering.

12. 12
GD 2016/74 H
Orienteringspligten v. 2. udlejning
www.ejendomsforeningen.dk
• Genudlejning af gennemgribende forbedret
lejemål gyldig efter BRL § 5, stk. 2,
uanset at udlejer ikke kunne dokumentere, at
der tidligere var sket orientering, jf. BRL § 5, stk. 4.
• Lejemålet var udlejet to gange tidligere uden
orientering.

13. 13
GD 2016/41 H
Betingelsen om væsentlig forbedring af
brugsværdien
www.ejendomsforeningen.dk

14. 14
GD 2016/41 H
Betingelsen om væsentlig forbedring af
brugsværdien
www.ejendomsforeningen.dk
• Renovering af lejemål i fredet ejendom
• Brugt 338.000 i rene forbedringsudgifter
Mindstebeløb var 170.000 (1998+1999)
• Alligevel ikke tilstrækkelig brugsværdiforøgelse
i HN,AN,BR eller LR.
• Arbejderne var dyrere pga. hensyntagen til
ejendommens fredning.

15. 15
GD 2016/41 H
Betingelsen om væsentlig forbedring af
brugsværdien fortsat..
www.ejendomsforeningen.dk
”Højesteret finder, at der ikke skal stilles strenge
krav for at anse betingelsen om, at forbedringerne
væsentligt har forøget det lejedes værdi, for
opfyldt, hvis udgifterne til de arbejder der
anerkendes som forbedringer af lejemålet,
overstiger (mindstebeløbet)”
U’s fastsatte § 5, stk. 2-leje blev herefter godkendt.

16. www.ejendomsforeningen.dk
Ny dom vedr. airbnb

17. www.ejendomsforeningen.dk
Airbnb udlejning
GD 2016/63 B
Udlejer kunne ophæve boliglejemål v. ulovlig fremleje
via airbnb
- LL § 26, stk. 1: Lejeren skal bruge beboelseslejemål til
helårsbeboelse
- LL § 26, stk. 2: Lejeren må ikke overlade lejemålet til
andre end husstandsmedlemmer

18. www.ejendomsforeningen.dk
Airbnb udlejning
GD 2016/63 B
Udlejer kunne ophæve boliglejemål v. ulovlig fremleje
via airbnb
LL § 93, stk. 1, litra b:
Når det lejede trods indsigelse fra udlejer benyttes til andet end aftalt
(erhvervsmæssig anvendelse i stedet for helårsbeboelse).
LL § 93, stk. 1, litra f:
Når lejeren trods indsigelse fra udlejer helt eller delvis overlader
brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget
hertil. (Ulovlig fremleje)