Przewodnik prezentuje szerokie spojrzenie na rynek nieruchomości i obecny klimat inwestycyjny w Polsce. Przewodnik przygotowali eksperci z Grupy Rynków Nieruchomości EY.

1. Śniadanie prasowe
Rynek nieruchomości w Polsce 2015
@EY_Poland

2. 2
Agenda
Przegląd rynku nieruchomości w Polsce
1
Trendy i prognoza
2
Polska liderem w regionie Centralnej
i Południowej Europy3
Opodatkowanie rynku nieruchomości
i rachunkowość4

3. 3
Przegląd rynku nieruchomości w Polsce

4. 4
Rynek biurowy … wzmożona aktywność deweloperów
• Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni
biurowej w Polsce wynoszą 6,9 mln m² z
czego Warszawa powsiada ok. 4,4 mln m².
• Czynsze
Warszawa: 12-24 EUR/m²/m-c
Miasta regionalne: 11-15 EUR/m²/m-c.
• Pustostany ogółem: 12,4%.
• Dynamiczny rozwój sektora BPO/SSC w
miastach regionalnych – ponad 470
centrów usług wspólnych.
• Większość projektów oddanych w 2014
roku dotyczyła Warszawy i Krakowa.
Warszawa pod znakiem wrastającego
wskaźnika pustostanów i presji na stawki
czynszu.
czynsze w EUR/m²/miesiąc
Rynek biurowy w Polsce
13,0
6,0
11,5
10,5
13,7
7,5
13,8
15,8
10,4
0
5
10
15
20
25
-
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
3 000 000
3 500 000
4 000 000
4 500 000
5 000 000
Podaż Czynsze Pustostany
podaż w m²

5. 5
Rynek handlowy … zmiana formatów?
• Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni
handlowej w Polsce wynoszą ok. 12,4 mln m².
• Struktura nowoczesnej powierzchni handlowej:
90% centra handlowe, 8% parki handlowe,
2% centra wyprzedażowe.
• Średni wskaźnik nasycenia dla Polski ok. 225
m²/1000 mieszkańców czyli ok. 15% mniej niż
średnia dla Europy.
Najwięcej we Wrocławiu (ok. 790 m² / 1 tys.),
Poznaniu (ok. 780 m² / 1 tys.), i Trójmieście
(ok. 670 m² / 1 tys.).
• Niesłabnące zainteresowanie deweloperów
inwestycjami w mniejszych miastach oraz
rozbudową centrów handlowych w dużych
miastach.
• Najwyższa stawki typu prime w Warszawie ok.
95 EUR/m²/m-c, w regionie ok. 45 EUR/m²/m-c
• Wzrost udziału zakupów i oferty online.
2,0 3,0 2,0 2,5 3,0 2,5 3,50
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
1800000
Podaż Czynsze Pustostany
czynsze w EUR/m²/miesiąc
Rynek centrów handlowych w Polsce
podaż w m²
• 24 nowe marki w 2014 roku w Polsce, w tym: Imaginarium, Joop!, Kiko-Milano, Kipling, Nuna Lie

6. 6
Rynek magazynowy … dynamiczny rozwój
7,1
8,5
0,6
3,9
2,0
4,8
5,8
0,1
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
0
500000
1000000
1500000
2000000
2500000
3000000
Podaż Czynsze min Pustostany
Rynek magazynowy w Polsce
czynsze w EUR/m²/miesiącpodaż w m²
• Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni
magazynowej w Polsce wynoszą
ok. 8,8 mln m² z czego na region warszawski
przypada ok. 2,8 mln m².
• Wzrost popytu ze strony sektora
e-commerce.
• Czynsze:
najniższe w regionie Polski Centralnej 2 - 2,8
EUR/m²/m-c, niskie na obrzeżach Warszawy
2,1 - 2,8 EUR/m²/m-c, najwyższe w I strefie
Warszawy 3,5 - 5,5 EUR/m²/m-c i w Krakowie
3,7 - 4,5 EUR/m²/m-c.
• Spadek wskaźnika pustostanów 5,5%.
• Rekordowy wzrost ukończonych projektów
oddanych w 2014 roku, prawie 1,1 mln m²,
prawie 3 razy więcej niż w 2013 roku.
• Wysoki udział runku magazynowego w
ogólnym wolumenie transakcji, blisko 22%.

7. 7
Rynek mieszkaniowy … rekord sprzedaży mieszkań
Zwiększony udział
transakcji
gotówkowych
i inwestycyjnych
• Rekordowe wyniki sprzedaży nowych
mieszkań - blisko 20% więcej niż w 2013.
• Wzmożona działalność deweloperów: o 35%
więcej budów rozpoczętych i o 38% więcej
uzyskanych pozwoleń na budowę.
• 4,3% więcej oddanych mieszkań w stosunku
do roku poprzedniego.
• Stabilne ceny mieszkań.
• Rosnące znaczenie i udział segmentu
mieszkań luksusowych w Warszawie.
57 536 51 324 56 04858 882
69 723 77 489
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
Mieszkania Oddane Mieszkania rozpoczęte Pozwolenia na budowę
2013 2014
Rynek mieszkaniowy w Polsce
Średnie ceny transakcyjne mieszkań IV kw. 2014
7 192
5 880 5 432 5 406 5 352
3 724
0
2 000
4 000
6 000
8 000
Warszawa Kraków Poznań Wrocław Gdańsk Łódź

8. 8
Rynek inwestycyjny … Polska dojrzałym rynkiem
inwestycyjnym
Zwiększony udział transakcji w
sektorze magazynowym, spadek
udziału sektora handlowego
• Wartość wszystkich transakcji zawartych
w roku 2014 wyniosła 3,1 mln EUR.
• Struktura inwestycji: ok. 57% biura,
18 % handel, 23% magazyny, 2 % pozostałe.
• Zainteresowanie inwestorów projektami w
miastach regionalnych.
• Rosnący udział polskiego kapitału.
• Stopy zwrotu na stabilnym poziomie
Biura: 6%-7%
Handel: 5,75%-7%
Magazyny: 7,5-8%
€ 0
€ 500
€ 1 000
€ 1 500
€ 2 000
€ 2 500
€ 3 000
€ 3 500
€ 4 000
€ 4 500
€ 5 000
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Biura Handel Magazyny Inne
´000
Rynek inwestycyjny w Polsce

9. 9
Trendy i prognoza

10. 10
Rynek biurowy
CENA
• Rosnący udział powierzchni niewynajętej w
Warszawie, szczególnie w budynkach starszej
generacji. Przeszło 700 m² w budowie.
• Tendencja spadkowa czynszów w Warszawie i
zwiększenie presji na zachęty dla najemców.
• Większa ilość transakcji na rynkach
regionalnych, dzięki wzrastającej dostępności
atrakcyjnych nieruchomości na sprzedaż
wynajmowanych głównie przez sektor SSC/BPO.
• Zielone certyfikaty normą również dla najemcy,
wykorzystanie nowych technologii i infrastruktura
towarzysząca coraz bardziej poszukiwane.
• Zwiększające się wymagania najemców dotyczące
tzw. flexible office.

11. 11
Rynek handlowy
CENA
• Wysoka aktywność deweloperów zarówno w
mniejszych miastach jak też dużych
aglomeracjach, takich jak Poznań (galeria
Poznania 99,000 m²), Bydgoszcz (Zielone Arkady
50,000 m²) i Łódź (Sukcesja 45,000 m²). Wzrost
podaży.
• Większa liczba transakcji inwestycyjnych,
dzięki optymistycznym nastrojom oraz
finalizacjom transakcji rozpoczętych w 2014 roku.
• Kontynuacja trendu budowy mniejszych
formatów typu convenience i parków
handlowych.
• Rozwój nowoczesnych technologii
wspomagających sprzedaż i wpływających na
format obiektów handlowych.

12. 12
Rynek magazynowy
CENA
• Utrzymujące się zainteresowanie inwestorów
rynkiem magazynowym.
• Rozwój infrastruktury drogowej i pomoc
władz lokalnych wpływają na coraz większe
zainteresowanie sektorem logistycznym w Polsce.
• Popyt ze strony sektora e-commerce nadal
będzie wpływał na dynamiczny rozwój nowych
inwestycji magazynowych.
• Spadek udziału powierzchni niewynajętej w
największych regionach Polski, większe
zainteresowanie regionem warszawskim.
• Nowe lokalizacje na mapie magazynowej w
Polsce: Rzeszów, Lublin.

13. 13
Rynek mieszkaniowy
► Duża aktywność deweloperów - wzrost oferty nowych mieszkań
oraz liczby mieszkań oddanych do użytku, kontynuacja projektów
rozpoczętych i planowanych w 2014.
► Stabilny poziom cen mieszkań – średnie ceny powinny utrzymać
się na poziomie analogicznym do ostatnich kwartałów.
► Stabilny poziom popytu – choć trudno będzie osiągnąć rekordowe
wyniki 2014.
► Wzmożony popyt inwestycyjny i zakupy gotówkowe – dzięki
niskim stopom %, stabilnym cenom i poziomie czynszów, a także
większemu bezpieczeństwu transakcji po wprowadzeniu ustawy
deweloperskiej.
► Mieszkania luksusowe i o podwyższonym standardzie - wzrost
udziału i znaczenia tego segmentu rynku.
► Kontynuacja programu MdM- możliwy wzrost limitów cenowych.
► Ograniczenia warunków kredytowania – rekomendacja S – niższa
dostępność kredytów mieszkaniowych, spadek akcji kredytowej.

14. 14
Polska liderem w regionie Centralnej
i Południowej Europy

15. 15
Polska liderem w regionie Centralnej i Południowej Europy
• Wartość zawieranych transakcji w regionie CSE
(7,3 mld EUR) w Polsce (3,1 M EUR), potem
Czechy (2,0 M EUR), Rumunia (1,1 M EUR),
Węgry (0,6 M EUR) i Słowacja (0,5 M EUR).
• Najniższe stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości:
Polska: biura: 6%, handel: 5,8%, magazyny:7,5%
Czechy: biura: 6%, handel: 6%, magazyny: 8%
Rumunia: biura: 7,8%, handel: 8%, magazyny: 9,8%
Węgry: biura: 7,3%, handel: 7,3%, magazyny: 9%
Serbia: biura: 9% ,handel: 9%, magazyny: 11%
• Najwyższe nasycenie powierzchnią handlową (225 m² na 1000
mieszkańców) najniższe na Węgrzech (136 m² na 1000 mieszkańców).

16. 16
Polska liderem w regionie Centralnej i Południowej Europy
• Najwyższe nasycenie powierzchnią biurową na mieszkańca
(2,5 m²).
• Polska liderem rozwoju rynku magazynowego
w regionie, ze względu na centralne położenie względem
Europy, inwestycje infrastrukturalne oraz wsparcie
inwestorów ze strony lokalnych władz.
• Napływ nowego kapitału pochodzącego z Bliskiego
Wchodu i Azji. Polska postrzegana jako kraj stabilny
i bezpieczny do inwestowania.
Warszawa 2,5 m²/mieszkańca
Praga 2,4 m²/mieszkańca
Bukareszt 1,6 m²/mieszkańca
4,4 mln m²,pustostany 13%
3 mln m²,pustostany 15%
3,2 mln m²,pustostany 14%

17. 17
Opodatkowanie rynku nieruchomości
i rachunkowość

18. 18
Co nowego w podatkach ?
• Zmiany dotyczące finansowania inwestycji
długiem (tzw. „cienka kapitalizacja”)
• Plany działań / regulacji w zakresie
przeciwdziałania unikaniu opodatkowania
• Obrót nieruchomościami jednym z priorytetów
kontroli podatkowych

19. 19
Zmiany w standardach rachunkowości i ich wpływ na
wyniki spółek
• Nowe standardy dotyczące konsolidacji MSSF
10, 11, 12, które w UE zaczęły obowiązywać od
1 stycznia 2014 roku – istotny wpływ na
konsolidację a także na jednostki, które
dotychczas były ujmowane w sprawozdaniach
metodą proporcjonalną
• MSSF 15 – Przychody z umów z klientami –
pierwszy standard, który w pełni integruje
rozwiązania księgowe w obu systemach
rachunkowości: US GAAP i MSSF - wchodzi w
życie od 1 stycznia 2017.

20. 20
Partner and CSE Leader for Real Estate
Tel.: +48 22 557 7542
Email: Anna.Kicinska@pl.ey.com
Anna Kicińska
Tel.: +48 22 557 7547
Email: Michal.Thedy@pl.ey.com
Michał Thedy
Executive Director and CSE Leader for Real Estate Tax Services
Tel.: +48 22 557 8505
Email: Katarzyna.Twarowska@pl.ey.com
Katarzyna Twarowska
Executive Director/ Central and South East Europe Real Estate
Assurance Leader