Property small 2

Property small 2
1 2015 Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce C e n t r a h a n d l o w e | B i u r a | M a g a z y n y | H o t e l e Deweloperzy powierzchni magazynowych coraz chętniej zerkają ku lotniskom Jakość na pierwszym miejscu Arnaud Burlin z Unibail-Rodamco specjalnie dla Property Magazine Inwestycja w przyszłość Zarządcy nie są naiwni Rynek oczekuje na efekty rosnącej sprzedaży w internecie
W n u m e r z e Centra handlowe 4 Jakość na pierwszym miejscu O wyzwaniach dla branży centrów handlowych oraz planach związanych z polskim rynkiem opowiada Arnaud Burlin, dyrektor zarządzający na region Europy Centralnej i Austrię, Unibail-Rodamco 10 Zarządcy nie są naiwni Rynek centrów handlowych ze wstrzymanym oddechem oczekuje na efekty rosnącej sprzedaży w internecie 16 Pieniądze leżą w rozrywce Oferta handlowa centrów coraz bardziej się do siebie upodabnia. Prawdziwym wyróżnikiem galerii staje się to, co ma do zaoferowania poza swoją podstawową funkcją Biura 20 Praga walczy ze stereotypami Warszawska Praga była omijana przez „wielki biznes” szerokim łukiem. II linia zmienia postrzeganie dzielnicy Magazyny 24 Inwestycja w przyszłość Deweloperzy powierzchni magazynowych w poszukiwaniu atrakcyjnych lokalizacji pod swoje projekty coraz chętniej zerkają ku lotniskom Hotele 28 Mamy wszystko oprócz reklamy Zdążyliśmy zbudować nowe centra kongresowe, hale sportowo- widowiskowe, hotele, drogi i lotniska, a skuteczność reklamy naszego kraju wciąż pozostawia wiele do życzenia 32 Przebudzenie Marriotta Jedna z najpopularniejszych sieci hotelarskich na świecie do tej pory z Polską „obchodziła się” dość ostrożnie. Teraz ma się to zmienić Architektura 34 Matrix architekta Długie godziny spędzone nad stołem kreślarskim z kalką to już przeszłość 38 Kopalnia projektów Dzięki śmiałym wizjom architektów tereny poprzemysłowe i dawne kopalnie w Zabrzu, Katowicach czy Żorach stają się nowymi symbolami regionu Mieszkania i apartamenty 42 Złoty początek Na polskim rynku nieruchomości pojawił się nowy gracz – Amstar. Fundusz zaczyna od mieszkań dla najbogatszych, ale zapowiada też inwestycje w inne sektory 44 ENGLISH VERSION Wersja angielska www.PROPERTYNEWS.pl Opracowanie: Małgorzata Burzec-Lewandowska, malgorzata.burzec@propertynews.pl Robert Posytek, robert.posytek@propertynews.pl Joanna Budzaj, joanna.budzaj@propertynews.pl Cezary Szczepański, cezary.szczepanski@propertynews.pl Emilia Wiśniewska, emilia.wisniewska@propertydesign.pl Anna Liszka, anna.liszka@propertydesign.pl wydawca: PTWP SA Katowice Business Point ul. P. Ściegiennego 3, 40-114 Katowice, tel. 32 209 13 03, fax 32 253 06 77 Redakcja: www.propertynews.pl 00-867 Warszawa, al. Jana Pawła II 27 Sektor, który rośnie w tempie 20 proc. rocznie, przekłada się na kondycję nieruchomości komercyjnych szybciej i w większym stopniu niż mogliśmy się tego spodziewać jeszcze kilka lat temu. Czy zawsze jest to efekt pozytywny? Pozycja, w jakiej obecnie znaleźli się właściciele i zarządcy centrów handlowych, pokazuje, że niekoniecznie. To właśnie sprzedaż przez internet może być kością niezgody, o czym piszemy w artykule „Kto się boi e-commerce”. Zupełnie inny wymiar e-commerce może mieć ma dla sektora logistyczno-magazynowego. Tu branża liczy na rosnące zapotrzebowanie na nowe powierzchnie, rozwój nowych formatów i usług logistycznych. Okazją do dyskusji o aktualnej sytuacji w sektorze jest kolejna edycja największej imprezy gospodarczej w naszym regionie – Europejski Kongres Gospodarczy. To właśnie z tej okazji oddajemy w Państwa ręce kolejne wydanie Property Magazine. Zaplanowane w czasie Kongresu sesje tematyczne zgromadzą przedstawicieli kluczowych graczy na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej. Zapraszamy! E-commerce nikt już nie zatrzyma Zdjęcia w magazynie: Shutterstock – str.: 3-4, 8, 10, 12, 14, 21, 45-46, 49 Materiały inwestora – str.: 6, 11-12, 16, 18-22, 24-32, 34-36, 42-43, 51-54 Daniel Rumiancew – str.: 3, 38 Pracowna BAAR – str.: 40 Dariusz Cybul – str.: 40
4 Więcej: www.propertynews.pl C e n t r a h a n d l o w e Arnaud Burlin, dyrektor zarządzający na Europę Centralną i Austrię Absolwent francuskiej Business School of Management, posiada tytuł magistra finansów. W latach 1990-1991 był zatrudniony w Barfield Corp (Airbus) w Miami (USA) jako kontroler amerykańskiej filii EADS. W latach 1991-1995 pracował w PricewaterhouseCoopers w Paryżu jako audytor ds. finansowych i organizacyjnych, odpowiedzialny za marki IBM France, Gestetner, Saint- -Gobain, Kodak, RATP. W latach 1995-2008 pełnił funkcję kontrolera finansowego w McDonald’s, a następnie dyrektora operacyjnego przed przejściem na stanowisko członka zarządu. Pełnił również funkcję dyrektora na Francję Północno-Wschodnią i Środkowo-Zachodnią. W grudniu 2005 r. został awansowany na stanowisko dyrektora zarządzającego McDonald’s na Republikę Czeską i Słowację. W październiku 2008 r. dołączył do Unibail-Rodamco, zajmując stanowisko głównego dyrektora operacyjnego na Europę Środkową i dyrektora zarządzającego w Republice Czeskiej oraz na Słowacji. W grudniu 2008 r. został dyrektorem zarządzającym na Europę Środkową, a w październiku 2013 r. dodatkowo na Austrię. Jakość na pierwszym miejscu
5 C e n t r a h a n d l o w e Jak ocenia pan kondycję sektora centrów handlowych w Europie i jak na tym tle wypada Polska? Sądzę, że na tle całej Europy Polska radzi sobie bardzo dobrze: gospodarka kraju nadal szybko się rozwija, a ponadto – jak pokazują dane statystyczne – od lat dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku, kiedy zaczęły powstawać pierwsze centra handlowe, zapotrzebowanie na konsumpcję znacznie wzrosło. Moimzdaniem,Polacylubiąrobićzakupyw centrachhandlowych, ponieważ pod jednym dachem kompleksy te oferują szeroki zakres produktówi usług,a takżerozrywkę.Towielkawygoda,szczególnie że warunki atmosferyczne są tu mniej korzystne niż na południu Europy.Torównieżjednaz przyczyn,dlaktórychsegmentulichan- dlowychjestbardziejrozwiniętypozaPolską–naprzykładLondyn czy Paryż to typowe miasta,w których zakupy robi się w sklepach na ulicach handlowych. Podczasgdypoziomstawekczynszóww centrachhandlowychw Polsce i EuropieZachodniejjestnabardzozbliżonympoziomie,tow przypadku ulic handlowych różnice są już kolosalne. Dlaczego tak się dzieje, czy widzipanw Polscemiejscenaulicehandlowez prawdziwegozdarzenia? Rozwój ulic handlowych w Polsce – a szczególnie w War- szawie – po części związany jest z kontekstem historycznym, a także z pogodą i niewystarczającą ofertą handlową.To prawda, że ulice handlowe w Polsce nie przyciągają tak wielu klientów, jak te w innych, dużych miastach europejskich. Czynszeniepozostająw oderwaniuodobrotówgenerowanychprzez najemców,dlategolokalenaczęściejodwiedzanychulicachhandlowych, którepozwalająnajemcomosiągaćo wielewiększąsprzedaż,sąrównież inaczej wyceniane.Rynek – w pełni otwarty – reguluje się sam. A jak wygląda stosunek wysokości czynszów do wartości sprzedaży w centrach handlowych w Polsce i Europie Zachodniej? Generalniepoziomopłatw stosunkudowielkościsprzedażyjest wewszystkichkrajachpodobny.Stawkiulegająniewielkimzmianom ze względu na sposób prowadzenia działalności (bezpośredni czy w ramachfranczyzylublicencji,w którychtoprzypadkachdochodzi dodatkowy,stały koszt prowadzenia działalności).W zależności od państwa różne mogą być też koszty pracy czy mediów. W Polsce mieliśmy najpierw do czynienia z rynkiem „zarządców”, teraz mamy rynek „najemców”. Jak ocenia pan ten „układ sił”, gdzie jest największe pole do popisu na linii współpracy pomiędzy wynaj- mującymi i najemcami? Te siły w końcu muszą się wyrównać.Jesteśmy partnerami.To wspólny biznes,który rozwija się dzięki obopólnemu zadowoleniu i kooperacji.Nakonieczawszewygrywawłaściwarównowaga.Sąna rynku marki,które stanowią trzon naszej oferty,ale to współpraca dwustronna – one także chcą być w najlepszych pod względem odwiedzalności i poziomu sprzedaży centrach handlowych. Odnajemcówwiemy,żew naszychcentrachposiadająonisklepy, w którychosiągająnajwyższelubjednez najwyższychobrotóww ca- łych swoich sieciach.Są to centra w bardzo dobrych lokalizacjach, o bardzo wysokiej odwiedzalności, w które firma ciągle inwestuje. Jeżeli byliby najemcy, a takie przypadki nie są nam znane, którzy mieliby u nas swoje sklepy tylko dla prestiżu,to wyłącznie dlatego, że jest to wpisane w ich strategię rozwoju marki. Cenawynajmumetrapowierzchniw centrachhandlowychzależy od wielkości lokalu, lokalizacji w centrum, branży, w której działa najemca,jakości centrum handlowego i wyników,jakie ono osiąga. Standardem rynkowym jest indeksacja umów o wysokość inflacji – zgodniez zapisamizawartymiw umowie.Natomiaststawkiczynszu nie są zmieniane w trakcie trwania umów (czyli przez 5 lub często 10 lat), chyba że zgodnie z zapisami umowy przewidującymi np. „step rent”. Standardem rynkowym jest czynsz ryczałtowy, który często przechodzi w czynsz od obrotu w przypadku przekroczenia przez sklep określonej wysokości obrotów,co określone jest w warunkach zapisanych w umowie.Procent obrotów,jakiego czynsze nie mogą przekraczać,bydziałalnośćnajemcynatereniecentrumhandlowego była akceptowana przez zarządcę, zależny jest od branży, w której działa najemca. Poziomy udziału wszystkich opłat w obrotach najemcy analizowane są przez zarządcę na bieżąco.W przypadku gdy czynsz dla firmy wynajmującej lokal stanowi większość jego obrotów,zarządca wspólnie z najemcą szuka indywidualnych roz- wiązań,możliwościpoprawytakiegostanurzeczylubpolubownego rozwiązania umowy. Czy problemem polskiego rynku nie jest fakt, że powstało bardzo dużo centrów handlowych w niewielkim odstępie czasu? W Warszawie oraz innych polskich miastach działa już wiele centrów handlowych i w moim przekonaniu rynek jest stosun- kowo nasycony. Jeżeli chodzi o naszą strategię, najważniejsze jest to, żeby centra handlowe rozwijały się w odpowiedzi na potrzeby klientów znajdujących się w zasięgu oddziaływania tych obiektów.Szczególnie gdy potrzeby te nie są jeszcze zaspo- kojone.Do każdego projektu należy podchodzić indywidualnie, aby uzupełniał istniejącą ofertę handlową na danym rynku, dając klientom nowe możliwości wyboru produktów i usług. Jedną z największych bolączek centrów handlowych w naszym kraju jestpowtarzalnośćichofertywynikającazestosunkowopłytkiegorynku najemców. Mają państwo kontakt z wieloma sieciami nieobecnymi jeszczenadWisłą.Jakpostrzegająonepolskirynek,czyw najbliższym czasie szykują się jakieś ciekawe debiuty? Unibail-Rodamco interesują wyłącznie największe centra handlowe w kluczowych miastach Europy. W Polsce spółka skupiona jest na Warszawie. Należą do niej Arkadia, Galeria Mokotów i Galeria Wileńska, a także część Złotych Tarasów. Wkrótce jednak wyjdzie poza stolicę z projektem we Wrocławiu. O kondycji i wyzwaniach dla branży oraz planach związanych z polskim rynkiem opowiada nam Arnaud Burlin, dyrektor zarządzający na region Europy Centralnej i Austrię.
6 C e n t r a h a n d l o w e Więcej: www.propertynews.pl Handel jest w ciągłym ruchu, ulega nieustannym zmianom. Na rynek cały czas wchodzą nowi najemcy: w 2014 roku wpro- wadziliśmy nowe marki,takie jak: Kiehl’s,Imaginarium,Unidiz, Neo Adidas czy Kiko Milano.Prowadzimy rozmowy z wieloma brandami o polskich i zagranicznych korzeniach, które myślą o otwarciach jeszcze w tym roku.W naszej działalności w Polsce jest jednak ważne i to,abyśmy działali na rzecz rozwoju marek lokalnych.W Galerii Mokotów lokale wynajmuje wielu polskich projektantów,na przykład Lidia Kalita,Bohoboco,Kupisz,Zień etc.Jesteśmy gotowi,aby gościć więcej marek z tego segmentu. Możemy się pochwalić długofalową strategią współpracy z kluczowymi najemcami, jednak cały czas jesteśmy otwarci na nowości, ponieważ chcemy sprostać rosnącym potrzebom i oczekiwaniom naszych klientów. Jeden z najnowszych konceptów opracowanych przez naszą firmę, pod nazwą Pitch & Deal, dedykowany jest młodym firmom chcącym zaprezentować w którymś z naszych cen- trów swoje produkty, usługi, pomysły czy koncepcje. Wśród kandydatów w tym względzie mogą znajdować się startupy, agencje interaktywne, małe i średnie przedsiębiorstwa lub nawet zespoły tworzone przez studentów. Zespołom, które zostaną wyłonione w konkursie, Unibail-Ro- damco oferuje pomoc w rozwijaniu ich konceptu oraz możliwość przetestowania go w jednym z centrów handlowych firmy. Czy nieobecność Polski w strefie euro to czynnik wpływający na atrakcyjność rynku z punktu widzenia sieci handlowych i funduszy inwestujących w nieruchomości? Polski rynek jest dynamiczny i ciągle się rozwija, pomimo trudnego kontekstu gospodarczego w Europie. Generalnie rzecz biorąc, fakt iż Polska nie należy do strefy euro, nie jest przeszkodą z punktu widzenia sieci. Jak dotąd mieliśmy do czynienia z jedną tylko marką,która nie chciała wejść na rynek z tego powodu. Jako inwestor Unibail-Rodamco jest związane z Polską dłu- gofalowo.Chcemy ciągle inwestować i rozwijać swoje projekty, a zatem nie uważamy, że to problem. Wielu właścicieli centrów handlowych zadaje sobie pytanie, jak rosnąca sprzedaż w internecie odbije się na kondycji ich obiektów. Już teraz mamy do czynienia z mniejszym apetytem sieci na eks- pansję i malejącym zapotrzebowaniem na powierzchnie. Zjawisko to wymusza szereg zmian... Handel elektroniczny to kanał, który w ciągu ostatnich kilku lat bardzo szybko się rozwijał i z pewnością tak będzie w dalszym ciągu. Oczywiście daje sieciom nowe możliwości sprzedaży produktów,ale wiemy,że ważne jest także,żeby firmy te pozostawały z nami w długofalowym partnerstwie,aby były obecne w naszych centrach handlowych, ponieważ tutaj mogą prezentować swoje produkty,opowiadać o sobie.A klienci mogą dotknąć, poczuć, powąchać produkty i wypróbowywać usługi. Tego nie da się osiągnąć w strategii on-line, chyba że ktoś zada sobie trud i wybierze produkty w centrum handlowym, a dopiero potem zdecyduje się kupić je on-line. Dla naszych najemców sklepy internetowe są ważne,ponie- waż pozwalają dotrzeć do dużej liczby klientów. Działalność on-line często jednak nie prowadzi do kanibalizacji sprzedaży w tradycyjnych sklepach.Przeciwnie – może okazać się świetną strategią zwiększania sprzedaży w sklepach w „realu”.Od wielu firm modowych słyszymy na przykład, że koncepcja „click and collect”pomogła ich sklepom zwiększyć sprzedaż – klient zamawia on-line, odbiera to w sklepie, a przy okazji wychodzi z dodatkowymi zakupami. Unibail-Rodamco Unibail-Rodamco jest wiodącą w Europie giełdową spółką z sektora nieruchomości i trzeciąpod względem wielkości na świecie.Grupa, obecna na giełdzie w Paryżu od 1972 roku, dziś dysponuje portfolio nieruchomości komercyjnych o wartości wynoszącej na dzień 31 grudnia 2014 roku 34,6 mld euro, zlokalizowanych w największych miastach Europy kontynentalnej. Unibail-Rodamcokoncentrujeswojądziałalnośćnadużychcentrach handlowych w największych miastach europejskich, najbardziej prestiżowych biurowcach w centrum i w zachodniej części Paryża oraz największych obiektach konferencyjnych i wystawienniczych w Paryżu i okolicach. W ciągu najbliższych 5 lat spółka chce zainwestować 8 mld euro, co oznacza, że na rozwój przeznaczy najwięcej środków spośród giełdowych spółek sektora nieruchomości.
142,765 IN FIGURES 216 194 99% 500k+ BUILDING SATISFACTION CONSTRUCTION TIME We love to see satisﬁed clients. VOLUME OF WORK More than 140,000 sq m have been delivered by Reesco in the last 3 years. We are very proud of this. We have over half million hours on construction sites, where our experience has proved invaluable. We have worked on almost 200 buildings to date and are waiting to make new acquaintances soon. EMPLOYER Upwards of 200 clients have entrusted their needs to us and shown that they believe in what we deliver. We never slow the pace, but increase quality all the while. 216 142,765 500k+ 194 99% sq m sq m
8 Więcej: www.propertynews.pl C e n t r a h a n d l o w e Unibail-Rodamcoinwestujew centrausytuowanew najlepszych lokalizacjach dużych miast, obiekty atrakcyjne, z dużym naci- skiem na wygodną i zróżnicowaną gastronomię,bezpłatne usługi dla klientów, komfort, szeroką, kompleksową ofertę, pomocny i wykwalifikowany personel.Nasza strategia polega na tworzeniu miejsc, gdzie ludzie mogą się spotkać, gdzie mają bezpośredni kontakt ze sprzedawcą, gdzie uzyskają w sklepie profesjonalną poradęodsprzedawcy.Ciąglestaramysięzapewnićklientomrealne doświadczenie. Ludzie nie przychodzą do centrów handlowych wyłącznienazakupy.Przychodzątu,abyspotkaćsięz przyjaciółmi, spędzić czas z innymi ludźmi – tego nie dadzą zakupy on-line. Czyzmianazwyczajówzakupowychklientówtopoczątekewolucji,czy zapowiedź rewolucji na rynku centrów handlowych? Nie powiedziałbym,że jest to rewolucja.Jest to permanentna ewolucja, ale w strategiach firm detalicznych centra handlowe pozostaną bardzo silnym kanałem sprzedaży. My, właściciele centrów handlowych, musimy nieustannie adaptować się do rosnących oczekiwań naszych klientów, jeżeli chodzi o obsłu- gę, poziom komfortu, ofertę gastronomiczną, coraz większą digitalizację etc. Jest to dla nas bardzo ekscytujące wyzwanie. Wszystkie ostatnie projekty, z którymi mogli się państwo za- poznać w naszych funkcjonujących centrach,jak Aleja Smaków w Galerii Mokotów,nowe lub przebudowane strefy restauracyjne w Arkadii i Wileńskiej czy duży koncept sali zabaw dla dzieci, to odpowiedź na zmieniające się zwyczaje naszych klientów. Jaki był rok 2014 w poszczególnych centrach należących do Unibail- -Rodamcopodkątemodwiedzalności,wynikówsprzedażyi aktywności najemców? Dla Unibail-Rodamco był to stabilny rok pod względem od- wiedzalności i wyników sprzedaży.Ponadto plasowaliśmy się dużo powyżejkrajowychindeksów. Jeżelichodzio działalnośćoperacyjną, podpisaliśmyw Warszawieponad150nowychumównajmu,również z markami debiutującymi na polskim rynku. Z powodu licznych zmian, relokacji czy remontów niektóre lokale były na jakiś czas wyłączane z funkcjonowania,co jest normalne w przypadku rotacji lubodświeżaniastarszychkonceptów.Byłtorównieżostatnirokprac przybudowiemetraw okolicyWarszawyWileńskiej–terazjednak, po otwarciu pobliskiego skrzyżowania i stacji metra naprzeciwko naszego centrum – przewidujemy dynamiczny wzrost. Czy to duże wyzwanie tak zarządzać Arkadią, Galerią Mokotów i Wi- leńską, żeby centra uzupełniały się, a nie konkurowały? Uważnie analizujemy każde z naszych centrów, projektując je i zarządzając nim w taki sposób, aby najlepiej odpowiadało na potrzeby klientów w swojej strefie oddziaływania. Arkadia to centrum regionalne,dlatego ma najszerszą ofertę.Główną grupę jej klientów stanowią rodziny,w związku z czym oferuje najszerszy wachlarz usług dla osób z dziećmi. Z kolei Galeria Mokotów zlokalizowana jest w bardziej zamożnej dzielnicy mieszkaniowej i biurowej. Dlatego jest to centrum modowe, wyróżniające się między innymi unikalnymi markami młodych projektantów, dla których została stworzona specjalna aleja. Natomiast Warszawa Wileńska, centrum znajdujące się w centrum Pragi, odpowiada na potrzeby lokalne,z dużą liczbą inicjatyw prowadzonych w po- wiązaniu z prężnie działającymi w jego pobliżu niekomercyjnymi podmiotami,z ofertą nakierowaną na ludzi młodych. Czy widzi pan miejsce na kolejne centra handlowe w Warszawie? Nie istnieje ogólna odpowiedź na to pytanie.Jeżeli znajdziemy na warszawskim rynku jakąś niszę w nowej okolicy z niską podażą, możemy rozważyć konkretny projekt. Podobnie jest w przypadku rynków lokalnych.Jeżeli znajdziemy jakąśniszę,tomożemyrozważyćrealizacjęnowegoprojektu,zarówno od postaw, jak i w wyniku przejęć.Tak jak to było w przypadku Arkadii czy Galerii Mokotów. Na jakim etapie są prace związane z budową centrum handlowo-roz- rywkowego we Wrocławiu? Prace związane z realizacją tego projektu właśnie się rozpo- częły.Odpowiednie informacje przekażemy,gdy tylko będziemy mogli ujawnić ostateczną koncepcję, która znajduje się nadal w fazie finalizacji. Otoczeniekonkurencyjnew mieściejestbardzosilne.Dlaczegozdecydo- walisiępaństwonawejściez nowymprojektemdostolicyDolnegoŚląska? Uważnieanalizujemykażdyprojektpodkątempotrzebklientów w jegostrefieoddziaływania.Jesteśmypewni,żew przypadkunaszego wrocławskiego projektu odpowiemy na te potrzeby. JakiesąplanyUnibail-Rodamcoodnośniepolskichobiektóww portfelu? Modernizację przeszły już Arkadia, Galeria Mokotów i CH Wileńska, jakie są dalsze plany? Jesteśmy nastawieni na inwestycje długofalowe i chcemy, aby nasze obiekty ciągle się rozwijały. Stale aktualizujemy ich ofertę sklepówi punktówusługowychorazmodernizujemyinfrastrukturę. A zatemtak,w odniesieniudonaszychistniejącychcentrówmamy bieżąceplanyw zakresiemodernizacjiprzestrzeniwspólnych,otwie- rania wysokiej jakości restauracji z obsługą kelnerską, remontów kolejnychtoaletczyrozbudowylokalizajmowanychprzeznaszych kluczowych najemców.Jeżeli chodzi o plany rozwojowe,aktywnie poszukujemy inwestycji,które wpisywałyby się w naszą strategię. Dziękuję za rozmowę. Robert Posytek Jesteśmy nastawieni na inwestycje długofalowe i chcemy, aby nasze obiekty ciągle się rozwijały
10 Więcej: www.propertynews.pl C e n t r a h a n d l o w e Zarządcy nie są naiwni D uże nasycenie powierzchnią handlową, spadają- ce wskaźniki odwiedzialności oraz brak nowych marek planujących ekspansję na terenie Polski – to wszystko spędza sen z powiek właścicielom centrów handlowych. Dodatkowo najemcy stawiają twarde żądania dotyczące uzależnienia stawki czynszu od uzyskanego obrotu. Rozwiązanie wydaje się fair dla obu stron, ale czy tak jest w rzeczywistości? Kto się boi e-commerce? Sukces centrum handlowego mierzy się jego wynikiem finan- sowym. Od stałych comiesięcznych przychodów zależą zyski właściciela, możliwość uzyskania finansowania bankowego i pozytywna ocena obiektu przez potencjalnych kupców. Stąd olbrzymią rolę przywiązuje się do tzw.czynszu podstawowego, czyli stawki, którą musi płacić każdy najemca w zależności od m.in. zajmowanej powierzchni czy rodzaju towarów, które sprzedaje. Istnieje także czynsz od obrotów, czyli zobowiązania, jakie ponoszą najemcy, którzy osiągają odpowiednio wysoką sprze- daż.W teorii sukces sieci powinien przełożyć się bezpośrednio na wyższy zysk centrum. W praktyce bardzo często dzieje się na odwrót – najemcy starają się wyprowadzać obroty poza sklepy stacjonarne, a doskonałym narzędziem do tego stał się e-commerce. – Handel internetowy jest zazwyczaj obsługiwany przez spółkę, która została do tego specjalnie powołana przez sieć lub producenta towaru.W ten sposób sprzedaż nie przechodzi przez kasę fiskalną sklepu i nie jest wpisywana do obrotów centrum handlowego.Zarządcy nie mogą jednak z tym faktem nic Rynek centrów handlowych ze wstrzymanym oddechem oczekuje na efekty rosnącej sprzedaży w internecie, ale pierwsze problemy już pojawiły się na horyzoncie. Na linii zarządcy-najemcy robi się naprawdę nerwowo.
C ENTRA HANDLO W E zrobić,a ma to przełożenie np.na możliwość płacenia czynszów od obrotów – tłumaczy Magdalena Frątczak, dyrektor, Dział Powierzchni Handlowych, CBRE. Problem był bagatelizowany, ponieważ kanał internetowy odpowiada za zaledwie kilka procent obrotów sieci handlowych obecnych w Polsce.Rynek rośnie jednak w tempie około 20 proc. rocznie i w tym roku jego wartość przekroczy 30 mld złotych. Wartość globalnego rynku e-commerce to już ponad 1,8 bln dolarów. – Dziś handel internetowy nie stanowi znacznego udziału w przychodach najemców. Z czasem to się zmieni i wtedy przyjdzie czas na konkretne decyzje – dodaje Frątczak. I raczej nie będą one łatwe.Już dziś najemcy starają się wywierać presję na centrach handlowych. Mikael Andersson, dyrektor zarządzający Ikea Centres Poland, potwierdza, że niektóre duże sieci starają się wykorzystać moment i przejść na czynsz uzależniony wyłącznie od obrotów. – To sposób na znaczne ograniczenie kosztów funkcjonowania w centrum handlowym w przypadku sukcesu kanału internetowego.W skrajnych sytuacjach może pozbawić właściciela galerii przychodów z tytułu wynajętej powierzchni lub zapewnić mu jedynie bardzo niskie przychody.To bardzo korzystne dla najemcy i na dłuższą metę niemożliwe do utrzymania. Zarządcy są świadomi tej sytuacji – komentuje. A to nie jedyny problem. Trudna sytuacja rynkowa spowo- dowała, że najemcy bardzo często „przerzucają” na właściciela centrum koszty tzw.„fit-outu”czy walczą o zapisy pozwalające im opuścić obiekt w dowolnym momencie. – Niejednokrotnie duże sieci działają wspólnie i wywierają naciski na zarządcę obiektu – komentuje pragnący pozostać anonimowym ekspert. To rodzi olbrzymie trudności,zwłaszcza jeśli pamięta się o sta- łych kosztach,które musi ponosić właściciel obiektu w związku 11 Niektóre duże sieci starają się wykorzystać moment i przejść na czynsz uzależniony wyłącznie od obrotów - mówi Mikael Andersson, dyrektor zarządzający Ikea Centres Polska
Więcej: www.propertynews.pl C e n t r a h a n d l o w e z udostępnieniem powierzchni handlowej.Inwestor odpowiada także przed bankiem, który udziela finansowania na projekt i wymaga określonych zysków z tytułu czynszów. Show-room.PL Jak to działa? W centrach handlowych zamiast regularnych sklepów pojawiają się show-roomy,niewielkie placówki nastawione na prezentację,a nie na sprzedaż towarów.W Polsce jest to koncept jeszcze mało znany, jednak najemcy coraz częściej wykorzystują salony jako jako swoiste „punkty prezentacji towarów”. – Sieci dostosowują się do rozwoju e-commerce na dwa sposoby. Pierwszy z nich to wykorzystanie małych firm, które opierają sprzedaż w internecie na sklepach stacjonarnych.Duże sieci,które mają dobrze rozwiniętą logistykę i własne magazyny, wyprowadzają sprzedaż poza placówki stacjonarne. Traktują salony jako „pick-up points”.To zmniejsza ich obroty w danym sklepie oraz wyniki sprzedaży całego centrum handlowego – komentuje Mikael Andersson. Zdarzają się jeszcze bardziej wyszukane sposoby na ograni- czanie obrotów w sklepach. Jednym z nich jest wykorzystanie urządzeń mobilnych, które wręczane są klientom placówek stacjonarnych.W ten sposób konsumenci nie korzystają z kasy, ale de facto z internetowego kanału dystrybucji. – Powoduje to, że kasy w centrum handlowym są omijane, a sklep staje się wyłącznie punktem wystawowym.Dla właściciela obiektu jest to sytuacja bardzo niekorzystna.Nie powinien się na nią zgodzić, jeśli najemca płaci wyłącznie czynsz od obrotów – alarmuje dyrektor Ikea Centres. Najbardziej kreatywne pod tym kątem są sieci z sektora RTV/AGD. Już dziś wykorzystują one tradycyjne placówki jako swoiste show-roomy.– Sprzedaż internetowa jest dla nich o wiele ważniejsza niż stacjonarna. Ma to olbrzymi wpływ na centra handlowe, w których są najemcami, ze względu na wynajmowaną przez nich, najczęściej dużą, powierzchnię – komentuje anonimowy ekspert. Krótkowzroczność Problem nie dotyczy oczywiście wszystkich centrów handlowych.Duże,rozpoznawalne i doskonale zlokalizowane obiekty mają siłę, by oprzeć się zakusom najemców. Niestety starsze czy słabiej funkcjonujące już nie. – Sieci potrafią wymóc takie zmiany w umowach, by w praktyce ponosić niewielkie koszty funkcjonowania.Jeśli właściciel nie akceptuje warunków,wtedy sieć rezygnuje z placówki i przenosi się do konkurencyjnej galerii. Do takich sytuacji dochodzi już w polskich miastach regionalnych – mówi nasz anonimowy rozmówca. Ikea Centers stawia sprawę jasno: – Nie zgadzamy się na przejście wyłącznie na czynsz od obrotów.Jest to możliwe,jeżeli po jakimś czasie najemca zaczyna płacić czynsz podstawowy. Przeciwne rozwiązanie naraża nas na potężne straty. Jesteśmy dużą firmą, mamy wiele centrów handlowych, chcemy tu być przez lata i musimy dbać o opłacalność naszego biznesu – ar- gumentuje Mikael Andersson. Duże sieci chcą przechodzić na czynsz wyłącznie od obrotów gdy nie są pewne siły nabywczej klientów centrum handlowego. – Mamy do czynienia z konfliktem interesów w którym strony czasem spotykają się w połowie drogi, to znaczy starają się wypracować takie rozwiązanie, które zadowoli wszystkich negocjujących – tłumaczy Ewa Szafrańska-Mądry, Mana- ging Director CEE w Balmain Asset Management. Dobrym wyjściem z sytuacji jest czasowe rozwiązanie. – Przez pewien C M Y CM MY CY CMY K Handel internetowy jest zazwyczaj obsługiwany przez spółkę, która została do tego specjalnie powołana przez sieć lub producenta towaru. W ten sposób sprzedaż nie przechodzi przez kasę fiskalną sklepu i nie jest wpisywana do obrotów centrum handlowego. Zarządcy nie mogą jednak z tym faktem nic zrobić, a ma to przełożenie np. na możliwość płacenia czynszów od obrotów – tłumaczy Magdalena Frątczak, dyrektor, Dział Powierzchni Handlowych, CBRE. 12
14 Więcej: www.propertynews.pl C e n t r a h a n d l o w e okres najemca płaci czynsz od obrotów,a potem przechodzi na czynsz stały. Wszystkim stronom zależy na wynegocjowaniu dobrych rozwiązań – dodaje. Inaczej zachowują się typowi deweloperzy,którzy budują,wy- najmują,a następnie sprzedają swoje projekty na rzecz funduszy inwestycyjnych.Niejednokrotnie zgadzają się na żądania sieci, by uzyskać jak najwyższy poziom komercjalizacji i zwiększyć wartość obiektu.To jednak rozwiązanie krótkowzroczne,które psuje rynek. Bez ustępstw Niestety na zachodzie Europy, gdzie rynek jest bardziej doj- rzały, nie powstało jeszcze gotowe rozwiązanie tej sytuacji, które można by zaimplementować na polski rynek.Magdalena Frątczak podkreśla,że przede wszystkim nie należy ustępować najemcom i trzymać się czynszów podstawowych. To jednak trudne zadanie. Jest i druga strona medalu.Ekspertka CBRE zwraca uwagę, że koniec końców zarządcy korzystają jednak z większego ruchu, jaki generują najemcy prowadzący sprzedaż interne- tową. – Ktoś, kto przychodzi do centrum po odbiór towaru, może także zakupić inne produkty w danej placówce lub też odwiedzić inne punkty. Dlatego centra handlowe powinny korzystać z rozwoju takiej formy sprzedaży – dodaje. Po- nadto ludzie wciąż będą potrzebowali miejsc spotkań, stąd tak ważny jest rozwój food courtów czy dodatkowych usług. Elżbieta Dmowska-Mędrzycka, prezes zarządu Media- dem Communication, dodaje, że „omnichannel” może stać się olbrzymim impulsem dla dalszego rozwoju sieci i centrów handlowych.Potrzeba jedynie znaleźć rozwiązania dla kwestii, które dziś wydają się problemem.Jedną z nich są właśnie czynsze. – Lekarstwem jest transparentność obrotów u najemców. Dobrym wzorem powinny być dla nas doświadczenia rynku w Wielkiej Brytanii.Tam najemcy raportują wszystkie transakcje, co ułatwia funkcjonowanie obiektów oraz wzbudza wzajemne zaufanie – dodaje. Niestety, w wielu centrach brakuje spójnego systemu, dzięki któremu zarządcy mają wiedzę o obrotach swoich najemców. Muszą opierać się na ich deklaracjach, które często mijają się z rzeczywistością. – W żadnym kraju z rozwiniętym rynkiem handlowym nie ma rozwiązań, które rozwiązywałyby problemy wynikające z e-commerce dla funkcjonowania centrum handlowego – dodaje Frątczak. Elżbieta Dmowska-Mędrzycka wskazuje na koncepcję,którą można nazwać „sklepem przyszłości”.To placówka podzielona na trzy strefy. – Obejmują one tradycyjną sprzedaż, budowę tzw.customer experience, czyli dodatkowe usługi,wydarzenia i animacje mające wzmocnić lojalność klientów i budować kontakt z marką,oraz punkty odbioru towarów – wylicza.- W ten sposób, przy uwzględnieniu procentowych udziałów obrotów w różnych kanałach dystrybucji oraz zajmowanej powierzchni, możemy tworzyć algorytmy pozwalające na skuteczne wyliczenie czynszu.To świetny mechanizm,który broni interesów zarówno najemców, jak i właścicieli obiektów – tłumaczy. Trudna przyszłość Taka konstrukcja to jednak melodia przyszłości. Dziś polski rynek przypomina raczej pole bitwy niż okrągły stół. – Jedyny mechanizm obronny centrów handlowych przed takimi za- biegami to czynsz podstawowy. Właściciel centrum nie musi godzić się na wszelkie propozycje najemców.Inwestujemy po- tężne fundusze,tworząc miejsce do handlu dla najemców i nie możemy po prostu oddawać powierzchni za darmo – tłumaczy Mikael Andersson. – Coraz więcej słyszy się o sytuacjach, w których sieci sta- rają się wykorzystać swoją mocną pozycję przy negocjacjach z zarządcami centrów.Myśląc o optymalizacji swoich kosztów poważnie uderzają w wyniki całego centrum – tłumaczy jeden z najemców. Symboliczna w całej sytuacji jest także zmowa milczenia, która obejmuje nie tylko najemców, ale również i właścicieli obiektów handlowych.Jak wspólnie tłumaczą eksperci,wszystkie podmioty na rynku muszą zdać sobie sprawę, że działanie na szkodę partnera jest bardzo krótkowzroczne. Sieci, które nie myślą o sukcesie centrów handlowych,oraz właściciele,którzy nie myślą o zyskach swoich najemców,nie zdają sobie sprawy,że w obliczu dużej konkurencji na każdej płaszczyźnie przyniesie to olbrzymie straty. Dziś polski rynek przypomina raczej pole bitwy niż okrągły stół
16 Więcej: www.propertynews.pl C e n t r a h a n d l o w e Pieniądze leżą w rozrywce Oferta handlowa centrów coraz bardziej się do siebie upodabnia. Dochodzimy do sytuacji, kiedy prawdziwym wyróżnikiem galerii staje się to, co ma do zaoferowania poza swoją podstawową funkcją. Pytanie, jak przekłada się to na sprzedaż. N a polskim rynku potrzebę zbudowania alternatyw- nej oferty pozahandlowej jako jedno z pierwszych centrów zauważyło warszawskie Blue City.– Ku- pując przeszło 10 lat temu wielki budynek galerii, zrozumieliśmy,że wielkie sieci będą wszędzie.Wtedy przyszły pierwsze pomysły, aby na terenie obiektu realizować ciekawe wydarzenia – mówi Yoram Reshef,dyrektor generalny centrum handlowego Blue City. Jednym z pierwszych była wystawa„The Human Body”,wzbu- dzająca duże kontrowersje, jak i zainteresowanie. Obejrzało ją ponad 3 tys.osób.Jednak,jak wspomina Yoram Reshef,spodzie- wanego efektu zwiększenia zainteresowania handlem nie było. – Zrozumieliśmy, że musimy podejść do obiektu inaczej, pomyśleć o nim nie jak o galerii handlowej, ale jak o mieście, spełniającym różne funkcje, i zaoferować klientom nie tyle pojedyncze wydarzenie, co całą kompleksową ofertę. Zadbać o to, by chcieli tu spędzać czas z całą rodziną, stąd też silnie rozbudowaliśmy ofertę dla dzieci – tłumaczy. W Blue City otwarto więc Inca Play – plac zabaw, a jedno- cześnie miejsce organizacji imprez okolicznościowych. Mie- sięcznie odbywa się tam ich niemal 200. Działa tu też szkoła tańca Egurrola Dance Kids,do której uczęszcza ok.1500 dzieci, Akademia Piłki Nożnej czy centrum kartingowe. Co weekend klientów przyciągają do Blue City także różne imprezy, jak cykliczny jarmark produktów regionalnych i rę- kodzieła oraz targi mody. Do tego koncerty. W październiku 2014 r.koncert z udziałem DawidaKwiatkowskiego zgromadził w ciągu jednego weekendu blisko 100 tys.osób.Jak mówi Yoram Reshew,taka strategia sprawdziła się w 100 procentach.Przekłada się na popularność galerii,a co za tym idzie – wyniki sprzedaży. Słuszność tak kompleksowego podejścia potwierdzają eksperci. – Skuteczna strategia to nic innego,jak odpowiedź centrum na potrzeby klientów. Powinno się zacząć od dokładnego zrozu- mienia, kim są klienci centrum i jakie mają potrzeby – mówi Grzegorz Jamroziak, dyrektor operacyjny ds. Powierzchni Handlowych, Colliers International. Jak podkreśla, wyniki analizy będą inne dla dużego centrum o zasięgu regionalnym, a inne dla mniejszego obiektu, którego główną funkcją jest możliwość szybkiego zrobienia codziennych zakupów. Centrum handlowe... jak galeria sztuki Jak pokazuje przykład krakowskiej Galerii Bronowice,inspiracją do funkcjonowania obiektu i zapewnienia mu oryginalnej spójnej strategii,jak i oferty pozahandlowej może stać się jej lokalizacja. Galeria Bronowice powstała w dzielnicy Krakowa kojarzącej się z Młodą Polską. Stąd też odwołania do motywów secesji znalazły się nawet w elementach małej architektury i w architekturze wnętrz budynku. – Zaproponowaliśmy rozwiązania nawiązujące dialog i będące spójne z miejscem, które niejako zobowiązuje nas do zaoferowania czegoś więcej niż tylko zakupy – opowiada Aleksandra Rzońca,dyrektor Galerii Bronowice.– Postawiliśmy na ofertę nietypową, niedostępną w innych krakowskich centrach handlowych, co wyróżniło nas na rynku i nadało charakteru.
17 C e n t r a h a n d l o w e Galeria Bronowice zdecydowała się zaprosić w swoje progi najstarszą uczelnię artystyczną w Polsce – Akademię Sztuk Pięknych w Krakowie.Pod jej patronatem działa tam„Akademia w Bronowicach”.– Pomysł na promocję sztuki i „wyprowadze- nie”jej z klasycznych instytucji z sukcesem realizujemy już od roku – podkreśla Aleksandra Rzońca.– Okazało się,że mieliśmy rację – dziś centra handlowe to także miejsca spotkań, i aby wyjść naprzeciw oczekiwaniom klientów, trzeba dać im coś więcej niż tylko przyzwoity tenant-mix. W Akademii oglądać można wystawy prac pracowników i absolwentów uczelni, niezwykłe instalacje oraz unikatowe meble artystyczne. Od- bywają się też prezentacje multimedialne, dyskusje, warsztaty dla dzieci i dorosłych. Podejście promujące działania proartystyczne od początku dzia- łalnościtowarzyszyfunkcjonowaniuStaregoBrowaruw Poznaniu. – Idea 50/50 jest bazą wszystkich projektów Grażyny Kulczyk i zakłada,że 50 proc.każdego z nich stanowi sztuka,podczas gdy drugie 50 proc. determinuje specyfika danego przedsięwzięcia. Sztuka ma być elementem komplementarnym dla biznesu – mówi Barbara Banat z działu marketingu Starego Browaru. W ramach tej idei na terenie Starego Browaru obok ponad 200 sklepów i restauracji od chwili jego powstania w 2003 r. działa Fundacja Art Stations Grażyny Kulczyk i prowadzona przez nią galeria sztuki współczesnej. Odbywa się tu kilkaset wydarzeń artystycznych rocznie – warsztaty, wernisaże, koncerty, spektakle, wystawy, wykłady, pokazy. W przestrzeniach wspólnych obiektu podziwiać można dzieła sztuki współczesnej światowej klasy artystów (Igora Mitoraja, Piotra Uklańskiego, U-Ram Choe czy Alessandro Mendiniego). Stary Browar jest nie tylko obiektem handlowym,ale też naj- większą prywatną instytucją kulturalną,którą rocznie odwiedza ok.10 milionów osób. Ogromną popularnością cieszą się letnie pokazy filmowe na Dziedzińcu Sztuki,na które przychodzi śred- nio 400-700 osób.W ramach październikowego Art Fashion Forum prowadzimy bezpłatne warsztaty i wykłady z wybitnymi osobowościami świata mody i sztuki. – Naszymi gośćmi byli odwiedzający nasz kraj po raz pierwszy:ScottSchumann,twórca The Sartorialist, Andrew Bolton, kurator z Metropolitan Mu- seum of Modern Art w Nowym Jorku czy słynni graficy:Tomek Sadurski,MagdaAntoniuk,fotografowie:PiotrStokłosa,Rafał Milach, WP Onak. Nagrodą dla zwycięzców warsztatów jest dowolnie wybrany kurs na prestiżowej uczelni Central Saint Martins College of Art Design w Londynie, którą funduje Stary Browar (kilka osób rocznie od 8 lat) – mówi Barbara Banat. … jak szkoła Elżbieta Dmowska-Mędrzycka, Mediadem Consulting, pod- kreśla, że imprezy organizowane w centrach handlowych nadal w przeważającej części realizują utarty kalendarz handlowy z takimi sztandarowymi tematami jak:Dzień Dziecka,Mikołajki, urodzinycentrum,Walentynkiczyczasamipokazymodyzwiązane z nowymi kolekcjami wiosennymi i jesiennymi. – Z wyjątkiem urodzin centrum, wydarzenia te występują mniej więcej w tym samym czasie, co powoduje – przy nasyconym rynku – swego rodzaju kanibalizację – podkreśla Mędrzycka i dodaje, że jest zwolenniczką nie tyle jednorazowych eventów, co cyklicznych programów ściśle wynikających z pozycjonowania centrum. Może to być program edukacyjny dla dzieci (edutainment) bądź wydarzenia ścisłe powiązane z życiem lokalnej społeczności (community relations). Na zajęcia edukacyjne postawiła m.in. warszawska Arkadia, która prowadzi np.cykl weekendowych warsztatów tematycznych, wprowadzającdzieciw światnauki,przyrody,historiiczytechnologii poprzez zabawę z animatorami. Tymczasem gliwickie CH Forum poszło o krok dalej,oferując całotygodniową możliwość edukacji dla wszystkich i do grona najemców zaprosiło bibliotekę. – Nie urządzamy tylko zwykłej biblioteki, lecz również miejsce relaksu z dostępem do nowych technologii.Idealne dla dzieci i dorosłych,a także osób z niepeł- nosprawnością–mówiBognaDobrakowska,dyrektorkaMiejskiej BibliotekiPublicznejw Gliwicach.Matobyćmiejscez wygodnymi kanapami, strefą z grami planszowymi, w tym wspomagającymi terapię logopedyczną, oraz konsolą do gier. W punkcie będzie można wypożyczyć książki,także przeznaczone dla niewidzących i niedowidzących,czy skorzystać z e-booków,baz danych,filmów DVD,a nawet wracających do łask płyt gramofonowych. Biblioteka w galerii zajmuje powierzchnię ok.160 mkw.i mieści się w przeszklonej antresoli,z efektownym widokiem na okolicę. Spektakularnymsukcesemedukacyjnymokazałosięw przypadku CH Forum w Gliwicach zaproponowanie klientom warsztatów W Starym Browarze ogromną popularnością cieszą się letnie pokazy filmowe na Dziedzińcu Sztuki, na które przychodzi średnio 400-700 osób
18 Więcej: www.propertynews.pl C e n t r a h a n d l o w e telewizyjnych, w ramach trwającej blisko dwa tygodnie akcji „Forum live TV”. W maju ubiegłego roku zorganizowane grupy i indywidualni klienci mogli odwiedzić studio telewizyjne i poznać pracę od zaplecza z kamerą i stołem mikserskim. – Każdy mógł przygotować zupełnie za darmo klip promocyjny o swojejdziałalności,a dziecipomysłowąformężyczeńnanadcho- dzącyDzieńMatki.PamiątkąnadługobyłypłytyDVDz nagranym i zmontowanym materiałem.Do uczestników warsztatów trafiło 145takichpłyt–mówio akcji,ForumliveTV”GrzegorzFilipczyk, dyrektor zarządzający CH Forum z ramienia JLL. Projekt przyciągnął szkoły,przedszkola,lokalne kółka zaintere- sowań i stowarzyszenia.Skorzystało z niego 51 zorganizowanych grup z 29 instytucji, w tym wspomnianych szkół i przedszkoli. Razemz nauczycielamii opiekunamiłącznieponad2000osób.Do tej liczby trzeba też dodać kilka tysięcy indywidualnych klientów. Elżbieta Dmowska-Mędrzycka zwraca uwagę, że znacznie trudniej niż zrobić jedno spektakularne zdarzenie jest utrzymywać relacje z lojalnymi klientami, organizując dla nich wydarzenia dedykowane lub prowadząc marketing spersonalizowany,komu- nikując się przez aplikacje,sms-y,maile,w sposób dopasowany do potrzeb odbiorcy.– Pozostaje jednak pytanie o skuteczność takich akcji i zmierzenie ich oddziaływania na przychody najemców.Jak się okazuje,nie jest to proste zadanie – podsumowuje. Co mają z tego najemcy? Centra handlowe najczęściej nie monitorują sprzedaży w sklepach w cyklu dziennym, tylko w miesięcznym, w związku z czym trudno jest ocenić, jak dane wydarzenie wpłynęło na sprzedaż w danym dniu.– Zarządzający centrami monitorują oczywiście odwiedzalność obiektu w dniach organizacji wydarzeń specjal- nych, ale większa liczba klientów nie zawsze przekłada się na poprawę wyników najemców – podkreśla Grzegorz Jamroziak z Colliers International. Jak dodaje,jeszcze mniej oczywista jest ocena wydarzeń wize- runkowych, które są nastawione na budowanie marki centrum w dłuższym terminie,a przez to ich bezpośredni wpływ na wyniki jest trudniejszy do uchwycenia. Efektywność działań promocyjnych galerii handlowych naj- szybciej oceniają więc sami najemcy.Ich zdaniem najlepsze efekty przynoszą kampanie oraz wydarzenia kontekstowe,jak np.święta, wyprzedaż,start sezonu.– Istotny jest wybór tematu,który może być wykorzystany przez najemców we własnej komunikacji i taki, który posiada potencjał handlowy. Wydarzenie spełniające te dwa warunki to skuteczny call-to-action wpływający na wzrost odwiedzalności,przede wszystkim odwiedzalności przekładającej się na wzrost liczby wejść w poszczególnych sklepach – tłumaczy KarolGajdamowicz,dyrektor marketingu Esotiq Henderson. Więcej przestrzeni niehandlowej Trendy związane z działaniami marketingowymi wpływają też na kształt galerii. Udział powierzchni niehandlowej, czyli miejsc na eventy,wystawy czy przestrzenie zabaw i relaksu,nabiera tym większego znaczenia,im dalej przenosimy się od wielkich ośrod- ków miejskich. Im mniejsze miasto, tym taka powierzchnia staję się większa i ważniejsza. –Wynika to z różnicy motywów odwiedzania centrów handlo- wychorazróżnicyw silenabywczejpomiędzydużymii mniejszymi W centrach nie sprzedajemy eventów, tylko produkty i usługi Elżbieta Dmowska-Mędrzycka, Mediadem Consulting Wydarzeniasątylkoczęściąsystematycznierealizowanegoprogramu marketingowego,którypowinientworzyćtożsamośćdanegocentrum. Wyzwaniem przyszłości jest umiejętność współpracy zarządcy/ właścicielai najemcóww promocjiichmarek.Niewystarczyzebrać odnajemcównagrodydokonkursówczywstawićpromocjenastronę www lub Facebooka. Nie sprzedajemy w centrach eventów, tylko produkty i usługi, umiejętność ich zebrania w sposób dopasowany do grupy docelowej (tzw. tenant mix), ale również informację o sklepiei produktach(tzw.prowadzenieklienta),a przedewszystkim doskonałe doświadczenia zakupowe w miejscu sprzedaży. Wymaga to jednak przełamania pewnych stereotypów: ze strony właściciela – że nie promuje pojedynczych marek, ale centrum jako abstrakcyjną całość, a ze strony marek – że nie promują się tu i teraz w danym centrum, lecz „w eterze”, czyli w mieście, bo są obecne w kilku centrach i nie będą wyróżniać jednego kosztem drugiego(tazasadaniedotyczynajwiększychi najlepszychobiektów, w których wszystkie marki chciałyby organizować wydarzenia i promocje). Taka współpraca centrum i istniejących w nim marek powinnabyćrealizowanaw ramachrocznychplanówmarketingowych uzgadnianych wspólnie dla poszczególnych branż, w zgodzie z sezonowością produktów, a nie w postaci „łapanki” do nagród konkursowych.Naprzykładimprezasportowaorganizowanawspólnie z markamisportowymi,angażującaichfanów,alerównieżlojalnych klientów centrum, łącząca elementy prosprzedażowe i stwarzająca ciekaweprzeżycia,pozwalającanakontaktz ambasadoramimarek, jakrównieżz innymijejużytkownikami,jestatrakcyjnadlacentrum jako całości. Podobnie w przypadku wydarzeń dla dzieci – nie widzę logiki w ich organizowaniu, jeśli centrum nie posiada sklepów z produktami dla dzieci (a takie przypadki się zdarzają!).
R E K L A M A miastami.W wielkichaglomeracjachodwiedzającycentrahandlowe sąz regułybardziejnastawieninaofertęhandlową.Jesttamzwykle duża odwiedzalność oraz wysoki współczynnik konwersji.Model „spędzaniai spacerowaniapokorytarzach”w centrachhandlowych nie jest tam bardzo popularny.Tym samym działalność eventowa, a zatem i potrzeba miejsc na eventy,jest mniejsza – mówi Jarosław Tutaj,Director,Head of Retail Agency,Savills. Jak wyjaśnia ekspert, w mniejszych ośrodkach miejskich takich jak Radom,Kielce,Olsztyn,powierzchnia przeznaczona na aktywności niehandlowe jest z reguły większa, ponieważ model spędzania szczególnie weekendów na uczestniczeniu w różnego rodzaju wydarzeniach jest tam bardzo popularny. – Aktywność właścicieli obiektów tam zlokalizowanych w zakresie organizacji wszelkiego rodzaju eventów jest o wiele większa. Dodatkowo w tych miastach, często nasyconych nowoczesną powierzchnią, trzeba walczyć o „biedny” portfel klientów z obecną tam konkurencją. W tych okolicznościach wszelkie działania eventowe wpływające na zwiększenie od- wiedzalności są podstawą skutecznego zarządzania – dodaje Jarosław Tutaj. Patrząc na coraz bogatsze oferty pozahandlowe oferowane przez zarządzających centrami handlowymi,można wnioskować, że to ważny trend w ewolucji centrów handlowych i skuteczny sposób budowy marki i zdobycia sympatii klientów. C e n t r a h a n d l o w e W mniejszych ośrodkach miejskich takich jak Radom, Kielce, Olsztyn, powierzchnia przeznaczona na aktywności niehandlowe jest z reguły większa – mówi Jarosław Tutaj, Savills
20 Więcej: www.propertynews.pl B i u r a Praga walczy ze stereotypami R ynek biurowy na warszawskiej Pradze praktycznie nie istnieje. Na prawym brzegu Wisły dostępne jest zaledwie 180 tys.mkw.przestrzeni dla biznesu, z czego na Pradze Północ – 80 tys.mkw.wobec blisko 4,5 mln mkw.biur w całej stolicy – to niewiele.Eksperci są jednak zgodni,że Praga zyskuje na atrakcyjności inwestycyjnej. – Psychologiczną barierą dla biznesu jest Wisła.Konieczność jej przekraczania sprawiła,że do tej pory niewiele firm postrze- gało dzielnicę jako interesujące miejsce do lokowania biur.Dziś sytuacja ulega zmianie,a olbrzymi wpływ ma na to m.in.II linii metra – mówi Mateusz Polkowski, dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL. Jest też drugi element układanki – inwestycje w kulturę. Powstało już Muzeum Warszawskiej Pragi, przebudowano Teatr Powszechny. Dużym impulsem do rozwoju biznesu w tej części miasta było także uruchomienie Stadionu Narodowego. W tym miejscu otwiera się szerokie pole do popisu dla przedstawicieli biznesu i miasta.Pierwsze kroki zostały już zrobione.Na tegorocznych targach MIPIM w Cannes na warszawskim stoisku opróczprezentacjiczterechnieruchomościinwestycyjnychznajdu- jącychsiępoprawejstronieWisły,zeswoimiprojektamipojawilisię takżeprzedstawicielefirmOKAMorazBBIDevelopment.Wsparcie promocyjnetojednakniewszystko.–Jeślichcemy,byPragawyglądała dobrze i reprezentacyjnie, potrzebna jest ścisła współpraca na linii deweloper-miasto.Jesttonajbardziejistotneprzyskomplikowanych projektach inwestycyjnych – dodaje Mateusz Polkowski. Wciążbrakujejednaknowychinwestycjibiurowychnadużąskalę. Czy to się zmieni? Inwestorzy takich projektów jak Soho Factory, Koneser i Bohema uwierzyli w Pragę. Wspólnym elementem ich przedsięwzięć jest postindustrialny klimat.Zdaniem Michała Leszczyńskiego z Grupy 5 Architekci to dobry kierunek rozwoju dzielnicy, a szczególny potencjał do realizacji takich inwestycji ma obszar Starej Pragi. – Kamienice i budynki po- przemysłowe wymagają modernizacji i odbudowy – tłumaczy Michał Leszczyński. Duch miejsca Czy na takie powierzchnie znajdą się najemcy? – Już dziś widzimy pewną grupę firm, które rozpatrują Pragę jako lokalizację dla swojego biura. To głównie mniejsze korporacje, które nie za- trudniają dużej liczby pracowników – dodaje Matusz Polkowski. Paweł Proński, Associate Director w Colliers International, podkreśla, że zainteresowanie Pragą ze strony potencjalnych najemców jest duże.Brakuje jednak nowoczesnych powierzchni biurowych. – Dla przykładu, w zeszłym roku jedna z firm po- szukiwała biura dla ponad 150 pracowników właśnie na Pradze i nie znalazła tam odpowiedniej powierzchni – komentuje. Co przyciąga firmy na Pragę? Dzięki ulokowaniu siedziby w klimatycznych wnętrzach najemcy mogą między innymi wy- różnić się na tle konkurencji.Taką możliwość stwarza na przykład projekt Bohema – inwestycja łącząca funkcje mieszkaniowe, handlowe i usługowe. Inwestor – firma Okam – ma do zagospodarowania łącznie około 4,2 ha gruntów. Prace projektowe w pracowni SUD Architekci oraz Grupa 5 trwają.Jak deklaruje Okam,pierwszy etap zostanie oddany do użytku w 2018 roku, Kojarzona z Bazarem Różyckiego, szemranym towarzystwem z ul. Ząbkowskiej czy rozpadającymi się kamienicami wzdłuż ul. Towarowej – przez wiele lat warszawska Praga była omijana przez „wielki biznes” szerokim łukiem. II linia metra oraz inwestycje Soho Factory, Koneser czy Bohema przełamują ten stereotyp i zmieniają postrzeganie dzielnicy. Inwestorzy takich projektów jak Soho Factory, Koneser i Bohema uwierzyli w Pragę
21 w 370. rocznicę nadania Pradze praw miejskich. – Bohema to projekt,którego głównym celem jest rewitalizacja i przebudowa XIX-wiecznej fabryki kosmetyków Pollena.Chcemy z powrotem przywrócić to miejsce warszawiakom – stworzyć nowe,tętniące życiem centrum Pragi – tłumaczy Michał Skwarek, Sales and Marketing Manager w OKAM Capital. Na bardziej zaawansowanym etapie realizacji jest Centrum Koneser – wspólne przedsięwzięcie BBI Development oraz Lie- brecht Wood.Budowa części biurowo-handlowej rozpocznie się w III kwartale br.W ramach inwestycji powstanie nawet 47 tys.mkw.powierzchni.Poza biurami,mieszkaniami i punktami handlowymi w planach jest m.in. hotel. – Koneser oferuje coś wyjątkowego – to duch miejsca niespotykany nigdzie indziej w Warszawie. Położony wśród odnawianej, przedwojennej części Warszawy,w samym sercu Pragi przy ulicy Ząbkowskiej, jest sam w sobie „landmarkiem” stolicy – punktem odniesie- nia, a jednocześnie atrakcją turystyczną. Walory te wzmocni dodatkowo Muzeum Polskiej Wódki, które przeniesie „genius loci”Konesera w XXI wiek – zapowiada Marc Lebbe,dyrektor zarządzający Grupy Liebrecht WooD. Z kolei inwestycja Soho Factory znajduje się przy ul.Mińskiej 25 na warszawskim Kamionku – jednej z najstarszych części prawobrzeżnej Warszawy. Projekt obejmuje m.in. mieszkania, część handlową, powierzchnie komercyjne, restauracje i jest związany z rewitalizacją zabytkowych obiektów.Pomysłodawca przedsięwzięcia Rafał Bauer mówi,że inspiracją była dla niego dzielnica Meetapacking District i Highline Park w Nowym Jorku. – Wiele lat temu pracując w Londynie, wylądowałem w Docklands (dawna dzielnica przemysłowa, część dzisiejszej Canary Wharh – przyp.red.) i zakochałem się w nowoczesnym wykorzystaniu industrialnej przestrzeni.Warszawa nie oferuje zbyt wielu takich miejsc,tak więc teren na Pradze,z jego „genius loci”, strasznie mnie kusił – opowiada Bauer. Prawdziwe Praskie „City” chce zbudować jeden z najbogatszych Polaków – Zygmunt Solorz-Żak. Kontrolowana przez niego spółka Port Praski zamierza zagospodarować 38 ha terenów, gdzie powstaną mieszkania i apartamenty, punkty handlowe i powierzchnie biurowe. Magnesem dla biznesu mają być m.in. cztery biurowce o wysokości od 100 do nawet 160 metrów. – Trudnością w komercjalizacji takich projektów na Pradze może być olbrzymia konkurencja ze strony biurowców w Śródmieściu.Kluczowa grupa najemców, czyli duże międzynarodowe korporacje, wciąż nie są gotowe do wejścia na drugą stronę Wisły. Potrzeba jeszcze zmiany postrzegania tego regionu ze strony biznesu – dodaje Paweł Proński. Zrealizować marzenia Biurowe plany kolejnych inwestorów są jeszcze na wstępnym etapie realizacji. Nic dziwnego – II linia metra, która miała przywrócićWarszawie Pragę,została otwarta dopiero na początku marca 2015 roku. Dodatkowo deweloperów nie motywuje do działania nadpodaż powierzchni biurowej w stolicy. Psychologiczną barierą dla biznesu jest Wisła. Konieczność jej przekraczania sprawiła, że do tej pory niewiele firm postrzegało dzielnicę jako interesujące miejsce do lokowania biur B i u r a W perspektywie co najmniej 5 lat prawa strona Wisły ma potencjał dla budowy typowego business parku - mówi Mateusz Polkowski z JLL
B i u r a Wszystko to powoduje, że w najbliższym czasie nie powin- niśmy spodziewać się znacznego wzrostu podaży na praskim rynku biurowym.– Oczywiście biura będą powstawać,ale raczej będą to niewielkie, butikowe projekty. Powinny przeważać inwestycje przemyślane,dostosowane do potrzeb współczesnych najemców, ale również zgodne z zaleceniami konserwatora zabytków, ponieważ wiele praskich projektów to rewitalizacje – komentuje przedstawiciel JLL. Kluczowe,z punktu widzenia samej Pragi,wydaje się pogodze- nie nowych inwestycji z już gotową zabudową.– Na stołecznym ratuszu oraz inwestorach ciąży odpowiedzialność umiejętnego połączenia nowego ze starym, zabytkowym. Potrzebny jest kompromis, który podkreśli walory autentycznej tkanki miej- skiej, a jednocześnie dostarczy nowoczesną infrastrukturę do mieszkania, pracy czy spędzania czasu wolnego – komentuje Rafał Szczepański, wiceprezes BBI Development. O konieczności połączenia sił biznesu i samorządu mówią także inwestorzy Bohemy. – Współpracujemy z konserwato- rem zabytków i miastem Warszawa, aby uszanować historię tego miejsca i w jak najlepszy sposób przywrócić jego piękno. Industrialne budynki połączone z nowoczesnymi rozwiązaniami architektonicznymi czynią tę inwestycję niepowtarzalną nie tylko w Polsce, ale i na świecie – tłumaczy Skwarek. Do tego kluczowe są dalsze rozbudowy infrastruktury dro- gowej. Michał Leszczyński wskazuje m.in. na konieczność budowy alei Tysiąclecia. Nowa szansa Praga to jednak nie tylko stara,postindustrialna zabudowa.To także olbrzymi potencjał, jaki tkwi w niezagospodarowanych nieruchomościach. Szczególnie atrakcyjny jest tu rejon Annopola, który już dziś przyciąga inwestycje magazy- nowe. Zdaniem Mateusza Polkowskiego, z biegiem czasu deweloperzy mogą planować bardziej ambitne inwestycje. – W perspektywie co najmniej 5 lat prawa strona Wisły ma potencjał dla budowy typowego business parku – tłumaczy. Takie przedsięwzięcie wymaga jednak szeregu inwestycji, jeśli chodzi o dalszą rozbudowę metra oraz rozwoju układu drogowego. Chodzi szczególnie o modernizację Trasy To- ruńskiej oraz realizację Południowej Obwodnicy Warszawy i stworzenie wschodniej części obwodnicy. – Dzięki temu deweloperzy zaczną rozglądać się za większymi nieruchomo- ściami, na których docelowo będą mogły powstać projekty biurowe. Ciekawymi lokalizacjami pod biura są niewątpliwie rejony Stadionu Narodowego, Portu Praskiego czy bardzo rozległe tereny byłej fabryki FSO – wylicza Polkowski. Zdaniem architekta Michała Leszczyńskiego, bardzo duże perspektywy rozwoju leżą także w okolicy ul. Zamojskiego. – Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego re- jonu Dworca Wschodniego umożliwia tu realizację dużego centrum biurowo-usługowego. Skłania to deweloperów do nabycia gruntów inwestycyjnych. Otoczenie Stadionu Narodowego wkrótce może zmienić się nie do poznania – zapowiada. Taka inwestycja to wizja dalekiej przyszłości. Możliwości są jednak olbrzymie. Brak korków, efekt II linii metra oraz „świeżość” Pragi mogą już za kilka lat przyciągnąć pierwszych deweloperów, którzy po Mokotowie i Bliskiej Woli poszukiwać będą nowych okazji dla większych projektów inwestycyjnych. Najemcy lubią Pragę Paweł Proński, Associate Director w Dziale Powierzchni Biurowych, Reprezentacja Najemcy, Colliers International Inwestorzy nie powinni obawiać się nowych projektów, także spekulacyjnych, ze względu na olbrzymi potencjał tkwiący w firmach już obecnych na Pradze. Chodzi tu o małe i średnie przedsiębiorstwa zajmujące się usługami dla logistyki, branżę IT czy agencje marketingowe. Duży potencjał tkwi również w niewielkich przedsiębiorstwach, zatrudniających do 30 osób i działających do tej pory w willowej części wschodniej Warszawy, m.in. w Wesołej czy Wawrze. Najemcy rozważający Pragę jako swoją przyszłą lokalizację biurową poszukują elastycznej powierzchni o wysokim standardzie technologicznym. Takie powierzchnie już dziś z łatwością znajdziemy w innych dzielnicach Warszawy. Warto także zwrócić uwagę na większe niż typowe dla lokalizacji w Śródmieściu zapotrzebowanie na miejsca parkingowe. Wejście dużych międzynarodowych korporacji na teren Pragi wciąż jeszcze wymaga zmiany postrzegania tego regionu. Więcej: www.propertynews.pl 22
24 Więcej: www.propertynews.pl S amolotowe cargo skupione jest obecnie wokół największego krajowego lotniska – Portu im.Fryderyka Chopina na warszawskim Okęciu. Dziś to jeden z ważniejszych ośrodków magazynowych w centralnej Polsce, głównie dla firm logistycznych. Na horyzoncie pojawia się jednak konkurencja. Drugie lotnisko w kraju pod względem ilości przewożonych towarów – Katowice-Pyrzowice – ma ambitne plany stworzenia logistycznej alternatywy dla stołecznego portu. – W tym roku zakończymy największy w historii lotniska projekt inwestycyjny. Wybudowaliśmy praktycznie nowy port,dzięki czemu będziemy Boom na rynku magazynowym w Polsce trwa. Deweloperzy w poszukiwaniu atrakcyjnych lokalizacji pod swoje projekty coraz chętniej zerkają ku lotniskom, które nie zamierzają przegapić swojej szansy. W tym roku zakończymy największy w historii lotniska projekt inwestycyjny - mówi Artur Tomasik, prezes Górnośląskiego Towarzystwa Lotniczego Inwestycja w przyszłość
25 mogli obsługiwać samoloty przewożące cargo z całego świata.To pierwszy etap szerszego planu wzmocnienia pozycji Pyrzowic, jeśli chodzi o transport towarów – tłumaczy Artur Tomasik, prezes Górnośląskiego Towarzystwa Lotniczego, które zarządza lotniskiem. Takieplanyjeszczekilkalattemuwydawałybysięmrzon- ką.Głównie dlatego,że transport towarów drogą lotniczą w Polsce utrzymuje się na niskim poziomie.–To zaledwie 1 proc.całego ruchu w Europie.Nasz kraj obsługiwany jest głównie z niemieckich portów lotniczych, które stanowią główną konkurencję dla naszych regionalnych lotnisk – komentuje Renata Osiecka,dyrektor zarządza- jący Axi Immo w Polsce. Na wysyp inwestycji magazynowych przy lotniskach jeszcze musimy poczekać. Rynek w dużym stopniu zaspokajają terminale cargo.– Ze względu na niewielki wolumen przewożonych towarów lotniska nie potrzebują wielkich magazynów. Co więcej, porty bardzo często posiadają już powierzchnie do wynajęcia, które w zupeł- ności wystarczają spedytorom – tłumaczy Jan Barbasiewicz, Associate Director, Dział Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, Colliers International. Barbasiewicz potencjał lotnisk dostrzega w innym miejscu.– Głównym magnesem dla magazynów przy lotniskach jest lokalizacja umożliwiająca bardzo dobre skomunikowanie z centrami miast.Ponadto są one atrakcyjne z punktu widzenia zachodnich firm, których właściciele podróżują samolotami – komentuje. Szansę robienia biznesu na powierzchniach magazynowych przy lotniskach dostrzegli już deweloperzy. – To gwarancja dobrej komunikacji, dostępu do klientów, a inwestorom daje przekonanie doskonałej lokalizacji. Deweloperzy jednak nie czerpią z tego tytułu dodatkowych korzyści w postacie więk- szego czynszu – zaznacza Maciej Madejak, Head of Business Development Poland w Goodman. Inwestycja w przyszłość Deweloperzy powierzchni logistyczno-magazynowych lokują swoje projekty nie tylko w sąsiedztwie dwóch głównych lotniczych hubów. Na początku roku plany związane z zagospoda- rowaniem gruntów przy porcie lotniczym w Rzeszowie ogłosiła firma Panattoni. – Bezpośrednie połączenie z Frankfurtem i Londynem to nasze okno na świat. Dlatego podjęliśmy de- cyzję o projekcie w Rzeszowie. Potencjał tkwi także w szybko rozwijającym się przemyśle – komentuje Robert Dobrzycki, partner zarządzający Panattoni Europe. Zdaniem Roberta Dobrzyckiegoperspektywicznesą takżeinne lotniska. – To m.in. Poznań i Wrocław. Wynika to z bliskości miast oraz dobrego skomunikowania. Pomimo że transport cargo jest słabo rozwinięty, wiele firm myśli o tym w długofa- lowej perspektywie.W pobliżu lotnisk powstają także mniejsze inwestycje, do kilku tysięcy mkw. – dodaje. O Poznaniu pomyślała firma Goodman.Poznań Air- port Logistics Centre to drugi, po Krakowie, projekt spółkizlokalizowanyprzylotnisku.–O tym,jakduży potencjał posiadają takie lokalizacje,świadczy m.in. zainteresowanienajemców.Łączniew obucentrach wynajęliśmy do tej pory ponad 71 tys. mkw. powierzchni. Ponadto w każdym z nich budujemy obiekty spekulacyjne o łącznej powierzchni 23 tys. mkw.– informuje Maciej Madejak. Nie tylko Warszawa i Katowice A jak o rynek cargo chce walczyć katowickie lotnisko? Cel jest ambitny – uczynić z Pyrzowic jeden z głównych ośrodków eksportowych w kraju. – W 2014 roku przetrans- portowano około 17 tys. ton towarów. Potencjał dalszego rozwoju jest olbrzymi.W ciągu naj- bliższejdekadyliczbata może się podwoić,dlatego zdecydowaliśmy się m.in. na budowę nowego terminalu cargo – dodaje Tomasik. M a g a z y n y Konieczne jest rozbudowywanie infrastruktury do obsługi jednostek cargo i stworzenie rodzimej floty średniej wielkości samolotów cargo – tłumaczy Piotr Wąs, Leasing Development Director, P3 Logistic Parks
26 Na tym jednak nie koniec. Zarząd lotniska we współpracy z Katowicką Specjalną Strefą Ekonomiczną zamierza zago- spodarować olbrzymie tereny inwestycyjne. Chodzi o 200 ha gruntów. – Planujemy budowę dużego węzła logistycznego, tzw. Cargo City, który łączyłby transport lotniczy i kołowy – komentuje Artur Tomasik. Tomasik zapowiada wprowadzenie rozwiązań,które umożliwią lądowanie w o wiele gorszych warunkach atmosferycznych niż jest to możliwe obecnie. Zwiększy się także liczba stanowisk postojowych dla samolotów cargo. To kluczowe projekty, by przekonać do inwestycji firmy logistyczne. – Konieczne jest rozbudowywanie infrastruktury do obsługi jednostek cargo, stworzenie rodzimej floty średniej wielkości samolotów cargo, jak również wymagana jest pełna intermodalność i interoperacyjność z innymi rodzajami transportu – tłumaczy Piotr Wąs, Leasing Development Director, P3 Logistic Parks. Działania lotniska mają na celu stworzenie oferty nie tylko dla firm logistycznych, ale również dla firm, które myślą o eksporcie produktów poza granice kraju. – Nasze firmy poszukują nowych rynków zbytu i potrzebują miejsc, skąd mogą je wywozić. Dziś korzystają z lotnisk w Niemczech i Austrii. Jutro będą korzystać z Katowic. Naszą wizją jest stworzenie polskiego centrum eksportu lotniczego – komentuje Tomasik. Prace nad przygotowaniem projektu zagospodarowania Cargo City trwają. Analizowane są różne scenariusze dla inwestycji. Lotnisko może zrealizować projekt samodzielnie lub przy współpracy z podmiotami prywatnymi. Sukces tego przedsięwzięcia zależy jednak od wielu czyn- ników. Problemem lotniska w Pyrzowicach może okazać się względnie duża, w porównaniu do innych aglomeracji, odległość od Katowic. Z drugiej strony poważne inwestycje w rozwój infrastruktury lotniska, dostęp do autostrady A1 oraz rosnące wolumeny przewozów cargo mogą zachęcić firmy logistyczne do otwarcia tu większych magazynów. W ciągu najbliższych lat to właśnie w stolicy Górnego Ślą- ska może powstać największe w kraju centrum logistyczne obsługujące transport lotniczy. Lokalizacje przy lotniskach stają się atrakcyjne, kiedy obroty cargo są bardzo duże i kumulują ruch towarów pomiędzy róż- nymi kontynentami. Do tego polskim portom lotniczym jeszcze daleko. Większość cargo to prze- syłki z lub do Polski, a nie z wykorzystaniem naszego kraju jako pomostu M a g a z y n y Maciej Madejak Head of Business Development Poland, Goodman Budowa projektów magazynowych przy lotniskach może być procesem wymagającym. Wszystko zależy od zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Mogą istnieć m.in. ograniczenia co do wysokości budynków, na oświetleniu terenu czy też układu budynków. Jednocześnie, w pewnych przypadkach, lotnisko staje się stroną w postępowaniu administracyjnym przy wydawaniu pozwoleń na budowę, co może dodatkowo wpływać na złożoność tego procesu. Takie obostrzenia dotyczą tylko inwestycji tuż przy pasach startowych. Transport towarów drogą lotniczą w Polsce utrzymuje się na niskim poziomie. To zaledwie 1 proc. całego ruchu w Europie - wyjaśnia Renata Osiecka, dyrektor zarządzający Axi Immo w Polsce
R E K L A M A tranzytowego np. pomiędzy Chinami a Czechami. - Taką rolę pełnią huby we Frankfurcie, Paryżu, Amsterdamie, Londynie czy Lipsku – wylicza Barbasiewicz. Ciekawostką jest fakt, że Europa nie ma silnej pozycji na tym rynku. Wśród 30 największych portów lotniczych świata pod względem obrotów cargo tylko pięć znajduje się w Europie, a największy z nich – Frankfurt – zajmuje dopiero 9. miejsce. - Nie wykluczam, że zapotrzebowanie na magazyny przy lotniskach będzie z biegiem czasu po- woli rosło, ale pod względem wolumenowym nadal będzie to bardzo mała część rynku powierzchni magazynowych. Na taki scenariusz przyjdzie nam pewnie jeszcze pocze- kać, choć niewykluczone, że w pewnym momencie któraś z firm kurierskich postanowi stworzyć w Polsce wielki hub. Pamiętajmy jednak, że w samej Europie takich projektów jest zaledwie kilka i powstawały przez kilkanaście lat podsumowuje. M a g a z y n y Zdaniem Roberta Dobrzyckiego, partnera zarządzającego w Panattoni Europe, perspektywiczne są także lotniska w Poznaniu i Wrocławiu. Wynika to z bliskości miast oraz dobrego skomunikowania
Więcej: www.propertynews.pl Mamy wszystko oprócz reklamy O statnie dziesięciolecie to okres wielkich zmian infrastrukturalnych w Polsce.Powstało wszystko, czego potrzebują organizatorzy kongresów.– Pol- ska, ze swoją centralną lokalizacją w Europie, staje się nową, nieodkrytą destynacją, idealnie wypełniającą oczekiwania organizatorów spotkań o zasięgu kontynentalnym – mówi Wojciech Liszka, prezes zarządu Międzynarodowego Stowarzyszenia Organizatorów Spotkań MPI Poland. Dziś polski rynek MICE dostarcza usługi na poziomie europejskim,często o wiele wyższym niż w krajach postrzega- nych za bardziej rozwinięte. Poza tym wciąż są one u nas tańsze niż w państwach Europy Zachodniej czy Skandynawii.– Szwecja,Dania,Wielka Brytania,Francja – to kraje,gdzie okres boomu w inwestycjach infrastrukturalnych miał miejsce ok. 20 lat temu. W Polsce mamy nowe hotele, centra kongresowe – nasza baza jest bardziej nowoczesna, a przede wszystkim lepiej utrzymana – twierdzi Wojciech Liszka. Tylko w Krakowie w ostatnim czasie oddano do użytku trzy takie obiekty:halę widowiskowo-sportową Kraków Arena,Expo Kraków czy wreszcie ICE Kraków Congress Centre.W Kato- wicach w br.rozpoczęło działalność Międzynarodowe Centrum Kongresowe. Od dwóch lat działa w Poznaniu Sala Ziemi, a w Łodzi przygotowywany jest wielofunkcyjny projekt MC1. Ale wielomilionowe inwestycje to nie tylko powód do dumy, a przede wszystkim nowe wyzwania. Istnieje obawa, aby nie podzieliły losu nikomu niepotrzeb- nych, a generujących określone koszty lotnisk. – Musi- my szukać swojej niszy, O potrzebie promocji Polski jako nowoczesnej destynacji konferencyjnej oraz eventowej mówi się od wielu lat. Zdążyliśmy już zbudować nowe centra kongresowe, hale sportowo- -widowiskowe, hotele, drogi i lotniska, a skuteczność reklamy naszego kraju wciąż pozostawia wiele do życzenia. HOTELE Więcej: www.propertynews.pl 28
29 inwestować i modernizować,stawiać na jakość i dalszą promocję – tłumaczy Dariusz Futoma,Director,Horwath HTL Poland. Tym bardziej że – zdaniem przedstawicieli branży – pozycja Polski na świecie jako organizatora imprez MICE jest obecnie słaba. – W dużej mierze jest to związane z niewłaściwą pro- mocją naszego kraju – zauważa Adam Konieczny, Country Head Poland, Christie + Co. – Tegoroczne targi turystyczne ITB w Berlinie są najlepszym tego przykładem. Nie promuje się Polski jako nowoczesnego i dynamicznego miejsca,którym niewątpliwie się stała – dodaje. Skuteczną promocję czas zacząć Wojciech Liszka także uważa,że naszą największą bolączką jest wciąż niewystarczająca rozpoznawalność i słaby image Polski jako nowoczesnej destynacji konferencyjnej oraz eventowej.– Ci, którzy nas odwiedzą, wyjeżdżają usatysfakcjonowani i chętnie wracają.Ale wiele osób nadal myśli,że Warszawa jest położona w okolicach Moskwy,Kraków to miasto pod śnieżną pokrywą, a innych miast nie sposób wskazać – żali się prezes MPI Poland. Niestety statystyki mówią,że na promocje w latach 2008-2011, czyli przed Euro 2012, Polska wydała o ok. 35 proc. mniej niż Czechy i połowę mniej niż Węgry. Dodatkowo samorządy miast nie postrzegają sektora MICE jako dziedziny,w którą warto inwestować,nie wierząc,że sprzyja ona nowym możliwościom rozwoju tych ośrodków. Zdaniem Żanety Berus,prezes EXPO XXI Warszawa,pomoc ze strony władz i organizacji turystycznych przy pozyskiwaniu dużych międzynarodowych imprez jest jeszcze„w powijakach”.W wielu przypadkach obiekty czy organizacje stające do przetargów muszą radzić sobie same,wykorzystując swoje kontakty i doświadczenie. – Najcenniejsza i jednocześnie najtrudniejsza jest pomoc ze strony władz miasta. Mam tutaj na myśli promocję Warszawy jako destynacji turystycznej, co pozwoli nam uniknąć tłuma- czenia, gdzie leży i jakie atrakcje turystyczne oferuje gościom – mówi Żaneta Berus. Jak dodaje, brakuje też tak podstawowej rzeczy, jak wspólny front i chęć działania,wyrażone w listach polecających i podpi- sach pod ofertami przetargowymi, czy wsparcia w kontaktach z instytucjami rządowymi,tak ważnych w pozyskiwaniu nowych imprez targowych i kongresów.– Nie tylko dla nas,jako EXPO XXI Warszawa, ale przede wszystkim dla Polski i Warszawy, aby zaprezentować ich potencjał,przyciągnąć do stolicy kapitał zagraniczny i stymulować rozwój turystyki – dodaje prezes EXPO XXI Warszawa. Oczekiwania dotyczą także tak podstawowych rzeczy,jak na przykład wsparcia logistyki dużych międzynarodowych imprez: odpowiedniego oznakowania dojazdu do obiektu czy zapewnienia gościom bezpłatnego dostępu do transportu publicznego. DobrymprzykłademsąKatowice.Miejscowewładzeprowadzą działania kształtujące wizerunek miasta jako atrakcyjnej destynacji zarówno dla organizatorów, jak i uczestników wydarzeń biznesowych. W tym roku zostało otwarte Międzynarodowe Centrum Kongresowe (MCK) – największy tego typu obiekt w Polsce, mogący zgromadzić nawet 15 tys. osób. Jego inwe- storem jest właśnie Miasto Katowice. – W stolicy Górnego Śląska, na terenie pokopalnianym, w ścisłym centrum powstaje olbrzymia Strefa Kultury. W jej skład obok MCK i Spodka wchodzi także nowa siedziba Na- rodowej Orkiestry Symfonicznej Polskiego Radia oraz nowe Muzeum Śląskie.Trzy lata temu przebudowany został dworzec kolejowy,w tym roku zakończy się modernizacja katowickiego rynku.Zgodnie z raportem „Rynek turystyki biznesowej w Ka- towicach w 2014 roku.Badanie rynkowe uczestników spotkań konferencyjnych”w ub.r.zorganizowane zostały 7042 spotkania, w których uczestniczyło przeszło pół miliona osób – podkreśla Janusz Nowak, reprezentujący Convention Bureau Katowice i Urząd Miasta. Podobnie dzieje się w Łodzi,gdzie wykorzystując postindu- strialną przestrzeń, władze miasta przygotowują nowoczesny, wielofunkcyjny kompleks Nowe Centrum Łodzi. Tam też znajdzie się miejsce na przestrzeń kongresową. We wschodniej części obiektu EC1, czyli najstarszej łódzkiej elektrowni, powstałej w 1907 roku, znajdą się powierzchnie specjalnie przystosowane do organizacji konferencji, eventów, imprez, wystaw i innych wydarzeń. Na kogo można liczyć? Resorty i organizacje odpowiedzialne za promocję kraju,m.in. Polska Organizacja Turystyczna czy Ministerstwo Sportu i Turystyki, nie mają sobie nic do zarzucenia. HOTELE Kto generuje popyt konferencyjny w Polsce? W 2014rokuorganizatoramiwiększości,bo73proc.konferencji,były organizacje prywatne, 13 proc. instytucje rządowe i organizacje publiczne i kolejne 13 proc. – organizacje i stowarzyszenia non profit. 17 proc. nauki medyczne, 14, 5 proc. technologie, 13 proc. nauki ścisłe. Źródło: Poland Convention Bureau Pomoc ze strony władz i organizacji turystycznych przy pozyskiwaniu dużych międzynarodowych imprez jest jeszcze „w powijakach” - uważa Żaneta Berus, prezes EXPO XXI Warszawa
30 Więcej: www.propertynews.pl HOTELE – W ostatnich latach przygotowaliśmy m.in. Europejskie ForumTurystyczne w ramach polskiej prezydencji w Radzie UE, posiedzenie Komisji Regionalnej Europy Światowej Organizacji Turystyki,Forum Turystyczne Państw Bałtyckich,posiedzenie KomitetuTurystyki OECD,promując Polskę jako profesjonalne miejsce spotkań – wylicza Tomasz Jędrzejczak, podsekretarz stanu w Ministerstwie Sportu i Turystyki. Dużą rolę w promowaniu swoich ośrodków odgrywają też samorządy poszczególnych miast, które inwestują w rozwój zaplecza turystycznego, a w budżetach mają zarezerwowane środki na działania promocyjne. – Międzynarodowe wydarzenia są jak żywy organizm – wiele osób zaangażowanych jest w ich produkcję oraz realizację. Od wielu zależy również wybór lokalizacji kongresów i konferencji, mających odbyć się nawet za kilka lat. Nad pozyskaniem wydarzeń często pracują nie tylko osoby zatrudnione w danych obiektach. Projekty takie wymagają zaangażowania wielu podmiotów – lokalnych Convention Bureau, władz miasta, przedstawicieli firm PCO (Professional Congress Organizer) oraz DMC (Destination Management Company),przedstawicieli świata nauki,biznesu czy kultury – mówi Izabela Helbin, dyrektor Krakowskiego Biura Festiwalowego. Istotną kwestią z punktu widzenia organizatorów wydarzeń są również aktywności, z których uczestnicy konferencji mogą skorzystać po jej zakończeniu.Dlatego konieczna jest współpraca Polska kontra reszta świata Miejsce Polski na europejskiej i światowej mapie pokazuje raport „TheInternationalAssociationMeetingsMarket2013”,przygotowany przezInternationalCongressandConventionAssociation(ICCA).Nasz kraj pod względem liczby spotkań znalazł się dopiero na 14. miejscu w Europie.PalmapierwszeństwaprzypadłaNiemcom.W tymzestawieniu pozytywnieocenićnależyjednaklicznąreprezentacjępolskichmiast. Oprócz Warszawy, która zajęła 19. miejsce, w rankingu znalazły się jeszcze: Kraków – na 42. miejscu, Gdańsk – na 84., Wrocław – na 95., Poznań – na 101., a także Toruń – na 164. miejscu. W skaliświatawedługtegosamegoraportuPolskauplasowałasięna23. miejscu. Nasz sąsiad – Czechy – na 26., a Węgry – na 32. Niepokojąco słabowypadłazatow tymzestawieniuWarszawa,zajmującdopiero34. miejsce.Podwzględemliczbyspotkańprzypadającychnaposzczególne miasta, naszą stolicę wyprzedziły: Budapeszt – na 17. pozycji, Praga – na 11., Berlin na 5. Pierwsze miejsce zajął Paryż. (W raporcie wzięto pod uwagę wydarzenia, które spełniają 3 główne kryteria: są regularnie organizowanymi spotkaniami, odbywają się w minimum 3 krajach, przy minimalnej liczbie 50 uczestników). Musimy szukać swojej niszy, inwestować i modernizować, stawiać na jakość i dalszą promocję – tłumaczy Dariusz Futoma, Director, Horwath HTL Poland
31 z zarządcami i właścicielami lokalnych atrakcji turystycznych, restauracji oraz hoteli. Prestiż lokalizacji w przemyśle spotkań zależy od wielu czynników oraz współpracy nieraz kilkunastu podmiotów. Przykładem inicjatywy, która wyznacza kierunek rozwoju strategii promowania miasta jako destynacji kongresowej, jest Kraków Network. Jest to projekt, którego założeniem jest zrzeszanie przedstawicieli sektorów i przedsiębiorstw, które czerpią korzyści z pozyskiwania do obiektów,takich jak ICE Kraków, międzynarodowych wydarzeń branży MICE. Dariusza Futoma z Horwath HTL podkreśla, że nie ma się co łudzić, że na światowym rynku MICE zajmiemy miejsce państw czy miast z półki „first choice”, ale jako kierunek rozpatrywany w drugiej kolejności jesteśmy na fali wznoszącej. – Receptą na dalszy wzrost i rozwój przemysłu spotkań w Polsce wydaje się „secondary destination”– dodaje. Ekspert uważa, że większe zainteresowanie organizatorów wydarzeń międzynarodowych naszym krajem może zapewnić rozwój MICE w miastach średniej wielkości. – Możemy wykorzystać skalę nie wg ilości, ale jakości, gdyż coś, co niewątpliwie nas wyróżnia, to wysoki poziom świadczonych usług – dodaje. Dobrze by też stało się, aby sąsiadujące ze sobą aglomeracje miejskie bardziej wzajemnie wspierały się w pozyskiwaniu dużych imprez,niż walczyły pomiędzy sobą,i aby o ich ofercie dowiedzieli się zainteresowani organizacją eventów z całego świata. HOTELE Rynek MICE w liczbach Według danych Convention Bureau Poland uczestnikami spotkań konferencyjnych w Polsce jest rocznie 4,5-5,5 mln osób. W 2014 r. w naszym kraju odbyło się 18 820 spotkań i wydarzeń, z czego 16 proc. miało charakter międzynarodowy. Jak policzono, przyniosły one polskiej gospodarce blisko 1,263 mld zł. Czy to dobry wynik? Patrząc np. na Wielką Brytanię, gdzie rocznie odbywa się ok. 1,3 mln spotkań, które generują ponad 58 mld funtów, powodów do dumy chyba nie ma. Trzeba jednak zauważyć, że dane Convention Bureau pokazują tylko statystyki dotyczące największych imprez. Szacuje się, że realnie w Polsce odbywa się rocznie 200-300 tys. szeroko pojętych spotkań biznesowych. Najwięcej, bo 4202 imprezy, odbywa się w woj. małopolskim, na drugimmiejscujestMazowszez liczbą3640,następnyjestDolnyŚląsk – 2840 spotkań, zaraz za nim plasuje się Gdańsk – 1865 wydarzeń. Obiekty czekają na konferencje Bazą dla rynku MICE w Polsce jest ok. 2000 obiektów konferencyjno-eventowych: hotele biznesowe 1300 centra targowo-kongresowe 25 areny sportowe wielofunkcyjne 25 sale uczelniane (udostępniane) 350 sale obrad w obiektach administracji publicznej (udostępniane) 250 inne 50 Źródło: Poland Convention Bureau W Polsce mamy nowe hotele, centra kongresowe – nasza baza jest bardziej nowoczesna, a przede wszystkim lepiej utrzymana – twierdzi Wojciech Liszka, prezes zarządu Międzynarodowego Stowarzyszenia Organizatorów Spotkań MPI Poland W tym roku zostało otwarte Międzynarodowe Centrum Kongresowe w Katowicach - największy tego typu obiekt w Polsce, umożliwiający organizację wydarzeń nawet dla 15 tys. osób
Więcej: www.propertynews.pl 32 Marki Marriott nikomu przedstawiać nie trzeba. Jedna z najpopularniejszych sieci hotelarskich na świecie do tej pory z Polską „obchodziła się” dość ostrożnie. Od 25 lat, kiedy zadebiutowała w naszym kraju, nie zaskoczyła nas ani tempem rozwoju, ani spektakularnymi inwestycjami, pozostając w tyle za takimi konkurentami jak Hilton czyAccor. Teraz ma się to zmienić. Zapowiedzianą ekspansję Marriott zaczyna od zatrudnienia dyrektora rozwoju grupy na Europę Środkowo-Wschodnią i Kraje Bałtyckie – Janusza Mitulskiego, którego pytamy o plany amerykańskiego giganta. Przebudzenie Marriotta HOTELE W jaki sposób sieć planuje rozwijać się w Polsce? Marriott International planuje rozwój na polskim rynku przede wszystkim w oparciu o franczyzę i zarządzanie. Jeżeli inwestor będzie zainteresowany dzierżawą, jest możliwe zawarcie umowy z operatorami niezależnymi,przy zaangażowaniu jednej z naszych marek.Prowadzimy już rozmowy z lokalnymi operatorami w Pol- sce, którzy poszerzą gamę podmiotów w tym obszarze działalności. Jeślichodzio miasta,w jakiecelujemy,toniebędęzbyt oryginalny,mówiąc,iż interesują nas przede wszystkim największez nich,którezapewniająnajlepszymiksgości biznesowych i turystów. Jakie marki Grupa zaproponuje inwestorom? Marriott ma w swoim portfolio 19 marek hote- lowych, natomiast w Polsce pragniemy się skoncentrowaćprzedewszystkimnaczterech z nich:Moxy,CourtyardbyMarriott,ACby Marriott oraz Residence Inn by Marriott. Oczywiścieniewykluczamywejściaz innymi brandami – Marriott, Renaissance czyteżAutographCollection.Taostatnia jest dedykowana hotelom o indywidu- alnym charakterze. Wszystko będzie zależało od potencjału rynku,na któ- rym będzie działał przyszły hotel. Czym wyróżniają się te marki na tle konkurencji? Poza Marriott, Courtyard by Marriott oraz będącego w trakcie budowy hotelu Renaissance na warszawskim lotni- sku, marki te nie są jeszcze obecne w Polsce. Moxy to najnowszy produkt sieci Marriott. Powstał w 2013 roku i jego główną grupą docelową są pokolenia „X” i „Y”, które poszukują ciekawego designu w atrakcyjnej cenie. Moxy pozycjonowane jest w segmencie hoteli takich jak Ibis, Motel One, Holiday Inn Express czy Hampton by Hilton. Z kolei AC by Marriott to marka lifestyle'owa,w segmencie „midscale”,dedykowana dla hoteli miejskich,zarówno nowo bu- dowanych,jak i dla konwersji w istniejących nieruchomościach. Residence Inn by Marriott to zaś alternatywa dla gości, którzy często podróżują lub nocują w hotelach dłużej niż 3-4 noce. Pokoje przypominają mieszkania – są wyposażone w kuchnie, mają wydzielone strefy do spania i relaksu oraz pracy.Śniadanie,bezprzewodowy internet i dostęp do siłowni goście mają w cenie pokoju. Uważamy, że ten produkt ma świetną przyszłość w Europie ze względu na niszę na rynku obiektów na dłuższe pobyty. Należy także wspomnieć o nowym Courtyardzie, który trzy lata temu został dopasowany do zmieniających się wymogów gości biznesowych w Europie. Z kolei inwestorom posiadającym obiekty o unikalnym, niepowtarzalnym charakterze powinna przypaść do gustu eks- kluzywna marka hoteli niezależnych – Autograph Collection. Obiekty te skierowane są do niezależnych„podróżników”,którzy uciekają od codzienności,a zarazem są napędzane przez silniki rezerwacyjne i programy lojalnościowe naszej sieci. Czy Marriott prowadzi już rozmowy z partnerami w Polsce? Oczywiście. Zainteresowanie jest bardzo duże. W końcu globalny lider sektora hotelowego utworzył biuro w Polsce i zatrudnił osobę odpowiedzialną za rozwój na tym rynku.To ma bardzo duże znaczenie dla inwestorów – dla wielu z nich liczy się nie tylko kwestia komunikacji w języku ojczystym,ale także nasza znajomość rynku i czas reakcji. Dziękujemy za rozmowę.
34 Więcej: www.propertynews.pl A r c h i t e k t u r a O statnie dekady dla branży architektonicznej to nie tyle ewolucja, co rewolucja. Zakres zadań powie- rzanych architektom wciąż się zwiększa, rośnie też presja związana z czasem realizacji projektów i konkurencją. Wszystko to wymusza wprowadzanie nowych rozwiązań i innowacyjnych technologii. Bo klient ma znaczenie Dziś architekt nie może być już tylko dobrym inżynierem. Otoczenie wymaga, aby był również sprzedawcą, product managerem i finansistą. – Nie tylko projektujemy obiekty. Proponowane przez nas rozwiązania włączane są w szersze procesy biznesowe – zauważa Anna Buczak, Head of Ar- chitects, ARS Retail+Shopfitting. Naprzeciw wychodzą specjalistyczne aplikacje. Ich oferta jest naprawdę szeroka, ale – jak podkreślają architekci – wiele jest dostępnych tylko w języku angielskim i nie jest przeznaczonych typowo dla biur projektowych, ale ogólnie do małych i średnich firm. Zdarza się, że są przeładowa- ne funkcjami, mało przyjazne. Dodatkowo są raczej dla specjalistów, a mniej służą do komunikacji z klientami. Dlatego architekci sami wzięli się za tworzenie narzędzi, które pomogłyby im w organizacji pracy biura projektowego i kontaktowaniu się z klientami. Przykładem jest aplikacja autorstwa Joanny Zawickiej. Jej produkt pomaga w zarzą- dzaniu wielu pracowniami. Milowy krok Ale technologia jest dziś wykorzystywana przede wszystkim do pracy nad samymi projektami. Do niedawna duża ilość danych, które architekt musiał umiejętnie przetworzyć i wykorzystać w procesie projektowania, stanowiła nie lada wyzwanie.Kamieniem milowym dla branży było wprowadzenie do pracowni oprogramowania BIM (ang. Building Informa- tion Modeling). – BIM umożliwia tworzenie dokumentacji projektowej, bazującej na jednym trójwymiarowym pliku źródłowym obiektu, dostępnym dla całego wielobranżowego zespołu projektowego – tłumaczy Dominik Darasz,architekt i partner w Horizone Studio. Dzięki temu pozwala na stałą kontrolę, synchronizację wprowadzanych zmian, eliminację kolizji i minimalizację błędów.A przede wszystkim drastycznie skraca czas pracy. Matrix architekta Długie godziny spędzone nad stołem kreślarskim z kalką to już przeszłość. Architekt wyposażony w skaner i drukarkę 3D realizuje coraz bardziej spektakularne projekty. W organizacji pracy i kontakcie z klientami pomagają mu aplikacje.
35 A r c h i t e k t u r a Architekci z pracowni Retail Development podkreślają, że całym urokiem narzędzia jest fakt, że projekt staje się modelem wirtualnym,w którym działają projektanci różnych branż. Dzięki temu możliwa jest dużo sprawniejsza koor- dynacja międzybranżowa. Po pierwsze sprawniej działamy, a po drugie eliminujemy potencjalne błędy pojawiające się w procesie projektowania – wyjaśnia Marcin Iwaszkiewicz, architekt i współwłaściciel Retail Development. Znakiem czasu było połączenie oprogramowania BIM i technologii skaningu laserowego 3D. Jak wspomina Jacek Wasiak z pracowni RWSL, wdrożenie tych technologii nie należy do tanich,ale niesie za sobą ogromne korzyści.RWSL wykorzystuje skaning laserowy do inwentaryzacji, która jest kluczową fazą projektu. – Jeśli pomiary istniejącego budynku wykonane zostaną niedbale,można być pewnym,że odbije się to na kolejnych etapach prac – nadmienia Wasiak. Efektem skaningu jest chmura punktów, tworząca trójwy- miarowy model budynku z dokładnością niedostępną dla taśm mierniczych czy dalmierzy.Wartością dodaną jest oszczędność czasu samego pomiaru oraz fakt, że znika potrzeba wyjazdu w celu „domierzania”, co w przypadku metod tradycyjnych było koniecznością. – Trudne do zmierzenia elementy terenu, więźba dachowa czy dach nagle stały się łatwo dostępne i to bez odchodzenia od ekranu komputera – zwraca uwagę architekt z RWSL. Nie ulega wątpliwości, że skanery 3D zmieniły na lepsze pracę architekta.W budownictwie i architekturze swoje miejsce odnalazły dwa typy skanerów 3D: skanery laserowe dalekiego zasięgu oraz optyczne oparte na skanowaniu 3D światłem strukturalnym. – Połączenie zalet obu skanerów 3D pozwala na zoptymalizowanie pracy i wykorzystanie tego,co najlepsze daje nam technologia 3D – podkreśla mgr inż.AnnaGębarska, dyrektor zarządzający w firmie Smarttech. Architektura pod znakiem 3D Prawdziwej rewolucji w branży architektonicznej dokonały drukarki 3D.Tkwią w nich jeszcze gigantyczne możliwości i spory potencjał. – Druk 3D umożliwia pracę na modelach fizycznych, łatwą i szybką weryfikację pomysłów, wykonanie pojedynczego – prototypowego egzemplarza zaprojekto- wanego produktu. Daje nową możliwość prezentacji nawet wstępnych, roboczych koncepcji w bardzo przekonujący sposób – zwraca uwagę Dominik Darasz. Niewiele polskich pracowni stać na kosztowne plotery 3D, ale sporo zewnętrznych firm dostarcza taką usługę. – Coraz częściej zdarza nam się zlecać druki 3D na zewnątrz.Pozwala to bardzo szybko przekładać modele wirtualne na fizyczne – tłumaczy Marcin Iwaszkiewicz z Retail Development. Maciej Strzała, właściciel i główny inżynier-projektant w firmie Formakers, oferującej kompleksowe usługi druku i projektowania 3D, zdradza, że przychodzą do niego architekci z prośbą o realizację tzw. projektów „na wczoraj”. – Drukarki są w stanie dość szybko stworzyć projekty (w porównaniu do ręcznej pracy) i jedyne co trzeba zrobić to usunąć ewentualne podpory, oszlifować czy polakierować, w zależności od potrzeb klienta – mówi. Strzała upatruje dużą zaletę projektowania 3D w tym, że projekt wystarczy stworzyć tylko raz. – A potem można go powielać i być pewnym, że będzie taki, jak wcześniejsze. W razie zapo- trzebowania na większy wydruk, wystarczy przeskalować projekt i makieta tworzy się większa – wyjaśnia. Drukowanie elementów konstrukcyjnych niesie ze sobą szereg korzyści. Komponenty, które powstają w fabryce, przewożone są na miejsce budowy w formie gotowej do Styl życia, stylem pracy Daniel Welfel, ekspert w dziedzinie inteligentnych technologii i dyrektor zarządzający, Andrew Lucas Warsaw Inspiracją do tworzenia inteligentnych pracowni i biur powinien być styl życia użytkowników. Kiedy wiem, że klientowi zależy na mobilności i łączeniu wielu funkcji różnych urządzeń podczas konferencji, proponuję wykorzystanie systemu Complete Wireless HD Presentation. Umożliwia on prezentację prosto z tabletu, udostępnianie z własnego telefonu treści multimedialnych, prezentację zawartości pochodzącą od kilku uczestników jednocześnie,najednymekranie,wyświetlanąw czasierzeczywistym przezwszystkich,bezwzględunalokalizację.Totechnologiaznacznie wykraczającapozamożliwościdostępnychkomunikatorów.Wyróżnia jąspektrummożliwościprzyzachowaniukomfortui łatwościobsługi.
Więcej: www.propertynews.pl A r c h i t e k t u r a Skanska wybrała technologię 3D Wykorzystanie technologii 3D w architekturze i budownictwie na większą skalę jest już tylko kwestią czasu. Po raz pierwszy Skanska zastosowaładruk3Dw 2013rokuprzybudowie biurowcaThe6BevisMarksw Londynie,tworząc w ten sposób osłony podparcia dla dachu. – Obecnie wraz z naukowcami z Uniwersytetu w Loughborought oraz producentami chemii budowlaneji cementujesteśmyw trakciepracy nadpierwsząnaświeciemaszynądodrukowania trójwymiarowychelementówkonstrukcyjnych z betonu. Jak będą wyglądały efekty tej współpracy, będziemy mogli zobaczyć za rok – zdradza Jakub Zagórski, członek zarządu, dyrektor sprzedaży i marketingu, Skanska Residential Development Poland. montażu, co znacznie usprawnia proces inwestycji. – Czas wykonania może zostać skrócony z kilku tygodni do nawet godziny, a ilość odpadów znacznie zmniejszona. Przekła- da się to na niższe koszty inwestycji – nadmienia Jakub Zagórski, członek zarządu, dyrektor sprzedaży i marketingu, Skanska Residential Development Poland. Przykładem użycia tej technologii w dziedzinie projektowania fasad jest nowy system fasad parametrycznych Schüco. – To kompletna platforma cyfrowo-technologiczna pozwalająca po raz pierwszy w historii na łatwe projekto- wanie oraz ekonomiczną i precyzyjną produkcję fasad 3D nawet o bardzo skomplikowanych kształtach – zdradza dr inż.Andrzej Polijaniuk,dyrektor ds.marketingu i produktu, Schüco International Polska. Druk 3D zdecydowanie zwiększa kreatywność. – Pozwala architektom na większą dowolność i łatwiejsze dostosowy- wanie projektów do uwarunkowań miejscowych i indywidualnych potrzeb klientów – dodaje Zagórski. Przeszłość stworzyła przyszłość A gdyby pójść o krok dalej i uzyskać efekt bardziej bogaty niż 3D? Praca architekta stałaby się jeszcze bardziej kre- atywna… I tu naprzeciw wychodzi technologia wirtualnej rzeczywistości (ang. virtual reality) pozwalająca za pomocą gogli Oculus Rift przenieść się do zupełnie innego świata. Wartość takiej wizualizacji dla prezentacji architektury ma niewyobrażalny potencjał i może wywrócić o 180 stopni pracę projektanta. Projektem przełomowym w Polsce była rekonstrukcja przedwojennej,nieistniejącej już zabudowy Choszczna (daw- niej Arnswalde) stworzonej w technologii VR przez firmę Odyssey. To pierwsza na świecie tego typu rekonstrukcja miasta, która odkryła ogromny potencjał technologii VR dla architektów. – Widzę śmiałe perspektywy dla architektury, zwłaszcza przy użyciu technologii pozwalającej na stereoskopowe widzenie, gdzie urzeczywistniane jest nie tylko poczucie otwartych przestrzeni, ale również wyjątkowa rzeczywistość przestrzeni ograniczonych, gdzie bliskość ścian pozwala na uwydatnienie postrzegania odległości poprzez zjawisko paralaksy. Oba przypadki: prezentacja obiektów w otwartej przestrzeni i wizualizacja indor wyczer- pują możliwości wizualizacji projektów architektonicznych – twierdzi Sebastian Sosnowski, grafik Odyssey przy projekcie Arnswalde VR. Przyszłość projektowania będzie z każdym dniem coraz bardziej wirtualna. Jak przewiduje Anna Buczak z ARS Retail+Shopfitting, tradycyjne renderingi odejdą do lamu- sa, na rzecz prezentacji w postaci modeli 3D i okularów wykorzystujących rzeczywistość wirtualną. Ale czy sami architekci nie pragną na chwilę odłożyć całej technologii rodem z science-fiction i jak za dawnych lat wziąć ołówek w swoje ręce? – Język, którym się poro- zumiewamy, trzeba dostosować do stopnia skomplikowania zadania. Gdy rozmawiamy o koncepcji i chcemy szybko wytłumaczyć podstawowe założenia, to używamy do tego najbardziej historycznych i podstawowych narzędzi, takich jak kartka papieru i ołówek. Jeżeli natomiast mówimy o skomplikowanych detalach, projektach wykonawczych i rewizjach na budowie, musimy używać bardziej zaawan- sowanych technologicznie narzędzi – przekonuje Marcin Iwaszkiewicz z Retail Development i konkluduje, że przyszłość to połączenie tradycji z nowoczesnością. 36 Więcej: www.propertynews.pl
37

Property small 2

Recommended

More Related Content

Slideshows for you(20)

Viewers also liked(10)

Similar to Property small 2(20)

More from Grupa PTWP S.A.(20)

Recently uploaded(20)

Property small 2