Woningcorporaties kunnen alleen fuseren met goedkeuring van de Minister. Dit is zo in de Woningwet geregeld. In de praktijk gaat dit gepaard met een relatief grote administratieve en procedurele druk, zeker wanneer een fusiedrager van omvang een veel kleinere partij ‘overneemt’. Is een work-around in de vorm van een balansovername voor deze partijen een uitkomst? En hoe verhoudt deze ‘fusievorm’ zich dan tot de Woningwet?

1. 2be// OP KOERS
1
DE WONINGWET
GEHACKED?
Fusie zonder ministeriële goedkeuring
Woningcorporaties kunnen alleen fuseren met
goedkeuring van de Minister. Dit is zo in de Woningwet
geregeld. In de praktijk gaat dit gepaard met een
relatief grote administratieve en procedurele druk,
zeker wanneer een fusiedrager van omvang een veel
kleinere partij ‘overneemt’. Is een work-around in de
vorm van een balansovername voor deze partijen een
uitkomst? En hoe verhoudt deze ‘fusievorm’ zich dan
tot de Woningwet?
De nieuwe Woningwet (Ww) re-
gelt in artikel 53 dat een voorge-
nomen fusie tussen woningcorporaties ter
goedkeuring moet worden voorgelegd aan
de Minister. Allereerst ter bewaking van de
lokale binding van de betrokken corpora-
ties en ter borging van een evenredige ver-
deling van hun investeringskracht over de
bedieningsgemeenten. De Minister weegt
het oordeel van de gemeenten over de ef-
fecten van de fusie op deze aspecten en de
instemming(!) van de huurdersorganisatie
met de voorgenomen fusie daarom zwaar
mee. Daarnaast zal de Minister alleen zijn
goedkeuring verlenen, als de voorgeno-
men fusie geen negatieve gevolgen heeft
voor de financiële stabiliteit in relatie tot
de financiële risico’s. Dit wordt beoordeeld
door de Autoriteit Woningcorporaties
(AW).
//
TEKST & ILLUSTRATIES: BART MAASSEN // KIJK OOK OP WWW.2BE.NU/FUSIE

2. 2be// OP KOERS
Rol van belanghouders bij
juridische fusie
Schuldeisers
Mogelijkheid tot
aantekenen bezwaar
(bij overname: BW-regime niet van
toepassing)
NMa
Concentratietoezicht
Huurders
Instemmingsrecht
Gemeenten
Recht op uitbrengen
zienswijze
Ondernemingsraad
Adviesrecht
WSW
Toestemming
Voor juridische fusies geldt een
risicorichtlijn (bij overname:
reguliere borgingsprocedure).
Fiscus
Beperkt
Mits voldaan wordt aan vereisten
t.b.v. schenkingsrecht en VPB (bij
overname: veel complexer).
Minister/AW
Toestemming
32
Voor ons staat vast dat de Woningwet er op
gericht is om te toetsen of het belang van de
volkshuisvesting met een fusie is gediend. De
goedkeuringsbevoegdheid van de Minister
leidt in de praktijk echter tot een verdere bu-
reaucratisering en administratieve belasting
van het fusieproces. De kosten en energie die
in totaal gemoeid gaan met de uitwerking er-
van, kunnen daardoor dusdanig hoog oplopen
dat het beoogde doel volgens ons in specifie-
ke gevallen daarmee voorbij wordt geschoten.
Genoeg reden dus om te onderzoeken of de
Woningwet te ‘hacken’ is.
DE GEIJKTE WEG: JURIDISCHE FUSIE
Bij fusie denken we direct aan een juridische
fusie als bedoeld in artikel 2:309 van het Bur-
gerlijk Wetboek (BW). Een fusie waarbij de fu-
siedrager het vermogen van de verdwijnende
partij onder algemene titel verkrijgt. Volgens
artikel 53 lid 1 Ww ook de enige manier waarop
woningcorporaties kunnen fuseren.
Hoe gaat zo’n fusie ook alweer in zijn werk?
Dit begint bij de BW-procedure. Er moet een
fusievoorstel worden opgesteld, voorzien van
een toelichting en de nieuwe statuten van de
fusiecorporatie (let hierbij op de eisen die de
nieuwe Woningwet stelt aan uw statuten). De
nieuwe Woningwet schrijft vervolgens voor dat
als onderdeel van de toelichting op het fusie-
voorstel ook een fusie-effectrapportage moet
worden toegevoegd. Dit document behandelt
de gevolgen van de fusie vanuit vier invalshoe-
ken, zoals voorgeschreven door de wet en de
daaraan gekoppelde uitvoeringsbesluiten.
Deze stukken, inclusief de jaarrekeningen van
de betrokken fusiepartners (de jongste jaar-
rekening niet ouder dan 6 maanden), worden
voorgelegd aan de belanghouders.
dat de fusie een significante impact heeft op de omge-
ving en het krachtenveld. Ja, dan heeft een zorgvuldig
proces als hiervoor geschetst zeker meerwaarde als het
gaat om de bewaking van de binding met het werkge-
bied, de evenwichtige verdeling van investeringskracht
en het bewaken van de financiële risico’s.
EEN KANON OP EEN MUG?
Maar welke woningcorporaties fuseren nog in deze
tijd? We durven de stelling aan dat niet langer sprake
is van ‘ongebreidelde expansiedrift van megalomane
bestuurders’. En voor zover dat nog wel aan de orde
is, biedt de Woningwet voldoende instrumenten om
dit op een veel doelmatiger wijze te lijf te gaan (e.g.
afkaderen aan de voorkant middels de woningmarktre-
gio-benadering).
Nee, in onze werkpraktijk zijn het vooral nog de kleine
(< 1000 VHE), vaak zorggerelateerde woningcorpora-
ties die hun zelfstandigheid moeten opgeven ten be-
hoeve van het volkshuisvestelijk belang en – belang-
rijker nog – het belang van hun vaak zeer bijzondere
doelgroep.
Feitelijk worden deze woningcorporaties door de nieu-
we regelgeving gedwongen om ‘een samenwerkings-
partner te vinden’. Óf omdat het WSW de betreffende
corporatie niet langer voldoende borgingsruimte geeft
om de (her)financiering van de going business veilig te
kunnen stellen, óf omdat de AW ze (al dan niet expli-
ciet) deze richting instuurt in zijn toezichtsbrief.
En zo’n zoektocht naar een samenwerkingspartner leidt
in de regel tot een fusie. Een fusie zonder financiële
risico’s. Een fusie die niet zal leiden tot een scheve ver-
houding van de inzet van middelen van de fusiecorpo-
ratie. Een fusie waardoor hoogstens de dienstverlening
aan de klanten van de kleine (zorg)corporatie anders
ingericht zal worden. De kleinschaligheid verdwijnt im-
mers en daarmee ook voor die kleinschaligheid zo ty-
perende dienstverlening. Dit werd in één van onze fu-
sieopdrachten mooi verwoord door de bestuurder van
de overnemende partij (> 6000 VHE vs. < 100 VHE): “Ik
moet terugkomen op een eerdere toezegging, waarin
ik stelde dat we jullie (de overdragende partij – red.)
manier van dienstverlening volledig overeind zullen
houden. Ik heb nu gezien hoe mijn collega bestuurder
dat doet en dat kan ik niet evenaren. Hij kent elke huur-
der persoonlijk en dat gaat mij niet lukken.”
Onze conclusie? Voor het soort fusies waarbij de im-
pact voor de fusiedrager niet groter is dan een gemid-
delde investering in een nieuwbouwproject, is de Wo-
ningwet het kanon en de fusie de mug.
DE HACK: BEDRIJFSFUSIE
Dus gingen wij voor onze opdrachtgevers op zoek naar
een andere weg om de kleine woningcorporatie onder
te brengen bij de grotere. Uiteindelijk leidde de vraag:
“Wat verschilt het samengaan van dergelijke ‘ongelijk-
waardige’ partijen nu eigenlijk van de overname van
een pluk vastgoed?”, ons naar het idee van een activa/
passiva-transactie (of ‘overname’), hierna bedrijfsfusie
genoemd.
Bij een bedrijfsfusie is er geen sprake van dat de twee
fuserende organisaties samensmelten. Het verdwijnen
van de overdragende partij is daarmee geen automa-
tisme. Dat betekent dat er, nadat de balans is over-
gedragen, een lege rechtspersoon (de TI) achterblijft,
die vervolgens conform de wet en statuten ontbonden
dient te worden.
De bedrijfsfusie als geheel is niet onderworpen aan
een BW-regime, zoals dat het geval is bij een
STERFT DE KLEINE
WO(ZO)CO UIT?
Eerder constateerden wij al een tendens waarin het
bestaansrecht van kleine, ‘one issue’ woningcorporaties
in toenemende mate in twijfel wordt getrokken. Ook in
2016 blijkt dit onverminderd aan de orde. Zowel de AW
als het WSW blijven de duimschroeven in het kader van
risicomijding verder aandraaien.
KIJK OOK OP WWW.2BE.NU/BESTAANSRECHT-WOZOCO
Nu willen wij niet betogen dat een dergelijk
proces per definitie onzinnig is. Als het een fu-
sie betreft tussen twee (middel)grote partijen,
die in die zin een relatief gelijkwaar-
dige positie ten opzichte van elkaar
innemen, en waarvan aan te nemen is

3. 2be// OP KOERS4
juridische fusie. Wel bestaan wettelijke voor-
schriften met betrekking tot de overdracht van
de verschillende onderdelen van de boedel (e.g.
onroerende zaken, vorderingen, roerende za-
ken, overeenkomsten, etc.) en de overgang van
medewerkers (Boek 7, titel 10 afdeling 8 BW).
Bovendien zijn aan een bedrijfsfusie belangrijke
fiscale gevolgen verbonden. Er wordt immers
onroerend goed overgedragen. Daarvoor zal
een vrijstelling in het kader van de overdrachts-
belasting moeten worden verkregen. Ook de
gevolgen voor de vennootschapsbelasting, de
omzetbelasting en de schenkbelasting zullen in
beeld gebracht moeten worden.
DE PROEF OP DE SOM
De belangrijkste constatering echter: een be-
drijfsfusie zou niet goedkeuringsplichtig zijn
in het kader van de Woningwet. Er is immers
geen sprake van een fusie in de zin van Boek 2
van het BW (de basis voor de goedkeuringsbe-
voegdheid voortvloeiend uit artikel 53 Ww). Ook
veranderen de statuten van de overnemende
partij in beginsel niet (goedkeuringsplichtig op
basis van artikel 23 lid 3 Ww). Ook de AW volgde
deze redenering op onze vraag of de Autoriteit
of de Minister niet op de een of andere manier
betrokken moesten worden bij de bedrijfsfusie
die wij begeleidden. Met andere woorden: we
hadden de woningwet gehacked!
Het gevolg? Geen BW-procedure. Geen instem-
mingsrecht van huurdersorganisaties. Huurders-
organisaties hadden in het kader van de overleg-
wet natuurlijk wel een positie, maar die was veel
minder verstrekkend. Zienswijzen van betrokken
gemeenten waren niet nodig. De fusie-effect-
toets was ook niet aan de orde, laat staan een
beoordelingstermijn van het fusievoornemen
á 8 weken. Daarmee werd de doorlooptijd van
het proces beperkt tot 3 maanden. Bovendien
ging de belastinginspecteur akkoord met een
vrijstelling voor de overdrachtsbelasting (‘alge-
hele taakoverdracht’), de omzetbelasting en de
schenkbelasting en stelde hij de aangifte ven-
nootschapsbelasting vast op nihil, omdat
sprake was van een verrekenbaar negatief
fiscaal resultaat voor de overdragende par-
tij. Geen extra belastingafdracht in vergelij-
king met een juridische fusie dus.
DE WONINGWET ONDER EEN
VERGROOTGLAS
De Minister noch de AW hadden in deze
casus een positie in het proces van de al-
gehele balansovername. Maar hoe zit het
dan met artikel 27 lid 1 sub c Ww, vraagt
u zich net als wij af. Dit artikel stelt immers
dat een besluit van het bestuur van een wo-
ningcorporatie omtrent de “overdracht of
overgang van de door de toegelaten instel-
ling in stand gehouden onderneming (…)
aan een derde” aan de goedkeuring van de
Minister onderworpen moet worden. We
vroegen het aan de heer Theo Nieuwenhui-
zen, volkshuisvestelijk toezichthouder bij de
Autoriteit Woningcorporaties.
REPARATIE IN DE VEEGWET
In de veegwet is naar aanleiding van deze
casus inmiddels een wijzigingsvoorstel op-
genomen (Artikel IX onderdeel DD) dat
meer duidelijkheid verschaft over de positie
van de Minister bij een bedrijfsfusie. In dit
voorstel wordt een lid 7 toegevoegd aan
artikel 53 Ww, dat bepaalt dat “(…) indien
een toegelaten instelling het gehele vermo-
gen van een of meerdere andere toegelaten
instellingen onder bijzondere titel verkrijgt
(bedrijfsfusie – red.)”, de goedkeuringsver-
eisten met betrekking tot een juridische
fusie van toepassing zijn. De bedrijfsfusie
is hiermee definitief ‘dichtgeveegd’. Desal-
niettemin zouden wij graag zien dat de AW
blijft meedenken en meebewegen, bijvoor-
beeld door formele vereisten te versoe-
pelen als deze disproportioneel zijn en als
deze ‘weggecompenseerd’ worden door
een volledig open en transparant proces.
HET LEK GEDICHT?
Terugkijkend met de kennis en ervaring van
nu is er feitelijk nooit een lek geweest. De
Woningwet voorzag altijd al in een bepaling
die een bedrijfsfusie goedkeuringsplichtig
maakte. Deze was echter zo goed ‘ver-
stopt’ achter de juridisch complexe term
‘in stand gehouden onderneming’, dat wij
met de wind in de rug de (natuurlijk veel te
zwaar belaste) werkorganisatie van de AW
konden omzeilen.
Is hiermee een bedrijfsfusie voor uw voor-
genomen fusie niet langer een optie? Wat
ons betreft niet! Een deel van de voordelen
die we in de geschetste casus genoten zijn
inderdaad komen te vervallen. Maar in het
geval waarin zo evident sprake is van de
reus die klein duimpje overneemt, en zeker
wanneer klein duimpje een WoZoCO is, kan
een bedrijfsfusie nog steeds van meerwaar-
de zijn.
De vervlechting van wonen en zorg die wij
vaak aantreffen bij WoZoCo’s vragen om
bijzondere aandacht. Die aandacht zit als
vanzelf ingebakken in een bedrijfsfusie.
In onze casus vloeiden de euro’s in plaats
van naar ‘het verplaatsen van papier’, naar
bijvoorbeeld het ‘gladstrijken’ van in het
verleden ontstane kadastrale en juridische
onzuiverheden. En het opstellen van over-
eenkomsten tussen koper en verkoper ten
behoeve van de instandhouding van het bij-
zondere en voor de huurders zeer waarde-
volle karakter van het over te nemen vast-
goed. Kort en goed: alle activiteiten in het
kader van de bedrijfsfusie werden gericht
op het creëren van meerwaarde, het afdich-
ten van risico’s en het beperken van kosten.
De kleinschaligheid van de over te nemen
partij maken bovendien dat de met een be-
drijfsfusie gepaard gaande kosten die van
een relatief eenvoudigere juridische fusie
niet overstijgen.
DE AUTORITEIT AAN
HET WOORD
De Woningwet zoals die sinds 1 juli 2015 is komen te luiden
is ingewikkeld, laat zich soms moeilijk lezen en kent een
groot aantal nieuwe bepalingen en begrippen. Die begrip-
pen zijn niet in alle gevallen gedefinieerd en dat maakt
het lastig om ze in de praktijk toe te passen of handen en
voeten te geven. Zeker waar het gaat om nieuwe begrippen
in combinatie met gevallen die uniek zijn door de onder-
liggende casuïstiek, of die gewoonweg ‘voor het eerst’
voorkomen. Soms betekent dit dat de precieze werking van
bepalingen zich, al dan niet door gerechtelijke tussenkomst,
in de praktijk moet uitkristalliseren. Jurisprudentie moet zich
in feite nog vormen. Het kan ook betekenen dat de toetsing
van de gepresenteerde casus aan de Woningwet door onze
professionals meer tijd in beslag neemt, dan de doorlooptijd
van de voorliggende casus (zoals het geval was in de casus
waarover dit artikel handelt). Dat kan natuurlijk alleen als het
doorlopen van de casus het volkshuisvestelijk belang niet in
het geding brengt.
In die gevallen kiest de AW er soms voor om werkende weg
tot een oplossing of uitkomst te komen. In dit geval was
sprake van een evident volkshuisvestelijk belang, waarbij
kon worden vastgesteld dat de risico’s werden beheerst.
Bovendien werd de AW vanaf het begin af aan op een vol-
strekt open en transparante wijze betrokken bij het proces
door een door ons gekende en vertrouwde partij. De AW
stelde zich initieel op het standpunt dat een activa/passi-
va-transactie van corporaties onderling geen voorafgaande
instemming van de Minister behoefte. Pas nadat het begrip
‘in stand gehouden onderneming’ zoals verwoord in artikel
27 lid 1 sub c Ww nader kon worden gedefinieerd in over-
leg met juristen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken,
werd duidelijk dat ook een dergelijke transactie voorafgaan-
de instemming van de Minister behoeft. Toen was de be-
drijfsfusie al een feit.
Theo Nieuwenhuizen, Autoriteit Woningcorporaties
5